Новый год – новые рубежи

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 590 руб./кв.м (+1,7%) за месяц  и составляет 36 250  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на те же 590 руб./кв.м (+1,7%) и стала на 16% больше цены годичной давности.. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал за месяц на 4% до $1 207 и в европейской валюте до €901, рост – на 1%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 45 900 руб./кв.м (+/-240). За месяц прирост цены составил 1000 руб./кв.м (+2,2%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1000 рублей (2,2%) выше значения, отмеченного в начале года и на 20% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся за месяц на 5% до $1 528 и на 2% до €1 141. 

• Новое жилье дешевле старого

К концу января цены вторичного рынка подобрались к новому рубежу в 46 тысяч рублей за квадратный метр. А пока «вторичка» в среднем по городу предлагается по 45 тысяч 900 рублей за квадратный метр (+/-240 рублей) (график 1). Новостройки предлагаются почти на 10 тысяч дешевле. Средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску имеет  значение в 36 тысяч 250 рублей за квадратный метр (+/– 260 руб./кв.м). За прошедший месяц цена новостроек в Омске прибавила 1,7% или 590 рублей за квадратный метр, а «вторичка» возросла на 1000 рублей (+2,2%).

В среднем за  неделю цена предложения на омские квартиры в новостройках вырастает на  +0,4%. На вторичном рынке цены в среднем подскакивают еженедельно на 0,5%. За год «набежало» 16% роста цен в новостройках и 20% прибавления на вторичном рынке.

• Уровень инфляции влияет на рост

По данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за январь составил 1,4%. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию, согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №42 от 15.10.2012 г. Исключая из роста цен на жилую недвижимость общее движение цен, получим вывод, что цены на омское вторичное жилье за год возросли на 11% реально, а не на 20% номинально.

Для первичного рынка берем для расчетов не индекс потребительских цен, а индекс цен производителей  промышленных товаров в Омской области, который за год вырос на 6,4%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки выросла не 16%, а на 9%. Все эти цифры означают то, что если бы не было общего повышения цен на другие товары, то цены на жилье росли бы меньшими темпами. С макроэкономической точки зрения ситуация роста цен на квартиры опережает общую тенденцию цен на потребительские товары. Сегодня отложенная инфляция за счет роста тарифов на коммунальные услуги является залогом дальнейшего постепенного повышения цен на жилье.

• Рынок жилья заметно «похудел»

Еще один фактор, влияющий на возможный рост цен, – это сокращающийся объем предложений на рынке. Так только за январь первичный рынок похудел на 4%, а вторичный на 9%. При сравнении с прошлым годом также наблюдается снижение количества объявлений о продажах в журнале на 36% в рублике «Новостройки» и на 12% в разделе «Вторичный рынок». В результате сегодня на рынке 12 тысяч оферт (график 2). Что  связано с одной стороны со стабильно высоким спросом на жилье, и с другой со снижением новых поступлений на рынок жилья. Как известно – план по вводу в эксплуатацию новых домов в 2012 году не выполнен.

Количество продавцов-посредников также снижается с 500 активных участников рынка до 480. На одно агентство приходится в среднем 25 оферт. Все 12  тысяч вариантов квартир жилищного рынка Омска занимают  общую площадь в 770 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму чуть более 31 млрд. руб. А в докризисные годы квадратных метров продавалось на 1 миллион больше, а суммы были вдвое выше. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, мы наблюдаем перевес последнего: 68% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 32% – к первичному.

• Класс качества – каждому дому

Разберем структуру предложения жилья в Омске по классам качества на начало 2013 года (таблица 1). В качестве методологического разъяснения скажем, что начиная с 2009 года профессионалы рынка недвижимости ведут работу по классификации омского рынка жилой недвижимости, для этого создан и успешно применяется на практике классификатор по классам качества для многоэтажных домов вторичного  рынка жилой недвижимости и продолжается работа над формированием классификатора для многоэтажных домов первичного рынка жилой недвижимости и согласование его с уже действующим классификатором вторичного рынка. Вся эта работа проводится в рамках Межотраслевой рабочей группы экспертов рынка недвижимости, объединяющей в своих рядах оценщиков, риэлторов, строителей, управляющих, аналитиков, преподавателей вузов.

