Что влияет на стоимость жилья?

Что влияет на стоимость жилья?
Ольга Ахиджанян
Ольга Ахиджанян

руководитель АН «Иртыш»

Продажа квартиры начинается с ее оценки, ведь от этого напрямую будет зависеть срок продажи жилья. Как не завысить стоимость реализуемой недвижимости и что влияет на определение цены конкретной квартиры? Слово эксперту.

Правильная оценка недвижимости — это один из важнейших этапов при продаже квартиры. При заниженной оценке объект продается очень быстро, но в этом случае собственник теряет существенную часть средств. Если стоимость жилья завышена, то такая квартира надолго задерживается на рынке, становясь неинтересной для потенциальных покупателей, которые видят в ней скрытые недостатки.

Для того, чтобы максимально точно оценить свою недвижимость, необходимо учесть множество параметров, которые и будут составлять итоговую стоимость квартиры. Первый — это тип недвижимости и принадлежность жилья к тому или иному классу. Это может быть комната в коммуналке, квартира улучшенной планировки, квартира в доме современных серий, апартаменты бизнес или премиум класса. Следующий фактор — количество квадратных метров. При этом стоит помнить о закономерности: чем больше площадь жилья, тем ниже стоимость одного квадратного метра в нем (речь идет о линейке однотипных квартир).

Повлияет на оценку недвижимости количество переходов права собственности (первичные документы или многочисленные сделки в истории квартиры). С развитием в России рынка недвижимости с каждым годом все сложнее подобрать квартиру с первичными правоустанавливающими документами. Поэтому я рекомендую в рекламе о продаже квартиры для привлечения большего числа потенциальных покупателей указывать то, что она продается по первичным документам. Это поможет уже в ближайшее время откликнуться не только агентов недвижимости, которым практически не придется проверять историю квартиры, но и покупателей, подбирающих жилье самостоятельно. В этом случае им не придется привлекать специалиста по экспертизе, а значит они сэкономят свои деньги.

Сыграют роль в оценки квартиры и такие факторы как месторасположение дома, общее состояние жилья, высота потолков в квартире и ее планировка (смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел и их количество, размер кухни, наличие кладовок, встроенных шкафов, антресолей, гардеробных), возможность осуществить перепланировку.

Важным при определении цены жилья будет этаж, на котором оно располагается. При этом квартира, находящаяся на первом этаже, теряет в среднем 10% от стоимости, а на последнем — до 5%, если в доме нет полноценного технического этажа.

Учитываются и такие факторы как состояние подъезда и придомовой территории, контингент соседей, вид из окон, тип входной двери, наличие современных пластиковых окон, лоджии или балкона, домофона, консьержа, охраны, лифта, автостоянки рядом с домом, интернета и кабельного телевидения. Все меньше значения при определении цены жилья имеет наличие домашнего телефона. Но если телефон в квартире все же имеется, то в момент подписания договора купли-продажи продавец должен передать покупателю заявление о своем согласии на переоформление телефонного номера на имя нового владельца.

На цену квартиры также влияет тип многоэтажки (кирпичный, панельный, блочный, монолитный, деревянный, монолитно-кирпичный), качество перекрытий в доме, стоимость его обслуживания, развитость местной инфраструктуры, снабжение микрорайона транспортом.

Для точной оценки недвижимости из вышеперечисленных факторов на мой взгляд, наиболее важны такие, как развитая инфраструктура, тип дома, транспортное снабжение района и удаленность от центра города.
Различие цен на квартиры также зависит от того, в каком округе находится жилье: чем ближе дом к центру города, тем квартира в нем дороже. Например в таких отдаленных микрорайонах, как Кордный или Чкаловский стоимость жилья на порядок ниже, чем в Центральном округе города.

Разная цена может наблюдаться и у квартир находящихся в одном и том же районе, в одном и том же доме, но на разных этажах. Стоимость жилья будет снижена, если квартира находится на первом или втором этажах, или на последнем в доме с лифтом без технического этажа, или на 4 и 5 этажах в пятиэтажке без лифта. Такие квартиры стоят дешевле аналогичных на средних этажах на 50-100 тысяч рублей. 

Снизить ликвидность объекта, а значит и его стоимость могут многочисленные переходы права собственности, «громоздкая история» квартиры, невозможность покупки жилья с использованием ипотечных средств, неузаконенная перепланировка, угловое расположение квартиры, отсутствие балкона (лоджии), смежные комнаты, совмещенный санузел, неухоженный подъезд и дворовая территория. Недавно проведенный в квартире ремонт чаще всего не оценивается в полную стоимость при продаже квартиры. Но в этом случае может существенно сократиться срок продажи объекта.

На сегодняшний день на рынке недвижимости в Омске при условии адекватной цены и эффективной рекламе срок экспозиции жилья составляет от одного до трех месяцев.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон