«Квадрат первички» дешевле «вторички»

25.06.2014 17:35

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец мая 2014 года. Продолжим разбираться с понятиями первичного и вторичного рынка жилья. Посмотрим, как меняется стоимость жилья в зависимости от года введения дома в эксплуатацию.

Индекс первичного рынка журнала «Недвижимость»По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 150 руб./кв. м (+0,4 %) за месяц  и составляет 41 780 руб./кв. м (+/-250).

Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м. С начала года цена увеличилась на 1 060 руб./кв.м (+2,6 %) и стала на 11 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подешевел на 1,4 % до $1 218 и в европейской валюте до €892, снизившись на 1,5 %. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.


Вторичный рынок журнала «Недвижимость»По данным журнала «Недвижимость», на конец мая 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 48 890 руб./кв.м (+/-240). За месяц снижение цены составило 360 руб./кв.м -0,7 %). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 240 руб./кв.м.

Цена "квадрата б/у" на 1 140 рублей (2,4 %) выше значения, отмеченного в начале года и на 4 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 1,6 % до $1 425 и на 1,7 % до €1 044 за счет изменения курса.


Продолжим разбираться с делением рынка жилья на первичный и вторичный. После курса научной теории, описанной в предыдущей публикации (см. № №21 30.05.14.), посмотрим на практику.

А для это возьмем базу сайта www.omskrielt.com на конец мая 2014 года, которая включает более 41 тысячи предложений по рынку недвижимости. Оставим 26 тысяч строчек о продаже квартир в многоквартирных домах. Посмотрим, как меняется стоимость жилья в зависимости от года введения дома в эксплуатацию.

Тут мы столкнемся с неточностью заполнения продавцами данных о характеристиках дома. Вернее с непрофессионализмом. Ведь для того, чтобы указать материал стен дома, в котором продается квартира, может быть нужно быть немножко строителем или оценщиком. А для того, чтоб точно не ошибиться с материалом перегородок и датой ввода дома в эксплуатацию, достаточно взглянуть на технический паспорт объекта. Любая сделка с квартирой невозможна без этого документа. А вот прочитать его может только профессиональный продавец. Так вот,  в описании 26 тысяч предложений, только трое из пяти продавцов указывают возраст дома. Только в 60 % случаях стоит дата принятия дома в эксплуатацию. Причем, чем старше объект продажи, тем реже продавец знает о дне рождении выставленной к продаже недвижимости. Если мы возьмем строящиеся дома и введенные в 2013 году, то среди них дата ввода в эксплуатацию будет известна более чем в 90 % случаев.

И здесь исправим еще одну оплошность продавцов, которые объявление о продаже одного и того же объекта размещают несколько раз, то меняя цену, то уточняя характеристики. Поэтому покупателям очень сложно найти окончательный вариант предложения: ведь из 26 тысяч объявлений нужно выбросить несколько  тысяч данных. А если учесть, что у нас свободный рынок и один и тот же объект может продаваться несколькими продавцами, то вообще получится, что из десяти оферт нужно оставить шесть. То есть, на омском рынке почти каждый объект имеет более чем одного продавца, а подчас их число доходит до десяти.

В таблице 1 представлены полученные данные распределения оферт после чистки дублей. Из всех 15 тысяч  в 51% объявлений продавцы не раскрыли данные о возрасте объекта. 6 квартир построены в далеком 1937 году. Хрущевки представлены 79 объектами: это 0,5 % от общего числа оферт. Введенных в застойные 70-е годы прошлого столетия оказалось 379,  построенных в  80-е — 631, в 90-е годы - 456, в 2000-е - 787. В 2013 году предлагали к продаже 603 объекта, 3,9%, в 2014 -1740, 11,3%. На 2015 год в обещаниях продавцов встречается более двух тысяч квартир,13,1 %. И только 52 объекта продаж должны быть построены в 2016 году, 0,3 %.

Таблица 1. Таблица структуры объявлений с указанием даты ввода (год сдачи) на сайте www.omskrielt.com на 05.2014 г.

таблицаА теперь самое интересное: посчитаем среднюю стоимость объектов в зависимости от даты ввода дома (профессиональные статистики-аналитики могут нам возразить, что наши данные включают 51,3 % нераскрытой информации, которая может повлиять на изменения всей структуры рынка. Да, может, но для нашей цели - выяснить, где проходит граница между первичным и вторичным рынком - эти данные нас совершенно устраивают.)

На графике 7 мы четко видим, где проходит перелом цен. Если объекты, датированные 2013 годом, в среднем стоят 41 тысячу 640 рублей за квадратный метр, то данные 2012 года оцениваются в 51 тысячу 660 рублей. То есть, от сегодняшней даты середины 2014 года минус год-полтора – это один ценовой диапазон. Все более старшие - объекты другой ценовой категории. Таким образом, наши теоретические воззрения нашли свое подтверждения на практике.

Границей рынка новостроек и вторичным рынком считаем год до сегодняшней даты. Деля таким образом данные о предложениях квартир, получим следующие цифры (см. графики 4-5-6). Если в качестве исходной базы взять все объявления на рынке, то получим 41% первичного и 59% вторичного рынка. Но это скорее говорит о том, что повторы и дубли среди новостроек встречаются вдвое чаще, чем на вторичном рынке.

Потому что после чистки от дублей база объявлений мультилистинга сайта www.omskrielt.com рынок делится на 31% новостроек и 69 % вторички.

Если обратимся к данным, предоставляемым компанией ОМЭКС, которые рассчитываются по базам нескольких специализированных изданий и интернет-порталов Омского региона и проходят тщательную очистку от дублей и повторов, то соотношение первичного и вторичного рынков составляет 19 % против 81 %. Общий же вывод, сделанный аналитиком рынка недвижимости Светланой Тарутой, говорит о том, что в Омске 20-30% рынка считается новостройками и большая часть 80-70 % вторичный рынок. Это соответствует стабильному развитию рынка, но скорее близко к кризису нехватки объемов строящегося жилья, чем к кризису перепроизводства объемов строительства.

Теперь скажем о средних городских ценах. На  конец мая 2014 года квартиры на первичном рынке предлагают в среднем по 41 780 рублей (+/-250) за "квадрат", а цена на вторичном чуть опустилась до 48 890 рублей (+/-240) за квадратный метр. Если небольшое (-0,4 %) прибавление на первичном рынке - это давняя традиция омского рынка, то «минус» на вторичном - это нонсенс. Объясняется это и структурой предложений: стало больше малокомнатных квартир эконом-класса.

Опять подтвердим общее правило, что цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. На омском рынке мы наблюдаем именно такую классическую ситуацию: разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 тысяч 110 рублей или 17 % "в пользу" вторички. (график 1).

На следующем графике видно стабильное развитие отрасли. По-прежнему порядка 550 посредников функционируют на рынке недвижимости, как и в предыдущем месяце. Для внимательных читателей поясним, почему цены, отмеченные датой  второй половины текущего 2014 года, больше цен первого полугодия. И факт выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию здесь не причем, просто среди введеных объектов больше жилья эконом-класса, а среди обещаний второго полугодия 2014 года осталось много объектов более высоких классов (комфорт и даже надеемся на появления нового бизнес-объекта на берегах нашей реки).

Этим же (классом качества) объясняется и взлет цен на оферты с датой 2016 года. Заложенный в этом году или строящийся дом  эконом или комфорт класса  жилья будет сдан в следующем 2015 году. Так что у желающих купить подешевле, есть возможность сделать это сегодня на началах строительства. А у желающих повысить комфортность проживания до бизнес-класса, есть надежда на осуществление своей мечты в 2016 году (правда уже сегодня эти объекты на 10% дороже средних показателей). А на сколько отличаются цены на разных стадиях строительства, поговорим в одном из следующих обзоров.  Следите за нашими публикациями в журнале «Недвижимость» и на сайте www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость».

График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м),
с мая 2013 г. по май 2014 г.
График 1


График 2.
Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке
жилой недвижимости Омска с мая 2013 г. по май 2014 г.

График 2


График 3.


График 4.



График 5.




График 6.



График 7.
Средняя цена предложения на рынке жилья Омска в зависимости от даты ввода в эксплуатацию, руб./кв.м
График 7


Таблица 2.
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,
 в зависимости от местоположения дома и количества комнат
 на 30.05.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты

Всего

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

г. Омск

41,78

42,03

41,29

41,86

49,90

Кировский

40,16

41,18

39,70

39,41

41,24

Ленинский

39,79

41,60

38,79

38,87

44,90

Октябрьский

41,38

43,21

39,41

43,08

36,36

Советский

41,60

40,57

39,90

41,99

52,11

Центральный

47,08

47,67

47,35

46,21

48,86


Таблица 3.
Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,
 в зависимости от местоположения дома и количества комнат
на 30.05.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты

Всего

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Многокомн.

г. Омск

48,89

50,88

47,75

48,25

51,83

Кировский

48,82

51,93

49,43

46,92

47,35

Ленинский

45,84

50,24

46,47

44,52

39,16

Октябрьский

44,50

48,12

44,14

43,72

41,79

Советский

45,50

50,19

45,49

43,92

43,27

Центральный

54,08

51,97

50,47

54,89

61,04

ОМСКРИЭЛТ.КОМ

Ваш комментарий

Имя*
Email
Сообщение*
CAPTCHA


Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон