2014 год: недвижимость почти не подорожала

В нашем первом в 2015 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости завершил год предыдущий – 2014‑й.

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 460 руб./кв.м (-1,1%) за месяц и составляет 41 330 руб./кв.м (+/-250). Поскольку изменения цены за месяц больше погрешности — 250 руб./кв.м или 0,6%, т. е. по правилам статистики говорим, что средняя цена новостроек за месяц уменьшилась. За весь год цена увеличилась на 610 руб./кв.м (+1,5%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 45% до $681 и в европейской валюте до €554, опустившись на 40%. Это объясняется, по большей мере, колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 750 руб./кв.м (+/-280). За декабрь коррекция цены составила –80 руб./кв.м (-0,2%). Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 280 рублей или 0,6%, т. е. цены в принципе остались неизменными. Цена «квадрата б/у» на 1 000 рублей (2,1%) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год опустился на 45% до $803 и на 40% до €654.

На графике 1 можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних девяти лет.

График 1. Процент прироста за год средней цены предложения на рынке жилья Омска

с 2005 г. по 2014 г., тыс.руб./кв.м

Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье. В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%).

Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 9% до 17% за год.

2010 год принес долгожданную стабилизацию. Начиная с середины 2010 года, цены пытались расти. Наконец, в 2012 году цены на жилье взлетели, прибавив 16–19%. 2013 год стал одним из самых стабильных периодов на рынке недвижимости, сохраняя тенденцию общего роста цен.

2014 год можно назвать застойным, линия тренда цен близка к горизонтали (график 2). За весь год цены на жилую недвижимость Омска приросли на 1,5% на первичном рынке и на 2% на вторичном. В абсолютных единицах прирост цены составляет 610 рублей за квадратный метр для нового жилья и одну тысячу рублей для «б/у‑шного».

График 2. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске

за 2014 г., тыс.руб./кв.м

Для справки: в 2013 и 2012 годах цены «первички» накрутили по 5 тысяч рублей, а в 2011 году цены поднялись на 2 тысячи рублей за квадратный метр, в 2010 — на тысячу рублей, а в лучшие годы рост цен на новостройки доходил до 11 тысяч рублей. История изменений цен на вторичном рынке такова: в 2013 удорожание квадратного метра «вторички» не добралось и до 3 тысяч рублей, в 2012 году цены вырастали на 7 тысяч рублей за квадратный метр, в 2011 году — 3 тысячи рублей, а до этого бывало цены накручивали 16 тысяч рублей за год (график 1).

На сегодня, когда экономика страны находится в острой фазе кризиса, среднегородская цена квадратного метра на первичном рынке составляет 41 тысячу 330 рублей (+/–250 рублей). На вторичном рынке новая точка отсчета цены квадратного метра — 48 тысяч 750 рублей (+/–280 рублей).

По-прежнему цены вторичного рынка на 18% больше цен первичного (график 2).

К началу 2015 года такая ситуация сложилась после умеренного начала 2014 года, после весеннего рывка цен, когда был достигнут максимум в 42 тысячи рублей за «средний квадрат первички» и 49 тысяч рублей за «вторичку». За 2014‑й произошел самый незначительный за последние годы рост цен в 1,5–2,1%.

Декабрь изменил весь год

Что касается объема оферт на омском рынке, то в целом за год он уменьшился на 6% (график 3).

График 3. Динамика объема предложения (кол-во оферт)

и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска за 2014 г.

При этом на первичном рынке из-за сложной экономической ситуации, опасений потребителей вкладывать деньги в незавершенное строительство осталось множество нераспроданных объектов, из-за чего количество предложений увеличилось на треть. При этом вплоть до декабря на рынке накапливались нераспроданные варианты и объем первичного рынка перерос 5 тысяч предложений. А в декабре из-за обострения кризиса с рынка в ажиотажном спросе граждане (особенно ближайшего зарубежья) в надежде обналичить свои сбережения смели тысячу объектов. Все равно на начало 2015 года у продавцов новостроек — более четырех тысяч вариантов предложений.

Вторичный рынок весь год держался на уровне 10,5 тысяч оферт, но за декабрь сократился на пару тысяч, что составило 18%. Это и есть сокращения вторичного рынка жилой недвижимости за 2014 год.

Количество продавцов‑посредников после весеннего роста и летнего спада вернулось к уровню предыдущего года — 540. Таким образом, на одно агентство приходится в среднем чуть меньше 26 уникальных оферт.

Если говорить о соотношении «первички» и «вторички», то более увесистой стала доля новостроек. В предыдущие годы 76% всех рекламных строчек в базе продаж относилось к разделу вторичного жилья и 24% — к первичному, в декабре 2014 года треть оферт (33%) это первичные продажи и две трети (67%) вторичные.

На конец 2014 года объем жилищного рынка Омска составил 7 тысяч уникальных вариантов квартир общей площадью 388 тысяч квадратных метров, которые предлагаются за общую сумму 18 млрд рублей.

Что грядущий год готовит?

Во‑первых, продолжится сокращение объемов сделок на рынке недвижимости. Во‑вторых, добавятся проблемы в строительстве (из-за роста цен на стройматериалы и удорожания кредитов).

Наш эксперт – сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости (компания «ОМЭКС») Анна Зыкова подчеркивает, что в грядущем 2015 году стоит опасаться срыва сроков строительства и появления новых долгостроев (в настоящее время еще не все проблемные объекты, оставленные в 2009–2010 годах, введены в эксплуатацию), а также с учетом текущего объема предложений не исключен застой на первичном рынке.

Для инвесторов этот год новых возможностей для принятия нестандартных решений. 2015 год будет готовить отложенный спрос для следующих лет. По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, по итогам опроса в конце 2014 года по-прежнему основным мотивом к накоплению денег для трети россиян (33%) является покупка недвижимости (http://wciom.ru/index.php?id=459&uid=115115).

В 2015 году нас ждет обострение на ипотечном рынке: в плане повышения ставок для выдачи кредитов и проблемы для банков с погашением ипотечных долгов.

Если и будет рост цен, то отстающий от других изменений в экономике. А скорее всего в ближайшем будущем мы будем наблюдать реальное снижение стоимости имущества.

«Приятным» сюрпризом станет для граждан, обладающих правом собственности, изменение налога на имущество физических лиц, который теперь будет считаться от кадастровой стоимости объектов, которая в несколько раз выше инвентаризационной.

К столь пессимистичным прогнозам добавим оптимизм нашего эксперта — аналитика рынка недвижимости и преподавателя Омского института сервиса Светланы Тарута, которая на ближайшее время в качестве доходного сектора на рынке недвижимости выделяет сферу сдачи в аренду жилых помещений. 

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска

в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец 2014 г., тыс.руб./кв.м

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска

в зависимости от местоположения дома и количества комнат на конец 2014 г., тыс.руб./кв.м

Таблица 3. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости Омска

по округам города за 2014 год

Таблица 4. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости Омска

в зависимости от количества комнат, за 2014 год

Таблица 5. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости Омска

в зависимости от класса качества дома, за 2014 год

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика. Индексы цен и обзоры журнала «Недвижимость».

http://omskrielt.com/analytics/index/