Мнения экспертов


Срочно продать жилье поможет риэлтор Кирилл Басов

Срочно продать жилье поможет риэлтор

Не всегда в жизни людей обстоятельства складываются так, как хотелось бы. И порой, чтобы решить какие-то финансовые сложности люди прибегают к продаже недвижимости. Если же деньги нужны «здесь и сейчас», то в этом случае у продавца его квартиру могут выкупить агентств недвижимости. О том пользуется ли такая услуга спросом в Омске и как проходит сделка по срочной продаже квартиры, мы побеседовали с коммерческим директором компании «Омская Недвижимость» Кириллом Басовым. - Востребован ли срочный выкуп квартир? - Кирилл Басов: Такая услуга как «срочный выкуп», безусловно, пользуется популярностью ввиду нескольких причин. Первая: короткий срок реализации объектов недвижимости. Собственнику для продажи понадобится всего 1-2 дня. Оказывая такую услугу как «срочный выкуп», компания становится прямым покупателем, а не посредником. Это гарантирует получение денег от надежного партнера в максимально сжатые сроки. Вторая причина: прозрачное и простое юридическое оформление сделки для продавца. И третья причина (пожалуй, наиболее актуальная в сложившейся на рынке недвижимости ситуации), когда предложение явно опережает спрос и срок экспозиции объектов увеличивается в разы. Рекламирование объекта недвижимости может занимать ощутимое время, которое играет только на руку покупателю. - Как проходит сделка по срочному выкупу квартиры? - Кирилл Басов: В нашем агентстве недвижимости, - это наиболее простые и удобные, закрепленные законодательством, виды сделок. Что же касается самой процедуры выкупа, выглядит она следующим образом: - осмотр объекта (услуга производится специалистом компании бесплатно); - анализ стоимости объекта; - ценовое предложение продавцу; - внесение аванса; - сбор документов для сделки; - проведение сделки (подписание договора купли-продажи). Вся процедура занимает не больше 1-2 дней. - На сколько снизится цена квартиры при срочном выкупе? - Кирилл Басов: Если говорить о среднем значении, можно опираться на размер дисконта в размере 10-15% от рыночной стоимости. На величину скидки, в большей степени, влияет такая характеристика, как ликвидность объекта. В случае с высоким уровнем ликвидности объекта дисконт ниже, и, соответственно, наоборот, по низколиквидным объектам применяется более высокий дисконт. - Какие объекты принимаются к срочному выкупу, а какие не подходят? - Кирилл Басов: Есть ряд ограничений для объектов недвижимости, подходящих под программу «Срочный выкуп». Первое касается категории недвижимости. Как правило, это квартиры или комнаты (комнаты в квартире, комнаты гостиного типа). Второе – местоположение: мы работаем с недвижимостью расположенной в черте Омска. Третье – это стоимость. Услуга предусматривает выкуп объекта стоимостью не более трех миллионов рублей. Но в каждом правиле есть свое исключение, поэтому наша компания практикует индивидуальный подход к рассмотрению каждого предложенного клиентом объекта, который может не соответствовать вышеуказанным ограничениям. - Кто чаще всего обращается к такой услуге, как срочный выкуп квартиры? - Кирилл Басов: Как правило, это несколько категорий продавцов. Продавцы, не поспевающие за снижением цен на рынке недвижимости и уставшие от ожидания покупателя. Или же продавцы (они же покупатели), которые уже подобрали для себя альтернативный вариант, а источником его оплаты являются средства, вырученные от продажи своей недвижимости. И, осознавая выгоду альтернативного предложения, обращаются за такой услугой, как срочный выкуп или квартира в Trade-in. Но, очевидно, главная объединяющая черта любого обратившегося за этой услугой клиента – это желание решить свой квартирный вопрос быстро. - В течении какого времени при срочном выкупе продавец сможет получить деньги? - Кирилл Басов: При срочном выкупе продавец сможет получить деньги в течение 1-5 рабочих дней в зависимости от порядка оформления объекта недвижимости: а именно, будет ли необходимость в рассрочке платежа. Как, например, происходит с выкупом объектов, которые приобретались в ипотеку, а обязательства перед банком еще не исполнены. В этом случае сделка и расчет происходит в два этапа. Офисы компании: Ленинский: ул. Серова, 19/1, тел. 463-003, 511-051, Октябрьский: пр. Космический, 97б, тел. 577-671 Советский: ул. Нефтезаводская, 12, тел. 224-706 www.omned.ru

03.11.2016 14:51
Добросовестных покупателей защитит титул Вера Кормилицына

Добросовестных покупателей защитит титул

Российский рынок недвижимости динамично развивается. И эта сфера экономики немыслима без страхования. Но если многие собственники застраховывают жилье от пожара или кражи, то с титульным страхованием недвижимости мало кто знаком. Титульное страхование (страхование правового титула) – страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Правовой титул - это документ, доказывающий законное право на владение собственностью. Основное отличие данного вида страхования от других заключается в том, что он защищает не только от правовых нарушений, которые могут быть выявлены в будущем, но и от возможных последствий, которые уже произошли достаточно давно. На момент оформления сделки такие нарушения не всегда могут быть видны. Возможны различные причины утраты правового титула: нарушение прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и лиц, находящихся в местах лишения свободы); незаконность предыдущих сделок; подделка документов, необходимых для совершения сделки; мошенничество; ошибки регистратора; недееспособность сторон сделок; неправомочные решения суда. В таких случаях титульное страхование защищает добросовестного покупателя от последствий: пострадавшему выплачивается страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь. Сегодня при оформлении ипотечного кредитования, в большинстве случаев, банки обязывают заемщика страховать не только заложенное имущество, но и титул. Показатели проведенных исследований свидетельствуют, что сейчас на рынке недвижимости страхуют титул менее 2% сделок. Объектами титульного страхования могут быть жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты, коттеджи, части дома), нежилые объекты, земельные участки. Договор титульного страхования заключается от одного года до 10 лет. Специалисты рекомендуют заключать договор страхования на 10 лет, так как законодательством (ГК РФ ст. 181) установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Если за это время не будут предъявлены претензии бывшими владельцами недвижимости к новому собственнику, то дальше у него проблем с приобретенным имуществом не возникнет. Правда, на практике чаще всего страховщики заключают договоры на 1–3 года, но впоследствии этот срок можно продлить. Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. Обязательным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок за последние десять лет, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и условия страхования. Есть много причин, по которым страхователь может лишиться недвижимости, даже если документы на нее (по которым производилась сделка) не вызывают никаких видимых сомнений. ГК РФ содержит 13 оснований (Ст. 168- 179, 302), которые могут быть положены в основу решения суда. Тарифы на страхование титула высоки и зависят от многих факторов. Средняя цена за год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предыдущих операций. Величина тарифа сильно колеблется и зависит от того, к какой категории относится объект недвижимости и сколько ему лет. Также важны такие факторы как: соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи, какие документы были предоставлены в страховую компанию и прочее. Окончательная цена полиса титульного страхования зависит от количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и тому подобное. Именно эти факторы станут поводом для применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа. По статистике страховых компаний, первый год владения недвижимостью – самый рискованный, поэтому тариф за этот период наивысший. Каждый следующий год риски снижаются и страховой тариф титульного страхования становится заметно ниже. Самыми рискованными считаются первые 3–5 лет после сделки. Титульное страхование – достаточно молодое, но, тем не менее, перспективное направление на рынке недвижимости. С помощью определенных шагов со стороны государства и самих компаний оно может встать в один ряд с таким гигантом, как автострахование, которое надежно закрепилось как на мировом, так и на российском рынке. Для большинства россиян словосочетание «титульное страхование» не говорит абсолютно ни о чем. Но вот за границей ни одна сделка покупки и продажи квартиры или дома не оформляется без одновременного заключения договора титульного страхования.

28.10.2016 16:12
Как продать жилье, если собственник – ребенок? Наталья Гренц

Как продать жилье, если собственник – ребенок?

Для того чтобы совершать сделки по купле-продаже недвижимости самостоятельно участники должны обладать в полной мере дееспособностью (способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). По общему правилу, гражданин России в полном объеме может осуществлять свои права и обязанности с 18 лет. Однако из этого правила есть два исключения: вступление в брак до достижения 18 лет и эмансипация (признание несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным в порядке, установленном законом). Не обладают дееспособностью в полной мере следующие категории лиц: - ограниченно дееспособные и недееспособные лица, признанные таковыми судом; - несовершеннолетние. Закон предусматривает определенные возрастные этапы, с наступлением которых объем дееспособности несовершеннолетнего увеличивается. Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет совершают их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Они несут ответственность в полном объеме по сделкам, заключенным от имени несовершеннолетних. Сделки по распоряжению или приобретению недвижимого имущества несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет совершают с письменного согласия законных представителей. Такие несовершеннолетние должны лично подписывать документы по сделке, также они самостоятельно несут и ответственность по заключенным сделкам. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. Для отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (уполномоченный орган на территории Омска – Департамент образования администрации Омска). Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется при: - сдаче имущества несовершеннолетнего внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог; - отчуждении имущества несовершеннолетнего (в том числе по обмену или дарению); - совершении сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; - разделе имущества или выдела из него долей; - выдачи доверенности от имени несовершеннолетнего; - отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц; - заключении кредитного договора, договора займа от имени подопечного в указанных законом случаях; - заключении договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет; - других сделках, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости). Законные представители, их супруги и близкие родственники (родители опекуна, дети опекуна, дедушки и бабушки опекуна, внуки опекуна, полнородные и неполнородные сестры и братья опекуна) не вправе совершать сделки с несовершеннолетними, за исключением передачи имущества несовершеннолетнему в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять несовершеннолетнего при заключении сделок между несовершеннолетним и супругом законного представителя и их близкими родственниками. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в его выдаче должны быть выданы не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении разрешения. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде. С 29 декабря 2015 года сделки по продаже, а со 2 июня 2016 года сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. То есть если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний, любые сделки по отчуждению этого имущества нужно удостоверять у нотариуса. Оформить правильно документы и комфортно провести такую сделку можно обратившись в нашу компанию. Приобретать недвижимое имущество на имя несовершеннолетнего можно по договору, составленному в простой письменной форме.

21.10.2016 16:00
Маткапитал: как правильно оформить покупку жилья? Елена Поперечная

Маткапитал: как правильно оформить покупку жилья?

Процесс контроля со стороны Пенсионного фонда за правильным целевым использованием средств маткапитала на улучшение жилищных условий семьи ужесточается с каждым годом. Суды наполнились жалобами граждан, которым по тем или иным причинам Пенсионный фонд отказывает в перечислении материнского капитала по заключенным сделкам с недвижимостью. Причины отказов в выдаче материнского капитала можно разделить, главным образом, на три группы: I. Неправильно выбран объект недвижимости; II. Неправильное оформление договора займа и сопутствующих документов; III. Неправильное оформление договора купли-продажи в целях применения материнского капитала. Одним из ключевых условий выдачи федеральных денег семье, в оплату сертификата о материнском капитале является соблюдение главного правила – улучшение жилищных условий (ФЗ №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющей детей»). Соответственно, деньги могут быть направлены именно на покупку такого помещения, которое должно являться изолированным и жилым (квартира, комната, дом, часть дома, но никак не абстрактная доля в жилье) или признано жилым в судебном порядке (бывшие садовые домики, признанные судом пригодными для проживания). Необходимо, чтобы состоялось действительное улучшение жилищных условий. Покупка доли в частном жилом доме практически допустима в случае предоставления БТИ справки о том, что приобретаемая доля имеет изолированный выход и приспособлена для самостоятельного использования семьей без прохождения через площади обладателей другой доли дома. Кроме того, возможна покупка доли в жилом помещении с помощью материнского капитала в случае, если эта доля докупается семьей, имевшей ранее часть доли в праве на это жилье, а в результате сделки выкупает остатки до целого права собственности на весь объект. Помимо ошибки выбора самого объекта (не изолированная доля, садовый домик, земельный участок под садоводство и прочее) причиной отказа может быть совершение сделки без фактического и юридического улучшения жилищных условий. То есть люди выбирают объект с большими потерями в качестве (брошенные, сгоревшие, полуразваленные дома). Например, в Пенсионный фонд обратилась владелица сертификата, дающего право на материнский капитал, которая купила долю жилого дома у своих родителей, оформив на свое имя (вместо общей долевой собственности на всех членов своей семьи). Выяснилось, что она вместе со своими детьми уже 20 лет зарегистрирована и фактически проживала в указанном доме. Пенсионный фонд счел, что в данном случае улучшение жилищных условий отсутствует. Фактически в квартире, как до ее приобретения, так и после, состав проживающих лиц не изменился. Кроме того истица, имея право на приватизацию указанной квартиры, но, не участвуя в ней, имеет право бессрочного пользования жилым помещением. Бывают ситуации, когда Пенсионный фонд и суды выявляют фиктивные сделки. Так, одна владелица сертификата в целях получения средств материнского капитала сначала продала имеющийся дом с землей родственнику, затем родственник продал дом якобы постороннему лицу, а потом бывшая владелица вновь купила эту недвижимость, планируя рассчитаться за нее средствами маткапитала. Сделки купли-продажи объектов недвижимости, изначально принадлежащих супругам совершались между близкими родственника в короткий промежуток времени (в течение восьми месяцев четыре сделки), а затем жилой дом и земельный участок были вновь приобретены истицей в единоличную собственность. Исходя из изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу, что истица не произвела улучшения жилищных условий, в связи с чем, оснований для распоряжения средствами материнского капитала нет. Понятно, что в большинстве случае родители своим детям – «не враги», и порой наличные денежные средства способны принести семье для решения накопившихся проблем гораздо больше проку, чем покупка непосредственно недвижимости. Однако, в связи с возможным нарушением интересов детей, оказывающихся в результате манипуляций родителей без жилья, государство не готово выделять средства на сомнительные схемы. ООО "Аркада-Стиль" ул. Маркса, 41/10 тел.: 790-444; 8-960-984-79-25

14.10.2016 16:38
Ипотека для начинающих: брать или не брать? Алёна Землина

Ипотека для начинающих: брать или не брать?

Ипотека — это, как считают многие, дорого и страшно. Но, несмотря на это, квартиры сейчас покупают в основном в кредит. Попробуем разобраться — какие опасения заемщиков надуманы, а какие реальны. Опасение 1: «Для меня это слишком дорого!» Да, ипотека действительно обходится дорого, здесь сложно не согласиться, переплата по кредиту действительно есть, как и по любому другому потребительскому кредиту. Субсидированная государством ставка по кредиту сейчас составляет от 9 до 12%. Ипотека не делает жилье доступным, так как увеличивает стоимость сделки для конечного покупателя, но при этом дает ему возможность купить, начать жить в собственной квартире, а не через 20 лет, когда нужная сумма будет накоплена. Поэтому, в каждом конкретном случае нужно взвесить плюсы и минусы. Допустим, если сумма ежемесячного платежа по кредиту меньше, чем плата за арендуемую квартиру, возможно, предпочтение стоит отдать все-таки ипотеке (особенно если квартиру вы получите готовой для проживания). Кроме того, оформив кредит, можно реализовать права на льготы и дополнительное финансирование от государства. Например, в качестве первоначального взноса может быть учтен материнский капитал, а на проценты по ипотеке предоставляется дополнительный налоговый вычет. То, насколько комфортным будет кредит, зависит не столько от размера процентной ставки, сколько от соотношения между уровнем дохода в семье и затратами по ипотеке. Стандартная формула: выплаты не более 50–60% от общего заработка. Представим, что семья, совокупный доход которой составляет 45 т.р., готова платить в месяц 20 т.р., при этом в качестве интересующего варианта рассматривается двухкомнатная квартира площадью 57 кв. м. Параметры кредита: ставка 11,2%, срок выплат 15 лет, сумма ипотеки — полтора миллиона рублей, при этом у клиентов, допустим, есть взнос в размере 500 т.р. В таком случае размер ежемесячного платежа составит порядка 17 т.р. Также можно обратить внимание на более доступные предложения, чтобы уменьшить свои затраты по кредиту. Например, у крупных агентств недвижимости с некоторыми банками заключены эксклюзивные договоры, которые предусматривают существенную экономию денежных средств для клиентов агентства. Сумма экономии для заемщика может достигать 100 т.р. Также существует возможность досрочного погашения кредита. Клиент может уже на следующий месяц после выдачи кредита погасить его полностью или частично. И здесь у клиента есть выбор: сократить срок кредитования либо сократить платеж по ипотеке, что опять же значительно уменьшает переплату по процентам. Опасение 2: «Ипотека выгодна банкам и застройщикам, а не покупателям жилья» С первой частью утверждения не поспоришь, все так и есть. Для застройщика плюс ипотеки заключается в самом факте реализации жилья. Не секрет, что есть строительные компании, где доля на ипотеку в продажах составляет 70–80%. Благодаря ипотеке застройщики получают реальный инструмент продаж в сегментах жилья эконом- и комфорт-класса, позволяющий привлекать в проекты до 40–50% покупателей. А банки благодаря ипотеке получают возможность улучшить и увеличить свой кредитный портфель. Опасение 3: «А вдруг я потеряю работу и не смогу платить банку?» Работу боятся потерять не только те, у кого есть ипотека. Но ежемесячные платежи по кредиту, естественно, дополнительная ответственность. Поэтому, обращаясь за кредитом, нужно объективно оценить свою платежеспособность в долгосрочной перспективе, реально взвесить, сможете ли вы выплачивать долг на протяжении долгих лет. Учтите, что ипотека потребует от вас соблюдения жесткой финансовой дисциплины, которой может похвастаться далеко не каждый. Кроме того, само оформление такого кредита доступно не всем. У заемщика должны быть деньги на первоначальный взнос, составляющий порядка 15–20% стоимости квартиры (обычно это 500–700 т.р.), и стабильный ежемесячный доход определенного уровня. Существуют специальные ограничения по доступности ипотеки, например, соотношение «платеж/доход». На погашение ипотечного кредита заемщик может потратить не более 50% совокупного подтвержденного дохода. Естественно, если вы надеетесь только на себя, брать ипотеку рискованно, но с поддержкой близких людей, семьи — не так уж и страшно. Если заемщик все же столкнулся с неприятной ситуацией и лишился доходов, то можно договориться с банком о кредитных каникулах. Банк заинтересован в выплатах ипотеки, поэтому, скорее всего, пойдет навстречу заемщику. Банки не любят судебных разбирательств, так как это долгое и дорогое «удовольствие». Опасение 4: «Существуют очень много дополнительных доплат и расходов» Если вспомнить 2008 год, когда дополнительные затраты могли составить до 100 т.р., то сейчас этого нет: комиссия за выдачу кредита, комиссия за рассмотрение заявки, заведение счетов — все эти затраты отменены. Единственную доплату, которую предлагают банки — страхование жизни и страхование от потери трудоспособности, но только в том случае, если клиент сам на это будет согласен. Зачастую оформить страховку заемщику выгоднее, т. к. в этом случае банк снижает ставку на 1%. Опасение 5: «Пока не выплачу кредит, квартира не моя» Это совершенно не так. Приобретя квартиру в ипотеку, вы становитесь ее полноценным собственником. Но одновременно жилье будет находиться в залоге у банка-кредитора. Это значит, что вы получаете право пользования и владения недвижимостью, в квартире можно жить, можно сдавать ее в аренду. Однако ограничения все же есть: например, сложно будет продать залоговую квартиру раньше, чем погасите кредит. Многие покупатели относятся к ипотечным квартирам с настороженностью. Без помощи специалистов‑риэлторов с соответствующим опытом продать будет сложно, но в целом это вполне реально. В завершение хочется сказать, что обращение в надежные агентства недвижимости является залогом того, что вам подберут оптимальный вариант ипотечной программы, сравнят условия разных банков, просчитают возможные риски и сопроводят сделку на каждом этапе.

