Инфляция бежит — цены отстают

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец сентября и середину октября 2014 года. Разберемся, как изменились цены на недвижимость с учетом роста региональной инфляции.

По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу за месяц не изменилась и составляет 42 060 руб./кв. м (+/-250). С начала года цена увеличилась на 1 340 руб./кв.м (+3,3%) и стала на 7% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 12,1% до $1 086 и в европейской валюте до €852, опустившись на 6,0%. Это объясняется, во‑первых, колебаниями курсов валют и, во‑вторых, влиянием изменения рублевых цен. 

По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 850 руб./кв.м (+/-240). За месяц снижение цены составило 320 руб./кв.м (-0,7%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв. м.

Цена «квадрата б/у» на 1 100 рублей (2,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 4% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 12,9% до $1 261 и на 6,8% до €990.

Переизбыток предложений снижает цены

Число выставленных на продажу квартир остается на том же уровне, и за месяц практически не изменилось. Согласно базе журнала «Недвижимость» и сайту http://omskrielt.com, общий объем предложений по продаже квартир в многоквартирных домах насчитывает 15,5 тысяч оферт (график 2). При этом с начала года предложений на первичном рынке стало на 47% больше, а вторичный рынок прибавил 1%.

Соотношение первичных и вторичных продаж продолжает оставаться на уровне 32% к 68%. С одной стороны, объем предложений первичного рынка жилья за год увеличился больше, чем на половину (+57%), а объем вторичного рынка чуть больше уровня сентября 2013 года (+5%). С другой стороны, за девять месяцев 2014 года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками Омской области введены в действие жилые дома общей площадью 412,8 тыс. кв. м, что на 3% меньше, чем в прошлом году.

Все это свидетельствует о явном снижении оборотов на рынке новостроек и «затаривании», а может быть, и перенасыщении омского рынка в скором времени. Ведь в базе «Новостроек» журнала «Недвижимость» и в мультилистинговой системе на сайте http://omskrielt.com около 5 тысяч рекламных строчек. Да еще объявлений о продаже «вторички» порядка 10,5 тысяч оферт.

При всем этом новостройки раскупаются быстрее «вторички». За месяц средние цены на омскую «первичку» остались без изменений. За квадратный метр по-прежнему просят более 42 тысяч рублей (график 1). Средняя по городу стоимость квадратного метра «вторички» снизилась до отметки в 48 850 рублей. То есть, уменьшение цен за месяц составило 320 рублей на квадратный метр или –0,7%.

С начала года новостройки дорожают быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. У новостроек плюс 3,3%, а на «вторичке» плюс 2,3%. Таким образом, за девять месяцев текущего года каждый строящийся квадратный метр вырос в цене на 1 тысячу 340 рублей, а давно обжитой «квадрат» — на 1 тысячу 100 рублей.

За год ценник новостроек поднялся на 2 тысячи 800 рублей за квадратный метр, то есть «первичка» подорожала на 7%. А «вторичка» только на 4%, накинув по 1 тысячи 700 рублей на каждый квадратный метр.

Разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 6 тысяч 790 рублей или 16% «в пользу» вторички (график 1).

Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска, вернулось к показателям прошлого года. Сегодня порядка 535 фирм оказывают помощь в сделках с недвижимостью (график 2). При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет 29 эксклюзивных предложений.

Инфляция «съедает» рост цен на недвижимость

Разберемся более подробно, как изменились цены с учетом региональной инфляции (график 3). Как всегда скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию. Ведь известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости — ее необходимо корректировать на общее изменение цен. Расчеты здесь нехитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилой недвижимости отнимаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка, так как на повышение цен на жилье влияет общее повышение цен.

А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс — это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т. е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета «Реального индекса роста средних цен на рынке жилья» мы соотнесли индекс номинальных цен на рынке жилой недвижимости и индекс потребительских цен в регионе для вторичного рынка или индекс цен на стройматериалы, которые используются для расчета на первичном рынке. Последнее представляется нам верным в силу материалоемкости строительного бизнеса с одной стороны и с другой, изменения цен на стройматериалы ежемесячно отслеживаются Омскстатом. К тому же все эти данные находятся в свободном доступе любого пользователя интернет-пространства.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен в Омской области за сентябрь составил 1,3% и 7,3% с начала года. Изменения цен на жилье на вторичном рынке равно –0,7% за месяц и +2,3% с начала года. Т. е. номинальный индекс роста цен на жилье равен соответственно 0,993 и 1,023. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,013 для месячных данных и 1,073 для изменений с начала года. Получим 0,998=0,993/1,013 и 0,993=1,051/1,059. Другими словами, омские квартиры в реальности за месяц подешевели на 2%, а не на 0,7%, и с начала года реально подешевели на 4,7% (голубая линия на графике), вместо номинального повышения в +2,3% (синяя линия на графике).

Как уже отмечалось, цены на вторичном рынке застопорились с мая. А это означает, что когда все вокруг бегут, а ты стоишь на месте, то ты рано или поздно отстанешь. Это и происходило весь год, когда общее подорожание обгоняло рост цен на жилье. Только за январь-февраль процент инфляции в регионе был 1,2%, процент прироста цен на омскую жилую недвижимость — 0,4%.

Проделаем аналогичные вычисления с ценами первичного рынка жилья. Используем для этого данные Омскстата о росте цен на стройматериалы, который достиг 0,3% за месяц и 1,5% за девять месяцев.

Получим следующие результаты: без учета изменений цен на стройматериалы, омские квадратные метры за месяц потеряли в цене 0,3%, а не просто стоят на месте. С начала года новостройки реально приросли в стоимости на 2% (фисташковые низкие столбцы на графике), а не на 3,3%, как говорят нам номинальные расчеты (оливковые высокие столбцы на графике). Так что с точки зрения классической науки омские «новые квадраты» дорожали вполне умеренно на 2% с января по сентябрь.

То есть пока повышение цен на новостройки только-только компенсирует застройщикам и инвесторам инфляционные потери и возмещает затраты. Но это пока.

Для анализа инвестиционных проектов отметим, что без учета инфляции цена на новостройки составляет 41,1 тысячи рублей за квадратный метр, а «вторички» — 45,5 тысяч рублей. То есть на 0,9–3,3 тысячи рублей меньше реальных цен.

На графике 3 видно, что кривые номинальных индексов изменения цен или, другими словами, рост цены квадратного метра с начала года постепенно увеличивался вплоть до застойного лета (см. оливковые высокие столбцы для первичного рынка и верхнюю синюю линию для вторичного рынка).

В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2014 года прибавили 2% на новостройки и потеряли 4,7% на вторичном рынке — это показывают кривые реального индекса цен (фисташковые низкие столбцы для «первички» и нижняя голубая линия для «вторички»).

Если мы оглянемся на год назад, то согласно аналогичным расчетам при расчетах с индексом цен на стройматериалы в Омской области за 2013 год жилая недвижимость на первичном рынке подорожала не на 14%, а на 10% (фисташковые низкие столбцы на гр. 4).

На вторичном рынке с декабря 2012 года стоимость квадратного метра не повысилась на 6%, а осталась на том же уровне (индекс реальных цен равен 1,00 (нижняя голубая линия).

Таким образом, если в 2013 году изменения цен отвадили инвесторов от вторичного рынка жилья, то в 2014 году ситуация на жилищном рынке Омска становится все менее привлекательной для инвесторов и уже и на первичном рынке.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м)с сентября 2013 г. по сентябрь 2014 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с сентября 2013 г. по сентябрь 2014 г.

График 3. Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в Омске по отношению к началу 2014 г.

 График 4. Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в Омске по отношению к началу 2013 г.

 Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат за сентябрь 2014 г. (тыс. руб./кв.м)

 Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за сентябрь 2014 г. (тыс. руб./кв.м)