Чем выше класс, тем выше цена

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2015 года. Особенно пристально рассмотрим ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от класса качества жилья.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2015 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 1 220 руб./кв.м (+2,9%) за месяц и составляет 43 010 руб./кв.м (+/-230). Поскольку изменения цены за месяц значительно больше погрешности — 230 руб./кв.м или 0,5%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц увеличилась. С начала года цена увеличилась на 1 680 руб./кв.м (+4,1%) и стала на 5% больше цены годичной давности. Т. е. за год новостройки подорожали на 2 200 рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 2% до $697 и в европейской валюте до €614, поднявшись на 11%. Это объясняется, по большей мере, стабилизацией курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2015 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 940 руб./кв.м (+/-280). За месяц прирост цены составил 950 руб./кв.м (+1,9%). Коррекция цены больше вероятности ошибки, которая равна 290 рублей, или 0,6%, т. е. цены умеренно растут. Цена «квадрата б/у» на 1 190 рублей (2,4%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 4% больше, чем год назад. Т. е. за год подорожание составило 2 000 рублей. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 0,7% до $809 и на 9% до €713.

Всплеск или волна?

В феврале случилось то, чего давно уже не было на омском рынке: средневзвешенные цены жилья повысились (график 1). На первичном рынке средняя стоимость квадратного метра перешла рубеж в 43 тысячи рублей, а на вторичном рынке подошла вплотную к психологической границе в пятьдесят тысяч рублей за квадратный метр.

Аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута отмечает: «Говоря о повышении цен на первичном рынке, стоит иметь в виду структуру предложений, которая включает и дома на стадии огораживания территории стройплощадки, и объекты с работающим строительным краном, и уже введенные в эксплуатацию здания. Как известно, цена на нулевой стадии строительства — на стадии котлована — ниже, чем на стадии сдачи в эксплуатацию. Средняя цена новостроек повышается потому, что в течение февраля в продажах преобладают многоквартирные объекты на срединной стадии строительства или уже построенные объекты в новых микрорайонах».

К тому же многие застройщики уже откорректировали свои затраты на рост закупочных цен на строительные материалы и учли валютные риски. Как отметил Валерий Кокорин, генеральный директор ЗАО «Строительная компания «АСК», изменение курса доллара увеличило стоимость используемой при строительстве жилья импортной продукции, например, инженерно-технического оборудования и насосов. Вариант импортозамещения здесь не срабатывает, поскольку наша промышленность не производит многих вещей, и с ходу изменить ситуацию невозможно.

Таким образом, из общего прироста на первичном рынке в 4% за два месяца с начала года на февраль приходится взлет почти на 3%. Да и за год новостройки прибавили 5%, из которых 3% в феврале. На вторичном рынке ситуация спокойнее, но тренд тот же. С начала года наблюдалось увеличение цены квадратного метра на 2,4%, при этом только за февраль 1,9%. То есть из годового прироста в 4% половина была прибавлена в феврале 2015 года.

По мнению экспертов, этот рост — скорее случайный всплеск, чем начавшаяся волна подъема цен. Так, посмотрим пример Москвы, где в момент обострения кризиса (конец 2014 года) цены на новостройки взлетели. А в феврале уже стали спускаться вниз по данным сайта irn.ru на 7–10%. Первая неделя марта тому подтверждение. По данным сайта omskrielt.com за первую неделю весны цены на омском рынке поползли вниз на 1,1–1,6%.

Что касается объемов предложений, то рынок в феврале традиционно прибавил предложений по продаже квартир (график 2). Общее количество оферт за месяц увеличилось на 11%. У продавцов новостроек 4,5 тысячи вариантов предложений. Вторичный рынок предлагает почти 9 тысяч оферт.

«Элитный» сегмент в новостройках остается незаполненным

Разберем структуру предложения жилья в Омске в зависимости от класса качества на начало 2015 года. Более подробно про методику потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов, утвержденную в 2013 году Российской гильдией риэлторов (РГР) при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, читайте в статье http://omskrielt.com/analytics/index/38601/. Исходя из данной методики, каждому объекту на первичном и вторичном рынках Омска присвоен свой класс качества: «эконом», «комфорт», «бизнес» или «элита».

При определении долей рынка, занимаемых каждым классом, мы исходили из методики классификаций НП «РГР» (график 3). Большая часть объектов — 95,9% на первичном рынке относится к массовому жилью (классы эконом и комфорт), к классу повышенной комфортности (бизнес) отнесено лишь 4,1% объектов на рынке. Среди строящихся домов заявлено 78,5% объектов, которые по своим характеристикам могут быть отнесены к классам комфорт и эконом и 21,5% — классу бизнес.

Непринципиальным деление является потому, что цены нижних классов отличаются друг от друга в среднем на 8–13%, тогда как у высших классов разница цен значительнее. В целом квартиры в домах бизнес класса на 15–40% дороже квартир домов класса комфорт, а элитный класс еще на 40–60% дороже бизнес класса (график 4).

Яркой чертой, характерной при делении новостроек по классам качества в 2014–2015 годах, является то, что «элитный» сегмент жилой недвижимости в новостройках остается незаполненным. Спрос на такие объекты невелик, однако полное отсутствие проектов высочайшего уровня качества ухудшает общий фон на рынке строительства жилья.