07.10.2016 16:25

ипотека

Проверяем жилье на «чистоту» Лариса Нестеренко

Проверяем жилье на «чистоту»

Лучшим решением для покупателя квартиры будет обращение к специалисту по работе с недвижимостью. Если же человек решил действовать самостоятельно, то, в первую очередь, необходимо определиться с правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Важно узнать, каким образом появилась у продавца эта квартира: была ли она куплена (купля-продажа или ЖСК), унаследована, принята в дар или приватизирована. Она может также принадлежать продавцу на основании решения суда или на основании договора мены. Также стоит уточнить была ли квартира приобретена по возмездной сделке в браке, зарегистрированы ли в ней граждане, не являющиеся собственниками, но сохраняющие право пожизненного проживания, или граждане, временно снятые с регистрационного учета. Так называемых «подводных камней» немало, поэтому с копиями документов на квартиру обязательно нужно обратиться к квалифицированному специалисту. Исчерпывающий ответ на данный вопрос можно дать, только внимательно изучив правоустанавливающие документы. Следующим этапом проверки должны стать документы, которые подтвердят, что именно продавец является собственником жилья и продает квартиру законно. Такие сведения можно получить из правоустанавливающих документов: свидетельства о государственной регистрации или выписки из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП может дать наиболее полную информацию. Также из нее можно получить информацию обо всех сособственниках, если таковые имеются и зарегистрировали свои права на недвижимость. При приобретении квартиры внимания требует весь пакет документов, необходимый для регистрации перехода права. Перечень документов в пакете зависит от правоустанавливающих документов на квартиру и года приобретения данного объекта недвижимости в собственность. Выписка из ЕГРП даст информацию о наличии или отсутствии арестов и обременений на квартиру (либо справки из БТИ, если переход права регистрировала эта организация). Площади квартиры, поставленные на учет в ЕГРП и Кадастровой палате, должны совпадать или отличаться на размер площади балкона (лоджии). Некоторым такое несоответствие может показаться некритичным, но без приведения документов в надлежащий вид специалисты Кадастровой палаты откажут в регистрации перехода права. Если все документы проверены и не вызывают вопросов, то можно смело выходить на сделку. Однако, если начали закрадываться какие-либо сомнения или квартира без видимых изъянов стоит подозрительно дешевле аналогичных объектов, стоит задуматься. Вообще отказаться от приобретения объекта недвижимости следует в том случае, если продавец предлагает провести сделку с нарушением действующего законодательства. Внимательно стоит отнестись к унаследованным объектам, к квартирам, находящимся в собственности менее трех лет или продающимся по доверенности. Вместе с тем, необходимо узнать была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала и не нарушены ли права несовершеннолетних. Также не советую рассматривать квартиры с многочисленными переходами права собственности. Тот факт, что жилье продавалась большое количество раз за короткий срок, может указывать на мошенничество и последующие возможные споры.

07.10.2016 16:22

юридическая чистота, дкументы, квартира

Новостройка: какую отделку выбрать? Юрий Лагутин

Новостройка: какую отделку выбрать?

Черновая отделка — самый простой и минимально комфортный для проживания вариант, требующий дополнительного вложения средств, сил, а зачастую и нервов. Но можно выбрать чистовую отделку, которая позволяет с минимальными усилиями сделать ремонт, не вникая в тонкости стяжки полов и разводки инженерных сетей. Для тех же, кто предпочитает сразу справить новоселье, подойдет вариант квартир «под ключ». Стоимость жилья в черновой отделке самая низкая, но потребует довольно существенных последующих вложений в ремонт. Комплект от застройщика при такой отделке квартиры включает в себя только входную дверь, стеклопакеты на окнах и смонтированную систему отопления. Поэтому свое новоселье владельцу придется начинать с продолжительного ремонта, который включает в себя: составление плана будущих помещений, выравнивание стен и потолка, цементную стяжку пола, электромонтажные работы (в том числе адаптацию разъемов под выключатели и розетки), а также установку сантехнического оборудования. После всех этих работ можно приступать к выполнению косметического ремонта. Есть в черновой отделке и свои преимущества — зачастую такие квартиры продаются со свободной планировкой. А это значит, что владелец может самостоятельно осуществить зонирование внутреннего пространства на свое усмотрение. Правда, попотеть придется изрядно. Особенно если выполнять ремонт такой квартиры самостоятельно. Другой вариант — нанять бригаду профессионалов, которые выполнят все работы за вас. Здесь главное — найти проверенных специалистов, которые сделают действительно качественный ремонт. Жилье с черновой отделкой в Омске можно купить, к примеру, в ЖК «На Кирова» или «Квартале Романтиков». Стоимость таких квартир начинается от 1 028 000 рублей. Второй и достаточно часто встречающийся в новостройках вариант отделки — чистовой. В этом случае в квартире стены, пол и потолок уже подготовлены к финальному ремонту: выровнены, оштукатурены или отделаны гипсокартоном. В чистовом варианте в квартире выполнена цементная стяжка пола, разведены все коммуникации, установлены радиаторы отопления, холодного и горячего водоснабжения. Таким образом, владелец может сразу приступить к косметическому ремонту, но при этом у него остается возможность сделать внутренний дизайн помещения по своему вкусу — подобрать интересный вариант отделки стен, выбрать материал для пола и потолка, установить оригинальные межкомнатные двери и прочее. Простор воображения в данном случае ограничивается только финансовыми возможностями собственника. Есть и еще одно преимущество в такой отделке — внутренний ремонт можно делать, уже проживая в квартире. При приеме квартиры в чистовой отделке от застройщика стоит обратить внимание на ряд моментов. В стяжке пола не должно быть пустот и трещин. В ванной и туалете под стяжкой должна быть выполнена гидроизоляция. Стены должны быть ровными — отклонение по вертикали не должно превышать трех миллиметров. Штукатурка — без подтеков и трещин. Грунтовка на потолке должна быть ровной, не осыпаться. Если в квартире есть выключатели и розетки, нужно проверить их исправность. Если электрофурнитуры нет — должны быть провода для ее подключения. На трубах водоснабжения и канализации не должно быть влаги. На входной двери и стеклопакетах не должно быть механических повреждений. Замки должны работать исправно. Квартиры с чистовой отделкой в Омске можно купить в строящихся домах по улице Мишина. И, наконец, вариант с отделкой «под ключ». В таком случае квартира полностью готова к проживанию — в нее можно переехать сразу после покупки. Отделка под ключ от застройщика обычно предполагает обои на стенах, линолеум или ламинат на полу, побеленный потолок, установленные радиаторы отопления и сантехнику. Отделка «под ключ», конечно, зависит от конкретного застройщика и класса жилья. Но в любом случае новоселье в такой квартире можно справлять сразу. Единственный минус — все квартиры в новостройке от одного застройщика мало отличаются друг от друга. Поэтому выделиться своим ремонтом на фоне других вряд ли получится. Отделка может включаться в стоимость предложения либо предоставляться в качестве коммерческой услуги. Квартиры с чистовой отделкой в Омске можно купить в ЖК «Амурский‑2». Минимальная стоимость такого жилья составляет 1 600 000 рублей. По данным нашей компании, около 45% проектов на первичном рынке Омска предлагаются без отделки. На варианты с отделкой «под ключ» приходится 40% новостроек, на предложения с отделкой под чистовую — 15%.

