За месячную зарплату — «полквадрата»

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец ноября 2014 года. Рассмотрим, как соотносятся средние зарплаты и цены на недвижимость в Омске и в соседних с нами с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость»,  на конец ноября 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 190 руб./кв. м (+0,5%) за месяц и составляет 41 790 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,5% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 1 070 руб./кв.м (+2,6%) и стала на 3% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 26% до $913 и в европейской валюте до €728, опустившись на 19,6%. Это объясняется, в большей мере, колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне 48 830 руб./кв.м (+/-220). Цена «квадрата б/у» на 1 080 рублей (2,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 3% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 26% до $1 066 и на 20% до €850.

Как видно на графике 1 кривая среднего ценника на вторичном рынке жилой недвижимости Омска превращается в прямую, т. к. цены стоят на месте. За квадратный метр омской «вторички» по-прежнему просят 48 тысяч 830 рублей.

А конечная точка линий изменения цен на первичном рынке хоть и поднялась, но не выше линии тренда. Средняя по городу стоимость квадратного метра «первички» подросла до отметки в 41 тысячу 790 рублей (график 1).

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске с ноября 2013 г. по ноябрь 2014 г., тыс.руб./кв.м

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с ноября 2013 г. по ноябрь 2014 г.

Хотя с усиливающимся падением рубля и большой неопределенностью в ожидании антикризисных решений многие продавцы снимают предложения с продаж, поскольку недвижимость по-прежнему остается эффективным источником сбережений в долгосрочной перспективе. Это может привести к сокращению объемов предложений и, как следствие, росту цен. Повышение ставок кредитования и поэтому снижение объемов ипотечных сделок с другой стороны уменьшит количество потенциальных покупателей. Как прогнозирует наш эксперт-аналитик рынка недвижимости и преподаватель Омского института сервиса Светлана Тарута, влияние этих двух разнонаправленных тенденций не обрушит рынок недвижимости и не даст ценам взлететь до заоблачных высот.

Омские цены совпадают со средними по России

В прошлом месячном обзоре мы начали проводить сравнительный анализ цен на недвижимость в рамках страны (http://omskrielt.com/analytics/index/42965/). Напомним, что омские новостройки почти в 4 раза дешевле столичных и отличаются в цене от соседних регионов в интервале от –8% до +8%. Сравнивая омские цены с новосибирскими, ценник на жилье у соседей выше (на 30–35% по данным Росстата или на 30–40% по данным аналитических компаний).

Похожая ситуация складывается и по вторичному рынку жилья. Главное, как подчеркивает наш аналитик Светлана Тарута, что наши омские цены на жилую недвижимость в целом совпадают со средними по России (таблица 1).

Таблица 1. Средняя цена 1 кв.м общей площади квартиры за III квартал 2014 года и ее соотношение со среднемесячной заработной платой по субъектам Российской Федерации (выборочно по данным Росстата), руб.

В таблице приведены данные Росстата. Отличия официальных данных от аналитических расчетов экспертов (и, в частности, наших данных, обозначенных в начале статьи), обусловлены, во‑первых, тем, что рассматриваются другие временные отрезки (третий квартал). Т. е. органы статистики ведут подсчет средней величины цен с июля по сентябрь. К тому же по выборочному ограниченному количеству предложений.

Во‑вторых, цифры собираются в среднем по области/краю, а не только по главному в регионе городу. При этом сельские цены и цены областных городов и поселков ниже, чем в областном центре, а это означает, что при подсчете средней величины итоговая цифра снижается по сравнению с чистым расчетом только городам-главам регионов.

В‑третьих, методологические основы расчетов отличаются. Для профессиональных аналитиков поясним, что мы используем средневзвешенные величины из очищенной от повторов выборки.

К тому же статистические данные по социально-политическим причинам, как правило, занижают ценовые показатели. Но, в главном, сохраняется та же пропорция отношения цен новостроек и «вторички»: так, у независимых аналитиков и у органов статистики по Омску у всех соседей (Новосибирску, Тюмени, Томску, Кемерово), а также в Москве готовое жилье дороже строящегося. А в Перми и Санкт-Петербурге больше ценятся новостройки. В основном из-за постройки жилья более дорогих классов качества. Тогда как в первом списке городов среди новостроек преобладают больше дома эконом- и комфорт-классов качества.

Еще один важный общий момент: это рост цен с начала года (столбец «Индексы цен на рынке жилья» в таблице 1). Так, рекордсменом по росту цен является Тюменская область, где рост цен на недвижимость с начала года составил +9,5%.

При пристальном рассмотрении Сибирского федерального округа Омская область имеет рекордный рост цен на новостройки +4,7% с начала года. Напомним, что по данным журнала «Недвижимость», омские новостройки за одиннадцать месяцев остановили рост и подорожали всего на 2,6% с начала года. Вторичное жилье прибавило итого меньше — только 2,3%.

Рост цен в новостройках во многих регионах России совсем не рост, а снижение на 3–5% с начала года (Мурманск, Курган, Ханты-Мансийск). Но есть и рекордный рост под 40% на Камчатке. В среднем по стране цены новостроек поднялись на 4,5%.

На вторичном рынке самый большой рост среди соседних регионов показал Новосибирск (+5,3% за девять месяцев 2014 года). Омск ближе к среднероссийскому росту цен в 3,4%.

Зарплаты и цены «квадрата»

Интересно посмотреть на гипотетическую возможность приобретения жилья в разных регионах. Для этого сравним стоимость квадратного метра и среднемесячную заработную плату (таблица 1). Так, в Омске за одну заработную плату можно купить 0,5 квадратных метров вторичного жилья. Или, другими словами, на покупку одного квадратного метра омской жилой недвижимости омичу нужно работать два месяца. Столько же надо работать жителям Новосибирска и Екатеринбурга (индекс соотношения зарплаты и цены квадратного метра у наших соседей такой же — 0,5). Причем этим же соотношением характеризуется вся Россия.

В целом расчеты дают приблизительно равные показатели для всех близких к нам регионов. Так, по новостройкам Омска и Новосибирска данные расчетов точно совпадают: везде на одну среднюю заработную плату можно купить 0,6 квадратных метров строящегося жилья. Для покупки метра жилья на первичном рынке омичу и новосибирцу надо работать чуть больше – 1,7 месяца.

Данный расчет снова показал, что Омск — город средних цен. Соотношение омских цен на жилье в новостройках и цен на труд (в виде зарплаты) точно такое же, как в среднем на всей одной шестой части суши.

Из более богатых регионов позавидовать можно только тюменцам, им на одну среднюю зарплату можно купить почти квадратный метр жилья (соотношение зарплат и цен недвижимости здесь 0,9 и 0,8).

А вот жителям столиц не позавидуешь: несмотря на их высокие зарплаты, жилье у них намного дороже. В Москве и Санкт-Петербурге, где максимальные цены на недвижимость, одна средняя зарплата приравнивается к 0,3–0,4 «квадратам» жилья. В зависимости от стадии готовности квартиры в новостройках или на вторичном рынке столичным жителям понадобится от 2,4 до 3,2 месяца, чтобы заработать на квадратный метр жилой недвижимости.

Главное, несмотря на все особенности развития регионального рынка, возможности по приобретению жилья в Омске такие же, как у любого жителя страны в среднем.

Таблица 2. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат за ноябрь 2014 г., тыс. руб./кв.м)

Таблица 3. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за ноябрь 2014 г., тыс. руб./кв.м

Таблица 4. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за ноябрь 2014 г., тыс. руб./кв.м