Ценовая ситуация на рынке жилья

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец января 2014 года.  Особенно пристально рассмотрим ценовую ситуацию на рынке жилой недвижимости Омска в зависимости от класса качества жилья.

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 320 руб./кв.м (+0,8%) за месяц  и составляет 41 040  руб./кв.м (+/-240). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв.м.

Цена  стала на 13% больше цены годичной давности, т.е. за год новостройки подорожали на 4 800 рублей за квадратный метр. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подешевел за месяц на 3% до $1198 и в европейской валюте до €864, снизившись на 4,6%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец января 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне 47 750 руб./кв.м (+/-250). За месяц цены не изменились. Цена "квадрата б/у" на 1 900 рублей (4%) больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу опустился за месяц на 3,7% до $1 394 и на 5,4% до €1 005.

Январь заморозил цены «вторички»
За первый месяц 2014 года омские новостройки поднялись в цене меньше процента, а цены на вторичном рынке остались без изменений. К концу января цены первичного рынка подобрались к новому рубежу в 41 тысячу рублей за квадратный метр (график 1). «Вторичка» предлагается почти на 7 тысяч дороже. Средневзвешенная цена на вторичном рынке жилья по Омску по-прежнему имеет значение в 47 тысяч 750 рублей за квадратный метр (+/– 250 руб./кв.м).

За последнее время новостройки в среднем прирастали по одному проценту в месяц, таким образом за год рост цен на первичном рынке составляет 13%, что равно почти пяти тысячам рублей удорожания квадратного метра. На вторичном рынке среднемесячный прирост не дотягивает и до полпроцента, поэтому за год «накапало» 4% прироста цен или почти две тысячи рублей.

Объем выборки предложений первичного рынка жилья составляет более 3,5 тысячи вариантов предложений квартир (график 2). Это на 11% меньше, чем год назад. На начало года на вторичном рынке жилья представлено почти 11 тысяч вариантов предложений квартир, что на 19% больше уровня прошлого года. Таким образом, на сегодняшнем рынке классическая ситуация, когда сокращение объемов предложения ведет к удорожанию, а наращивание предложения сдерживает рост цен.

Нам не страшен курс валют
Сначала соотнесем рост цены на недвижимость с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за 2013 год составил 6,1% и за январь — 0,5%. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию, согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» № 42 от 15.10.2013 г. Исключая из роста цен на жилую недвижимость общее движение цен, получим вывод, что цены на омское вторичное жилье за 2013 год возросли на 0,2% реально, а не на 6,3% номинально.

Для первичного рынка берем для расчетов не индекс потребительских цен, а индекс цен стройматериалов в Омской области, который за год вырос на 3,8%. Таким образом, с учетом инфляции цена на новостройки выросла не на 14,2%, а на 10,1%. Все эти цифры означают то, что если бы в 2013 году не было общего повышения цен на другие товары, то цены на вторичное жилье оставались бы на месте, новостройки дорожали бы меньшими темпами.

Первый месяц 2014 года характеризуется снижением реальных цен на вторичном рынке и полпроцентным приростом цен на первичном. Изменение курсов иностранных валют в сегодняшней ситуации вряд ли подтолкнет рынок недвижимости к росту цен, поскольку спрос на нем ограничен платежеспособностью населения. А на рынке, где по экспертным оценкам 60–80% сделок зависят от получения кредитных денег, рост платежеспособного спроса невозможен.

К тому же ужесточение государственной политики в банковской сфере заставляет кредитные учреждения быть более разборчивыми в выборе клиентов, что ограничивает пул заемщиков по ипотечным кредитам. А небольшие суммы сбережений населения за период стабилизации в 2010–2013 годов и рост курсов иностранных валют скорее подтолкнет импортный рынок автомобилей среднего класса и торговлю крупной бытовой техникой и мебелью, чем всколыхнет рынок недвижимости.

Новые классы в обновленной классификации
Разберем структуру предложения жилья в Омске в зависимости от класса качества на начало 2014 года (таблица 1). Принципиальным новшеством здесь является то, что в 2013 году Российская Гильдия Риэлторов (РГР) при поддержке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства утвердила методику потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов.

Впервые эта методика была разработана в 2002 году группой аналитиков под руководством Г. М. Стерника. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка.

Напомним, что начиная с 2009 года профессионалы омского рынка недвижимости ведут работу по классификации регионального рынка жилой недвижимо­сти. Для этого создан и успешно применяется на практике классификатор по классам качества для многоэтажных домов вторичного рынка жилой недвижимости и сформирован классификатор для многоэтажных домов первичного рынка жилой недвижимости, согласующийся с уже действующим классификатором вторичного рынка. Вся эта работа проводится в рамках Межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости, объединяющей в своих рядах оценщиков, риэлторов, строителей, управляющих, аналитиков, преподавателей вузов, ученых. Наша работа повлияла на принятие Единой классификации с разделением многоквартирных жилых новостроек на четыре класса, а не на три, как было изначально.

Предложенная РГР Единая классификация является дальнейшим развитием этих работ. Она апробирована в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и консалтингу, в настоящее время активно внедряется в практику аналитики и бизнеса. Разработка классификации жилых новостроек РФ по потребительскому качеству основывается на строгом единообразном применении Жилищного Кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ) и сводов правил (СП) по проектированию и строительству жилья, а также приказов Министерства регионального развития Российской Федерации.

Ознакомиться с Единой классификацией проектов многоквартирных жилых новостроек, применяемой к объектам недвижимости первичного рынка Омска, можно на сайтах http://realtymarket.ru/docs/pdf/ekmzhd.pdf и http://www.rgr.ru/UserFiles/File/Congress/XV/epishina-sternik.pdf.

Создание единой классификации должно не только удовлетворить потребности консультантов, брокеров и управляющих недвижимостью, проектировщиков, но и создать инструменты защиты интересов потребителей и покупателей, повысить корректность рекламы, и показать ориентиры для проектировщиков, обеспечить добросовестную конкуренцию застройщиков.

Все это поможет говорить на одном языке и профессионалам, и рядовому населению. Когда под словами «элитный дом» будет пониматься один набор критериев. Кстати о домах класса элита подробно писалось в статье «Не все то «элита», что блестит» в новогоднем номере журнала «Элитная недвижимость».

Отметим еще, что в ранее применяемой нами в Омске и рекомендованной РГР классификациях есть принципиальное деление на четыре класса. В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2011 дополнительно дифференцировано, в соответствии с устоявшейся рыночной практикой, на эконом-класс и класс комфорт, а престижное жилье по СП42.13330.2011 (вариант термина — «жилье повышенного качества») дополнительно разделено на бизнес-класс и элитный класс.  

Исходя из данной методики каждому объекту на первичном и вторичном рынке Омска присвоен свой класс качества: эконом, комфорт, бизнес или элита. При этом то, что раньше по местной классификации относилось к классам элит и бизнес, четко совпадает. Разногласие может быть только тогда, когда проект в принципе может быть признан бизнес-классом, а чем ближе он к реализации, тем вернее попадает в класс комфорт. Это общее правило, что в процессе строительства дом может быть понижен в классности. Основная причина этому – материалы, используемые при строительстве, и уровень работ.

Низший класс качества, который ранее именовался социал, теперь входит в эконом, а современный комфорт оставил себе только лучшее из бывшего эконома. Поэтому возникает некоторая сложность в сравнении сегодняшних данных с прошлогодними.

Рис. 1. Соотношение ранее применяемой классификации и Единой классификации РГР

Пересчет по классам
В таблице 1 при определении долей рынка занимаемых каждым классом мы исходили из двух методик классификаций. Поэтому такой разброс получился при описании сегментов на первичном рынке. Например, класс эконом занимает от 13% до 40% рынка, но эта не принципиальный спор. Главное, что большая часть рынка 84–95% на первичном и 94–95% на вторичном относится к массовому жилью (классы эконом и комфорт) и только 4%, а в лучшем случае 16% (для строящихся проектов) может именоваться домами повышенной комфортности классов бизнес и элита (график 3).

Не принципиальным деление является потому, что цены нижних классов отличаются друг от друга в среднем на 5–7%, тогда как у высших классов цены выше на четверть. Хотя и в бизнес-классе можно встретить предложения по 30 тысяч рублей за квадратный метр (например, в долгострое «Золотых куполов» по ул. Яковлева, 107). А в классе комфорт попадаются переоцененные за квадратный метр дома, где стоимость «квадрата» доходит до 60 тысяч рублей (например, у некоторых посредников, предлагающих квартиры в микрорайоне «Прибрежный»). Но это недоразумения предложений, а в целом квартиры в домах бизнес-класса на 25% дороже квартир домов класса комфорт, а элитный класс еще на 34–44% дороже бизнес-класса (график 4).


Яркой чертой деления по классам качества новостроек в 2014 году будет то, что из разряда первичного рынка вышел единственный представитель класса элита — жилой дом по ул. Волочаевская, 11/1, перейдя в разряд вторичного рынка. При этом на данный момент Межотраслевым Советом Экспертов рынка недвижимости Омского региона не отмечено самой высокой классностью ни одного из строящихся или недавно сданных домов. И хоть застройщики заявляют ряд проектов, которые потенциально претендуют на сей высокий статус (например ряд домов вдоль ул. Красный Путь в районе ОмГАУ), пока ни один из них не имеет воплощения в жизнь и не представлен на рынке. Но для ориентира проектировщиков заметим, что минимальный ориентир в элитном классе 65 тысяч рублей за квадратный метр. Эта цена предложения последних необустроенных квартир самого молодого элитного дома Омска.

Сегодня средняя цена на жилье класса эконом 36,97 тыс. руб./кв.м, что на 10% ниже среднерыночных цен. У класса комфорт цены ближе к средним, но в целом скорее на 5% ниже среднегородских (38,8 тыс. руб./кв.м). Квадрат «бизнеса» стоит дороже всех: 48 тысяч 490 рублей, что на 20% выше среднего ценника.

Сегодняшнее состояние цен в зависимости от класса комфортности строго подчинено правилу, чем выше класс, тем выше цена. Обратная ситуация возможна и объясняется тем, что менее комфортные по качеству дома сдаются с большей готовностью к заселению в квартиру. На сегодня существуют предложения, когда жилье укомплектовывается бытовой техникой, что соответственно ведет к удорожанию в расчете на один кв. м, но когда эта высокая цена умножается на количество метров, а оно, как правило, минимально при социальной ориентированности застройки, то получается вполне приемлемая цена за отдельную квартиру. В случае с квартирами в домах с большей комфортностью проживания, зачастую продаются только стены, а всю дальнейшую работу по достраиванию жилья берет на себя собственник. В данном случае срабатывает простое правило: покупая престижную квартиру, покупатель, прежде всего, платит за местоположение дома и соседей из высокого социального класса.

Переходя к ценам вторичного рынка, установим ориентировочную связь первичного и вторичного рынков жилья. Так, вторичная цена в классе эконом – на 21% первичной, в классе комфорт на 23% выше, в бизнес-классе на 24%. В элите «вторичка» будет предположительно на 30% дороже. Год назад вторичный социал-эконом был дороже на 16%, на 30% выше оценивался эконом-комфорт, на 40% больше стоил вторичный класс бизнес, а разница только что построенной и уже с историей элиты достигала 45–50%.

Что касается различия цен в зависимости от классности жилья на вторичном рынке в 1 квартале 2014 года, общий вывод такой: рассчитываемая средняя цена по городу ближе всего к цене на квартиры класса комфорт (таблица 1). Где средняя цена составляет 47 тысяч 690 рублей. С конца 2010 года на омском рынке произошли изменения. Поскольку более качественных предложений стало больше, они обесцениваются и приближаются к средним показателям. Так, на сегодня квартиры бизнес-класса превосходят по цене среднюю квартиру только на 25% (а в былые годы доходило до 40%). Элитное жилье в большинстве случаев дороже среднего на 80%. При этом, необходимо отметить, что встречаются и исключения с двух-трех кратной разницей в цене. А дешевле всех, конечно, квартиры в домах эконом-класса, они, как правило, на 6–9% дешевле похожей квартиры, но в более высококлассном доме.

Говоря об изменениях за год, отметим что на первичном рынке цены квартир домов низких классов остались на том же уровне или увеличились на 10%. Бизнес-класс на первичном рынке прибавил в цене 21%. Столько же прибавил элитный класс, но на вторичном рынке. А все предложения эконом, комфорт и бизнес классов на вторичном рынке подорожали на 5–6%. Зависимость цен не только от классности жилья, но и от местоположения дома и количества комнат в квартире представлено в таблице 3.

---

Теги: жилье, цены на недвижимость, новостройки, вторичка