30.09.2016 16:44

юридическая чистота, дкументы, квартира

Ипотечный договор: внимательность превыше всего Марина Алексеева

Ипотечный договор: внимательность превыше всего

Составляя кредитные договоры, банки опираются на действующее российское законодательство и регламенты ЦБ РФ. При этом стоит иметь в виду, что у каждого банка есть в договорах своя «вишенка», но она скорее декоративный элемент, нежели основополагающий. К примеру, один из омских банков прописал в договоре запрет на сдачу в аренду приобретаемого жилья. А ведь многие заемщики рассчитывают на такую инвестицию, когда ежемесячные платежи вносит арендатор. Но такая позиция банка может быть вполне обоснована его горькой практикой, когда арендатор недобросовестно относился к предмету залога. В итоге, когда наниматель жилья съехал, а заемщик оказался не в состоянии обслуживать ипотеку, банк долго не смог реализовать квартиру. Нестандартные (или редкие) условия в ипотечных договорах банки вносят исходя из полученной юридической практики взаимодействия с дефолтными заемщиками. Кредитным организациям хочется впредь исключить возможность наступления проблемных ситуаций на стадии договорных уведомлений, скрепленных подписями обеих сторон, чтобы у «дефолтника» (или мошенника) не было возможности для маневра с целью «кинуть» кредитора. Надо четко понимать: кредитор будет защищать свои деньги любыми путями, поскольку ему эти средства необходимо вернуть (это деньги его вкладчиков или межбанковские кредиты). Ни один банк не станет менять условия кредитного договора по просьбе клиента. Тут логика простая: кто кредитует, тот и диктует условия, и заемщику под них нужно подстраиваться. Повлиять на внесение изменений в кредитные договоры может только регулятор — Центробанк РФ, поскольку именно он выдает лицензии (он же их и отбирает) на банковскую деятельность. Например, сейчас все банки обязаны письменно показывать свою эффективную процентную ставку, то есть все затраты заемщика по кредиту. В ипотечных кредитных договорах сейчас нет мелкого шрифта (он запрещен ЦБ РФ). Как правило, сотрудники банков достаточно подробно озвучивают заемщикам условия кредитного договора и последствия их нарушения, особенно делают упор на недопустимость просрочек, но часто заемщики в день сделки могут не обратить внимания на такие важные моменты. Поэтому в своей практике при выборе банка для заемщика мы изначально ему рассказываем условия ипотечного кредита: почему выбран именно этот банк (зачастую это из-за ограничений по самому заемщику), что этот банк допускает, а что недопустимо, и какие он предоставляет возможности или имеет ограничения. На сделку в банк такой заемщик приходит уже подготовленный, а не «как в тумане». Конечно, на самой сделке как-то не принято обсуждать возможные действия банка в случае просрочек по ипотеке, ведь изначально ни банк, ни заемщик не планируют портить отношения таким образом. Но на стадии выбора ипотечного продукта я всегда озвучиваю потенциальному заемщику последствия просрочек и трагичность исхода дефолтной сделки. Если заемщик невнимательно выберет период ежемесячных платежей, он может сразу начать создавать просрочки. Так, в анкетах большинства банков есть вопрос об оптимальных сроках внесения платежей. Некоторые клиенты на этот пункт даже не смотрят, а между тем он определяющий. К примеру, зарплату заемщик получает с 15 по 20 число каждого месяца, а он отмечает в анкете период внесения платежей с 1 по 10 число. В итоге это может вызвать ежемесячные просрочки, которые в БКИ суммируются и через полгода заемщик становится должником с испорченной кредитной историей. Если заемщик не будет платить три месяца подряд, банк не мешкая начнет судебную процедуру, поскольку практика показала, что при такой просрочке вернуться в график платежей уже нереально. А вскоре заемщик получит судебное решение о полном возврате ипотеки в кратчайшие сроки или продаже квартиры с торгов. И тут нет ничего незаконного, все это было прописано в договоре, на котором заемщик поставил свою подпись.

23.09.2016 17:19

юридическая чистота, дкументы, квартира

Лизинг как способ приобретения квартиры Елена Поперечная

Лизинг как способ приобретения квартиры

Помимо всем известной ипотеки, на рынке недвижимости существует еще один способ постепенного выкупа приобретенного жилья – лизинг. Это редкий на сегодняшний день вид сделок, но, тем не менее, он имеет популярность и в Омске, прежде всего в сфере коммерческого оборота. В результате многоступенчатой сделки гражданин получает сначала в пользование, а затем в собственность жилое помещение по факту выплаты всех лизинговых платежей. Естественно, что ему придется в течение срока, предусмотренного договором лизинга, заплатить и покупную стоимость квартиры (за которую лизинговая компания купила ее у продавца) и вознаграждение лизинговой компании, за то, что она смогла это сделать в интересах арендатора-покупателя. Важное отличие лизинга от ипотеки в том, что в последнем случае, физическое лицо приобретает понравившееся жилое помещение, которое сразу переходит в собственность гражданина, хотя и при этом оформляется залог (ограничение) в пользу банка. При лизинге жилье сначала оформляется в собственность лизинговой компании и лишь по факту выплаты всех платежей переходит в собственность гражданина. Кроме того, лизинговая компания, имеет право передать эту квартиру в залог третьему лицу, например, банку, который ее прокредитовал. Естественно, психологически далеко не каждому интересно рассчитываться за не свое жилье, хотя документально подразумевается, что оно станет таковым по факту окончательной выплаты взносов. Кроме того, довод о том, что налог на имущество продолжает платить лизинговая компания вместо гражданина является мало весомым. Сумма налога, даже с учетом кадастровой стоимости, в любом случае составит для среднебюджетной квартиры в Омске ориентировочно до 10 тысяч рублей в год. Так же как и при ипотеке, при лизинге требуется первоначальный взнос. Но при этом в последнем случае, приобрести гостинку или малосемейку не получится, так как минимальная сумма финансирования при лизинге составляет один миллион рублей. У лизинга есть и другие недостатки. Это, к примеру, оплата текущего и капитального ремонта квартиры и коммунальные платежи. Эти взносы, если иное не предусмотрено договором, ложатся на плечи гражданина, а ведь квартира по факту не является пока его собственностью. Важное отличие лизинга от ипотеки еще и в том, что продать жилье, если станет трудно обслуживать платежи, практически невозможно. Также стоит помнить, что при лизинге часто вводится мораторий сроком до одного года, по истечении которого можно досрочно выплатить выкупную стоимость. Ну и один из существенных недостатков лизинга – процентная ставка. Как правило, она начинается от 16% годовых, в то время как по ипотеке – от 12%. Также срок пользования суммой займа при лизинге сокращен до 10 лет. При всех недостатках лизинга, эта схема имеет и преимущества. Так, лизинговые компании отличаются более индивидуальным подходом к анализу платежеспособности клиента, его возраста и занятости. Помимо справок об официальной зарплате и других важных данных о клиенте, лизинговые компании более детально анализируют иные источники дохода клиента и его родственников, желающих выступить поручителями (при желании клиента). И самое главное, лизинговые компании в Омске имеют опыт анализа осуществляемого клиентом бизнеса. При наличии 40 % первоначального взноса справок о доходе предоставлять и вовсе не потребуется. Такая лояльность продиктована тем, что недвижимость оформляется в собственность лизинговой компании и в случае нарушения оплаты без суда по акту изымается из пользования. Как правило, к лизингу обращаются граждане с неподтвержденным официальным доходом, предприниматели и организации. Частный случай – физические лица-учредители фирм, которые ведут бизнес и желают купить квартиру, но при этом не желающие выбирать оборотные средства из своей компании. Если, при этом по договору лизинга арендатором-покупателем выступит созданная физлицом организация, то она получит льготы по налогу на прибыль (платежи списываются на себестоимость) и квартира амортизируется в течение срока лизинга. Для такой категории заемщиков лизинговая сделка – удобная схема приобретения собственного жилья. В случае утраты платежеспособности арендатор-покупатель обязан освободить помещение и по закону «О финансовой аренде «лизингу» он имеет право на возврат денег в составе лизинговых платежей, которые составляли часть выкупной стоимости, за минусом затрат и дохода лизинговой компании. Естественно, лизинговые компании также стремятся доказать свои убытки. В Омске есть судебные решения в пользу несостоявшихся собственников.

20.09.2016 17:29

юридическая чистота, дкументы, квартира

Кто имеет право на имущественный налоговый вычет? Елена Чернова

Кто имеет право на имущественный налоговый вычет?

Имущественный налоговый вычет — это возможность возврата подоходного налога при покупке жилой недвижимости. На сегодняшний день максимальная сумма налогового вычета, согласно законодательству, составляет два миллиона рублей, а налог на доход физического лица — 13%. Таким образом, есть возможность возврата до 260 тысяч рублей при покупке жилой недвижимости. При этом если квартира приобретается с использованием ипотечного кредита, есть возможность вернуть 13% из суммы уплаченных процентов. Воспользоваться налоговым вычетом могут физические лица налоговые резиденты Российской Федерации. То есть это люди, которые получают зарплату и уплачивают налог на доход физического лица на территории РФ. Что же касается несовершеннолетних детей, то за них налоговый вычет могут получать родители. Воспользоваться налоговым вычетом можно один раз в жизни. При этом с 1 января 2014 года вступили в силу поправки к Федеральному закону № 212, согласно которому налоговый вычет будет привязан к конкретному налогоплательщику, а не как раньше к определенному объекту недвижимости. Это значит, что если стоимость приобретенной квартиры составляет менее двух миллионов рублей, то за возвратом налогового вычета можно будет обратиться с покупки следующей квартиры, пока общая сумма вычета (два миллиона рублей) не будет выбрана полностью. Обращаться за получением налогового вычета на первичном рынке можно после подписания акта приемки передачи с застройщиком. Что же касается вторичного рынка, то обращаться за данной льготой можно сразу после оформления права собственности на квартиру. Чтобы вернуть налоговый вычет существует два пути. Первый — от работодателя. Для этого нужно в первую очередь уведомление на работодателя из налоговой службы. Данное уведомление рассматривается в течение 30 дней. В случае положительного решения работодатель пересчитывает сумму уплаченного налога на текущий год и возвращает ее с ближайшей зарплатой. В дальнейшем не удерживает 13% налога, пока сумму в 260 тысяч рублей не будет выдана полностью. Если же получается, что сумма 260 тысяч рублей за один календарный год выбрать не удается, то процедуру получения уведомления налоговой службы придется повторить в следующем году. Второй путь получения налогового вычета — от налоговой службы. В этом случае за налоговым вычетом нужно обращаться по итогу года, в котором совершалась сделка. Например, если квартира приобреталась в феврале 2016 года, то за налоговым вычетом можно обратиться с 1 января по 30 апреля 2017 года. Для этого необходимо написать заявление в налоговую службу на возврат налогового вычета и заполнить декларацию 3‑НДФЛ. Данный вопрос рассматривается в течение трех месяцев. В случае положительного решения деньги поступают на указанный вами счет. Сумма, поступившая на счет, будет равна совокупному налогу, уплаченному за предыдущий год. Кстати, если вы не хотите ходить в налоговую инспекцию, то все документы можно оформить на специальном сайте. Новый порядок позволяет заполнить электронный вариант декларации 3‑НДФЛ, сделать электронные копии либо фото необходимых документов, получить электронную подпись и отправить заявление через интернет. Сроки рассмотрения обращений при этом не меняются. Чтобы получить налоговый вычет, вам потребуется следующий пакет документов: справка о доходах физического лица 2‑НДФЛ, ИНН, договор купли-продажи жилья или договор долевого участия, если квартира приобретается на первичном рынке. Также необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации права собственности или акт приема-передачи квартиры с застройщиком, реквизиты организации-работодателя, заявление о получении налогового вычета и платежные документы. Если же вы решили получать налоговый вычет через налоговую службу, то вам так же потребуется заполненная декларация 3‑НДФЛ, данные о банковском счете, на который будут перечисляться денежные средства и заявление на перечисление денежных средств.

16.09.2016 16:13

юридическая чистота, дкументы, квартира

Аренда жилья требует договора Елена Артемьева

Аренда жилья требует договора

В сделке под названием «аренда» могут принимать участие физические лица и юридические организации. Первое, с чем сталкиваются стороны — необходимость заключить договор найма (аренды). Договор, заключенный в письменном виде, является гарантией защиты интересов, как наймодателя (арендодателя), так и нанимателя (арендатора) в спорных ситуациях. На основании данного документа можно отстаивать свои права, если они будут нарушены. Договор нужен для того, чтобы прописать в нем все условия сдачи квартиры, сохранности имущества, описать соответствующие риски в случаях, когда происходят пожар, затопление, разрушение, обозначить состояние передаваемого имущества. Нанимателю заключенный договор гарантирует срок, в течение которого он может пользоваться жилым помещением. Если такой договор не заключен, собственник имеет право выселить жильцов в любой момент, вплоть до обращения в суд с простым иском о выселении и взыскании судебных расходов, даже не предупреждая. Кроме того, оговорив заранее размер платы за наем, можно быть уверенным, что она не будет повышаться собственником без согласования с нанимателем. Для собственника жилья договор найма является подтверждением того, что квартира предоставлена нанимателю на определенный срок и за плату. По истечении отведенного времени можно на законных основаниях требовать возврата своего имущества и возмещения ущерба, причиненного ему. Также будет возможность взыскать недоплаченную сумму за наем. В том случае, если квартира будет передана без договора, это сделать будет невозможно. Из статьи 674 ГК РФ следует, что договор найма заключается в письменной форме, удостоверять нотариально его не нужно. Договор найма жилья заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом долгосрочные и краткосрочные договоры законодательно различаются. Краткосрочными считаются договоры, заключенные на срок менее года. При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгодны хозяевам жилья. Нанимателю стоит помнить, что его права могут зависеть от длительности аренды. Например, по истечении срока договора найма жилья он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (разумеется, если ему это необходимо), либо наймодатель должен его предупредить об отказе в продлении договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. При невыполнении этих условий наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Собственник жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с нанимателем в случае, если тот задолжал плату менее чем за шесть месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 ГК РФ). Закон предусмотрел очень узкий перечень событий, которые позволяют собственнику осуществить расторжение договора найма жилого помещения, и, более того, это возможно только в рамках судебного разбирательства. Для выселения жильцов нужно уведомить их о существующих нарушениях в их действиях и предоставить им достаточное время для устранения таковых, но не более года. На практике договоры найма закрепляют права обеих сторон расторгнуть их без объяснения причин, но с обязательным соблюдением процедуры уведомления. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, но по условиям ст. 687 ГК РФ он обязан письменно предупредить об этом наймодателя не менее, чем за три месяца. По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от двух недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке. Будущему нанимателю важно помнить, что при аренде жилья потребуется внести залог (страховой депозит). Это распространенная форма защиты жилья, сдаваемого в наем. Размер депозита определяется сторонами самостоятельно. На практике он равен стоимости одного месяца найма. Страховой депозит возвращается нанимателю при расторжении договора, после проверки сохранности имущества и при отсутствии задолженностей за оговоренные договором платежи. Если нет задолженностей, а квартира и имущество возвращаются без повреждений, то сумма страхового депозита подлежит возврату нанимателю в полном объеме. Если есть задолженность по платежам или присутствует порча имущества, то наймодатель вправе вычесть сумму ущерба из суммы страхового депозита.

11.09.2016 10:22

юридическая чистота, дкументы, квартира

В каком доме выбрать квартиру? Юлия Костецкая

В каком доме выбрать квартиру?

