Мнения экспертов


Стоимость квартиры: главное — знать меру Марина Денисова

Стоимость квартиры: главное — знать меру

Нынешняя экономическая ситуация серьезно отразилась на рынке недвижимости. Сейчас людей, желающих приобрести жилье, очень мало. В то же время из-за активной миграции населения Омска на рынке появляется все больше объектов по заниженным ценам. У граждан сократились доходы, кто-то потерял работу, для кого-то кредиты стали неподъемными в связи со снижением заработной платы. Поэтому стала уже привычной ситуация, когда продавец назначает одну цену, а покупатель приобретает по другой, более низкой. В существующей экономически нестабильной обстановке продавцу еще сложнее оценить свое жилье. Ведь с одной стороны, надо не продешевить, а с другой, не превратить недвижимость в «неликвидную», завысив цену. При решении продать квартиру, собственнику требуется руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя. Если продавцу требуется реализовать недвижимость в короткие сроки, то надо понимать, что цену квартиры придется снизить на 200–250 тысяч рублей от среднерыночной стоимости аналогичных вариантов. Чем новее дом, тем дороже в нем продаются квартиры. Самыми дешевыми на рынке считаются пятиэтажные «хрущевки» 1950-60 годов постройки, а также отжившие свой век двухэтажные дома. К минусам этих объектов относится малогабаритность квартир, что, безусловно, влияет на снижение стоимости такого жилья. Для некоторых людей, не обладающих большими зарплатами, такого рода квартиры будут находкой. Но все-таки среди покупателей больше тех, кто рассматривает жилье посовременнее. Более новый вариант — и соответственно, чуть более дорогой — 9–12‑этажные дома, построенные в 1970‑е годы, панельные, кирпичные и блочные. Самая «молодая» застройка — монолитные объекты, которые стали строиться в последние десятилетия. Квартиры в них — наиболее дорогие. Еще один важный параметр при определении стоимости жилья — состояние самой квартиры. Но с этим важно не переборщить. Многие собственники ошибаются, полагая, что дорогой ремонт перед продажей квартиры значительно увеличит ее стоимость. Для среднестатистического покупателя, располагающего небольшим бюджетом, этот ремонт всего лишь дополнительный бонус, за который он платить не собирается. Сейчас нет смысла проводить масштабное обновление жилища, куда эффективнее сделать косметический ремонт, установить недорогую, но новую сантехнику. Если же квартира совсем в неподходящем для проживания состоянии, продавцу стоит быть готовым к значительной скидке. Такие объекты сразу выставляются по минимальной цене, но и в процессе просмотра жилья, покупатели будут еще торговаться. И если раньше торг подразумевал скидку до 50 тысяч рублей, то на сегодня дисконт может доходить до 300 тысяч. Снизить стоимость жилья придется, если квартира расположена на первом или последнем этаже дома. Порой такие объекты выставляются дешевле до 100 тысяч рублей аналогичных вариантов, расположенных на средних этажах. Один из важнейших критериев при определении цены — наличие (или отсутствие) инфраструктуры. Если покупатели — люди семейные с детьми или пожилыми родителями, то им однозначно необходимы расположенные поблизости школы, детские сады, поликлиники, магазины, остановка общественного транспорта. Квартиры в домах на окраинах города могут продаваться годами, но при этом людям, не имеющим особых требований к инфраструктуре, такие варианты обойдутся гораздо дешевле. К примеру, средняя цена улучшенной «двушки» в обжитом районе Омска составляет около 1,7 миллиона рублей, в то время как стоимость аналогичной квартиры на окраине города, например в районе ТЭЦ‑5, — 1,1 миллиона рублей. Сегодня покупатели стали очень разборчивые, поэтому задача продавца — грамотно оценить все преимущества и недостатки своей квартиры. Хотя даже и это в современных реалиях не гарантирует скорой продажи жилья. Такой обстановки, как сейчас, не было никогда, а прошлый кризис был всего лишь подготовкой к нынешней ситуации. Но надеюсь, что к сентябрю-октябрю рынок хоть немного войдет в колею. Уже сейчас ставка Центробанка упала, что скажется на уменьшении процента по ипотеке, а это даст людям возможность покупать недвижимость.

