Перспектива внушает оптимизм

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец ноября 2013 года.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 580 руб./кв.м (+1,5%) за месяц  и составляет 40 470  руб./кв.м (±240). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 4 810 руб./кв.м (+13,5%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 5,9% до $1 230 и в европейской валюте – на 3,8 % до €912. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 470 руб./кв.м (±220). За месяц повышение цены составило 290 руб./кв.м (+0,6%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 220 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 2 570 рублей (5,7%) выше значения, отмеченного в начале года и на 9% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 1,3% до $1 443 и на 3,3% до €1 070.

Сегодня на жилищном рынке предлагают 14,3 тысячи вариантов квартир общей площадью 700 тысяч квадратных метров, цена которых  около 30 млрд рублей. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет более 3,7 тысячи вариантов. При этом за месяц объявлений стало на 10% больше. На вторичном рынке представлено 10,5 тысяч предложений, что на 2% больше, чем месяц назад и на 10% больше, чем  год назад.

Омские новостройки продолжают уверенно дорожать. Плюс 2,5 тысячи рублей с начала года и среднегородская цена квадратного метра перешла очередной рубеж в 40 тысяч рублей. Средняя стоимость строящегося квадратного метра в ноябре - 40 тысяч 470 рублей. Цена на вторичное жилье в Омске с начала года подросла уже на 5,7%. Сегодня среднегородская цена предложения 47 470 рублей за квадратный метр. За месяц цены на вторичном рынке жилой недвижимости Омска изменились +0,6%.

Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости не только от размера квартиры, но еще от  месторасположения и класса качества дома помогут наши традиционные графики 1, 2. Так за прошедший месяц в 46% случаев цены переписывались в большую сторону, в 31% – в меньшую.

Интересные данные получаются, если сравнить, сколько предложений в середине осени каждого года, приходилось на различные по срокам года сдачи объектов в эксплуатацию (график 3). Так осенью  2005 года в 26% квартир, из всех продаваемых, располагались во вводимых в эксплуатацию домах в этот самый год, 67% предложений новостроек обещали  сдать в следующем 2006 году, и 7% объявлений было в домах со сроком строительства через два года. Похожая структура предложений была в 2006 году. В 2007 году наблюдалась «идеальная» структура с долгосрочной перспективой, наиболее характерная для отлаженного рынка недвижимости.

Только 55% выставленных на продажу квартир находились в практически достроенных домах. Около 16% объектов планировались к сдаче через два года, а 6% – через три года в 2010 году. Вот только соотношение объемов предложения и платежеспособного спроса тогда уже не соответствовали друг другу. Омский рынок недвижимости встал вследствие классического кризиса перепроизводства. Весной 2008 года началось реальное снижение цен. И, может быть, рынок оживился бы, но тут грянул мировой финансовый кризис. Вследствие всего названного, в 2008 году долгосрочные обещания опять сократились до 55%, из которых 5% были с отсрочкой на два года.

В застойном 2009 году имелось рекордное количество предложений квартир: 84% из всех продаваемых квартир были с датой сдачи в текущем году, и только 16% были с обещанием быть построенными не ранее чем через полгода. В 2010 году уже 28% всех предложений имеют более отдаленную перспективу – это заложенные во время или после кризиса дома. 72% – это в большинстве случаев долгожданные объекты на последних стадиях готовности. Осень 2011 года «нарисовала» нам еще более оптимистичную картину: 52% новостроек продавались со штампом «2011», 45% – с  датой выпуска «2012» и еще 2% – с обещаниями через два года на 2013 год.

Осень 2012 года приблизила нас к стабильному рынку, когда активная реализация отложенного спроса вселяет надежду в строителей. К этому моменту были уже освоены федеральные деньги, которые выделялись в конце 2011 года в виде жилищных сертификатов, было их порядка двух миллиардов рублей. К тому же, набирающий обороты ипотечный бум позволил застройщикам привлекать новых инвесторов. Таким образом, в 2012 году уже большая часть 58% новостроек были запланированы к вводу в эксплуатацию в следующем 2013 году. 39% из всего числа продаваемых квартир должны быть достроены в 2012 году. И наконец, по четырем адресам, срок сдачи оговаривался через два года.

Сегодняшний столбец на графике 3 близок к идеально стабильному рынку. Только 13% предложений завершающим сроком строительства называет текущий год. Почти 300 квартир в 67 почти достроенных домах ждут своих покупателей. В еще стольких же 70 активно возводимых объектах, но уже более тысячи квартир или 51% всех предложений можно будет реально посмотреть в следующем 2014 году. На 22 стройплощадках распродаются около восьми сотен квартир, то есть треть от всего числа предложений, где срок сдачи – 2015 год. И, наконец, в самой отдаленной перспективе через три года в 2016 году мы видим ЖСК «Зеленый остров» на «Изумрудном берегу». У жилого дома 2/1 по Красному Пути уже начали расти стены. Всего же в текущем году в Омске прибавилась сотня стройплощадок. Четверть из которых остаются только огороженные забором. А на 125 объектах продолжается активная работа, где дома растут иногда как грибы после дождя.

Уникальный по скорости строительства объект по ул. Алексея Полторацкого, 48. В феврале у одной части дома еще велись отделочные работы, а для второй очереди уже проводились работы по заливке ростверка. К октябрю, всего через девять месяцев, эта железобетонная конструкция получила разрешение на ввод в эксплуатацию. В среднем же у любого панельного дома срок строительства с учетом согласований разрешений на строительства и подписания разрешения на ввод в эксплуатацию составляет примерно один год. У кирпичных домов время на ожидание появления желанного дома растягивается до двух лет. Чем выше качество строения, чем ближе характеристики дома к высшему классу «Элита», тем чаще сроки строительства доходят до трех-четырех лет.

Набрасывая крупными мазками портрет новостройки, мы получим на «холсте» десятиэтажный кирпичный дом на Левобережье с квартирами с чистовой отделкой с застекленными лоджиями, который продается через договор долевого участия. Если не будет масштабных катаклизмов, то каждая квартира из полутора сотен возводимых домов найдет своего владельца, и омский рынок новостроек будет стабильно развиваться в ближайшее время. А значит и цены будут прирастать минимально.

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), c ноября 2012 г. по ноябрь 2013 г.



График 2.
Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска c ноября 2012 г. по ноябрь 2013 г.



График 3.
Структура выборки предложения на первичном рынке жилья
Омска  по срокам сдачи в эксплуатацию за 2005-2013 гг. (по состоянию на сентябрь соответствующего года)




Таблица 1.
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  за ноябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	40,47	41,95	39,44	40,39	46,39
Кир.	39,86	42,18	39,20	38,96	42,42
Лен.	42,03	44,21	41,31	41,32	0,00
Окт.	38,06	40,94	36,42	36,24	36,36
Сов.	38,54	38,59	38,11	38,12	49,54
Центр.	43,55	45,30	42,44	43,49	47,63

Таблица 2.
Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за ноябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	47,47	50,00	46,83	46,91	47,65
Кир.	47,70	52,04	48,60	45,94	45,71
Лен.	44,76	48,22	45,18	43,29	42,75
Окт.	43,26	48,30	42,57	42,19	40,14
Сов.	45,12	48,77	45,09	43,41	45,16
Центр.	51,86	50,97	49,91	52,84	54,61

Таблица 3.
Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за ноябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее					За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». http://www.omskrielt.com/analytics/index/ Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости http://www.omskrielt.com/analytics/index/
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	47,47	112,23	59,53	47,51	45,54
Кир.	47,70	0,00	56,95	47,89	45,38
Лен.	44,76	0,00	56,13	43,64	45,01
Окт.	43,26	0,00	59,46	46,21	43,24
Сов.	45,12	0,00	58,93	46,03	44,11
Центр.	47,47	112,23	60,00	49,78	49,02
Округ\ Комнаты	1-комн.						2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	50,00	112,23	59,53	47,51	45,54	46,83	112,23	59,53	47,51	45,54
Кир.	52,04	0,00	56,95	47,89	45,38	48,60	0,00	56,95	47,89	45,38
Лен.	48,22	0,00	56,13	43,64	45,01	45,18	0,00	56,13	43,64	45,01
Окт.	48,30	0,00	59,46	46,21	43,24	42,57	0,00	59,46	46,21	43,24
Сов.	48,77	0,00	58,93	46,03	44,11	45,09	0,00	58,93	46,03	44,11
Центр.	50,97	112,23	60,00	49,78	49,02	49,91	112,23	60,00	49,78	49,02
Округ\ Комнаты	3-комн.						Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	46,91	91,50	61,05	46,72	44,54	47,65	131,91	57,01	45,44	43,48
Кир.	45,94	0,00	49,40	46,82	44,06	45,71	0,00	0,00	46,07	44,60
Лен.	43,29	0,00	57,56	41,94	44,07	42,75	0,00	0,00	44,41	39,34
Окт.	42,19	0,00	68,45	46,24	42,20	40,14	0,00	54,30	40,14	39,94
Сов.	43,41	0,00	61,18	45,05	42,16	45,16	0,00	52,65	43,85	42,63
Центр.	52,84	91,50	61,62	49,49	48,89	54,61	131,91	58,23	51,81	49,90

Теги: цены на недвижимость, новостройки, вторичное жилье