На данный момент в Омске застройщики предлагают квартиры в панельных, монолитных, кирпичных и каркасно-монолитных домах. Можно также выбрать квартиры со свободной планировкой, уже готовыми перегородками или квартиры-студии. При этом стоит учитывать, что современное жилье более просторное. Так, «однушки» могут быть как стандартного размера (30 квадратных метров), так и достигать 65 «квадратов», что еще лет 20 назад приравнивалось к полноценной трехкомнатной квартире. Площади квартир-студий начинаются от 23 квадратных метров. В строительстве, как и во всех сферах деятельности, со временем происходят значительные изменения. Жилье стараются сделать более комфортным, а затраты минимизировать. Так, появились новостройки с вентилируемыми фасадами, все квартиры сдаются со стеклопакетами, тогда как ранее окна были деревянные. Кроме того, появились свободные планировки квартир и изменился их метраж. Можно сказать, что современные квартиры стали в большинстве своем просторнее. При выборе квартиры в новостройке стоит обратить особое внимание на тип отделки, которая может быть трех основных видов: — чистовая отделка предполагает минимальное вмешательство новых владельцев в ремонт: ошпатлеванные стены, ровный пол, разводка электричества по квартире с установкой выключателей и розеток; — черновая отделка предполагает минимально возможный набор характеристик, которые позволяют называться помещению квартирой. В этом случае речь идет о стартовом слое штукатурки, стяжке пола, смонтированных системах отопления, канализации и водоснабжения, выводе электропроводки; — отделка «под ключ» — наличие настенных и напольных покрытий, разводка электричества по квартире с установкой выключателей и розеток, а также установка сантехнического оборудования. Проще говоря, это вариант «заезжай и живи». Большинство покупателей новостроек предпочитает делать ремонт по своему вкусу и тогда, когда на это будет собрана достаточная сумма. Поэтому подавляющее число застройщиков предлагают жилье с черновой отделкой. Несмотря на то что отделка квартиры — это важный критерий, он практически не отражается на стоимости жилья. На ценообразование влияет множество других факторов: местоположение дома, технология строительства, этаж, метраж и ряд других. Считается, что покупать готовую квартиру выгоднее, поскольку все «черные» и самые трудозатратные и дорогостоящие работы уже выполнены. Правильнее здесь будет выбрать два варианта с разными видами отделки и проанализировать стоимость самого жилья и необходимого ремонта, взвесить все «за» и «против» и принять решение. При выборе варианта отделки каждый должен оценивать свои возможности. Если нет ни средств, ни времени в ближайшее время заняться ремонтом жилья, то здесь в приоритете вариант «под ключ». Если же будущий владелец недвижимости хочет воплотить в мечту дизайнерские идеи и жить в квартире по индивидуальному проекту, то стоит отдать предпочтение варианту с черновой отделкой и свободной планировкой, здесь каждый сантиметр квартиры можно обустроить на свой вкус. Чистовая отделка «избавляет» владельца от первичных работ (выравнивание стен, пола, проводка электрики и прочее). Поэтому, если человек ограничен во времени на ремонт, не хочет связываться с первичными отделочными работами, но в то же время желает обустроить пространство для себя со всей широтой фантазии — то это идеальный вариант.

04.09.2016 20:30

юридическая чистота, дкументы, квартира

Закон принят. Вопросы остались… Игорь Осипов

Закон принят. Вопросы остались…

В России вступил в силу закон, обязывающий нотариусов застраховать свою профессиональную ответственность на сумму минимум в 5 млн рублей. Новые правила призваны защитить человека, обратившегося к нотариусу. Согласно закону, в случае ошибки нотариуса при оформлении сделки по покупке, продаже или обмену квартиры нотариус должен будет полностью компенсировать все потери. А что будет входить в состав профессиональной ответственности (ошибки) нотариуса? Кто будет определять этот состав? Эти вопросы в законе повисли в воздухе, а именно они определяют его жизнеспособность. Скорее всего этот состав будет определяться страховой компанией и самим нотариусом, а не тем, что думает рядовой покупатель/продавец. В противном случае страховые компании либо не будут страховать такие сделки, либо перейдут к формальным взаимоотношением с нотариатом, как это уже произошло со страхованием долевого строительства. Задайтесь вопросом: сколько страховых компаний и филиалов, аккредитованных в Омске, застраховали ответственность строителей, а это предписано законом? Ответ — нисколько. Возможно корпоративное соглашение нотариус — страховая компания, по которому никакой суд не признает профессиональную ошибку профессиональной и обяжет страховую компанию компенсировать финансовые и материальные потери клиента от сделки и какова окажется сумма компенсации в итоге? У нас в стране в судебной практике по-прежнему нет четкости в защите интересов добросовестного покупателя. Как нет в действительности и самого добросовестного покупателя, хотя в Гражданском кодексе таковой имеется. Решив вопрос защиты добросовестности в сделках с недвижимостью не надо было бы рушить старые законы и ранее созданную инфраструктуру, обеспечивающую их жизнеспособность. Хороший пример — Болгария, в которой после регистрации сделки с обязательным участием нотариуса происходит ее судебное утверждение (защита добросовестного покупателя) с последующей регистрацией результатов сделки в Булстате (организация по типу нашего Росреестра). Похожие решения уже давно применяются нашими соседями в Казахстане. Сейчас существует несколько уровней такой защиты: первый — личная страховка нотариуса, второй — коллективное страхование региональной нотариальной палаты, третий — личное имущество нотариуса. А есть ли оно, это имущество? Кто сможет и каким таким законом выделить из общесемейной собственности личную собственность нотариуса? Только в этом году появился закон об ответственности генеральных директоров предприятий за ошибочные решения своим личным имуществом и распространением ответственности даже на единственное жилье его семьи. С этого года в России начал формироваться компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты — четвертый уровень защиты, если первых трех вдруг окажется недостаточно для какой-то огромной сделки, в которой нотариус допустил ошибку. «В течение двух лет там будут накапливаться средства: по закону первые выплаты из фонда ФНП могут производиться, начиная с 2018 года. Уже к концу этого года размер компенсационного фонда может достигнуть примерно 50 млн рублей», — сказал президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. Что за суммы? Для Москвы это всего две-три квартиры. Вероятно статистика такова, что сделки происходили и происходят с достаточной степенью надежности и использование средств из этого фонда маловероятно. Да и статистика уголовных правонарушений по сделкам с недвижимостью, касаемо участия в них органов правопорядка, риэлторов и нотариусов нигде не приводится. Кстати, члены СРО НП «Омский союз риэлторов» уже более шести лет страхуют свою ответственность как профессионалов на сумму 5 000 000 рублей, не требуя для этого законодательных и принудительных актов. Будем надеяться, что лица, готовившие закон, знают, зачем он нужен. То, что предлагается ими сегодня, нисколько не создает большую защиту участникам сделок с недвижимостью, чем это было ранее. Вероятно, в нем заложен более глубокий смысл…

04.09.2016 20:22

юридическая чистота, дкументы, квартира

Комната в квартире: стоит ли покупать? Виктор Шульгин

Комната в квартире: стоит ли покупать?

Спрос на доли или комнаты в многокомнатной квартире на рынке недвижимости всегда был стабильно высоким. В основном это связано с нехваткой у населения денег на приобретение всей квартиры. Комнаты покупаются в основном родителями для детей-студентов или разъезжающимися родственниками. Также покупкой доли интересуются люди, которые не хотят или по каким-либо причинам не могут оформить ипотечный кредит на приобретение целой квартиры. Для многих комната является временным пристанищем: уже через несколько лет покупатели доли рассматривают вариант переезда в полноценную квартиру. Доля в жилье — это, по сути, помещение в многокомнатной квартире. При этом подселение чаще всего продают именно в полноценной двух или трехкомнатной квартире, а это значит, что в отличие от гостинок, соседей там гораздо меньше. А чем меньше совладельцев, тем комфортнее проживание. Бытует мнение, что гостинки куда лучше комнат-подселений. Но на деле, гостинки оказываются настоящим проходным двором с множеством маргинальных личностей и неухоженностью мест общего пользования. Недостатки при покупке доли в основном связаны с неопределенными документально правами совладельцев. Становясь сособственником квартиры, придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся «коллектив проживающих». С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным стоит уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования жилыми помещениями и местами общего пользования, заверенное у нотариуса. Если такой документ оформить не получается, то можно попробовать обратиться в суд, который также сможет урегулировать данный вопрос. При реализации своей доли в квартире продавцу необходимо вначале предложить выкупить ее своим сособственникам, которые имеют право преимущественного приобретения. Раньше оповестить о продаже своей части жилья всех сособственников было крайне проблематично, так как не всегда можно было определить фактическое местонахождение остальных «соседей». А это важный фактор, так как регистрирующие органы требовали неукоснительного соблюдения закона в части предоставления письменного уведомления совладельцев жилья об их отказе от покупки доли. С недавних пор эта процедура упростилась, так как продажа долей в недвижимости стала осуществляться только через нотариуса. Именно он должен уведомить всех сособственников о продаже доли и спустя месяц передать продавцу нотариально заверенное письмо об их отказе от покупки жилья. Однако за услуги нотариуса придется заплатить и это стоит иметь в виду, особенно когда квартира находится в собственности нескольких людей, так как траты будут значительные. Но есть и положительный момент — в этом случае человек получит гарантию юридической чистоты сделки, а значит, и спокойной жизни. Если все собственники откажутся от приобретения комнаты, то продавец может реализовать ее третьим лицам на тех условиях, на которых она была предложена «соседям». При этом стоит иметь в виду, что доля может быть продана по стоимости не ниже цены предложения. Следует помнить, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Причина этого в том, что правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли лицу не из числа собственников. Покупка доли в квартире — абсолютно законная сделка и бояться ее не стоит. Однако оформление и юридическое сопровождение такой сложной сделки лучше доверить профессиональному риэлтору. Именно специалист, имеющий немалый опыт в сфере недвижимости, не только подберет наиболее подходящий вариант, но и поможет разъяснить все нюансы и расскажет о плюсах и минусах покупки доли.

26.08.2016 13:59

юридическая чистота, дкументы, квартира

Новостройка или "вторичка"? Анфиса Иркова

Новостройка или "вторичка"?

Преимущество нового жилья по сравнению с «вторичкой» — это его современность. Новостройки оснащены новыми коммуникациями, аппаратурой и счетчиками, вместительными парковками, укомплектованными детскими площадками, облагороженной придомовой территорией, что значительно улучшает качество жизни. Немаловажным фактором также является статус соседей. Но, вселившись в новостройку, придется некоторое время терпеть неудобства из-за шума, так как большинство соседей будут делать ремонт. И это может затянуться надолго, потому что новоселы заезжают в разное время. Новостройка не всегда оказывается лучшим вариантом, когда в квартиру хочется заселиться сразу. В этом плане, конечно, лучше предпочесть вторичное жилье, в котором уже после сделки можно справить новоселье. Кроме того, на «вторичку» выгоднее оформить ипотеку. Конечно, выгода будет также зависеть от первоначального взноса, срока кредитования и возраста заемщика. Основной минус «вторички» в том, что жилье хоть и было в употреблении, но при этом стоит дороже новостройки. Еще один немаловажный момент — это изношенные общедомовые коммуникации, на ремонт которых придется выделять определенные средства.

19.08.2016 13:28

юридическая чистота, дкументы, квартира

Новостройка или "вторичка"? Алексей Фадеев

Новостройка или "вторичка"?

Раньше огромный плюс покупки первичного жилья заключался в том, что его стоимость на начальном этапе строительства была гораздо ниже, чем цена аналогичного по площади объекта, но уже после сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас же ценовое преимущество практически исчезло, так как спрос на новостройки резко упал и стоимость квартир в домах «на сдаче» бывает даже ниже той, что предлагали год назад. Пример тому жилой комплекс «Серебряный берег», в котором летом 2015 года стоимость квартир в новостройках составляла около 50 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас в этих же домах можно выбрать варианты дешевле 40 тысяч рублей за «квадрат». При всем этом стоит учитывать, что новостройка — это риск, ведь покупатель, отдавая деньги за квадратные метры, фактически получает не квартиру, а только право в будущем жить в ней. И не всегда обещания застройщика выполняются: сейчас несколько десятков недостроенных домов в Омске временно «заморожены». Кроме того, уже после сдачи во многих новостройках обнаруживаются недоделки. При покупке новостройки также стоит задуматься о том, где можно будет жить, пока строится дом, так как сроки сдачи объекта в большинстве случаев затягиваются. Однако есть и положительный момент в покупке новостройки — это возможность использовать ипотеку с господдержкой. Если застройщик входит в перечень тех, с кем работает банк, то никаких проблем с оформлением ипотеки не предвидится, все будет зависеть от самого заемщика. Приобретая «вторичку», человек сразу может оценить реальное состояние квартиры и застраховать себя от долгого ожидания новоселья, так как жилье уже пригодно для проживания. В этом случае не возникнет проблем с органами опеки и попечительства, которые оформят постановление для покупателей с детьми. Но и у вторичного жилья есть свои минусы. Главный из них — «история» квартиры, которая может быть скрыта от нового покупателя. Поэтому если приобретать подобное жилье без помощи профессионала, то есть риск ближайшие годы потратить на беготню по судам, а то и вовсе остаться без квартиры. Ну и еще один недостаток «вторички» — устаревшие планировки большинства квартир.

19.08.2016 13:26

юридическая чистота, дкументы, квартира

Гостинка: первый шаг к собственной квартире Маргарита Красуля

Гостинка: первый шаг к собственной квартире

Несмотря на то что жилье в последнее время дешевеет, многим людям, как и прежде, сложно обзавестись отдельной квартирой. Однако не стоит расстраиваться раньше времени, а лучше начать с чего-нибудь небольшого. К примеру, гостинки. В ряде случаев это приобретение ничуть не уступает полноценной малогабаритной квартире. Такой жилой объект как комната или гостинка привлекают покупателей своей доступностью. Сейчас это особенно актуально, так как зарплаты не растут, а цены только повышаются. Конечно, подселения в обычной полноценной квартире продаются редко. Гораздо больший интерес у населения вызывают гостинки — комнаты с помещениями общего пользования: кухней, коридорами, санузлом. Для многих потенциальных покупателей главным фактором при покупке гостинки является юридический статус жилплощади: важно, оформлена ли она как доля или как отдельная комната. Согласно новому Жилищному кодексу распоряжаться долей в квартире можно только с согласия остальных собственников. Комнату в секции, если она приватизирована, можно продавать без разрешения соседей. Кроме того, в документах на долю нет четкого указания, где находятся именно ваши квадратные метры. Из-за этого могут возникнуть проблемы, связанные с совместным пользованием жильем. Для приобретения гостинки часто привлекают средства материнского капитала и оформляют ипотечный кредит. Но стоит помнить, что это возможно только в том случае, если жилплощадь не является частью долевой собственности. Сегодня цены на рынке жилья постепенно падают, и гостинки не стали исключением. Так, в объявлении стоимость таких объектов часто на самом деле выше той цены, по которой в реальности они продаются. Средний ценник на гостинки площадью 10–12 квадратов на сегодняшний день составляет примерно 450 тысяч рублей. Но торг дает свои результаты и в ряде случаев удается снизить цену до 350 тысяч рублей. Самым важным критерием для покупателя сегодня является стоимость гостинки, затем он оценивает состояние объекта и благополучие соседей. Часто бывает так, что сама комната находится в удовлетворительном состоянии, а места общего пользования оставляют желать лучшего. Такой объект вряд ли быстро найдет своего покупателя. В этом случае продавцу лучше снизить цену. Существенно на цену гостинки будет влиять юридический статус объекта: жилплощадь, находящаяся в долевой собственности будет стоить примерно на 100 тысяч рублей дешевле. Есть отдельный вид гостинок стоимостью 800–850 тысяч рублей. Это полноценные малометражные квартиры-студии площадью 18 квадратов, на которых размещены и кухня, и санузел, и жилая зона. Но и такие полноценные мини-квартиры при правильном подходе к торгу можно приобрести дешевле, чем указано в объявлении. Основная масса покупателей гостинок приобретается людьми, для которых такое жилье является перевалочной базой. Это в большинстве случаев семьи, располагающие средствами маткапитала, либо родственники, которые решили разъехаться из обычной квартиры. Многие покупают такие объекты, как свою первую недвижимость, уже планируя через год-два приобрести полноценную комфортную квартиру. Люди, имеющие в распоряжении хотя бы 500 тысяч рублей, уже вряд ли будут рассматривать гостинку в качестве жилья. Как правило, в этом случае они лучше дополнительно оформят ипотеку еще на 500 тысяч рублей и купят полноценную малосемейку. При поиске подходящего варианта гостинки не лишним будет обратиться в агентство недвижимости. Это поможет быстрее найти нужный объект, так как специалисты располагают обширными базами недвижимости. Кроме того, риэлтор подготовит необходимые документы, поможет разобраться в условиях разных банков и подберет подходящую ипотечную программу.

