Омск — город средних цен на жилье

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец октября 2014 года. Рассмотрим, с какими ценами сталкиваются покупатели, решающие квартирный вопрос в соседних с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 460 руб./кв.м (-1,1%) за месяц и составляет 41 600 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 880 руб./кв.м (+2,2%) и стала на 4% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 19,4% до $995, и в европейской валюте – до €786, опустившись на 13,2%. Это объясняется, во‑первых, колебаниями курсов валют и, во‑вторых, влиянием изменения рублевых цен.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне 48 840 руб./кв.м 240 руб./кв. м.  Цена «квадрата б/у» на 1 090 рублей (2,3%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 19,3% до $1 168 и на 13,1% до €923. Цена «квадрата б/у» на 1 100 рублей (2,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 12,9% до $1 261 и на 6,8% до €990.

Как изменение условий ипотеки повлияет на цены?

После зависшей ситуации с ценами и объемами в сентябре новый месяц принес нам изменения на первичном рынке жилой недвижимости. Как предсказывала наш аналитик Светлана Тарута, за октябрь цены на новостройки сжались на 1,1%. Средняя по городу стоимость квадратного метра «первички» снизилась до отметки в 41 600 рублей (график 1).

Ситуация на вторичном рынке осталась без изменений. За квадратный метр омской «вторички» по-прежнему просят 48 тысяч 840 рублей. В этой связи эксперт отмечает, что ужесточение ситуации с выдачей ипотечных кредитов может повлиять на ценовую ситуацию на вторичном рынке. Как известно, сегодня по различным оценкам от 50% до 80% сделок с недвижимостью осуществляется с помощью ипотеки.

Старый жилищный фонд в силу своих низких потребительских качеств не будет дорожать. А если все-таки такие попытки будут, то цены вырастут на величину, не превышающую инфляцию.

Повышение ставок по ипотечным заимствованиям, рост доли первоначального взноса, ужесточение требований к заемщикам и прочие условия, ограничивающие доступ к кредитным ресурсам, приведут к ограничению сделок на первичном рынке. Поэтому возможно произойдет снижение цен на строящиеся объекты. Но здесь включаются интересы застройщиков.

В такой ситуации в выигрыше остаются владельцы квартир в новых, но уже построенных и обжитых домах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Только такая категория жилья будет дорожать в цене, даже при общем спаде.

Сравнительный анализ в рамках страны

По официальным данным Росстата Омская область вышла в число субъектов Российской Федерации, где цена за квадратный метр — одна из самых низких. Но если раньше мы были в начале списка дешевых квадратных метров, то на сегодня Омск уже в середине списка (на 33 месте в ряду дешевых новостроек и на 40 по вторичному рынку из 83 субъектов исследования).

Омские цены как по первичному, так и по вторичному рынкам сегодня уступают в дешевизне Кемеровской области (графики 3, 4). Сегодня там «квадрат» оценен на 8% дешевле с ценником в 38 257,05 рубля на первичном рынке и в 41 895,2 рублей на вторичном рынке.

На 8% обогнали нас новостройки Томска и на 17% Новосибирска. Среди наших ближайших соседей максимальный ценник на новостройки в Тюменской области — 56 633,51 руб./кв. м. А далее, чем ближе к столице, тем строящиеся объекты еще дороже: в Свердловской области — 59 725,51 руб./кв.м (на 44% дороже омских). Самая дорогая по стране стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге. В третьем квартале 2014 года московский метр стоил 170 тыс.руб./кв.м, а питерские новостройки — 97 тыс.руб./кв. м. Таким образом, омские новостройки почти в 4 раза дешевле столичных.

Просматривая интернет-сайты, можно много интересного узнать о строительстве и ценах на готовое жилье в соседних регионах. Так, компания Елены Ермолаевой RID Analytics, www.ridasib.com сообщает, что средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в октябре 2014 года составляет 54,5 тыс. руб. и она снизилась на 0,04% относительно аналогичного показателя в предыдущем месяце.

Говоря про вторичный рынок жилья Новосибирска, аналитик отмечает, что цены в октябре выросли на 1,6%. То есть, средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Новосибирска составила 67 048 руб. Суммарно с начала года рост цен составил около 8%.

Интересно, что ставки аренды новосибирской недвижимости за месяц снизились на 19%. Средняя арендная плата составляет 13 372 руб. в месяц.

Сравнивая омские цены с новосибирскими, вывод может меняться в деталях в зависимости от источников данных, но общее остается неизменным — ценник на жилье у соседей выше (на 3–35% по данным Росстата или на 30–40% по данным аналитических компаний).

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам по вторичному рынку жилья. Омские квадратные метры здесь на предпоследней позиции по дешевизне. На 3% дороже томские «квадраты», на 26–30% новосибирские и тюменские. Омское готовое жилье в 2 раза дешевле питерского и в 4 раза — московского.

Главное, что наши омские цифры совпадают со средними по России.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м) с октября 2013 г. по октябрь 2014 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с октября 2013 г. по октябрь 2014 г.

График 3. Средние цены на первичном рынке жилья за 1 кв. м. общей площади квартир по субъектам РФ в III квартале 2014 г. (выборочно по данным Росстата), руб.

 График 4. Средние цены на вторичном рынке жилья за 1 кв. м. общей площади квартир по субъектам РФ в III квартале 2014 г. (выборочно по данным Росстата), руб.

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат за октябрь 2014 г., т.р./кв.м

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за октябрь 2014 г., т.р./кв.м