Цены на новостройки уже меняются

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец июля 2014 года. Представим, как в Омске распределилось количество предложений квартир по вариантам цен.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу опустилась на 490 руб./кв. м (-1,2%) за месяц и составляет 41 640 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 920 руб./кв.м (+2,3%) и стала на 8% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 3,9% до $1 187 и в европейской валюте до 883, опустившись на 2,5%. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.на конец июня 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 350 руб./кв. м (+0,8%) за месяц и составляет 42 130 руб./кв. м (+/-250).

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 190 руб./кв.м (+/-240). За месяц повышение цены составило 80 руб./кв.м (+0,2%). Эти изменения меньше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 240 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 1 440 рублей (3,0%) выше значения, отмеченного в начале года и на 5% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту цена одного квадратного метра «вторички» в среднем по городу с начала года снизилась на 3,2% до $1 402 и на 1,8% до €1 043.

Цены летом как весной

В июле средние цены на первичном рынке падали вниз. И это после аномального роста средних цен в июне, которые на первичном рынке прибавили 0,8%, а на вторичном 0,4% (график 1). В середине лета омские новостройки потеряли по пять сотен с квадратного метра и вернулись к апрельскому уровню. На вторичном рынке цифры хотя и показали рост в 0,2%, но в абсолютном значении цены равны показателям на середину весны. По мнению аналитика рынка недвижимости Светланы Тарута, снижение на первичном рынке легко объяснить приростом новых предложений. А на начальных этапах строительства, как известно, цены ниже. Например, существенное влияние на рынок уже оказывает строительство нового микрорайона «Наука» по проспекту Академика Королева и активный прирост этажей в «ЖК по проспекту Академика Королева». На этих объектах уже возведены 50 тысяч квадратных метров из планируемых 440 тысяч.

Всего же объем омского рынка — около 850 тысяч квадратных метров. Количество объявлений в журнале «Недвижимость» и на сайте http://omskrielt.com по продаже квартир в многоквартирных домах осталось на уровне почти 15 тысяч оферт (график 2).

Количество компаний, работающих на жилищном рынке Омска, вернулось к показателям прошлого года. Сегодня порядка 515 фирм оказывают помощь в сделках с недвижимостью (график 2). При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 29 эксклюзивных предложений.

Две вершины — это намек на спад

Представим, как распределилось количество предложений квартир по вариантам цен (график 3). Сначала отметим общее: по сравнению с аналогичными графиками за предыдущий год гистограмма стала более прижимистая и асимметричная. Это, скорее всего, говорит о потери стабильности цен, и опытный взгляд разглядит здесь еще и намек скорее на будущее снижение цен, чем на их рост.

Рассмотрим кривую новостроек, где видно, что 5% из всего их числа имеет цену за квадрат менее 30 тысяч рублей, и 11% — более 55 тысяч руб. Но такие цены скорее исключение из правил. Часто такая стоимость квадратного метра влечет ряд условий: в случае с низкой ценой это может быть, во‑первых, отложенный на дальний срок момент ввода в эксплуатацию. Ведь, как правило, минимальная цена назначается на начальных стадиях строительства. Во‑вторых, может быть дополнительное вложение в само строительство на более поздних стадиях. В‑третьих, большие затраты на обустройство квартиры до пригодного к использованию состояния. Ведь часто дома с доступной стоимостью квартир сдаются без отделки (т. е. не просто без обоев на стенах, а без электропроводки и труб водо- и теплоснабжения, без межкомнатных стен и готового пола). В противоположном случае с максимальной ценой выставляются квартиры более элитных классов качества строительства или уже сданные в эксплуатацию объекты, с отделкой под ключ от строителей или со сделанным ремонтом от первых владельцев квартиры, или вообще меблированные.

Еще 10% от всех предложений выставлены по цене от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр, 14% — от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр.

Основная же масса — 59% квартир — на первичном рынке предлагается со стартовым ценником от 35 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. При этом только 28% приходится на интервал, где находится средняя цена новенького квадратного метра (41 640 тысяч рублей за квадратный метр). Сегодня все большее влияние на среднюю цену стараются оказывать квартиры с более низкой ценой. Их диапазон от 25 до 40 тысяч рублей за квадратный метр составляет 15 тысяч рублей. И если в прошлом году каждая третья (31%) квартира имела цену ниже диапазона со средней ценой и их было более 1 тысячи оферт, то на середину 2014 года почти половина (46%) предложений располагаются левее, чем средняя. Это максимальное отклонение за семь лет наблюдений. Это больше, чем когда-либо было. Такая ситуация характерна при снижении цен (что было в 2009 году).

В то же время разбег более дорогих квадратов приходится на границы от 45 до 73 тысяч рублей за квадратный метр (+28 тысяч рублей). В прошлом году разброс квартир выше средней цены составлял +30 тысяч рублей, два года назад +23 тысячи рублей, три года назад +70 тысяч рублей, четыре +40 тысяч рублей, а пять — +80 тысяч рублей. Сегодня только каждая четвертая квартира на омском рынке новостроек предлагается со стоимостью более 45 тысяч рублей за квадратный метр.

Активное строительство увеличивает количество новостроек, и, как следствие, уже приводит к понижению цен. Но сложно прогнозировать как долго продлится это в свете макроэкономических изменений в экономике страны и мира.

На вторичном рынке ситуация похожая, но менее выраженная. А опыт нам подсказывает, что в авангарде перемен на омском рынке всегда выступает первичный рынок. Поэтому, скорее всего, «вторичку» в скором времени ждет уже описанная судьба «первички».

На сегодня в Омске около 160 квартир выставлены с самыми низкими ценами «квадрата» до 30 тысяч рублей. 4% всех объявлений — это квартиры с ценой от 30 до 35 тысяч рублей за квадратный метр, гораздо больше этого диапазона весят квартиры с ценой от 55 до 60 тысяч рублей за квадратный метр — 18% всех объявлений. А 11% всех «б/у площадей» имеют цену предложения от 35 до 40 тысяч рублей за квадратный метр и 17% от 50 до 55 тысяч рублей за квадратный метр.

Среднегородская цена «вторички» составляет 49 190 рублей за квадратный метр. То есть входит в диапазон от 45 до 50 тысяч рублей за квадратный метр, на который приходится всего 26% оферт. Еще 22% всех объявлений попадает в интервал от 40 до 45 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом, 37% всех квартир предлагаются по ценам ниже средней, а столько же по ценам выше средней.

Зато «хвост» у дорогих квартир длиннее. Так, около 280 квартир выставлены с ценами «квадрата» в интервале от 70 до 85 тысяч рублей за квадратный метр. Далее идут еще 58 предложений с ценой от 85 до 100 тысяч рублей за квадратный метр, 30 оферт с ценником свыше 100 тысяч рублей. Есть даже 17 объектов с ценой предложения выше 120 тысяч рублей за квадратный метр.