Цены на вторичку падают, а на новостройки растут

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец августа 2017 года. Определим, сколько в Омске стоит квартира с различным вариантом количества комнат.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец августа 2017 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу выросла на 100 руб./кв.м (+0,2%) за месяц и составляет 40 820 руб./кв.м (±370). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,9% или 370 руб./кв. м. С начала года цена повысилась на 680 руб./кв.м (+1,7%) и стала на 0,5% меньше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, составляет $690 или €586.

По данным журнала «Недвижимость Новый Адрес 55 регион», на конец февраля 2017 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 42 740 руб./кв.м (±330). За месяц отрицательный прирост цены составил 50 руб./кв.м (-0,1%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,8% или 330 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 730 рублей (-3,9%) ниже значения, отмеченного в начале года, и на 5,3% меньше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу стоит $723 или €613.

По итогам августа 2017 года отмечено снижение средних цен за квадратный метр на вторичном рынке, первичный рынок показал небольшой прирост. При этом темпы падения и прироста цен в августе оказались минимальны — за месяц новостройки прибавили всего 0,2%, с начала года средняя удельная цена выросла на 1,7%. Однако достичь уровня цены годичной давности пока не удалось — от цены августа 2016 года на сегодняшний день отставание составляет 0,5%, что вполне устранимо, учитывая все более устойчивый тренд к росту цен на первичке.

На вторичном рынке продолжается плавное падение цен. В августе средняя удельная цена снизилась на 0,1%, что меньше вероятности ошибки. Однако, небольшими отрицательными приростами мы подобрались к отметке, которая меньше, чем в начале года, на 3,9%, а за 12 месяцев снижение произошло на 5,3%.

Особые надежды эксперты возлагают на осенний период. На рынке жилья происходят позитивные изменения благодаря удачному стечению обстоятельств — достижению наименьшего за последние 5 лет уровня на жилье, а также появления большого количества выгодных предложений по ипотечному кредитованию. В августе одна из крупнейших финансовых структур — Сбербанк России объявил о рекордном снижении ставок (рекламные лозунги гласят про предложения от 7,4%). Более низкие ставки держатся на первичном рынке. На вторичном рынке жилья различные банки предлагают от 9,5%. Влияние ипотеки при небольшом уровне накоплений населения зачастую становится драйвером для развития ценовых и объемных показателей рынка.

Существенно сокращается разрыв между ценами первичного и вторичного рынков за счет разнонаправленности трендов. Так, на конец августа разница составляет 1 920 руб./кв.м, хотя еще в начале года мы фиксировали показатель в 4 330 руб./кв. м. Омский регион имеет все шансы встать в ряд с регионами, где первичный рынок в ценах опережает вторичный.

Объемы предложений снижаются

При классической модели развития рынка недвижимости фаза спада сопровождается снижением объемов предложения. На сегодняшний день уровень объемов фиксируется на уровне 8 963 оферты, из которых на первичном рынке отмечается 1 936 шт. и на вторичном рынке 7 027 шт. Сокращение объемов остро начинает ощущаться при поиске объектов для покупки. Выбрать подходящий по большинству параметров довольно сложно на вторичном рынке, а это еще одно условие, при котором рынок переходит на сторону покупателя и приводит к возможности получить ощутимую скидку.

На первичном рынке ассортимент ограничен количеством и расположением строительных площадок. Появляющиеся предложения единичны, что, как правило, характеризуется низким уровнем доверия к застройщику, а значит неготовностью большей части населения вкладывать денежные средства.

Количество компаний, представляющих оферты на жилищном рынке Омска, снизилось с 321 до 208. При этом средний оборот фирм-посредников — около 43 эксклюзивных предложений, а лидером по количеству представленных оферт является традиционно АН «Авеста-риэлт».

Площади квартир почти не меняются

Проанализировав средние площади, представляемые на продажу на первичном рынке Омска, можно отметить, что за прошедший год глобальных изменений в квартирографии не произошло. На 0,3 квадратных метра уменьшилась площадь однокомнатных квартир. При этом средняя цена за квартиру снизилась на 5 тысяч рублей за год, а с начала года выросла на 12 тысяч рублей.

Двухкомнатные квартиры в новостройках стали меньше в среднем на 0,1 кв. м, подорожав при этом с начала года на 21 тысячу рублей и на 8 тысяч рублей за прошедшие 12 месяцев (с августа 2016 года).

Средняя площадь «трешек» в августе 2017 года стала ниже на 0,3 «квадрата». А по сравнению с показателями годичной давности показатель снизился на 1,2 кв. м. При этом с начала года средняя цена за трехкомнатную квартиру увеличилась на 13 тысяч, а с августа 2016 года снизилась на 12 тысяч рублей за объект.

Многокомнатные квартиры с чуть более ощутимым скачком «выросли» в площади, а средняя цена снизилась на 28 тысяч рублей с начала года и на 85 тысяч за год.

На вторичном рынке средняя площадь квартир осталась практически прежней (колебания в пределах 0,1–0,2 кв. м, что можно считать незначительным). Снижение цен отмечено во всех типах квартир на вторичном рынке. С начала года «однушки» стали дешевле на 26 тысяч, «двушки» на 123 тысячи, «трешки» — на 216 тысяч, а многокомнатные квартиры «сбросили» в среднем цену на 256 тысяч рублей. За последние 12 месяцев также произошло снижение средней полной цены на все типы квартир различной комнатности.

Самые «активные» квартиры на рынке

Исходя из полной цены объекта, в августе была определена структура рынка жилой недвижимости (Диаграмма 1).

Чаще всего в августе предлагают квартиры в диапазоне цен от 1 до 2 миллионов рублей. В составе данного сектора рынка 1–2-3-комнатные квартиры в домах-«хрущевках», а также «однушки» и иногда «двушки» в новостройках и домах более современных серий, относящихся к классам «эконом» и «комфорт».

Квартиры по цене до 1 миллиона рублей занимают долю рынка в 3,8%. Сюда можно отнести 1‑комнатные квартиры, как на вторичном рынке в домах-малосемейках, старом фонде, или квартиры, расположенные в домах на существенном отдалении от центра, так и квартиры жилой застройки (в промышленных зонах) формата студии на первичном рынке в объектах довольно низкой степени готовности.

Доля рынка квартир в диапазоне цены от 2 до 3 миллионов снизилась за год практически на треть, что обусловлено ощутимым снижением цен. К данному сектору можно отнести однокомнатные квартиры в домах повышенной комфортности («элита» и «бизнес»), двух- и трехкомнатные квартиры класса «комфорт» и выше, а также большинство многокомнатных квартир.

Квартиры стоимостью до 5 миллионов рублей занимают 10,8% рынка. Как правило, это многокомнатные квартиры с высококачественной отделкой и квартиры повышенной комфортности. Объекты ценой свыше 7 миллионов суммарно представлены 3,7% рынка. Самый малочисленный сегмент — квартиры свыше 10 миллионов занимают всего 0,6% рынка.

Обзор подготовлен ГК «ОМЭКС»