Из разряда первичного рынка вышел единственный представитель класса «элита» — жилой дом по ул.Волочаевская, 11/1, перейдя в разряд вторичного рынка. При этом на данный момент Межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости Омского региона ни один из строящихся или недавно сданных домов нельзя отнести к классу «элита». Но для девелоперов заметим, что минимальный ориентир в элитном классе 69 тысяч рублей за квадратный метр. Эта цена предложения последних не обустроенных квартир самого молодого элитного дома Омска, расположенного по адресу ул. Волочаевская, 11/1.

Объекты повышенной комфортности на первичном рынке представлены исключительно домами класса «бизнес», к ним отнесено 21,5% доли на рынке и представлены они квартирами со средней ценой 49 240 руб./кв.м (график 3). Класс «комфорт» составляет 52,3%, а средняя цена «квадрата» — 43 510 руб./кв. м. К классу «эконом» отнесены 26,2% продаваемых квартир, а средняя цена квадратного метра на них составила 38 460 руб./кв. м. Это на 11% ниже среднерыночных цен. У класса «комфорт» цены как обычно близки к средним +/–1–3%. Квадрат «бизнеса» стоит дороже всех, почти 50 тысяч рублей, что на 14% выше среднего ценника.

При этом за год самый представительный класс «комфорт» вырос в цене больше всех — на 12%, тогда как «эконом» прибавил 4%, а самый качественный класс «бизнес» практически остался неизменным в цене (+2% за год).

Сегодняшнее состояния цен в зависимости от класса комфортности строго подчинено правилу: чем выше класс, тем выше цена. Обратная ситуация возможна и объясняется тем, что менее комфортные по качеству дома сдаются с большей готовностью к заселению в квартиру. На сегодня существуют предложения, когда жилье укомплектовывается бытовой техникой, что соответственно ведет к удорожанию в расчете на один кв. м, но когда эта высокая цена умножается на количество метров, а оно, как правило, минимально при социальной ориентированности застройки, то получается вполне приемлемая цена за отдельную квартиру. В случае с квартирами в домах с большей комфортностью проживания зачастую продаются только стены, а всю дальнейшую работу по достраиванию жилья берет на себя собственник. В данном случае срабатывает простое правило: приобретая престижную квартиру, покупатель, прежде всего, платит за местоположение дома и соседей из высокого социального класса.

Переходя к ценам вторичного рынка установим ориентировочную связь первичного и вторичного рынков жилья. Так, вторичная цена в классе «эконом» на 21% выше первичной, в классе «комфорт» на 15% выше, в «бизнес» классе на 43%. В «элите» будет предположительно на 60% вторичка дороже. Год назад связи были такие, что вторичка по всем классам на 20–25% была дороже новостроек.

Распределение объектов вторичного рынка по классам качества представлено на графике 3. Элитный класс на вторичном рынке представлен всего 0,4% доли всех предлагаемых к продаже квартир, а средняя цена таких квартир — 110 880 рублей за «квадрат». Класс «бизнес» занимает 3,8% рынка, а цена удельного показателя (квадратного метра) на начало 2015 года — 70 420 рублей. Класс «комфорт» занимает треть рынка — 33,9% со средней ценой 49 850 руб./кв. м. И самым массовым, что вполне логично, учитывая долгий период массовой застройки домами с малогабаритными квартирами морфотипа «хрущевки», «малосемейки» и т. д., стал класс «эконом» — 62% и цена таковых квартир в среднем за «квадрат» по городу Омску- 46 350 руб./кв. м.

Что касается различия цен в зависимости от классности жилья на вторичном рынке в 1 квартале 2015 года, общий вывод такой: рассчитываемая средняя цена по городу ближе всего к цене на квартиры класса «комфорт» (график 4), где средняя цена составляет 49 тысяч 850 рублей. Сегодня мы отмечаем изменение ситуации, которая наблюдалась с конца 2010 года, когда на омском рынке были следующие изменения. Поскольку более качественных предложений становится больше, они обесцениваются и приближаются к средним показателям. Сегодня квартиры «бизнес-класса» превосходят по цене среднюю квартиру на 40% (а в былые годы доходило едва до 25%). Элитное жилье в большинстве случаев дороже среднего на 100–130%. При этом необходимо отметить, что встречаются и исключения с двух-трехкратной разницей в цене. А дешевле всех, конечно, квартиры в домах «эконом» класса, они, как правило, на 6–9% дешевле похожей квартиры, но в более высококлассном доме. Говоря об изменениях за год, отметим, что на вторичном рынке цены прибавили тем больше, чем выше класс домов. «Эконом» +4%, «комфорт» +5%, «бизнес» +17%, а самый элитный класс подорожал почти на 30%.

Зависимость цен не только от классности жилья, но и от местоположения дома и количества комнат в квартире и класса каечтсва представлена в таблицах 1, 2, 3, 4.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость Омска с февраля 2014 г. по февраль 2015 г., т.р./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с февраля 2014 г. по февраль 2015 г.

График 3. Структура предложения на рынке жилья Омска в зависимости от класса качества в 1 квартале 2015 г. (в долях от общего количества)

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от класса качества в 1 квартале 2015 г. (т.р./кв.м)

Таблица 1. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец февраля 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 2. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на февраль 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 3. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за февраль 2015 г., т.р./кв.м

Таблица 4. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за февраль 2015 г., т.р./кв.м