17.06.2016 16:17

советы, стоимость, квартира, жилье, цена

Покупка жилья: торг уместен Елена Година

Покупка жилья: торг уместен

Часто в объявлениях по продаже жилья можно увидеть фразу: «Торг уместен». При любой покупке вопрос торга всегда был уместен, и приобретение недвижимости не исключение. Купить квартиру как можно дешевле желает немало людей, тем более собственники нередко завышают реальную стоимость своего жилья. Высокая цена обусловлена тем, что часто продавцы не знают реальную рыночную обстановку либо желают получить больше денег от продажи жилья. Как правило, покупателям удается снизить цену при осмотре квартиры, но сумма скидки зависит от того, насколько реальную цену выставил продавец. Иногда бывают ситуации, когда собственник не может снизить стоимость квартиры, потому что она и так оптимальная. Поэтому продавцы идут на торг только тогда, когда понимают, что цена на их жилье завышена. Существенно можно снизить стоимость жилья, которое находится не в самом лучшем виде и требует ремонта. Получить скидку можно также на квартиры, которые находятся на крайних этажах либо не имеют балконов. Еще один вариант снижения цены — ограничение продавца во времени. Например, он забронировал квартиру в новостройке и в ближайшее время ему необходимо ее выкупить, или разменять свое жилье на две квартиры, или купить недвижимость большей или меньшей площади. Кроме вышеперечисленного, продавец может быть согласен на снижение стоимости, если есть сложность с оформлением документов. Например, когда собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети либо другие третьи лица, или жилье находится в ипотеке, или продажа недвижимости сопряжена со сложностями в цепочке альтернативных сделок. Все эти ситуации могут стать объективными причинами для того, чтобы продавец пошел на уступку. В нынешней ситуации на рынке жилья продавцы готовы торговаться. В среднем сумма торга на сегодняшний день составляет от 2% до 10%. Например, жилье стоимостью 2 200 000 рублей можно купить по цене от 1 980 000 до 2 150 000 рублей. Преимущество при покупке квартиры будет отдано покупателям, которые готовы рассчитаться наличными средствами. Если продавец торопится продать, то он уступит квартиру покупателю с наличностью, и, возможно, в этом случае действительно цена будет чуть ниже исходной. Если же продавец преследует цель продать квартиру по максимальной цене, то он скорее продаст ее ипотечному клиенту. По моему мнению, даже если в объявлении не сказано ничего о торге, отказываться от него не нужно. Бывают, конечно, ситуации, когда собственники считают, что продешевили. Сразу же после подачи объявления им начинают активно звонить потенциальные покупатели и интересоваться объектом. Но тогда продавцу, возможно, стоит поторговаться уже в сторону увеличения цены объекта. Бывают и такие ситуации, когда торг неуместен. Это либо когда стоимость жилья находится у нижнего ценового предела для типичных квартир, либо продавец принципиально не хочет торговаться, хотя это бывает очень редко. Торговаться умеют не все, и стоит понимать, что качественная аргументация — это еще не все. Наравне с поиском необходимых аргументов нужно также найти подход непосредственно к продавцу. Не надо сразу же акцентировать внимание на недостатках квартиры и критиковать все, требуя снизить цену, это может обидеть хозяина. Поэтому такой темы, как дефекты квартиры, покупателю лучше не касаться. Правильнее всего это дело доверить опытному риэлтору.

03.06.2016 14:43

советы, торг, квартира, продавец, жилье, покупатель

Продажа доли: риски исключит нотариус Марина Денисова

Продажа доли: риски исключит нотариус

Процедура оформления сделки по продаже доли с этого года претерпела значительные изменения. Теперь одно из главных мест в данной операции будет занимать нотариус. Эти нововведения призваны защитить собственников долей квартир и комнат от рейдерского захвата. Очень часто случались такие ситуации: мошенники выкупали часть квартиры, даже несколько квадратных метров, и буквально выживали других сособственников из этого жилья. Люди вынужденно продавали рейдерам свою часть жилплощади за копейки, потому что не могли жить в созданных условиях. Именно для устранения таких ситуаций в сделку и привлекли нотариат. Для рейдеров осталась единственная лазейка — договор дарения. Но и в этом случае нотариус перед регистрацией сделки более тщательно должен проверять, на каком основании передается жилье. Если это договор дарения, то нотариус вправе поинтересоваться, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если у специалиста возникнут сомнения, он будет вправе отказать в регистрации сделки. А это значит, что ее не примут на регистрацию в Росреестре. При продаже доли осталось неизменным обязательное условие — уведомление сособственников о реализации своей части жилья. Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры. При этом уведомлять соседей и сособственников о намерении продать долю теперь возможно тоже только нотариально. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права продавать квартиру в течение одного месяца. По истечении этого срока продавец может реализовать долю любому покупателю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли. Теперь нотариусы будут проверять, известил ли собственник доли о ее продаже владельцев других долей, так как последние имеют право преимущественного выкупа доли перед третьими лицами. Кроме того, нотариус несет материальную ответственность за оформленную им сделку. Если ее признают недействительной — он обязан вернуть пострадавшим их средства. Нотариус, в отличие от регистраторов, объясняет сторонам все последствия сделки, а также удостоверяется во вменяемости сторон сделки, что также немаловажно для пресечения случаев мошенничества. Привлечение в сделку по продаже доли нотариуса помимо положительного момента имеет небольшой минус. Это дополнительные траты для участников сделки. Но если разобраться, то эта цена чисто символическая: нотариусу уплачивается 0,5 процентов от суммы сделки и фиксированные три тысячи рублей на транспортные и технические расходы. К примеру, если доля в квартире стоит 500 тысяч рублей, то за нотариальное удостоверение сделки потребуется заплатить 5,5 тысяч рублей. При этом ехать в Росреестр за регистрацией сделки уже не понадобится: некоторые нотариусы это могут сделать самостоятельно. Единственное, что потребуется в этом случае, оформить на него доверенность на право подачи документов в различные инстанции.

15.04.2016 18:18

Марина Денисова, советы, продажа доли, нотариус

Как купить жилье, которого еще нет? Николай Мягков

Как купить жилье, которого еще нет?

Переуступка прав требования — приобретение имущественного права у застройщика по передаче в собственность квартиры после завершения строительства жилого дома. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования возможно в двух вариантах: — по предварительному договору купли-продажи. В данном случае уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но никак не право требования передачи этой квартиры. Согласно предварительному договору, стороны не совершают продажу квартиры, а только договариваются о ее возможном приобретении в будущем. Уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. Деньги на покупку квартиры передаются только по основному договору. — по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве. Перед уступкой права все расчеты по ДДУ должны быть произведены, в противном случае все оставшиеся расходы «вешаются» на нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Договор о переуступке права заключается в той же форме, что и основной договор, из которого возникли имущественные права. При заключении договора по переуступке прав нового покупателя необходимо проинформировать об условиях основного договора, так как после уступки он будет основным кредитором. Права по такому договору переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки должно быть четко отражено, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Уступка права может быть совершена только после окончательной оплаты ДДУ в строительстве или же одновременно с переводом долга на нового владельца. Переуступка права происходит только при участии застройщика. Он в обязательном порядке дает свое согласие на совершение сделки. После того как договор переуступки подписан сторонами, у покупателя должны быть на руках: • основной договор; • документ, подтверждающий расчеты между сторонами; • согласие застройщика на уступку (дополнительно может потребоваться согласие банка, если квартира была куплена в кредит); • акт передачи всех документов; • договор уступки. Сделка по переуступке абсолютно законна. При этом переуступка — более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны, и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как ее введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности. Обычно к таким договорам прибегают подрядчики, которые для быстрой реализации квартиры готовы скинуть до 10% от реальной стоимости жилья. Основные сложности при оформлении переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица — застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Иногда девелопер требует слишком большой процент «отступных», и у дольщика нет юридических оснований оспорить это. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно, вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав. Покупатель, который решил приобрести квартиру по переуступке права, должен обратить внимание на условия основного договора (ДДУ), условия возможности уступки. Его исковые требования к застройщику возможны только в пределах цены, указанной в ДДУ. Также стоит внимательно изучить выполненные обязательства цедента (первоначального кредитора) перед застройщиком. Важно знать о том, что уступающий свое право на квартиру полностью рассчитался по основному договору, иначе передача прав допускается только с одновременным переводом долга. Несмотря на законность сделки по переуступке прав, при ее проведении возможны и риски. К примеру, цедент может не исполнить обязательства по основному договору. К тому же застройщик может находиться в предбанкротном состоянии, поэтому перед заключением договора по переуступке прав стоит изучить его историю.

