2012 год: сделок больше, цены выше

В нашем первом в 2013 году обзоре рассмотрим итоги, с которыми городской рынок жилой недвижимости  завершил год 2012-ый.

По данным журнала «Недвижимость», на конец декабря 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 460 руб./кв.м (+1,3%) за месяц  и составляет 35 660  руб./кв.м (+/-160). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,5% или 160 руб./кв.м. За весь год цена увеличилась на 4 940 руб./кв.м (+16,1%). Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал за год на 20% до  $983 и в европейской валюте до  €751, подрастя на 19%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и  колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 44 900 руб./кв.м (+/-190). За декабрь прирост цены составил 1210 руб./кв.м (+2,8%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 190 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 7190 рублей (19,1%) выше значения, отмеченного в начале года. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу за год поднялся на 23% до $1 462 и на 22% до €1 107.

Посмотрим предысторию. Взглянув на график 1, можно наглядно увидеть, как менялись цены на жилую недвижимость Омска в течение последних восьми лет. Так, до 2007 года мы наблюдали взрывной рост цен на жилье.

В 2006 году новостройки подорожали больше, чем на половину (+55%). В следующем, 2007 году цены на вторичном рынке выросли еще больше (+59%). Дальше два года омский рынок переживал спад. Потери в цене составляли от 9% до 17% за год. 2010 год принес долгожданную стабилизацию. Начиная с середины 2010 года, цены растут. 2010 и 2011 не строго вверх, а волной, то снижаясь, то опять взлетая на гребень.

В 2012 году  (график 2). сделки совершались стабильно в больших количествах весь год, чего давно не было. И, как никогда прежде, сезонный фактор меньше всего влиял на спрос и на рост цен на жилье. Строители, проанализировав потребности рынка жилья, стали меньше строить дорогих квартир. Так строительная фирма Трест-5, последние годы строившая только в центре и только элитное и дорогое жилье, пришла в Чкаловский поселок и собирается на Космическом проспекте построить пятиподъездный дом. И строительная компания Трест №4 СК, много строившая коммерческой и социальной недвижимости, все больше проектов реализует в эконом-классе жилой недвижимости.

И у покупателей выросла уверенность в достройке многих начатых объектов. Хотя по-прежнему в Омской области дольщики двадцати пяти  домов считают себя обманутыми. С другой стороны, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, 29% россиян откладывают или хотели бы откладывать деньги на покупку квартиры или дома.

В прошедшем году стало больше активных помощников в сделках с недвижимостью, многие стали объединять свои усилия и больше сотрудничать с некоммерческими партнерствами.

С января по сентябрь объемы предложений уверенно росли, и омичи могли подобрать квартиру на любой вкус (график 3). Многие предложения реализовывались в сделки. Как отмечает директор ООО «Недвижимость-Гарант» Нина Карпенко, ссылаясь на данные Росреестра по Омской области, в 2012 году регистрировалось от 3,2 до 4,5 тысяч сделок с жилой недвижимостью ежемесячно. Около 85% сделок совершалось с использованием ипотеки.

Это сократило объемы оферт ниже уровня прошлого года на 22%, тогда на рынок было выставлено 16,8 тысячи предложений. Сегодня эта цифра не превышает 13 тысяч. Также количество продавцов-посредников снизилось с 550 до 500. Таким образом, на одно агентство приходится в среднем 26 оферт.

На конец 2012 года объем жилищного рынка Омска составлял 13 тысяч вариантов квартир общей площадью 827 тысяч квадратных метров, которые предлагались за общую сумму 33 млрд. руб. Касательно соотношения «первички» и «вторички», то, как и в предыдущие годы, 70% всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу вторичного жилья и 30% – к первичному.

Прирост цен в 2012 году составляет 5 тысяч рублей за квадратный метр для нового жилья и 7 тысяч рублей для «б/у-шного». В предыдущем году прибавления было 1,8-3,1 тысяч рублей за квадратный метр, а до этого и 10-15 тысяч рублей. Для первичного рынка новая точка отсчета – 35 тысяч 660 рублей (+/–160 рублей) за квадратный метр. Цены в первую половину года поднялись на одну тысячу шестьсот рублей, а во втором полугодии прибавили более трех тысяч рублей за квадратный метр. В результате за год – плюс 4 тысячи 940 рублей (+16,1%).

С перевесом в девять тысяч, а точнее в 9 240 рублей или 26%, пришла к финишу «вторичка». Она подобралась к новой вершине, и к началу 2013 года среднегородская цена  квадратного метра на вторичном рынке составляет 44 тысяч 900 рублей (+/–190 рублей).

На конец 2012 года средняя площадь строящейся «однушки» была равна 44 квадратным метрам. «Двушка» занимала 68 квадратных метров. «Трешки» расширились до 93 квадратных метров, многокомнатные квартиры – до 133 квадратных метров.

По данным мультилистинговой системы портала http://www.omskrielt.com, средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке Омска составила 1,7 миллиона рублей, двухкомнатные квартиры стоят 2,4 миллиона рублей, трехкомнатные – около 3,3 миллионов рублей.

На пару или сотню тысяч рублей дешевле  будет стоить и средняя квартира на вторичном рынке с той лишь разницей, что площадью она будет процентов на 20 меньше: «однушка» – 35 квадратных метров, «двушка» – 52, «трешка» – 73.

Для наших профессиональных покупателей приводим таблицы изменения цен на омском рынке с разбивкой по районам, комнатности, материалу стен дома и классам жилья.
В целом же скажем, что самые дорогие и быстрее всех растущие в цене квадратные метры среди новостроек в «однушках» самого низкого класса качества в панельном доме в Ленинском районе. Для проверенного временем жилья ценник задран на однокомнатные квартиры в центре города среди кирпичных домов.
Если в прошедшем году самый большой скачок цен был на продукты питания (на некоторые до 100%), а самый ажиотажный спрос на автомобили среднего класса (потому что в ГосДуме повис вопрос о налоге на роскошь). То, сделав запасы соли и мыла, купив недорогую иномарку, человек со свободными деньгами и потребностью в жилье, скорее всего, будет приобретать экономный вариант малокомнатной квартиры.

Именно в этом сегменте будет наибольший спрос и, как следствие, наивысший скачок цен. Многие эксперты склонны снизить прогноз процентов роста и говорят о не более 10% прироста цен на жилье и даже об удешевлении. Другие уверяют, что темпы роста сохраняться, т.е. цены вырастут до 20%. Мы же остановимся на средней цифре 15% в наступившем году при стабильно развивающейся экономике Омского региона и страны, и мира в целом.

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Новости-Цены-Цены на недвижимость». А общую динамику цен на рынке жилья можно найти в разделе «Цены. Новостройки. Вторичный рынок».

График 1. Процент прироста за год средней цены предложения на рынке жилья Омска, период с 2005 по 2012 гг

График 2. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), за 2012 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска за 2012 г.

Таблица 1. Сводная таблица средней цены предложения на новостройки г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.12.2012 г.

Таблица 2. Сводная таблица средней цены предложения на вторичном рынке г. Омска, в зависимости от материала и месторасположения дома (тыс. руб. за кв. м), на 31.12.2012 г.

Таблица 3. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска по округам города за 2012 год

Таблица 4. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска в зависимости от количества комнат за 2012 год

Таблица 5. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска в зависимости от материала стен за 2012 год

Таблица 6. Изменение цены одного квадратного метра на рынке жилой недвижимости г. Омска в зависимости от класса качества дома за 2012 год