На рынке недвижимости дорожает все

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец ноября 2012 года. Определим самые доступные и самые дорогие квартиры на омском рынке.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2012 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 530 руб./кв.м (+1,5%) за месяц и составляет 35 200 руб./кв.м (±160). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,5% или 160 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 4 480 руб./кв.м (+14,6%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте подорожал до $1031 и в европейской валюте до €877. Это связано как с повышением рублевых цен, так и в большей степени с колебаниями курса валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец ноября 2012 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 43 690 руб./кв.м (±190). За месяц прирост цены составил 560 руб./кв.м (+1,3%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 190 руб./кв.м. Цена «квадрата б/у» на 5 980 рублей (15,9%) выше значения, отмеченного в начале года и на 18% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу поднялся до $1 403 или до €1089.

Цены уверенно стремятся вверх

За ноябрь 2012 года цена квадратного метра омского жилья выросла на 1,3-1,5%. С начала года новостройки подорожали на 15% или 4,5 тысячи рублей за среднегородской «квадрат». В итоге, на конец ноября "первичка" предлагается по средней цене 35 тысяч 200 рублей за квадратный метр (+/-160 рублей). На 24% или 8,5 тысяч рублей дороже "вторичка" (см. график 1). Готовое жилье продается по 43 тысячи 690 рублей за усредненный квадратный метр (+/-190 рублей). С начала года омский вторичный рынок прибавил 6 тысяч рублей или 16%.

На сегодняшнем рынке выставляют на продажу более 14 тысяч вариантов квартир (график 2). Из которых 33% – это новостройки и 67% – это квартиры вторичного рынка. За истекший месяц количество объявлений о продаже квартир уменьшилось на 2%, а за прошедший год на 20%. Число активных профессиональных участников сделок на жилищном рынке по-прежнему больше пяти сотен. Но обойтись без их помощи и прикинуть цену на любую квартиру Омска в зависимости от размерности квартиры, месторасположения и материалов стен дома помогут наши традиционные таблицы 1, 2. Так, за прошедший месяц в мизерном количестве случаев цены переписывались в меньшую сторону и все чаще в большую. В целом двое из трех продавцов повышают цены на продаваемые квартиры, таких случаев 73%. И только в 2-4% объявлений продавцы уступили в цене за последние несколько месяцев.

Обратимся к таблице самых доступных и дорогих квартир, которые предлагаются в различных районах Омска по состоянию на конец 2012 года (таблица 3). Выборка предложений сделана из базы данных журнала «Недвижимость» и мультилистинговой системы сайта www.omskrielt.com, которые включают более 30 тысяч объявлений. 

Меньше миллиона не предлагать

Разбираясь в перечне доступных новостроек, отметим, что на сегодняшнем рынке уже не встретишь квартиру дешевле, чем за 1 миллион рублей. А еще в начале осени минимум был на отметке в 930 тысяч рублей. Сегодня минимальная стоимость самой непритязательной строящейся квартиры по ул. Малиновского равна 1025 тысяч рублей и это еще с годом ожидания окончания стройки. Почти готовая самая доступная «однушка» предлагается в микрорайоне «Космический» за 1,1 миллиона рублей.

Если обратиться к строящимся двухкомнатным квартирам, то самые дешевые стоят 1 451 000 рублей. За эту цену уже в конце 2013 года вы найдете воплощение своей мечты об отдельных двух комнатах по адресу ул. Светловская, 13.

Для всех доступных квартир в 80% случаев действует следующее правило: если к стоимости однокомнатной квартиры добавить еще 250-420 тыс. рублей, то можно смело решаться на покупку двухкомнатной квартиры в этом же доме.

Трехкомнатные новенькие квартиры начинают отсчет площадей с 57 квадратных метров и рост цен с точки в 1 млн. 900 тыс. рублей в Октябрьском и Ленинском округах, с 2 млн. рублей в Советском, в Центральном и Кировском округах – с 2 млн. 100 тыс. рублей. Примечательно, что за последние несколько месяцев «трешка» на Космическом проспекте взлетела на 100 тысяч рублей. А трехкомнатные квартиры на ул. Бородина, 6 за год подорожали на полмиллиона. В прошлом декабре, когда еще возводились стены, один квадратный метр продавался по 28 тысяч рублей, а сегодня по 35. В итоге, год назад 57 квадратных метров под отделку в этой кирпичной девятиэтажке можно было приобрести за 1,6 миллиона рублей, а сегодня надо выложить 2,1 миллиона за те же 57 «квадратов».

Доступные стали еще доступней

Канула в лету самая заманчивая цена на вторичном рынке в 650 тысяч рублей, что еще полгода назад было реальностью. Сегодня самый бюджетный вариант обойдется в 800 тысяч рублей. За такие деньги можно получить полноценную, но «убитую» квартиру среди частного сектора в Старом Кировске по ул. Меньжинского, 20 и на краю Нефтяников на ул. Комбинатская, 46. И что интересно, так это то, что эти «трешки» сегодня на 50-100 тысяч рублей дешевле, чем полгода назад.

Между тем самая доступная однокомнатная квартира сегодня стоит 839 тысяч рублей за 18 квадратных метров с четырехметровой кухонкой в Ленинском округе по ул. 11-я Чередовая, 5.

Заметим, что помимо общей стоимости важно оценивать цену одного квадратного метра. Так, например, самые дешевые по общей сумме квартиры на рынке (всего за 949 тыс. рублей) предлагаются по ул. Волховстроя, 5. Но в пересчете на один квадратный метр их стоимость будет одной из самых дорогих – 52,72 тыс. рублей. Правда, в отличии от большинства соседей по нашей таблице эта квартира в отличном состоянии.

Отдельные двухкомнатные благоустроенные квартиры начинают отсчет стоимости от 870 тысяч рублей до 1 миллиона рублей в зависимости от района месторасположения. В Ленинском районе не найдешь «двушки» дешевле 870 тыс. рублей, в Советском округе минимум на уровне 880 тыс. рублей, в Кировском – 960 тыс. рублей, а в Центральном и Октябрьском районе нет двухкомнатных квартир доступней, чем по 1 млн. 20 тысячам рублей.

Но если вам не по карману и такие квартиры, а жить где-то надо, то присмотритесь к подселению или квартирам гостиного типа. Здесь начинать выбирать жилье можно, если у вас есть 300-400 тысяч рублей.

Элитные квартиры тоже дорожают

Перейдем от самых доступных к самым дорогим квартирам Омска. Возглавляют список новостроек квартиры в доме № 11/1 по ул. Волочаевской. Именно здесь только за одни только что отстроенные стены посредники просят до 13 миллионов рублей.

Но это не предел. Ведь в строящемся доме можно купить не просто квартиру, а площадь, в которой по вашему желанию можно объединить несколько квартир. Причем делать это можно как по горизонтали, так и по вертикали. В первом случае вам достанется часть этажа или весь этаж, во втором - одна квартира будет многоуровневая. Тогда рекорд самой дорогостоящей строящейся квартиры может быть побит.

Так, двухуровневая квартира в доме №8 по ул. Тютчева выставляется почти за 9 миллионов рублей. А просто однокомнатная квартира в этом доме стоит свыше 3 миллионов за 70 квадратных метров.

За 8,5 миллионов можно избавить себя от головной боли с евроремонтом, выбрав квартиры в новостройках по ул. Туполева, 8/2 или ул. Маршала Жукова, 107.

Рассматривая избранные дорогостоящие квартиры, отметим еще один адрес - это пересечение ул. Добровольского, 14 и Кемеровской, 24. Здесь в жилом комплексе "Ласточкино" на уровне двадцатого этажа парит самая дорогая трехкомнатная квартира. Облегчите свой кошелек на 8 миллионов 236 тысяч рублей и уже в следующем году вы будете вместе с дизайнером расписывать стены вашего гнездышка, созерцая небесную даль.

Из всего многообразия двухкомнатных квартир самая дорогая расположилась под крышей дома-свечки №97 по ул. Маяковского. В этом уже заселенном доме квартира с ремонтом и мебелью продается за 5,5 миллионов рублей.

Среди полноценных однушек вряд ли найдется строящаяся квартирка дороже 2,84 миллионов. Но и здесь есть подводные камни: если вы не просто покупаете квартиру, нажимая в поисковых мультилистинговых системах, а еще и изучаете рынок, то, например, однокомнатную квартиру в «Старгороде» по ул. Булгакова, 1 вы вряд ли будете покупать у посредника за 2 млн. 840 тыс. рублей, а позвоните в отдел продаж компании застройщика. Где те же 54 квадратных метра вы приобретете не по 52,59 тыс.руб./кв.м, а вам предоставят существенную скидку.

Кто хочет, тому надо поспешить, ведь за последние полгода самые дорогие квартиры стали на полмиллиона или даже один миллион дороже.

Такие разные дорогие

Во главе списка пиковых цен на вторичном рынке жилой недвижимости Омска стоит квартира в таунхаусе жилого комплекса «Старгород», которая стоит 28 миллионов. Эти 340 квадратных метра надежно охраняются собственной службой безопасности и отделены от посторонних глаз неприглядным бетонным забором.

А вот рекордные цены среди квартир в многоквартирных домах установлены на уровне в 25 миллионов рублей. Причем за эту сумму можно обзавестись элитной недвижимостью как в 225 квадратных метров с тремя раздельными санузлами в высокономенклатурном доме №4/1 по ул. Красина или всего-то 190 «квадратами» с авторским дизайном в элитном доме по улице Съездовская, 29/2.

Но есть квартиры и подороже, если смотреть на стоимость одного квадратного метра. Так каждый из 120 «квадратов» апартаментов в элитке по ул. Фрунзе, 72/1 оценен продавцом в 175 тысяч рублей. Что складывается в общую сумму за всю квартиру в 21 миллион рублей.

Заплатив почти столько же - 20,5 миллионов рублей - можно платить налог на имущество вдвое больше. Потому что квартира в «Старой крепости» имеет площадь не 120, а 239 квадратных метров. Да и комнат в ней не три, а четыре, хотя кухня такая же - всего-то 30 квадратных метров.

И последний дорогой дом, про который нельзя не сказать – это Иртышская Набережная, 11/1. Именно здесь расположена самая дорогая омская «двушка», которая продается за 18 миллионов рублей. Если хорошенько поискать и просто полистать журнал более скрупулезно, то можно по этому адресу найти квартиру и попросторнее и подешевле, но не старайтесь зря, ниже 14 миллионов ценник в этом элитном доме давно не опускался.

Всего же на омском рынке просто дорогих квартир стоимостью более 10 миллионов рублей насчитывается порядка 100 штук. А предложений доступных квартир, долей квартир, комнат на подселении, приватизированных комнат в общежитии стоимостью до миллиона рублей – около 1,15 тысяч оферт.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во квартир) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска, период с ноября 2011 г. по ноябрь 2012 г.