Сегодня застой цен, а завтра рост?

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец февраля 2014 года.

По данным журнала «Недвижимость» на конец февраля 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 210 руб./кв. м (-0,5 %) за месяц  и составляет 40 830 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м.

Цена  стала на 12% больше цены годичной давности, т.е. за год новостройки подорожали на 4 500 рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подешевел за месяц на 7% до $1144 и в европейской валюте до €834, снизившись на 12%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец февраля 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне 47 920 руб./кв.м (+/-240). За месяц повышение цены составило 170 руб./кв.м (+0,4 %). Эти изменения в пределах вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 240 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на те же 170 рублей (+0,4 %) выше значения, отмеченного в начале года и на 3 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился за месяц на 7 % до $1 343 и на 8% до €1 600.


Вбитые сваи удешевили среднюю новостройку
В феврале случилось то, чего давно уже не было на омском рынке: средневзвешенные цены новостроек снизились (график 1). Как отмечает аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута: «Говоря о снижении цен на первичном рынке, стоит иметь в виду структуру предложений, которая включает и дома на стадии огораживания территории стройплощадки, и объекты с работающим строительным краном, и уже введенные в эксплуатацию здания. Как известно, цена на нулевой стадии строительства — на стадии ко­т­ло­­вана – ниже, чем на стадии сдачи в эксплуатацию. Средняя цена новостроек снижается потому, что в течение февраля в продажах появилось несколько новых многоквартирных объектов и были сделаны заявления об освоении новых микрорай­онов».

К примеру, инвестиционно-строи­тельная компания ООО «ДомСтройОмск» приступил к возведению второй очереди жилого комплекса на Кирова, ООО «Во­с­точно-Сибирская Строительная Ком­пания» (входит в Группу компаний «СУ‑155») вбивает сваи нового микрорайона на правом берегу Иртыша между Телецентром и Старозагородной рощей, ЗСЖБ № 6 представил проект нового микрорайона рядом с омским «МЕТRО».

С другой стороны месячное снижение цены "квадрата" в 210 рублей (-0,5%) меньше статистической погрешности — 250 руб./кв.м или 0,6%, то есть по правилам статистики говорим, что цена новостроек за месяц меняется в пределах вероятной ошибки в расчетах. А значит не значительно. При этом с начала года цены на новостройки возросли на 110 рублей (+0,3%), что также не значительно. Но на что стоит обращать внимание, так это на то, что средневзвешенная цена за полгода прибавила 6%, а за год с конца зимы 2013 года выросла на 12%. То есть каждый квадратный метр прибавил 4,5 тысячи рублей. А в расчете на целую квартиру удорожание составило 250–500 тысяч рублей.

На вторичном рынке динамика обратная, а вывод такой же. За февраль наблюдалось увеличение цены квадратного метра на 170 руб. или +0,4%. Коррекция цены меньше вероятности ошибки, которая равна 240 рублей или 0,5%, то есть цены практически стоят на месте. За год ценник подрос на 1 600 рублей (+3%). Так готовые квартиры на вторичном рынке предлагают на 50–100 тысяч дороже, чем в 2013 году. Заглядывая вперед, отметим, чем неопределенней ситуация с экономикой страны, тем однозначней растут цены на недвижимость. Так, за первую неделю весны средние цены на омские квартиры выросли более чем на 1 процент.

Пересчитаем по курсу Центрального банка РФ
Для тех, кто копил деньги в иностранной валюте или имеет доход в долларах и евро или хочет привлечь иностранных инвесторов, пересчитаем цены омской недвижимости в евро и доллары по курсу Центрального банка РФ (графики 3, 4). Официальный курс доллара к рублю за два месяца вырос на 8%, а евро — на 9% и этот рост продолжается. Значит для того чтобы купить квартиру, нужна меньшая сумма иностранной валюты.

Большинство опрошенных экспертов считают, что обострение экономической ситуации может привести к стагнации на рынке жилья. Так, Марина Алексеева, советник по вопросам ипотеки и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа» заявила: «власть не допустит, по крайней мере в ближайшие месяцы, падения рубля. На повестке дня более насущные гео-территориальные приоритеты. И это не слепая вера в гуманность государства. Слишком много сейчас завязано на рубле. Однако из практики: если национальная валюта падает, то недвижимость всегда дорожает, т. к. люди хотят сохранить свои сбережения. В валюту иностранных государств в такой ситуации вкладывается только сумасшедший». http://www.omskrielt.com/analytics/ratings/39092/.

Дмитрий Бакалов, директор ООО «Амекс» предостерегает: «нестабильность в российской и международной политике повлекла рост валюты. На сегодняшний день люди стараются вложить свои средства в более твердую валюту. Количество сделок выросло значительно, люди стремятся купить недвижимость побыстрее и никто не хочет остаться с наличными средствами на руках. Минус в том, что после взлета всегда идет падение. Соответственно, после роста продаж будет заметное ослабление и цены могут пойти вниз». http://www.omskrielt.com/analytics/ratings/39092/.

Омичи уже отреагировали на понижение стоимости рубля. Часть застройщиков в конце января — начале февраля подняли цены на новые квартиры из-за того, что покупатели решили выйти из банковских депозитов и вложить деньги в недвижимость как в материальный актив из-за оп­ре­деленного недоверия к банкам и обесценивания рубля, констатирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Руководитель аналитического отдела компании «ОМЭКС» Анна Зыкова отмечает, что с середины февраля 2014 года количество сделок на рынке купли-продажи жилой недвижимости значительно увеличивается. Причем квартиры приобретаются как на первичном, так и на вторичном рынках. Если мы будет и дальше наблюдать повышение цен, то нужно понимать, что это не может продолжаться долго, потолок цены все равно есть. Когда мы его достигнем, рынок замрет, и тогда может быть корректировка цен вниз.

Экспертами портала «РБК-Недви­жи­мость» высказывается мнение о том, что стоимость аренды офисов может быть снижена. Отмечается, что на фоне избытка торговых площадей, единственным способом удержать арендатора является снижение ставок. Арендодатели будут вынуждены искать компромисс и пересматривать условия договоров в интересах арендаторов.

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с февраля 2013 г. по февраль 2014 г.




График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с февраля 2013 г. по февраль 2014 г.





График 3. Динамика  средних цен предложения на рынке  новостроек Омска, в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2012 г. по февраль 2014 г.




График 4. Динамика  средних цен предложения на вторичном рынке жилья Омска, в рублевом, долларовом и евро эквивалентах с февраля 2012 г. по февраль 2014 г.





Таблица 2.
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  на 24.02.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	40,83	41,85	40,15	40,89	40,28
Кировский	39,76	41,44	39,46	38,84	38,14
Ленинский	41,27	42,11	40,03	41,47	0,00
Октябрьский	39,39	41,76	37,41	39,60	36,36
Советский	38,70	38,56	38,07	38,76	49,57
Центральный	45,34	46,57	45,58	45,15	34,03

Таблица 3.
Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 24.02.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	47,92	50,12	47,09	47,36	49,51
Кировский	48,25	52,11	48,97	46,63	45,48
Ленинский	44,79	49,26	45,27	43,44	39,59
Октябрьский	43,69	47,89	43,18	43,30	39,09
Советский	45,12	49,29	45,43	43,37	44,73
Центральный	52,89	50,49	50,15	53,64	59,38

Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за февраль 2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее					За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости http://www.omskrielt.com/analytics/
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	47,92	87,30	60,55	48,05	45,05
Кир.	48,25	0,00	57,15	47,83	44,51
Лен.	44,79	0,00	60,36	43,86	44,83
Окт.	43,69	0,00	56,35	46,90	42,56
Сов.	45,12	0,00	60,24	47,00	44,22
Центр.	52,89	87,30	61,08	50,88	48,70
Округ\ Комнаты	1-комн.					2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	50,12	0,00	53,18	49,70	48,46	47,09	74,08	67,31	48,37	44,73
Кир.	52,11	0,00	0,00	50,33	47,60	48,97	0,00	70,86	48,01	44,48
Лен.	49,26	0,00	54,66	46,49	50,02	45,27	0,00	0,00	46,47	45,08
Окт.	47,89	0,00	0,00	48,73	47,54	43,18	0,00	0,00	47,21	41,30
Сов.	49,29	0,00	0,00	49,63	48,19	45,43	0,00	0,00	48,41	44,56
Центр.	50,49	0,00	52,37	50,44	49,56	50,15	74,08	67,01	49,97	48,04
Округ\ Комнаты	3-комн.					Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	47,36	95,05	60,45	47,44	44,16	49,51	86,23	58,59	46,68	44,06
Кир.	46,63	0,00	52,53	46,91	43,25	45,48	0,00	0,00	45,81	44,56
Лен.	43,44	0,00	62,31	41,89	43,42	39,59	0,00	0,00	40,42	39,65
Окт.	43,30	0,00	62,90	47,35	42,36	39,09	0,00	52,07	39,83	38,64
Сов.	43,37	0,00	61,88	45,81	42,59	44,73	0,00	54,18	45,53	42,86
Центр.	53,64	95,05	60,43	51,11	48,47	59,38	86,23	60,22	53,45	52,70

Теги: цены на недвижимость, аналитик, семейный адвокат