На рынке недвижимости без перемен

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец августа 2014 года. Определим самые доступные и самые дорогие квартиры на омском рынке.

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 410 руб./кв. м (+1,0%) за месяц и составляет 42 050 руб./кв.м (+/-250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 1 330 руб./кв.м (+3,3%) и стала на 9% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подешевел на 5,4% до $1 168 и в европейской валюте до €879, опустившись на 3,0%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец августа 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 170 руб./кв.м (+/-240). За месяц повышение цены составило 20 руб./кв.м (-0,0%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 420 рублей (3,0%) выше значения, отмеченного в начале года и на 5% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 5,7% до $1 366 и на 3,3% до€1 027.

Цены топчутся на месте

Цены на омскую недвижимость с середины мая практически стоят на месте. По расчетам аналитика рынка недвижимости Светланы Тарута, в течение всех трех летних месяцев средненедельных и среднемесячных изменений нет. То есть если на одной недели мы видим рост средних цен, то на следующей неделе на такую же величину цены спускаются вниз. Та же картина при рассмотрении изменения цен от месяца к месяцу. Наглядно это видно на кривой первичного рынка. Если в середине лета был провал цен, то к концу лета опять подъем (график 1). В результате чего на конец лета – начало осени 2014 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 42 тысячи рублей за «квадрат», то есть по ценам июня-мая (график 3). Цена готового жилья более 49 тысяч рублей за квадратный метр. А такой уровень был достигнут еще в апреле, и с тех пор цены топчутся на месте (график 4).

Разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 тысяч 120 рублей или 17% «в пользу» «вторички» (график 1).

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» и на сайте http://omskrielt.com по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне около 15 тысяч оферт (график 2). При этом соотношение складывается такое: на одно предложение на первичном рынке приходится две оферты на вторичном.

При этом предложений на первичном рынке за месяц стало на 8% больше, а вторичный рынок прибавил только 3%. Объем предложений первичного рынка жилья составляет порядка 5 тысяч оферт. С начала года объявлений о продаже новостроек стало на 50% больше, а объем вторичного рынка начала осени вернулся на уровень начала года. И тогда в январе, и сейчас в августе в базе «Вторички» мультилистинговой системы сайте http://omskrielt.com 10,5 тысяч рекламных строчек.

Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска, вернулось к показателям прошлого года. Сегодня порядка 525 фирм оказывают помощь в сделках с недвижимостью (график 2). При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет 29 эксклюзивных предложений.

Крайне низкие цены

Наши традиционные таблицы 1, 2 помогут сориентироваться со средним ценником в зависимости от размерности квартиры, месторасположения и качественной характеристики дома. А мы познакомимся с крайними ценовыми точками омского рынка жилой недвижимости.

Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость» и мультилистинговой системы сайта http://omskrielt.com/, которые включают 36 тысяч объявлений о продаже и аренде жилой и коммерческой недвижимости, а также о земельных участках.

Самые доступные однокомнатные квартиры предлагаются на окраине Ленинского района, начиная от 630 тысяч рублей в доме со строительным адресом Машиностроительная, 2.

По такому же, как в предыдущем адресе, договору ЖСК (жилищно-строительный кооператив) можно вложиться в самые доступные квартиры Советского района по ул. Малиновского, 16. Тот же застройщик, ранее обещавший сдать этот дом во втором квартале 2014 года, теперь зазывает клиентов посулами ввести дом в эксплуатацию в третьем квартале 2015 года.

Но если вышеназванные дома находятся на стадии строительства близкой к забиванию свай, то самый бюджетный вариант левобережья — это ул. Мельничная, 87/3. Этот кирпичный 8‑этажный дом с квартирами малосемейного типа тоже давно строится, но уже дошел до восьмого этажа из восьми.

На вторичном рынке комнату можно купить от 350 тысяч рублей. Комнату со всеми удобствами (мини-санузлом и мини-кухней) продают в общежитиях от 650 тысяч рублей. А для приобретения полноценной квартиры нужно иметь как минимум 950 тысяч рублей. И тогда в любом районе города можно будет жить в отдельной квартире. На выбор в Советском округе проспект Мира, 82/2 или Энергетиков,61, в Октябрьском – Российская, 11 или 1‑я Шинная, 46, в Центральном округе в микрорайоне Загородный, 2 или на ул. 31‑я Северная. В Кировском округе за эту сумму можно прописаться в квартире-студии с евроремонтом на 2‑й Солнечной, 29. Ленинский округ чуть дороже даже в минимальной цене. Здесь самый доступный вариант начинает отсчет от 970 тысяч рублей.

К слову заметим, что самая дорогая однокомнатная квартира площадью 51 квадратный метр выставлена на осмотр по ул. Волочаевская, 11/1 за 5,5 миллионов рублей.

Рекордно высокие предложения

Рекордные цены среди квартир в многоквартирных домах установлены на новом уровне в 37 миллионов рублей. Старый рекорд в 26 миллионов 350 тысяч рублей принадлежал элитной недвижимости класса «люкс» в историческом центре города в доме № 4/1 по ул. Красина. Здесь на 225 квадратных метрах есть три спальни, комната отдыха, гостиная, кабинет, а также три раздельных санузла и бытовые помещения (прачечная, гардеробная, кладовая в кухне). Сегодня за 37 миллионов можно стать владельцем апартаментов общей площадью 176 метров с панорамным видом на реку Иртыш из дома № 11/2 по Иртышской Набережной. Современное инженерное решение дома с лифтом в подземный паркинг ждет вас после прохода по обустроенной территория двора, а услужливый консьерж подскажет, какие дополнительные удобства в организации быта обеспечат вам надежное и комфортное проживание.

Следующие квартиры нашего «золотого пьедестала» предлагаются по 26 миллионов за пять комнат, по 25 миллионов за четыре и по 19,5 миллионов за три комнаты. Про них можно было бы просто сказать, что это отличные квартиры в элитном доме с качественным ремонтом и встроенной мебелью. Но можно и по-другому описывать квартиры в дорогих домах Омска по ул. Лермонтова, 62, Красина, 6 или Иртышской набережной, 10, к. 1. Продается квартира для людей, которые любят стиль и ценят время. Элитный дом в самом центре города Омска. Проживание в этом доме предполагает определенный статус жильца. Квартира в европейском стиле, мягкий дорогой интерьер с элитной мебелью, которая остается покупателю. Мягкая мебель и спальня изготовлены в Германии. Отделочные материалы производства Испании, Италии, Франции. Два санузла: для гостей и личный с эксклюзивной кафельной итальянской плиткой, с итальянской и французской сантехникой. Пол — паркетная доска. Деревянные стеклопакеты из элитных сортов древесины. Кондиционеры, видеодомофон, сигнализация. К квартире прилагается парковочное место (личное), закрытый, охраняемый двор и детская площадка.

Думаете это все описание достоинств квартиры? Нет, это все скорее ее недостатки. Ведь человек, имеющий возможность тратить миллионы, привык сам принимать решения. А значит, и о своем жилище у него есть свои представления. Поэтому и продаются такие квартиры годами. А пока продаются – сдаются в аренду, ветшают, распродают предметы интерьера, сбавляют цену и, наконец, находят своего покупателя, готового безжалостно уничтожить остатки былой роскоши и на обломках построить свой королевский замок.

Всего же на омском рынке просто очень дорогих квартир стоимостью более 10 миллионов рублей насчитывается порядка 80 штук по 50 адресам. А предложений доступных квартир, долей квартир, комнат на подселении, приватизированных комнат в общежитии стоимостью до миллиона рублей — около 1 тысячи оферт.

График 1. Изменение средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м) с августа 2013 г. по август 2014 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с августа 2013 г. по август 2014 г.

График 3. Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на рынке новостроек Омска с января 2012 г. по август 2014 г.

График 4. Изменение средних цен предложения и ежемесячный прирост цен на вторичном рынке Омска с января 2012 г. по август 2014 г.

Таблица 1. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома и количества комнат за август 2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Таблица 2. Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Омска в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за август 2014 г. (тыс. руб./кв.м)