Объем предложений уменьшился на треть

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец сентября 2013 года. Разберемся, как изменились цены с учетом региональной инфляции.

По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 570 руб./кв.м (+1,5%) за месяц и составляет 39 230 руб./кв.м (±250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 3 570 руб./кв.м (+10%) и стала на 14% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 4,5% до $1 213 и в европейской валюте — на 2,3% до €899. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.


По данным журнала «Недвижимость», на конец сентября 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 47 170 руб./кв.м (±220). За месяц повышение цены составило 250 руб./кв.м (+0,5%). Эти изменения равны вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 220 руб./кв. м.

Цена «квадрата б/у» на 2 270 рублей (5,1%) выше значения, отмеченного в начале года и на 10% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 0,3% до $1 458 и на 2,3% до €1 081.

Строят много, а дефицит остается
Согласно базе журнала «Недвижимость» общий объем предложений по продаже квартир в многоквартирных домах насчитывает 13,2 тысячи оферт (график 2). При этом с начала года предложений на первичном рынке стало на 22% меньше, а вторичный рынок прибавил 11%.

Соотношение продаж новостроек и вторичного жилья 24% к 76%, что свидетельствует о явном дефиците новостроек, и, как следствие, повышенного спроса на них, хотя на сегодня строительная техника работает на 170 площадках города. К тому же за девять месяцев года 41 многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию, а это более 270 тысяч квадратных метров жилья.

Число уникальных объектов (без учета дублей и повторов в базе), выставленных на продажу в новостройках продолжает снижаться. Объем предложений первичного рынка жилья за год уменьшился на треть (-34%), а объем вторичного рынка чуть больше уровня сентября 2012 года (+5%). В базе «Вторички» журнала «Недвижимость» более 10 тысяч рекламных строчек. Объявлений о продаже новостроек порядка 3,1 тысячи оферт.

Сегодня на омском рынке действуют порядка 520 профессиональных продавцов недвижимости, включая как собственные отделы продаж застройщиков, так и риэлторские агентства, которые энергично организовывают сложные цепочки продаж среди клиентов.

По данным Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в августе наблюдалось снижение активности на рынке недвижимости. Так количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость с начала лета постепенно увеличивается. В августе по отношению к июлю число ипотечных сделок несколько снизилось до 3 202 (-13%). Добавим, что по данным Банка России на 1 сентября 2013 года, в Омской области выдано 7 317 кредитов на покупку жилья на общую сумму 9,35 миллиарда рублей. Средняя сумма займа приближается к 1,1 миллиона рублей.

Опять снизилось число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (-30), в августе их было 563 против 593 в июле. Переломилась ситуация с оформлениями прав участников долевого строительства и прав застройщика: их стало больше (249).

Последняя цифра скорее всего не будет расти из-за все более популярной формы строительства — жилищно-строительный кооператив. Если три года назад домов возводимых этим способом насчитывалось единицы, то сегодня это десятки.

Новостройки дорожают быстрее в два раза
За месяц стоимость омских новостроек существенно выросла (+1,5%). То есть прирост цен за месяц составил 570 рублей за квадратный метр, а за год ценник поднялся на 5 тысяч (+14%). Средняя по городу стоимость квадратного метра «первички» повысилась до отметки в 39 230 рублей (график 1).

Цены на вторичное жилье в Омске, несмотря на еженедельные колебания, фактически с начала лета остаются на одном уровне. Сегодня среднегородская цена предложения 47 170 рублей за квадратный метр. За месяц цены на вторичном рынке жилой недвижимости Омска изменились +0,5%, но эта величина равна вероятной ошибки в расчетах (+/-0,5%). Статистическая погрешность составляет +/-220 рублей или +/-0,5%. Поэтому говорим, что цены «вторички» практически стоят на месте. А новостройки уверенно дорожают, так как изменения их цен больше погрешности — 250 рублей или 0,7%.

