«Дешевые» омские метры рекордно дорожают

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец октября 2013 года. Приведем также цены на жилье  в соседних с нами регионах.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 660 руб./кв.м (+1,7%) за месяц и составляет 39 890 руб./кв.м (±250). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 250 руб./кв. м.

С начала года цена увеличилась на 4 230 руб./кв.м (+11,9%) и стала на 15% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте, с начала года подорожал на 8,4% до $1 259 и в европейской валюте – на 3,8% до €912. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец октября 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску осталась на уровне 47 180 руб./кв.м (±230). За месяц цены не изменились. Вероятность ошибки равна 0,5% или 230 руб./кв. м. Цена «квадрата б/у» на 2 280 рублей (5,1%) выше значения, отмеченного в начале года и на 9% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года поднялся на 1,8% до $1 489 и опустился на 2,6% до €1 078.

У соседей цены на жилье выше

Проведем сравнительный анализ в рамках страны. По официальным данным Росстата Омская область вошла в число субъектов Российской Федерации, где цена за квадратный метр — одна из самых низких. Мы на 22 месте в ряду дешевых новостроек и на 32 по вторичному рынку из 83 субъектов исследования. Оглядываясь вокруг границ Омской области, видно, что омские цены всегда ниже, чем в соседних регионах как по первичному, так и по вторичному рынкам уступают в дешевизне сегодня только «вторичке» Кемеровской области (графики 3, 4). Обычно на предпоследней позиции находилась Кемеровская область, но сегодня там «квадрат» в новостройках оценен на 1% дороже, в 38 905,7 рубля, и на 2% дешевле на вторичном рынке, с ценой в 40 348,7 рублей.

На 9% обогнали нас новостройки Томска и на 10% Новосибирска. Среди наших ближайших соседей максимальный ценник на новостройки в Тюменской области — 48 930,58 руб./кв. м. А далее чем ближе к столице, тем строящиеся объекты еще дороже: в Свердловской области — 56,5 тысяч руб./кв.м (почти на 50% дороже омских). Самая дорогая по стране стоимость жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Во втором квартале 2013 года московский метр стоил 143 тыс.руб./кв.м, а питерские новостройки — 98 тысяч руб./кв. м. Таким образом, омские новостройки почти в 3 раза дешевле столичных.

Просматривая интернет-сайты, можно много интересного узнать о строительстве и ценах на готовое жилье в соседних регионах. Так, по данным компании RID Analytics (www.ridasib.com), средняя удельная цена квадратного метра на рынке строящегося жилья в Новосибирске в октябре 2013 г. составила около 50,6 тыс. руб., что на 0,3% выше аналогичного показателя в предыдущем месяце. Средняя цена квадратного метра в сданных домах составила около 58,3 тыс. руб., что на 1,5% выше аналогичного показателя в предыдущем месяце. Напомним, что прирост омских цен составляет 1,7%.

На вторичном рынке Новосибирска в октябре 2013 г. средняя цена предложения 1 кв. м. жилья составила 60 908 руб., что на 0,3% выше, чем в предыдущем месяце. Общий разброс цен в зависимости от района в промежутке от 48,3 тыс. руб./кв. м. до 77,6 тыс. руб./кв. м. Средняя арендная плата составила 18 860 руб., что на 4,1% выше, чем в предыдущем месяце.

Сравнивая омские цены с новосибирскими вывод может меняться в деталях в зависимости от источников данных, но общее остается неизменным — ценник на жилье у соседей выше (на 10–30% по данным Росстата или на 30–45% по данным аналитических компаний).

На графике 4 даны цифры официальной статистики по тем же крупнейшим городам по вторичному рынку жилья. Омские квадратные метры здесь на предпоследней позиции по дешевизне. На 8–9% дороже пермские и томские «квадраты», на 31–32% новосибирские и тюменские. Омское готовое жилье в 2 раза дешевле питерского и в 3,5 раза — московского.

Отличия официальных данных от аналитических расчетов экспертов (и в частности наших данных, обозначенных в начале статьи), обусловлены тем, что рассматриваются другие временные отрезки, цифры собираются по областям, а не только по городу, и методологические основы расчетов отличаются. К тому же статистические данные, как правило, занижают ценовые показатели. Но, в главном, сохраняется та же пропорция отношения цен новостроек и «вторички»: так, у независимых аналитиков и у органов статистики по Омску и у всех соседей, (в Новосибирске, Тюмени, Томске, Кемерово), а также в Москве, готовое жилье дороже строящегося. А в Перми и Санкт-Петербурге больше ценятся новостройки. В основном из-за постройки жилья более дорогих классов качества. Тогда как в первом списке городов среди дорогих новостроек преобладают больше дома эконом- и комфорт-классов.

Еще один важный общий момент: это рост цен с начала года (столбец Индексы цен на рынке жилья в таблице 1). Так рекордсменами по росту цен являются Омская и Пермская область, а также питерские новостройки. Эти рынки по официальным данным прибавили более 10% за полгода. По данным журнала «Недвижимость» омские новостройки за десять месяцев подорожали на 11,9% и вторичное жилье прибавило 5,1%.

Особо хочется отметить Пермь: наша похожесть с этим городом дает нам право присматриваться к его рынку недвижимости как к ближайшему будущему омского рынка недвижимости.
Наши оба города — миллионники. Похожи мы и географическим соседством с более сильными городами (Екатеринбург для Перми и Новосибирск для Омска), и историческим развитием социально-экономических процессов (крупные промышленные центры советского периода, затерявшиеся на современной экономической карте России). Крупнейшие предприятия регионов: пермский НПЗ «Лукойл» и омский НПЗ «Газпромнефть».

С другой стороны развитие рынка недвижимости более европейского города на шаг опережает сибирского собрата. Там после кризисного провала рынок восстановился — последний год цены на жилье относительно стабильны. Итоги изменения цены 1 квадратного метра на рынке вторичного жилья Перми в 1 полугодии 2013 года относительно декабря были незначительны –0,03% (-20 руб./кв. м.), т. е. цены остаются на одном уровне первую половину 2013 года. В середине года как и в начале один квадратный метр пермской «вторички» стоит в среднем около 54,5 тыс. руб./кв. м.На рынке первичного жилья Перми цены за полгода выросли на 2,93% до 46,83 тыс. руб./кв. м.

Сегодня акценты в Перми с жилой недвижимости перешли на коммерческую. Например, на рынке купли-продажи производственной недвижимости Перми наблюдаются краткосрочные колебания цены. В 3‑м квартале на подсегменте производственных складов цена выросла на 3,5%, на подсегменте производственных зданий и помещений — на 5,3%, на подсегменте производственных баз — на 12,3%.

Рост цен в новостройках в некоторых регионах России доходит до 19–22%, на вторичном рынке взлет цен до 18–32%. Тогда как по приросту цен на вторичное жилье наш город один из числа лидеров по стране и самый первый в округе. В целом для омичей ситуация складывается тревожно: на сегодня цены на жилье у нас самые низкие среди соседних регионов, и даже одни из самых низких по стране, а вот рост цен рекордный в Сибирском округе.

Соотношение зарплаты и цены «квадрата»

Интересно посмотреть на гипотетическую возможность приобретения жилья в разных регионах. Для этого сравним стоимость квадратного метра и среднемесячную заработную плату (таблица 1). Так, в Омске за одну заработную плату можно купить 0,6 квадратных метра жилья. Или другими словами на покупку одного «квадрата» понадобится зарплата за полтора месяца (точнее 1,6–1,7 месяца). Столько же надо работать в Кемерово и Перми (индекс соотношения зарплаты и цены квадратного метра у наших «соседей» такой же — 0,6).

В целом расчеты дают приблизительно равные показатели для всех близких к нам регионов. А по новостройкам Новосибирска и на «вторичке» Томска и Тюмени данные расчетов точно совпадают: везде на одну среднюю заработную плату можно купить 0,6 квадратных метра жилья.

Для покупки метра жилья на вторичном рынке омичу надо работать 1,7 месяца, кемеровчанину и томичу 1,6, а новосибирцу более двух месяцев. Из всех наших соседей только в Тюменской и Томской областях доступность жилья выше, особенно на первичном рынке (индекс соотношения зарплаты и цены квадратного метра — 0,7).

А вот жителям более богатых регионов не позавидуешь: несмотря на их высокие зарплаты, жилье у них намного дороже. Так, новосибирцы за одну зарплату могут стать владельцами только полуметра готового жилья. Столько же — 0,5 квадратных метра можно обменять в Свердловской области. А в столицах (Москве и Санкт-Петербурге), где максимальные цены на недвижимость, одна средняя зарплата приравнивается к 0,3–0,4 «квадратам» жилья. В зависимости от стадии готовности квартиры в новостройках или на вторичном рынке столичным жителям понадобится от 2,4 до 3,2 месяца, чтобы заработать на квадратный метр жилой недвижимости.

Главное, что наши омские цифры совпадают со средними по России. Другими словами, не смотря на все особенности развития регионального рынка возможности по приобретению жилья в Омске такие же, как в стране в целом. За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com/analytics/index/в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости.

 График 1.
График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость
в Омске (тыс.руб./кв.м), c октября 2012 г. по октябрь 2013 г.



График 2.
Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке
жилой недвижимости Омска c октября 2012 г. по октябрь 2013 г.



График 3.
Средние цены на первичном  рынке жилья за 1 кв.м  общей площади квартир по субъектам Российской Федерации,
рубль, II квартал 2013 года (выборочно по данным Росстата)


График 4.
Средние цены на вторичном  рынке жилья за 1 кв.м. общей площади квартир по субъектам Российской Федерации,
рубль, II квартал 2013 года (выборочно по данным Росстата)



Таблица 1.
Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м общей площади квартир за II квартал 2013 года и ее соотношение
со среднемесячной заработной платой по субъектам Российской Федерации (выборочно по данным Росстата)

Территория	Средние цены жилья за 1 кв.м. общей площади, руб.		Индексы цен на рынке жилья, в % с начала года		Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата за июль 2013 г.	Соотношение среднемесячной зарплаты и средней цены
	на первичном рынке	на вторичном рынке	на первичном рынке	на вторичном рынке		на первичном рынке	на вторичном рынке
Российская Федерация	49 330,65	55 998,45	108,0	109,9	30 300,00	0,6	0,5
г.Москва	143 490,27	183 240,08	106,6	106,7	56 384,00	0,4	0,3
г.Санкт-Петербург	97 889,90	85 596,67	110,4	104,4	35 618,10	0,4	0,4
Пермский край	49 016,47	44 096,97	110,5	113,2	27 325,00	0,6	0,6
Свердловская область	56 546,89	56 392,81	105,4	106,4	27 047,80	0,5	0,5
Тюменская область	48 930,58	53 592,55	103,7	106,9	32 173,60	0,7	0,6
Сибирский федеральный округ	43 723,80	46 481,02	109,4	108,5	25 441,00	0,6	0,5
Кемеровская область	38 905,67	40 348,73	107,5	106,8	24 693,00	0,6	0,6
Новосибирская область	42 103,71	54 329,69	107,7	104,2	24 554,20	0,6	0,5
Омская область	38 430,41	41 010,76	111,5	115,3	24 042,60	0,6	0,6
Томская область	42 070,64	44 890,46	106,2	105,8	28 960,90	0,7	0,6

Таблица 2.
Таблица средней цены предложения  на первичном рынке жилья  Омска,
в зависимости от местоположения дома и количества комнат за октябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	39,89	41,65	38,86	39,66	44,56
Кир.	39,67	42,04	39,15	38,65	42,42
Лен.	41,17	43,15	40,08	40,86	0,00
Окт.	37,15	40,68	35,47	35,63	36,36
Сов.	38,19	38,50	37,80	37,44	49,54
Центр.	42,34	44,57	41,08	42,31	41,88

Таблица 3. Таблица средней цены предложения  на вторичном рынке жилья  Омска,
в зависимости от местоположения дома, количества комнат и класса качества за октябрь 2013 г. (тыс. руб./кв.м)

Округ\ Комнаты	Среднее	1-комн.	2-комн.	3-комн.	Многокомн.
Среднее	47,18	49,53	46,73	46,45	47,67
Кир.	47,46	51,25	48,45	45,65	46,45
Лен.	44,69	47,98	44,91	43,38	43,32
Окт.	42,96	47,54	42,44	41,50	40,89
Сов.	44,99	48,80	45,30	42,95	45,30
Центр.	51,54	50,52	50,02	52,41	53,89

Округ\ Комнаты	Среднее					За еженедельными изменениями цен на жилую недвижимость в Омске можно следить с помощью сайта http://www.omskrielt.com в рубрике «Аналитика-Индексы цен и обзоры журнала Недвижимость». Там же можно найти ежемесячный обзор цен на омском рынке недвижимости   http://www.omskrielt.com/analytics/index/
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	47,18	110,80	60,29	47,57	45,29
Кир.	47,46	0,00	60,53	48,01	45,05
Лен.	44,69	0,00	53,54	43,58	44,84
Окт.	42,96	0,00	58,15	46,50	42,87
Сов.	44,99	0,00	62,28	46,42	43,94
Центр.	51,54	110,80	60,34	49,59	48,86
Округ\ Комнаты	1-комн.						2-комн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	49,53	0,00	52,48	49,52	48,74	46,73	0,00	61,01	48,37	45,02
Кир.	51,25	0,00	0,00	50,66	47,69	48,45	0,00	69,97	48,02	45,35
Лен.	47,98	0,00	46,19	46,67	48,91	44,91	0,00	62,50	44,55	45,02
Окт.	47,54	0,00	0,00	48,77	47,60	42,44	0,00	54,33	48,06	42,09
Сов.	48,80	0,00	0,00	48,80	47,90	45,30	0,00	68,95	48,88	44,26
Центр.	50,52	0,00	56,15	49,77	51,67	50,02	0,00	59,64	49,85	47,62
Округ\ Комнаты	3-комн.						Многокомн.
Округ\ Класс	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал	Всего	Элита	Бизнес	Эконом	Социал
г.Омск	46,45	96,15	61,15	46,88	44,16	47,67	120,44	58,77	45,04	44,12
Кир.	45,65	0,00	54,70	47,07	43,81	46,45	0,00	0,00	47,91	44,83
Лен.	43,38	0,00	54,81	42,14	43,73	43,32	0,00	0,00	43,16	40,97
Окт.	41,50	0,00	70,06	46,06	41,81	40,89	0,00	53,49	41,35	39,41
Сов.	42,95	0,00	59,89	46,06	41,63	45,30	0,00	66,14	42,76	43,29
Центр.	52,41	96,15	61,73	49,31	48,81	53,89	120,44	58,04	49,90	49,89

Теги: цены на недвижимость, недвижимость