Активное участие в работе Рабочей группы принимают директор ООО «ОМЭКС», аналитик РГР Максим Репин, директор агентства недвижимости «Стрелец» Виктор Шульгин, оценщик ООО «Центр интеллектуальных технологий» Вячеслав Баженов,  руководитель маркетингового центра Дмитрий Сапунов, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Авеста-риэлт» Александр Барко, начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Аркада-Стиль» Марк Лось, директор по развитию и соучредитель ООО «Альбион КН» Александр Стуков, инженер-эксперт «Центра качества строительства» Евгений Тишков, директор агентства недвижимости «Миран»  Вячеслав Горюнов и аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута.

Для классификации жилого фонда Омска каждый дом оценивался по 22 характеристикам, начиная от года ввода в эксплуатацию, закачивая количеством парковочных мест и системой управления домом. В результате каждому из 5557 домов присвоен класс качества: социал, эконом, бизнес или элита (график 3).

В конце 2012 года прошло очередное заседание Межотраслевой рабочей группы экспертов рынка недвижимости Омска. Команда компании «ОМЭКС» во главе с директором Максимом Репиным представила на рассмотрение материалы по актуализации списка многоэтажных многоквартирных жилых домов класса «элита». На конец 2012 года, по единодушному мнению экспертов, в Омске 12 элитных многоквартирных домов, которые расположены на улицах 30 лет ВЛКСМ, 50, Волочаевская, 11/1, Волочаевская, 15 к1, Волочаевская, 15 к2, Иртышская Набережная, 11 к1, Иртышская Набережная, 11 к2, Иртышская Набережная, 9/1, Красина, 4/1, Красина, 6, Съездовская, 29/1 угол Маркса, 15, Съездовская, 29/2, Фрунзе, 72/1. Пополнил этот престижный перечень дом на Иртышской набережной № 9/1. На рассмотрении по включению в список многоэтажных многоквартирных жилых домов класса «элита» стоит также девятиэтажный дом № 1/1 по ул. Петра Ильичева. 

Таким образом, список из 12 домов класса «элита» занимает 0,2% от омского домового фонда. К бизнес-классу также  относятся утвержденные строго по списку 113 домов, что равно 2% от всех домов. 20% многоэтажек причислены к эконом-классу. И наконец, общая масса 78% – это все жилье социал-класса.

С первичным рынком все гораздо сложней. Здесь сложности начинаются с определения, какие дома считать новостройками. В проекте не всегда четко прописаны данные об объекте строительства. К тому же реальный дом может отличаться от проекта как в сторону снижения класса качества, так и в сторону его увеличения. Также многие характеристики становятся видны только после заселения дома, например, благоустройство придомовой территории.

Характеризуя 260 домов-новостроек с уверенностью можно сказать только, что один дом (вторая очередь) по ул. Волочаевская, 11/1 единодушно всеми экспертами рынка считается элитным. Бизнес-класс можно  присвоит минимум 12 домам, а максимум 40. Таким образом, класс элита занимает 0,4% среди новостроек, бизнес от 5 до 15%. К социал-классу могут быть  отнесены 20-70 вновь построенных домов (8-27%). Большинство новостроек при этом составит эконом-класс: 150 или 228 объектов занимают 58-88% первичного рынка.

• Дешевле всех квадрат «эконома»

Оценочные расчеты по долям проводились на основании среза информации в основных сегментах рынка жилья. Так, из всех выставленных на продажу на рынке квартир половина обладает статусом социал-класса, 37,9% – эконом-класса, 11,6% рынка – бизнес-класса и менее половины процента (0,4%) – это класс элита (график 4). При этом абсолютно по-разному идет расслоение на первичном и вторичном рынках. Среди «вторички» наибольшую долю имеет жилье социал-класса 64%. По мере роста качества жилья доля класса среди обустроенных квартир уменьшается. А из числа новостроек наибольшее количество предложений 66% имеют квартиры с характеристикой эконом-класса.

Структура, характеризующая первичный рынок, приближается к  докризисному состоянию. Тогда большая часть возводимого жилья (73-79%) принадлежала к эконом-классу, к бизнес-классу относились 7-10% от общего числа строящихся квартир. Из всех выставленных на продажу новых квартир 10-23% обладают статусом социал- класса, по сравнению с годичной давностью выбор супердоступных квартир уменьшился. Сегодня средняя цена на такое жилье 36,86 тыс.руб./кв.м, что на 2-4% выше среднерыночных цен,  выше, чем у класса «эконом» и «бизнес». Квадрат «эконома» стоит дешевле всех: 34 тысяч 860 рублей. Класс «бизнес» оценивается в 40 тысяч  рублей.

Объясняется это тем, что менее комфортные по качеству дома сдаются с большей готовностью к заселению в квартиру. На сегодня существуют предложения, когда жилье укомплектовывается бытовой техникой, что соответственно ведет  к удорожанию в расчете на один кв. м, но когда эта высокая цена умножается на количество метров, а оно, как правило, минимально при социальной ориентированности застройки, то получается вполне приемлемая цена за отдельную квартиру. В случае с квартирами в домах с большей комфортностью проживания зачастую продаются только стены, а всю дальнейшую работу по достраиванию жилья берет на себя собственник. В данном случае срабатывает простое правило: покупая престижную квартиру, покупатель, прежде всего, платит за место, где она располагается.

На вторичном рынке ситуация кардинально другая, т.к. здесь мы имеем дело со всем многообразием жилого фонда города. В самый низший класс попадает большая часть предложений – 64%. В более комфортный эконом-класс входят 24,6% всех объявленный о продаже квартир Ранее доля этого сегмента доходила до 40%, но конец 2011 года принес изменения в структуре предложений. В связи с бумом жилищных сертификатов и нервозным ожиданием второй волны мирового кризиса спрос на недорогие 1- и 2-комнатные квартиры вторичного сектора возрос так резко, что даже стал опережать предложение, а более крупных, дорогих, объектов было значительно больше.

В 2011 году 15-20% предложений составлял бизнес-класс. На начало 2013 года предложения жилья бизнес-класса составляют порядка 11% как и год назад. Что касается элитных квартир, то этот штучный товар раньше по всем риэлторским агентствам Омска набирал около десятка предложений. Сейчас в элитных домах распродаются от 30 до 50 квартир. В любом случае, это менее одного процента от всех объявлений по городу. По данным открытых источников 31 элитная квартира пока «ждет» своих хозяев (0,4% рынка предложений).

Что касается различия цен  в зависимости от классности жилья, общий вывод такой: рассчитываемая средняя цена по городу ближе всего к цене на квартиры эконом-класса (таблица 1). Еще в 2010 году вторичный рынок характеризовался тем, что жилье социал-класса было на 2-10% дешевле среднерыночной цены квартиры, бизнес-класс на 30-45% дороже, а «элитка» дороже на 84-102%, то есть «элитный» метр был почти в два раза дороже простого.

Оживление рынка недвижимости с конца 2010 года принесло изменения. Поскольку более качественных предложений стало больше, они подешевели. Так, на сегодня квартиры бизнес-класса превосходят по цене среднюю квартиру только на 5-25%, а элитное жилье в большинстве случаев дороже среднего на 50-70%. При этом, необходимо отметить, что встречаются и исключения с двух-трех кратной разницей в цене. А дешевле всех, конечно, квартиры в домах социал-класса, как правило, они на 6-9% дешевле похожей квартиры, но в более высококлассном доме.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую
недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с января 2012 г. по январь 2013 г.

Таблица 1. Оценка размера существующего предложения рынка жилья
(по состоянию на январь 2013 года) 

График 2.  Динамика объема предложения (кол-во квартир)
и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с января 2012 г. по январь 2013 г.

График 3. Структура многоквартирных жилых домов Омска по классам качества в январе 2013 г.

График 4.  Структура предложения на рынке жилья Омска по классам качества в январе 2013 г.

График 5.  Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска
по классам качества в январе 2013 г.  (тыс.руб./кв.м)

Таблица 2. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 28.01.2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Таблица 3. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 28.01.2013 г. (тыс. руб./кв.м)