С начала года новостройки дорожают вдвое быстрее, чем квартиры на вторичном рынке. У новостроек плюс 10%, а на «вторичке» плюс 5%. Таким образом, за девять месяцев текущего года каждый строящийся квадратный метр возрос в цене на 3,5 тысячи рублей, а давно обжитой «квадрат» — на 2,2 тысячи рублей. За сентябрь 2013 года на рынке жилья в 53% случаях оферт цены повысились, а только в 19% — уменьшились.

Как изменились цены с учетом инфляции
Традиционно осенью разберем более подробно, как изменились цены с учетом региональной инфляции (график 3). Как всегда скорректируем динамику рублевых цен жилой недвижимости Омска на инфляцию. Ведь известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости — ее необходимо корректировать на общее изменение цен. Расчеты здесь нехитрые. Попросту говоря, из изменений цен на рынке жилой недвижимости вычитаются проценты инфляции и находится чистое изменение цен, связанное только с внутренними факторами жилищного рынка, т. к. на повышение цен на жилье влияет общее повышение цен.

А для наших профессиональных читателей поясним, что индекс — это статистический относительный показатель, характеризующий соотношение социально-экономических явлений во времени или в пространстве. Т. е. любой показатель, выражающий сравнение двух величин между собой. Для расчета «реального индекса роста средних цен на рынке жилья мы соотнесли индекс номинальных цен на рынке жилой недвижимости и индекс потребительских цен в регионе для вторичного рынка или индекс цен на стройматериалы, которые используются для расчета на первичном рынке. Последнее представляется нам верным в силу материалоемкости строительного бизнеса с одной стороны и с другой, изменения цен на стройматериалы ежемесячно отслеживаются Омскстатом. К тому же все эти данные находятся в свободном доступе любого пользователя интернет-пространства.

По данным Омскстата, индекс потребительских цен в Омской области за сентябрь составил 0,3% и 5,9% с начала года. Изменения цен на жилье на вторичном рынке равно 0,5% за месяц и 5,1% с начала года. Т. е. номинальный индекс роста цен на жилье равен соответственно 1,005 и 1,051. Для расчета реального индекса роста средних цен на рынке жилья соотнесем индекс номинальных цен и индекс инфляции рубля: 1,003 для месячных данных и 1,059 для изменений с начала года. Получим 1,002=1,005/1,003 и 0,993=1,051/1,059. Другими словами, омские квартиры в реальности подорожали на 0,2% за месяц, а не на 0,5%, и с начала года реально подешевели на 0,7% (голубая линия на графике), вместо номинального повышения +5,1% (синяя линия на графике).

Как уже отмечалось, цены на вторичном рынке застопорились с начала лета. Это произошло в середине года, когда общее подорожание обогнало рост цен на жилье. Ведь 4,8% (процент инфляции в регионе на середину лета) больше 3,9% (процент прироста цен на омскую жилую недвижимость).

Проделаем аналогичные вычисления с ценами первичного рынка жилья. Используем для этого данные Омскстата о росте цен на стройматериалы, который достиг 0,5% за месяц и 3,8% за девять месяцев года. Получим следующие результаты: если бы не было изменений цен на стройматериалы, то омские квадратные метры прибавили бы в цене 1% за месяц, а не 1,5%. С начала года реально приросли бы в стоимости на 6% (фисташковые низкие столбцы на графике), а не на 10%, как говорят нам номинальные расчеты (оливковые высокие столбцы на графике). Так, что с точки зрения классической науки омские «новые квадраты» дорожали вполне умеренно на 3% за первое полугодие этого года. А последние три месяца они прибавили до 6%. То есть повышение цен на новостройки не только компенсирует застройщикам и инвесторам инфляционные потери и возмещает затраты, но и приносит уверенную прибыль.

Для анализа инвестиционных проектов отметим, что без учета инфляции цена на новостройки составляет 37,7 тысячи рублей за квадратный метр, а «вторички» — 44,5 тысяч рублей. То есть на 1,5–3 тысячи рублей меньше реальных цен. На графике 3 видно, что кривые номинальных индексов изменения цен, или другими словами рост цены квадратного метра, с начала года постепенно увеличивался за исключением застойного лета (см. оливковые высокие столбцы для первичного рынка и верхнюю синюю линию для вторичного рынка). В реальности же цены на жилую недвижимость с начала 2013 года прибавили 6% на новостройки и потеряли 0,7% на вторичном рынке — это показывают кривые реального индекса цен (фисташковые низкие столбцы для «первички» и нижняя голубая линия для «вторички»).

Если мы оглянемся на год назад, то согласно аналогичным расчетам за 2012 год жилая недвижимость на первичном рынке подорожала не на 16%, а на 9% (график 4), если мы берем индекс потребительских цен. Или при расчетах с индексом цен на стройматериалы в Омской области, «первичка» за год выросла на 12%. На вторичном рынке с декабря 2011 года стоимость квадратного метра повысилась не на 19%, а только на 11%.

Вот такой рост согревал сердца инвесторов в готовое жильё. Если вчера выигрывали владельцы обустроенных жилищ, сегодня – рискнувшие вложениями в строящиеся объекты, то куда направить деньги завтра сложно сказать: или оставить их в инвестиции на первичном рынке или ... Правда помимо жилой недвижимости есть еще коммерческая (торговая, офисная, складская и т.д.)…?

График 3
Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2013 г.


График 4
Динамика номинальных и реальных индексов роста средних цен предложения на рынке жилья в г. Омске по отношению к началу 2012 г.




Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  за сентябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	39,23	41,00	38,14	39,14	42,89
Кир.	38,97	41,82	38,35	37,95	37,63
Лен.	39,77	42,71	39,86	38,12	33,88
Окт.	35,78	39,08	34,78	34,01	0,00
Сов.	36,74	37,28	36,58	36,37	39,60
Центр.	42,29	44,24	40,48	42,38	46,35

Таблица 2. Таблица средней цены предложения на вторичном рынке жилья Омска, в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за сентябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее					За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». http://www.omskrielt.com/analytics/index/ Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости http://www.omskrielt.com/analytics/index/
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	47,17	87,59	60,74	47,50	45,34
Кир.	47,05	0,00	62,94	47,72	45,01
Лен.	44,65	0,00	55,58	44,31	44,64
Окт.	43,16	0,00	60,20	47,04	42,59
Сов.	44,88	0,00	62,33	46,69	43,93
Центр.	51,84	87,59	60,53	49,07	49,48
Округ\ Комнаты	1-комн.						2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	49,59	0,00	56,69	50,09	48,73	46,60	0,00	62,47	48,22	45,00
Кир.	51,34	0,00	60,23	51,04	48,16	47,69	0,00	71,84	47,58	45,35
Лен.	47,85	0,00	47,18	46,77	49,02	44,93	0,00	66,98	45,68	44,78
Окт.	47,80	0,00	0,00	51,19	47,05	42,56	0,00	58,26	48,90	41,58
Сов.	49,18	0,00	0,00	49,94	47,89	45,22	0,00	68,95	48,87	44,11
Центр.	50,24	0,00	65,80	49,88	51,25	50,07	0,00	60,12	49,26	48,38
Округ\ Комнаты	3-комн.						Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	46,46	98,76	60,52	46,71	44,44	47,91	80,13	60,53	44,79	43,28
Кир.	45,48	0,00	56,45	46,97	43,73	44,61	0,00	0,00	45,48	43,60
Лен.	43,51	0,00	53,85	42,96	43,70	42,46	0,00	0,00	43,36	40,10
Окт.	41,70	0,00	72,14	45,91	41,56	41,05	0,00	53,49	42,03	39,59
Сов.	42,95	0,00	59,50	46,05	42,00	44,01	0,00	69,47	43,03	42,95
Центр.	52,48	98,76	60,63	48,45	49,90	56,69	80,13	60,28	50,29	48,61

За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость».
http://www.omskrielt.com/analytics/index/

Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости
http://www.omskrielt.com/analytics/index/

Теги: цены на недвижимость, недвижимость