21.03.2016 12:16

советы, переуступка прав требования, ДДУ, договор

Риски при покупке жилья по доверенности Ольга Лисина

Риски при покупке жилья по доверенности

Сделки по доверенности на рынке недвижимости — явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени. Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют — изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации. Самая большая опасность для покупателя — приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры. Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, — найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховываются и настаивают на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель — близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален. При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности. Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит. Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления. Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно прежде всего разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться. Самое главное для покупателя — полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех нужных действий по сопровождению сделки.

04.03.2016 14:10

доверенность, жилье, квартира, советы

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки Елена Година

Ипотечная квартира в аренду: условия сделки

Человек, который купил квартиру в ипотеку, по закону имеет право сдавать ее в аренду. Об этом можно узнать из Государственного закона № 102 "Об ипотеке", который гласит, что заемщик имеет право использовать квартиру по назначению, проживать в ней, получать доходы. Следовательно, с точки зрения закона использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в аренду вполне допустимо. Однако практика в этом вопросе складывается иногда по-иному, поэтому, прежде чем размещать объявление о сдаче жилья, будущему заемщику стоит учесть несколько нюансов. Во‑первых, некоторые банки категорически против проживания в квартире арендаторов. Это связано с тем, что кредитные организации опасаются потерять предмет залога, ведь не секрет, что квартиросъемщики обращаются с чужим имуществом не лучшим образом. В результате жилье теряет товарный вид, его рыночная стоимость снижается, и продать такую недвижимость при просрочке платежей банку будет значительно сложнее. Во‑вторых, банки подразумевают, что ипотечный кредит на квартиру выдается для личного проживания в ней. А использование недвижимости для получения дохода — это коммерческая деятельность. Для кредитования бизнеса банки предлагают совершенно другие условия и процентные ставки. Однако есть ряд банков, которые все же не запрещают сдавать ипотечную квартиру в аренду. При этом кредитная организация требует в обязательном порядке направлять извещение банку о намерении сдать предмет залога в аренду, чтобы получить разрешение. В Омске, например, такое жилье разрешают сдавать Сбербанк, ВТБ24 и некоторые другие организации. Для получения одобрения достаточно написать заявление по форме банка на согласие заключения договора аренды. Как правило, кредитные учреждения не препятствуют этому. Однако стоит быть готовым к дополнительным расходам: их может потребовать страховая компания из-за рисков порчи имущества арендаторами. Кроме того, у заемщика возникают обязательства по оплате НДФЛ от сдачи имущества в аренду. Большинство банков при заключении договора прописывают запрет на сдачу заложенной квартиры в аренду без его согласия. В случае же если заемщик нарушит кредитный договор, сдав недвижимость в аренду без уведомления банка, последний вправе потребовать досрочного погашения кредита. Однако на практике банк не пользуется такой возможностью, так как для него важнее ответственность клиента, проявляющаяся в исправном взносе ежемесячных платежей. Тем более что банку просто-напросто некогда, да и по большому счету незачем проверять благонадежность всех своих должников. Квартир много, и исследовать их на предмет сдачи в аренду очень хлопотно и долго. Аренда жилья сегодня для многих становится дополнительным заработком. Доход от такой деятельности вполне может позволить погашать платежи по ипотеке, если грамотно подойти к выбору объекта. Наиболее ликвидными на рынке недвижимости считаются однокомнатные квартиры с необходимой мебелью, расположенные в центральной части города вдоль главных магистралей. Выбирая такой путь, как сдача ипотечной квартиры в аренду, заранее оцените, насколько это прибыльно. Сравните стоимость аренды и размер ежемесячных платежей по ипотеке, учитывая коммунальные платежи.