12.08.2016 17:37

гостинка, жилье, комната, ипотека, маткапитал

Рынок недвижимости: перемен пока не ожидается Александр Каюкин

Рынок недвижимости: перемен пока не ожидается

Несмотря на то, что активность на рынке недвижимости в январе-июле этого года оставалась такой же низкой, как и в предыдущие месяцы, сделки все равно совершались. Ведь люди все равно вне зависимости от кризиса продолжают жить и решают свои жилищные вопросы. Вместе с тем за последние полгода произошло несколько значимых изменений, касающихся купли-продажи жилья. Это новые правила при совершении сделок с долями, а также с несовершеннолетними детьми. Для стимулирования спроса на жилье было принято решение о продлении действия акции по госсубсидированию ипотечных кредитов на квартиры в новостройках. Для этих же целей Сбербанк, ВТБ24, Абсолют банк, Райфайзен банк в Омске пошли на снижение процентных ставок по ипотеке на вторичное жилье. Между тем на рынке жилой недвижимости кардинальных изменений не замечено, продолжаются вялотекущие процессы и плавное снижение цен предложения. Можно отметить незначительное снижение размера скидок при торговли. Собственники недвижимости привыкли, что цены на квартиры всегда растут. Но в последнее время высокую стоимость квартир можно было увидеть лишь в объявлениях. Реальные сделки происходили совершенно по другим ценам. На рынке недвижимости случаются периоды длительного и сильного снижения стоимости квартир. И в последние несколько месяцев омский рынок находится как раз в периоде затяжного ослабления цен на жилье. Люди, решившиеся на приобретение жилья, отдавали предпочтение новостройкам. В первую очередь, это, конечно же, связано с возможностью оформить ипотеку по льготной ипотечной ставке. Второй по важности критерий — это качественные характеристики нового современного дома. В Омске наиболее востребованы, как и прежде, однокомнатные объекты. Однако люди проявляли интерес и к жилью стоимостью дороже пяти миллионов рублей. Особенно спрос на такие объекты был замечен весной. Предполагаю, что такая активность была связана с окончанием сроков выгодных банковских депозитов, которые кредитные организации предлагали в конце 2014 года. Резких колебаний цен на рынке недвижимости замечено не было. Вместе с тем стоимость некоторых объектов постепенно и существенно снижались. Особенно такая тенденция была характерна для объектов коммерческого назначения. Несмотря на то что ипотека остается единственной возможностью приобрести собственное жилье, существенного увеличения сделок по оформлению кредитов заметно не было. Скорее, я бы даже отметил, что наметилось снижение процента сделок по ипотеке. Прогнозировать дальнейшее поведение рынка сейчас очень сложно. Многое будет зависеть от того, как сложатся обстоятельства, каковы будут темпы инфляции и стоимость мировых валют. При условии сохранения основных показателей экономики серьезных изменений в ближайшее время не предвидится. Возможно, рынок станет немного оживленнее к концу этого года. Ну а сейчас самое время для обмена жилья.

05.08.2016 17:40

гостинка, жилье, комната, ипотека, маткапитал

Сертификат поможет решить жилищный вопрос Даниил Ельцов

Сертификат поможет решить жилищный вопрос

В соответствии с Жилищным кодексом РФ право на получение жилищного сертификата имеют ветераны, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; ветераны Великой Отечественной войны; молодые (до 35 лет) и малоимущие семьи. Кроме того, именную субсидию на недвижимость могут получить сироты (при условии отсутствия в собственности жилья и родственников, имеющих таковую), а также лица, проживающие совместно с больными тяжелой хронической болезнью; владеющие или проживающие на жилой площади менее установленного Конституцией РФ норматива - 18 квадратных метров на одного человека. В настоящее время в России действует Федеральная целевая программа «Жилище», разработанная до 2020 года. На основании данной программы правительство РФ ежегодно утверждает графики выпуска и распределения жилищных сертификатов. Участниками данной программы могут стать следующие категории граждан: - жертвы радиационных аварий; - переселенцы из районов Крайнего Севера; - военнослужащие, уволенные в запас с военной службы По сведениям ООО «Агентство недвижимости «АВЕСТА-РИЭЛТ» примерно 5-10 процентов от общего количества сделок на рынке недвижимости проходит с использованием жилищных сертификатов. Правительств РФ ежегодно утверждает графики выпуска и распределения жилищных сертификатов. К 70-летней годовщине победы в Великой отечественной войне были выданы сертификаты ее участникам и вдовам ветеранов. В настоящее время в Омске активно выдают сертификаты детям-сиротам. Сумма, выделяемая по свидетельству о предоставлении гражданину единовременной денежной выплаты на строительство или приобретение жилого помещения, составляет 1 178 820 рублей. За такую сумму, конечно, не просто найти квартиру. Однако без добавления собственных наличных денежных средств можно приобрести жилье малосемейного типа. Также стоит упомянуть о сертификатах, дающих право на получение материнского капитала, размер которого в настоящее время составляет 453 026 рублей. Несмотря на то, что сертификат является именным, получатель не может потратить его сумму на любое жилье. По жилищным сертификатам нельзя приобрести ветхое или признанное аварийным жилье. Потратить такую социальную гарантию можно только на покупку готового жилья. Вложить ее в уже построенный, но еще не сданный дом нельзя. Кроме этого, сертификат можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, но при условии, что получатель сможет найти банк, который готов выдать ипотечный кредит на уже отстроенное жилье. Для получения гарантии в виде такой безвозмездной субсидии от государства необходимо обратиться в местные (или федеральные) органы исполнительной власти и заявить о своем желании принять участие в Федеральной программе. Договор купли-продажи жилья с использованием сертификата оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ. В нем должен быть расписан порядок расчетов, указаны реквизиты жилищного сертификата, счет зачисления денежной суммы. Стоит иметь в виду, что не все банки работают с жилищными сертификатами. В Омске с таким госсубсидиями стоит обращаться в Сбербанк, а также все крупные (государственные) банки РФ.

29.07.2016 15:55

гостинка, жилье, комната, ипотека, маткапитал

Частные дома: рынок застыл Екатерина Уварова

Частные дома: рынок застыл

Спрос на частные домовладения, как ,впрочем, и на остальную недвижимость в Омске сегодня достаточно низкий. За последние полгода в этом сегменте изменений не произошло: рынок стоит, а покупки и продажи происходят скорее вынужденно, чем по желанию. Сегодня на омском рынке существует два вида спроса на частные дома. Один предполагает экономвариант, во втором случае, это когда человек хочет другого уровня жизни. Для обеих групп покупателей на сегодняшнем рынке есть достаточное количество предложений, но купить, как правило, нечего, потому что оптимальное сочетание цена-качество отсутствует. Цены на частные дома устанавливают продавцы исходя из своих субъективных запросов, желая продать жилье как можно дороже. Правда, в последнее время появились предложения о продаже объектов из-за финансовых трудностей собственников. Цена на них снижена и есть надежда, что в целом стоимость на частные дома придет к реальному значению. В Омске спросом пользуются все виды домов, но особого ажиотажа нет ни в одном сегменте. Самая низкая цена складывается на каркасно-насыпные дома, эти объекты самые старые в городе с большим износом, просевшим фундаментом, без удобств. Рубленые дома пользуются спросом у любителей экологии и потому что стоят дешевле каменного строения. Коттеджи бывают разные и по площади, и по цене, и по проекту, благо специалистов самостроителей в нашей стране хватает. Большие коттеджи покупают те, кто располагает деньгами и имеет завышенные потребности. И все-таки в последнее время к людям пришло понимание, что лишняя площадь жилья ни к чему. Есть оптимальный вариант для проживания в доме, и это около 30 квадратных метров на человека. Стоимость пригодного для проживания частного дома в черте города зависит от района его расположения. Чем «приличнее» район, тем выше стоимость предложения в обоих вариантах. Самая же минимальная цена на индивидуальное жилье в городе составляет 500 тысяч рублей, однако для комфортной жизни такое строение вряд ли подойдет. В среднем стоимость квадратного метра в частных домах варьируется от 10 до 50–60 тысяч рублей, но иногда она может достигать и 100 тысяч. Если дом недостроен, то он естественно обойдется дешевле. В сущности, стоимость индивидуального строения складывается из тех же параметров, что и цена квартиры. Это такие важные критерии как площадь, место расположения, транспортная доступность, инфраструктура, материал, из которого построено жилье, соседи, наличие земли и коммуникаций. Особых предпочтений по местоположению дома для покупателей нет, выбор делается в каждом случае индивидуально. Кто-то привык жить в микрорайоне "Московка", а у кого-то работа в Амурском поселке, но чаще всего все решает количество денег. В пригороде дома дешевле, но все зависит от конкретного населенного пункта, поэтому встречаются и дорогие объекты. Для приобретения частного дома в Омске некоторые банки предлагают использовать заемные средства, но требования к такому объекту у кредитных организаций слишком высокие. Чаще граждане пользуются потребительским кредитом, но и это очень сложный и дорогой путь. Полноценного кредитования сегмента частных домов в Омске нет. Спрогнозировать дальнейшую ситуацию на рынке недвижимости, и в частности, в сегменте индивидуального жилья сложно. По моему мнению, после нынешнего застоя и повышения цен на коммунальные услуги и топливо, стоимость недвижимости должна прийти к более реальному соотношению цены и качества. Спрос останется прежним: люди всегда нуждаются в переменах в сфере недвижимости.

25.07.2016 15:42

гостинка, жилье, комната, ипотека, маткапитал








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон