На вторичном рынке цены прибавили вдвое больше, чем на первичном

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города на конец апреля 2014 года. Разберемся с понятиями первичный и вторичный рынок жилья.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2014 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 240 руб./кв. м (+0,6 %) за месяц  и составляет 41 630 руб./кв. м (+/-250). Месячное изменение меньше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м.

С начала года цена увеличилась на 910 руб./кв.м (+2,2 %) и стала на 12 % больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подешевел на 6 % до $1 159 и в европейской валюте до €848, снизившись на те же 6 %. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец апреля 2014 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 49 250 руб./кв.м (+/-240). За месяц прирост цены составил 500 руб./кв.м (+1,0 %). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5 % или 240 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1 500 рублей (3,1 %) выше значения, отмеченного в начале года и на 5 % больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 5,3 % до $1 371 и на 5,6 % до €1 003.

Во‑первых, подчеркнем, что именно рынок, а не жилье может быть первичным или вторичным. Во‑вторых, есть четкое представление каждого из нас об этих понятиях и нет регламентированных определений (законодательно закрепленных). Поэтому представим хотя бы обзор методических рекомендаций.

Если мы спросим любого прохожего на улице, то он обязательно даст нам свое определение первичного и вторичного рынка. Поскольку сфера оборота недвижимости тесно связана с жизнью простого обывателя, практически каждый человек если даже не принимал участие в сделках на рынке недвижимости, то уж от ближайшего окружения явно что-то про эту сферу слышал и имеет свое представление о секторе оборота недвижимости. Полученные комментарии могут выглядеть следующим образом: «Первичный — это новые или строящиеся, а вторичный — это б/у квартиры», «Первичный — новостройки, где никто не жил. Вторичный — где уже живут», «Первичный рынок — это строящееся жилье либо рынок продажи недвижимости непосредственно от строительной организации. Вторичный рынок — это рынок продажи недвижимости от собственников, которые сами ранее приобрели недвижимость».

Одно из первых определений из вузовского учебника по предмету «Введение в экономику недвижимости» Иваницкой И. П. и Яковлева А. Е. гласит, что «Первичный рынок — это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании — поставщики жилой или нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу».
Для широкого круга читателей в книге «Недвижимость, которая вас разоряет» Ирина Зайцева дает следующее толкование: «Первичный рынок недвижимости — рынок, объектами которого являются вновь созданные или впервые представленные для продажи объекты недвижимости. Вторичный рынок недвижимости — рынок, на котором представлены объекты, ранее зарегистрированные в Едином государственном реестре учреждений юстиции». Заметим, что все эти попытки дать определение первичному рынку базируются на классическом тезисе из теории о рынке ценных бумаг (первичный рынок ценных бумаг — это рынок, на котором осуществляется размещение впервые выпущенных ценных бумаг).

На сегодня в высшей школе для студентов специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» всех форм обучения, аспирантов, слушателей системы переподготовки и повышения квалификации специалистов, а также для специалистов, получающих второе высшее образование, ученых-экономистов и руководителей высшего звена управления на рынке недвижимости дается следующее определение из учебника, отвечающего требованиям ФГОС‑3 (Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования третьего поколения 2013 г.): «Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому».

Но и это еще не все. Вернее все из теории первичного рынка. А теперь коснемся практики: как на деле из базы объявлений (например мультилистинга сайта www.omskrielt.com) в 37 тысяч строчек объявлений посчитать среднюю цену на первичном и вторичном рынке. В характеристике объекта недвижимости нет данных о регистрации в Росреестре или точного указания продавца-застройщика. А если застройщик все квартиры продает не через одного официального представителя? Как быть, если квартира от застройщика перешла к поставщику-подрядчику в качестве оплаты и он впервые выставляет ее на продажу еще на стадии строительства. Здесь вопросов больше, чем ответов.

А ведь есть еще понятие новостройка! Здесь каждый покупатель лет пять после покупки квартиры и ввода дома в эксплуатацию будет говорить, что он живет в новостройке.
Тут нам на помощь придет подсказка аналитика с двадцатилетним стажем работы на рынке недвижимости, гуру в вопросах ценообразования и рыночной конъюнктуры Г. М. Стерника.
Этот профессор РЭУ имени Г. В. Плеханова для анализа рынка недвижимости ввел такой условный термин как «вторичный рынок новостроек». Это квартиры, выкупленные на первичном рынке организациями и физическими лицами, и в течение года после ввода в эксплуатацию предлагающиеся к продаже. Сюда относятся квартиры, частично оборудованные и отделанные покупателем, вплоть до установки телефона. Как полагает эксперт, отсюда разброс цен на аналогичные квартиры даже в одном, еще не полностью заселенном доме.

Для скептиков заметим, что этот господин в своих прогнозах о тенденциях цен на рынке недвижимости Москвы и России всегда попадал в «яблочко». Межотраслевой Совет экспертов рынка недвижимости Омского региона принял для себя следующие толкования: «Первичный рынок — это совокупность сделок, совершаемых с вновь создаваемыми объектами, т. е. до момента получения застройщиком постановления о разрешении на эксплуатацию. Рынок новостроек — это совокупность сделок с объектами со сроком три года после даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию».

На практике, чтобы не усложнять понимание и соответствовать традиционным понятиям для расчета средних цен на новостройки, берем предложения в объектах строящихся и со сроком один год после года ввода в эксплуатацию. Например, для формирования аналитических средних цен 2014 года берем предложения в объектах со сроком сдачи 2014, 2015, 2016 гг. и 2013 г.
Омский аналитик рынка недвижимости Светлана Тарута считает что: «В период кризиса для расчетов можно прибавить два года от даты ввода для формирования цен первичного рынка. Так мы делали в 2008–2010 годах».

В конце апреля 2014 года квартиры на первичном рынке предлагали в среднем по 41 630 рублей (+/-250) за «квадрат», а цена готового жилья достигла 49 250 рублей (+/-240) за квадратный метр. А на вторичном рынке жилье прибавило в цене вдвое больше — 500 рублей. С начала года «вторичка» взлетела на 1,5 тысячи рублей, а «первичка» — на 910 рублей.

Как правило, цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10–30%. На омском рынке мы наблюдаем именно такую классическую ситуацию: разница в стоимости квадратного метра на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости составляет 7 тысяч 620 рублей или 18% в пользу «вторички». (график 1).

На графике 2 обозначено соотношение предложений на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Омска. Подробнее об этом расскажем в следующем обзоре.

Следует отметить, что первичный и вторичный рынки недвижимости находятся в тесной взаимосвязи. Если на одном из рынков наблюдается кризис, это не может не отразиться на другом. Например, в случае риска недостройки новых объектов или переноса срока их сдачи, покупатель будет выбирать необходимый объект недвижимости на вторичном рынке. В результате возрастет количество операций на вторичном рынке, и рост спроса будет сопровождаться ростом цен. Застройщики в свою очередь начнут предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия, что вызовет отток покупателей со вторичного рынка недвижимости и будет сопровождаться снижением цен на первичном рынке. Вслед за этим грядет обесценивание недвижимости на вторичном рынке. В том случае, если подобные колебания цен не будут сопровождаться кризисными явлениями в других отраслях экономики, баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлен. Период стабильности опять сменяется раскачкой цен. Со временем рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Все эти стадии проходил омский рынок с кризиса перепроизводства в 2007 году и спада цен на первичном, а затем и на вторичном рынках со стабилизацией цен в 2011 г. и ростом в 2012 г. (графики 3, 4). О том, как складываются цены на первичном рынке в зависимости от стадии строительства поговорим в следующий раз.

График 1. График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), с апреля 2013 г. по апрель 2014 г.



График 2.  Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска с апреля 2013 г. по апрель 2014 г.



График 3. Динамика  средней цены и объем выборки предложения на новостройки Омска,  период с 2006 г. по 2014 г.



График 4. Динамика  средней цены и объем выборки предложения на вторичном рынке жилья Омска, период с 2006 г. по 2014 г.



Таблица 1. Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат  на 28.04.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ/ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	41,63	42,99	41,01	42,73	51,11
Кировский	39,90	41,55	39,29	39,38	41,24
Ленинский	39,59	41,21	39,04	38,02	44,90
Октябрьский	41,62	44,08	39,65	43,45	36,36
Советский	40,94	40,97	39,15	41,83	51,88
Центральный	48,43	49,10	47,71	48,38	52,11

Таблица 2. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска, в зависимости от местоположения дома и количества комнат на 28.04.2014 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ \ Комнаты	Всего	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
г. Омск	49,25	50,42	47,92	48,99	52,27
Кировский	48,28	51,61	48,75	46,85	46,03
Ленинский	46,02	48,94	46,44	44,57	45,39
Октябрьский	44,29	47,70	43,83	43,73	41,32
Советский	45,30	49,55	45,83	43,53	43,59
Центральный	55,35	52,02	51,49	56,62	61,24

Теги: новостройки, права на недвижимость, вторичное жилье, советы