19.02.2016 17:21

советы, ипотека, квартира, аренда, жилье, банк, заемщик

Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке Антон Екимов

Особенности перепланировки квартиры в многоэтажке

Прежде чем приступать к каким-либо изменениям в своей квартире, стоит понимать разницу между тем, что попадает под определение обычного ремонта, а что будет считаться перепланировкой. Если для проведения обычного косметического ремонта в своем жилье вам не потребуется ничье разрешение, то второй вариант работ нужно будет узаконить, чтобы не возникло сложностей в дальнейшем. Так, под перепланировкой жилого помещения подразумевается изменение конфигураций жилого пространства. То есть наклейка новых обоев не будет считаться перепланировкой, а вот вынос стены или смещение дверного проема — уже будут. При осуществлении перепланировки и законном ее оформлении будет иметь значение форма собственности на жилье. Если вы хотите изменить проектировку квартиры, которая находится у вас в собственности, то потребуется только одобрение всех владельцев жилья. Чуть сложнее процедура будет в случае, когда перепланировку проводят в муниципальном жилье, то есть в квартире, арендуемой по договору социального найма. В этом случае жильцам, решившим изменить жилплощадь, потребуется согласовать свои действия с собственником квартиры, то есть с муниципалитетом. Это займет больше времени, а также более вероятен отказ владельца жилья. Стоит понимать, что даже получив законное разрешение на перепланировку, вы сможете выполнить далеко не любой вид работ. Существуют некоторые ограничения на выполнение перепланировки квартиры, связанные с безопасностью жильцов, а также с санитарными нормами. Например, запрещено разрушать несущие стены, поскольку это чревато обрушением. Также не допускается увеличение площади туалета и ванной комнаты за счет присоединения к ним части жилого помещения. Аналогичная ситуация и с кухней. Кроме того, не позволят вам перенести кухню или санузел в другую часть квартиры, если при этом получится так, что эти помещения окажутся над жилой комнатой соседей снизу. Если в квартире установлена газовая плита, то кухню нельзя объединять с комнатой, однако на электрические плиты такой запрет не распространяется. И, конечно же, недопустимы любые работы, для которых потребуется снос или перемещение общедомовых коммуникаций. Прежде чем приступить к каким-либо работам по перепланировке квартиры, стоит обратиться за консультацией в проектную организацию. Там вам подскажут, какие именно работы вы сможете провести, а чего делать категорически не стоит. Пренебрегать этими правилами не нужно, ведь если вы намерены в дальнейшем продавать свое жилье, незаконно выполненная перепланировка может стать серьезным препятствием для сделки. Однако при сдаче квартиры в аренду неузаконенная перепланировка не будет иметь значения. Чтобы оформить перепланировку законно, понадобится определенный пакет документов: проект перепланировки и переустройства жилого помещения, распоряжение администрации административного округа, в котором расположено данное помещение и акт ввода в эксплуатацию жилого помещения. На основании вышеуказанных документов подготавливается технический план помещения, который, в свою очередь, предоставляется в регистрирующий орган (кадастровая палата). В зависимости от того, как будет проводиться перепланировка, могут пригодиться и другие документы, но это должно решаться в индивидуальном порядке в отношении каждой квартиры. Если же вы сначала провели перепланировку, а только потом решили оформить документы уже по факту, необходимо будет предоставить еще и план жилья до проведенных ремонтных работ. Однако все же лучше сначала получить разрешение на перепланировку, а только потом приступать к ремонту. Если вы выполнили какие-то запрещенные работы, получить разрешение на них уже после будет довольно сложно. В среднем сбор всех документов и прохождение процедуры узаконивания перепланировки может занять около трех месяцев. Но опять же в каждом отдельном случае сроки могут варьироваться в зависимости от сложности перепланировки, объема работ и прочих факторов. На сегодняшний день в Омске узаконить перепланировку можно ориентировочно за 7000 рублей, но как и в случае со сроком оформления всех документов, по каждой квартире такой вопрос нужно решать индивидуально.

