«Квадрат первички» дешевле «вторички»

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2014 года. Продолжим разбираться с понятиями первичного и вторичного рынка жилья. Посмотрим, как меняется стоимость жилья в зависимости от года введения дома в эксплуатацию.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 150 руб./кв. м (+0,4 %) за месяц  и составляет 41 780 руб./кв. м (+/-250).

Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 1 060 руб./кв.м (+2,6 %) и стала на 11 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подешевел на 1,4 % до $1 218 и в европейской валюте до €892, снизившись на 1,5 %. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 890 руб./кв.м (+/-240). За месяц снижение цены составило 360 руб./кв.м -0,7 %). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 240 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1 140 рублей (2,4 %) выше значения, отмеченного в начале года и на 4 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 1,6 % до $1 425 и на 1,7 % до €1 044 за счет изменения курса.

Продолжим разбираться с делением рынка жилья на первичный и вторичный. После курса научной теории, описанной в предыдущей публикации (см. № №21 30.05.14.), посмотрим на практику.

А для это возьмем базу сайта www.omskrielt.com на конец мая 2014 года, которая включает более 41 тысячи предложений по рынку недвижимости. Оставим 26 тысяч строчек о продаже квартир в многоквартирных домах. Посмотрим, как меняется стоимость жилья в зависимости от года введения дома в эксплуатацию.

Тут мы столкнемся с неточностью заполнения продавцами данных о характеристиках дома. Вернее с непрофессионализмом. Ведь для того, чтобы указать материал стен дома, в котором продается квартира, может быть нужно быть немножко строителем или оценщиком. А для того, чтоб точно не ошибиться с материалом перегородок и датой ввода дома в эксплуатацию, достаточно взглянуть на технический паспорт объекта. Любая сделка с квартирой невозможна без этого документа. А вот прочитать его может только профессиональный продавец. Так вот,  в описании 26 тысяч предложений, только трое из пяти продавцов указывают возраст дома. Только в 60 % случаях стоит дата принятия дома в эксплуатацию. Причем, чем старше объект продажи, тем реже продавец знает о дне рождении выставленной к продаже недвижимости. Если мы возьмем строящиеся дома и введенные в 2013 году, то среди них дата ввода в эксплуатацию будет известна более чем в 90 % случаев.

И здесь исправим еще одну оплошность продавцов, которые объявление о продаже одного и того же объекта размещают несколько раз, то меняя цену, то уточняя характеристики. Поэтому покупателям очень сложно найти окончательный вариант предложения: ведь из 26 тысяч объявлений нужно выбросить несколько  тысяч данных. А если учесть, что у нас свободный рынок и один и тот же объект может продаваться несколькими продавцами, то вообще получится, что из десяти оферт нужно оставить шесть. То есть, на омском рынке почти каждый объект имеет более чем одного продавца, а подчас их число доходит до десяти.

В таблице 1 представлены полученные данные распределения оферт после чистки дублей. Из всех 15 тысяч  в 51% объявлений продавцы не раскрыли данные о возрасте объекта. 6 квартир построены в далеком 1937 году. Хрущевки представлены 79 объектами: это 0,5 % от общего числа оферт. Введенных в застойные 70-е годы прошлого столетия оказалось 379,  построенных в  80-е — 631, в 90-е годы - 456, в 2000-е - 787. В 2013 году предлагали к продаже 603 объекта, 3,9%, в 2014 -1740, 11,3%. На 2015 год в обещаниях продавцов встречается более двух тысяч квартир,13,1 %. И только 52 объекта продаж должны быть построены в 2016 году, 0,3 %.

Если обратимся к данным, предоставляемым компанией ОМЭКС, которые рассчитываются по базам нескольких специализированных изданий и интернет-порталов Омского региона и проходят тщательную очистку от дублей и повторов, то соотношение первичного и вторичного рынков составляет 19 % против 81 %. Общий же вывод, сделанный аналитиком рынка недвижимости Светланой Тарутой, говорит о том, что в Омске 20-30% рынка считается новостройками и большая часть 80-70 % вторичный рынок. Это соответствует стабильному развитию рынка, но скорее близко к кризису нехватки объемов строящегося жилья, чем к кризису перепроизводства объемов строительства.

Теперь скажем о средних городских ценах. На  конец мая 2014 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 41 780 рублей (+/-250) за "квадрат", а цена на вторичном чуть опустилась до 48 890 рублей (+/-240) за квадратный метр. Если небольшое (-0,4 %) прибавление на первичном рынке - это давняя традиция омского рынка, то «минус» на вторичном - это нонсенс. Объясняется это и структурой предложений: стало больше малокомнатных квартир эконом-класса.

Опять подтвердим общее правило, что цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. На омском рынке мы наблюдаем именно такую классическую ситуацию: разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 тысяч 110 рублей или 17 % "в пользу" вторички. (график 1).

На следующем графике видно стабильное развитие отрасли. По-прежнему порядка 550 посредников функционируют на рынке недвижимости, как и в предыдущем месяце. Для внимательных читателей поясним, почему цены, отмеченные датой  второй половины текущего 2014 года, больше цен первого полугодия. И факт выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию здесь не причем, просто среди введеных объектов больше жилья эконом-класса, а среди обещаний второго полугодия 2014 года осталось много объектов более высоких классов (комфорт и даже надеемся на появления нового бизнес-объекта на берегах нашей реки).

Этим же (классом качества) объясняется и взлет цен на оферты с датой 2016 года. Заложенный в этом году или строящийся дом  эконом или комфорт класса  жилья будет сдан в следующем 2015 году. Так что у желающих купить подешевле, есть возможность сделать это сегодня на началах строительства. А у желающих повысить комфортность проживания до бизнес-класса, есть надежда на осуществление своей мечты в 2016 году (правда уже сегодня эти объекты на 10% дороже средних показателей). А на сколько отличаются цены на разных стадиях строительства, поговорим в одном из следующих обзоров.  Следите за нашими публикациями в журнале «Недвижимость» и на сайте www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость».

---

Теги: новостройки, права на недвижимость, вторичное жилье, советы