Не все то покупается, что продается

Предлагаем вниманию читателей обзор цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости города Омска на конец июля 2013 года. Определим самые доступные и самые дорогие квартиры на омском рынке.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2013 года цена одного квадратного метра на рынке новостроек в среднем по городу поднялась на 750 руб./кв.м (+2,0%) за месяц  и составляет 38 650 руб./кв.м (±240). Месячное изменение больше расчетной погрешности, которая составляет 0,6% или 240 руб./кв.м.

С начала года цена увеличилась на 2 990 руб./кв.м (+8,4%) и стала на 19% больше цены годичной давности. Один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску, измеренный в долларовом эквиваленте с начала года подорожал на 2,0% до $1 184 и в европейской валюте на 1,5% до € 892. Это объясняется совместным влиянием изменения рублевых цен и колебаниями курсов валют.

По данным журнала «Недвижимость», на конец июля 2013 года цена одного квадратного метра на вторичном рынке в среднем по Омску достигла 46 650 руб./кв.м (±220). За месяц снижение цены составило 430 руб./кв.м (-0,9%). Эти изменения больше вероятности ошибки, которая равна 0,5% или 220 руб./кв.м.

Цена «квадрата б/у» на 1 750 рублей (3,9%) выше значения, отмеченного в начале года, и на 13% больше, чем год назад. В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр «вторички» в среднем по городу с начала года опустился на 2,3% до $1 429 и на 2,8% до € 1 076.

• Где-то рост, а где-то падение
  

На конец июля средняя цена 1кв.м на первичном рынке достигла отметки в 38 тысяч 650 рублей, что на 8 тысяч ниже, чем на вторичном рынке, где с начала этого года, как и в целом за весь период активного состояния рынка с 2010 года, цены достигли очередного пика и постепенно начали  снижаться. Этот факт дает надежду покупателю и торопит продавца.

В июле было зафиксировано снижение почти на 1 процент средней по городу цены квадратного метра  «вторички». В то время как на «первичку» наблюдался рост в 2 процента (график 2). На графике 3 видно, что для вторичного рынка такая  весенне-летняя коррекция цен на снижение происходила каждый год на протяжении трех прошедших лет. В 2010 году спад цен приходился на май-июнь (-2,9% и -1,6% соответственно), в 2011 в июне снижение -0,7%, в мае 2012 – минус 1,6%.

Подтверждает правильность расчетов по ценам на жилую недвижимость тот факт, что в июле 2013 года омский индекс делового климата (ИДК) попал в «зону спада». Поясним, что индекс делового климата измеряет текущую экономическую ситуацию. О низком уровне бизнес-активности говорит отметка в 46%, а за месяц этот показатель с учетом сезонности потерял 8 процентных пунктов.

На летний период отпусков рынок недвижимости традиционно затихает. В середине лета самым ощутимым было снижение числа вновь появившихся оферт. Значительно меньше стало незавершенных заказов, снизились реализация и занятость сотрудников. При этом затраты риэлторов немного выросли, что отразилось на росте стоимости услуг.

Всего же с начала года на вторичном рынке цены увеличились почти на 4%, а на первичном скорость роста вдвое выше – плюс 8,4%. Если сравнить сегодняшние данные с аналогичным периодом прошлого, 2012 года, тогда тоже наблюдался рост цен, но  первичка отставала в росте цен от вторички. В 2012 году новостройки прибавили 6%, а вторичка 9,4%.

Стоимость недвижимости, независимо от ее сегмента, скорее всего будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка (с августа по октябрь) и снижаться в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

• Где-то дороже, где-то дешевле
  

Учтем в росте цен на жилую недвижимость  инфляционную составляющую, которую мы рассчитываем согласно методике расчета Реального индекса роста средних цен на рынке жилья, описанной в журнале «Недвижимость» №44 от 18.10.2012 г.  Так, по данным Омскстата, в регионе индекс потребительских цен за июль составил 0,9%, с начала года – 4,8%, за год – 7,4%, а рост цен на стройматериалы достиг 0,2% за месяц, за полгода – 3,0%, за год – 2,6%.

Без учета инфляции омское жилье за год подорожало на 16% на первичном рынке и на 5% на вторичном рынке. А вот при расчетах месячных изменений и изменений с начала года ситуация на различных сегментах рынка разнонаправленная. Так новостройки за месяц прибавили 1,8%, а вторичка столько же потеряла. С начала года на первичном рынке жилье подорожало на 5%, а на вторичном подешевело на 1%.

• Дефицит новостроек и избыток вторички
  

Количество объявлений в журнале «Недвижимость» по продаже квартир в многоквартирных домах достигло уровня в 13,5 тысяч оферт. При этом, говоря об уникальных квартирах, выставленных на продажу,  эти данные можно уменьшить вдвое. Все остальное это различные варианты оферт, представляющих к продаже одну и ту же квартиру. 

Летом традиционно на рынке жилья наблюдается затишье. Спрос есть, но не очень активный. А предложений, особенно на вторичном рынке, на сегодняшний день избыточно и значительно превышает спрос. Что предоставляет покупателю многовариантный выбор квартир в интересуемом их ценовом диапазоне.

К тому же, большую возможность для покупателей дает использование заемных средств, как ипотечных, так и потребительских кредитов. По экспертному мнению число сделок на рынке жилья с оформлением ипотеки составляет большую часть (около 60-80%). Связано это с тем, что банки снизили процентные ставки, упростили процедуры оформления и получения кредитного решения. Многие покупатели используют различные сертификаты, часто в сочетании с заемными средствами.

При этом со стороны приобретателей недвижимости сохраняется предпочтение новостроек (домов 5-7-летней давности постройки) проверенному временем жилью. Поэтому на  первичном рынке ситуация меняется более динамично. Вчера предложений от застройщика нового квартала «Изумрудный берег» около Зеленого острова было с десяток, а сегодня, после торжественной церемонии закладки первого камня нового жилого комплекса при участии мэра, к продаже выставлено полсотни квартир.

Или рассмотрим новостройку на другом берегу другой реки – в начале ул. Богдана Хмельницкого: в июне там предлагалось только 5 квартир, сейчас, после массовой атаки во всех СМИ, объявлений с этим адресом пять сотен с разнообразнейшим вариантом цен от застройщика и посредников.
Кстати, сегодня профессионально ориентируются в сделках с недвижимостью более пятисот агентств недвижимости. При этом средний оборот одной фирмы-посредника составляет около 27 предложений.

Есть на первичном рынке примеры с другим вектором изменений. Так, после активного начала работ на площадке долгостроя со строительным адресом  Малиновского, 16  число предложений сократилось вдвое. Также при переходе от стадии наружных работ к внутренним в одной из высоток в «Березовой роще» количество оферт сократилось на сотню.

Всего же за прошедший год объявлений о продаже новостроек стало на треть меньше, а объем вторичного рынка не изменился.

---

Теги: цены на недвижимость, обзор цен