Предложений все меньше и меньше

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2013 года. Разберемся со структурой и динамикой цен предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 360 руб./кв.м (+1,0%) за месяц  и составляет 37 080  руб./кв.м (+/-260). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,7% или 260 руб./кв.м. С начала года цена увеличилась на 1 420 руб./кв.м (+4,0%) и стала на 16% больше цены годичной давности.

Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 2,3% до $1 188 и в европейской валюте до €912, прирост – 4,0%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 820 руб./кв.м (+/-220). За месяц прирост цены составил 250 руб./кв.м (+0,5%). Эти изменения чуть больше вероятности ошибки, которая равна 0,4% или 220 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1920 рублей (4,3%) выше значения, отмеченного в начале года и на 16% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 2,6% до $1 500 и на 4,0% до €1 151.

• За четыре месяца плюс 4%

За прошедший год цены на омском рынке жилья  выросли на 16%. Если посмотреть на  данные сводных таблиц 1, 2 на  первичном рынке и сравнить их с прошлым месяцем, то можно заметить, что продавцы поднимают цены в 60% случаев (на  этапе завершающегося строительства), а в 30% снижают (на начальных стадиях строительства). На вторичном рынке ситуация по перевесу тенденций удорожания менее яркая – в 60% случаев цены поднялись, в 40% снизились.

В итоге  средневзвешенная цена на первичном рынке жилья по Омску приросла за месяц на один процент, а на вторичном только на полпроцента. С начала года новостройки подорожали на 4,0%, а жилая недвижимость на вторичном рынке – на 4,3%. В результате на конец апреля имеем среднюю стоимость квадратного метра новостроек в районе 37 тысяч 80 рублей (+/– 260 руб./кв.м) и на вторичном рынке 46 тысяч 820 рублей (+/-220 рублей) (график 1).

• Стабильно низкие объемы

Сегодня объем рынка 12,1 тысячи оферт (график 2). Это по-прежнему близко к минимальному значению за прошедшую пятилетку. За год объемы выставленных на продажу квартир снизились на катастрофические 43% на первичном рынке. Несмотря на прирост на 1% на вторичном рынке за месяц, общее количество объявлений стало на 16% меньше. Только за четыре месяца этого года на 20% поредели предложения первичного рынка и на 2% вторичного. Хотя есть и обнадеживающий знак – нет  резких изменений четвертый месяц подряд. Общий объем остается на одном уровне с начала года, с одной стороны уменьшаются предложения строящихся объектов, но в то же время прибавляются оферты на вторичном рынке. 

Сегодня 3,2 тысячи всех рекламных строчек в базе продаж относятся к разделу «Новостроек» и 9 тысяч – ко «Вторичке». Для первичного рынка трех прошедших лет в апреле всегда торговля шла вяло. Но в мае начинался  рост предложений новостроек вплоть до июля-августа. Посмотрим, что будет в этом году? Скорее всего не все будет так,  как прежде, но ежемесячное появление новых заборов строительных площадок в трех-пяти точках города четвертый месяц подряд вселяет оптимизм.

Несмотря на стабилизацию объемов предложений и неуклонный рост цен, произошло уменьшение количества продавцов-посредников, на сегодня  их порядка 430. В среднем в обороте каждого из них около 28 эксклюзивных предложений, что близко к минимальному значению за последние годы.

• Инфляционные корректировки важны

Сопоставим изменение цен с общим уровнем инфляции. Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за апрель составил 0,3% и 2,6% с начала года. Его мы учитываем при корректировке цен на вторичном рынке жилья. Рост цен на стройматериалы за апрель составил 0,3%, что отразится на изменении цен новостроек. Проведем корректировку рублевой цены жилой недвижимости Омска на инфляцию согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.

С учетом роста цен на все, омское жилье за год подорожало не на 16%, а на 12% на первичном рынке, и на вторичном не на 16%, а на 7%. Другими словами, рост цен на недвижимость превышает общее повышение цен на другие товары. Если считать с начала года, то на первичном рынке цены увеличились на 2,9%, а на вторичном – на 1,6%. Для инвестиционных вложений в недвижимость и ее ремонт жилье по-прежнему сохраняет среднюю привлекательность.

• Комнат больше – вариантов  меньше

Разберемся со структурой предложений на рынке недвижимости в зависимости от количества комнат (график 3). Доли одно-, двух- и трехкомнатных квартир практически равны с небольшим перевесом «двушек». Общая структура рынка близка к характеристике вторичного сегмента, т.е. 31% двухкомнатных квартир, 29% «однушек» и «трешек» и 6% «гостинок» и многокомнатных квартир.

Сегодня самый большой выбор полноценных квартир среди «двушек», их 32% среди всех предложений, 35% (первичка) и 31% (вторичка), общим количеством около 3,8 тысячи штук.  30% от всего рынка – это однокомнатные квартиры (3,6 тысячи предложений). Таким образом, большую долю предложений на омском рынке занимают малогабаритные квартиры.

Трехкомнатных квартир чуть больше на вторичном рынке: 29% против 28% на первичном. Из-за достаточно большого срока экспозиции (времени, пока квартира ищет своих хозяев) их всегда накапливается на рынке достаточно много. Сейчас их общий выбор около 3,5 тысячи оферт, в прошлом году было 4 тысячи, в позапрошлом 5 тысяч.

Самый «легковесный» сегмент – это многокомнатные квартиры с числом отдельных помещений от четырех и до шести-семи. Из общего числа предложений таковых 5%. Только 3% среди строящегося жилья и 6% среди оферт из обжитых домов, что равно сотне предложений на первичном рынке и 540 из всех повторно продаваемых квартир.

В структуре общего жилищного фонда  доля чистых однокомнатных квартир самая большая, но так как они самые дешевые по общей цене, то быстро раскупаются. Поэтому среди продаваемых квартир их так мало. А с трехкомнатными и многокомнатными квартирами наоборот: их меньше есть в наличии и строят таких меньше (12-30% от всех планировочных решений). Продаются они дольше, а значит выбор таких квартир шире.

Подчеркнем, что за прошедший год структура вторичного рынка по количеству комнат практически не изменилась, а вот на первичном рынке «зависли» в продажах квартиры с числом комнат более двух и их доля соответственно увеличилась.

• Где «квадрат» дороже

Рассмотрим тенденцию изменения цен в зависимости от количества комнат (график 4). Если структура предложений за последний год чуточку изменилась, то вот в ценовой раскладке никаких изменений не произошло. На конец апреля 2013 года максимальную цену в новостройках в размере 39,19 тысячи рублей за квадратный метр имеют однокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали почти на 6 тысяч рублей за квадратный метр.

Здесь решающую роль играют качественные характеристики строящихся «однушек». Главное, что большинство из них реализуют в панельных домах с отделкой «под ключ». И еще один факт, отмеченный нами ранее, все большей популярностью пользуются сверхмалогабаритные квартиры, но минимально меблированные. Все это делает квартиру в целом более дешевой, а вот в расчете за квадратный метр «золотой».

В относительном измерении однокомнатные квартиры за год на первичном рынке подорожали на 18% от стоимости 2012 года, за два года на 27% от стоимости 2011 года и за три года на 33% от стоимости 2010 года. Почти также выросли цены на все прочие квартиры за исключением многокомнатных квартир.

Почти на 5 тысяч рублей подорожали «квадраты» в строящихся объектах, разделенных на две комнаты. Средняя цена «квадрата» в двухкомнатных квартирах 36,4 тысячи рублей за квадратный метр. На 5,5 тысяч рублей выросли цены в трехкомнатных квартирах, где на сегодня средний ценник 37,5 тысяч рублей за квадратный метр. На протяжении многих лет именно цена «трешки» ближе всех к среднерыночной стоимости жилья первичного рынка.

Наименьшее увеличение цен наблюдается в многокомнатных новостройках. За год их средняя цена мало изменилась и в расчете за «квадрат» за них дают только 32,17 тысячи рублей. Поскольку квартиры более высоких классов имеют большее количество комнат, к тому же на первичном рынке они предлагаются чаще всего без отделки и свободной планировки, то цена  квадрата несколько ниже, чем в малогабаритном жилье. Но так как  в таких  квартирах от 100 до 500 «квадратов», то стоят они от 3 до 13 миллионов руб­лей. 

За прошедшие два года многокомнатные квартиры подорожали на 3% и за три года прибавили 11%. За шесть лет они выросли в цене на 21%, тогда как квартиры с 1-2-3 комнатами – на 45%. На вторичном рынке на конец апреля 2013 года ситуация диаметрально противоположная. Во-первых, максимальную цену в 48,79 тысячи рублей за квадратный метр имеют многокомнатные квартиры. При этом за год они подорожали на 14% от цены в старых домах, прибавив почти 6 тысяч рублей к каждому «квадрату».

Дешевле, чем в апартаментах, будет стоить однокомнатный «квадрат» – 48,58 тысячи рублей. За год он подорожал на 6 тысяч рублей или 16%, за два года – на 32%, за три – на 41%. Также в процентном измерении поменялись цены на двухкомнатные квартиры. Они оцениваются в 46 тысяч 460 рублей за квадратный метр. В этом году мы наблюдаем смену традиции. На протяжении многих лет ближе всех к среднерыночной цене были трехкомнатные квартиры, сегодня это двухкомнатное жилье.

Самые дешевые из всех квартир на вторичном рынке – это «трешки», которые стоят 45,81 тысячи рублей за квадратный метр, а  в новостройках самые доступные – многокомнатные квартиры. Последние три года на вторичном рынке именно трехкомнатные квартиры прибавляли в цене меньше всех прочих. За год только 5,4 тысячи рублей за квадратный метр или 13%, за два года – 28%, за три – 32%.

Для покупателей вывод прост: если вы подыскиваете многокомнатную квартиру, то обнаружить кардинальные изменения в предложениях можно через несколько месяцев, а то и лет. А при поиске малогабаритного варианта новые объявления появляются ежедневно и через полгода обновляются целиком.

График 2.  Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств
на рынке жилой недвижимости Омска с апреля 2012 г. по апрель 2013 г.

График 3. Структура предложения квартир на рынке жилья Омска в зависимости
от количества комнат  в 1 квартале 2013 г.  (в долях от общего количества оферт)

График 4. Средняя цена предложения на рынке жилой недвижимости Омска в
зависимости от количества комнат в 1 квартале 2013 г. (тыс.руб./кв.м)

Таблица 1. Таблица средней цены предложения на первичном рынке жилья
Омска,  в зависимости от местоположения дома и количества комнат  за апрель 2013 г. (тыс. руб./кв.м) 

Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат за апрель 2013 г. (тыс. руб./кв.м)