15.01.2016 17:27

советы, перепланировка, жилье

"Отказники" и покупка квартиры Вера Коровина

"Отказники" и покупка квартиры

Одним из наиболее проблемных и рискованных видов сделок с недвижимостью является покупка квартиры, в которой проживают или проживали "отказники" — лица, отказавшиеся от участия в приватизации недвижимости в пользу других людей (как правило, родственников). По закону собственник квартиры вправе без согласия "отказника" распорядиться недвижимостью — продать ее, подарить или сдать. Однако квартира остается обремененной правами "отказника", который фактически владеет пожизненным правом проживания в ней. В свою очередь "отказник" не может без разрешения владельца продать квартиру или сдать ее в аренду. Строго говоря, "отказник" в любой момент может появиться на горизонте покупателя и заявить о своих правах на проживание в квартире. Привилегии "отказников" заключаются в следующем: на них не распространяется действие статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с которой бывший член семьи утрачивает право пользования жильем, если между ним и собственником прекратились семейные отношения. Кроме того, "отказник" не лишится возможности пользоваться жильем даже если квартиру, в которой он проживает, захотят продать, подарить или передать в наследство. Но хуже всего, когда собственник решает продать такую квартиру, а покупатель не знает об «отказниках» и сталкивается с ними уже после заключения сделки. И проблема, которую в свое время не решил прежний владелец, ложится на плечи нового. Выписать "отказника" из квартиры невозможно. Единственный вариант — чтобы он добровольно отказался от своего права на недвижимость. В лучшем случае сделку по покупке объекта с "отказниками" лучше не совершать. Однако если квартира очень понравилась, то разрешить такую ситуацию может только продавец недвижимости, который свяжется с "отказниками". Для покупателя важно, чтобы продавец по результатам переговоров предъявил нотариально заверенное заявление "отказника", в котором будет указано, что он не претендует на право пользования жилплощадью и не намерен требовать долю в праве собственности. Параллельно в договоре купли-продажи необходимо указать, что "отказник" обязуется сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства в установленный контрактом срок. Сложнее всего покупателю, который приобрел квартиру, не зная о существовании "отказников", которые рано или поздно будут претендовать на проживание в квартире. Один из вариантов — судиться с "отказником" и отвоевывать право на полное владение недвижимостью юридическими способами. Однако шансов в этом случае у собственника немного. Единственный вариант — договориться с "отказником" и доказать, что он добровольно покинул данную квартиру и отказался от своего права на проживание. В этом случае новый собственник может предложить "отказнику" денежную компенсацию в обмен на полную выписку из квартиры. Либо владелец покупает для "отказника" жилье, эквивалентное по стоимости его доли в данном объекте недвижимости. Однако, чтобы наслаждаться жизнью в приобретенной квартире, а не искать правды в судах, нужно перед покупкой тщательно проверять юридическую историю объекта — кто прописан в квартире и был прописан/проживал, кто был собственником и по каким причинам объект переходил от одних собственников к другим.

04.12.2015 16:16

советы, отказники, жилье, покупка, продажа

Выбирать новостройку нужно правильно Наталья Евсеева

Выбирать новостройку нужно правильно

Если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, и этот объект аккредитован в одном из банков города, то это обстоятельство — показатель того, что документы у стройкомпании в порядке. Как правило, кредитные организации перед тем, как начать сотрудничество с застройщиком, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы. Следующий шаг — более точная информация о застройщике. Необходимо уточнить, сколько домов построила компания, опаздывает ли она со сдачей объектов или выполняет свои обязанности вовремя. Можно заглянуть на различные форумы, пообщаться с людьми, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Информация о стройкопании будет полной, если вы решите посетить саму стройплощадку и увидеть, как ведется строительство. Здесь можно в реальном времени убедиться, что дом действительно строится, увидеть его степень готовности и качество строительства, поговорить с рабочими, ознакомится с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске квартиры продаются по двум схемам: договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный договор имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В соответствии с 214‑ФЗ, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и все остальные документы проверены в Росреестре. В любом договоре обязательно должны содержаться следующие положения: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Перед подписанием договора о покупке новостройки необходимо убедиться, что у застройщика есть следующие документы: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (если аренда, то на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Также застройщик должен предоставить регистрационные и учредительные документы компании: Устав, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более одного месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Кроме того, необходимо проверить доверенность на подписание договора. При схеме ЖСК покупатель квартиры подписывает следующие документы: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными ситуациями. Подписав все документы на покупку квартиры, дольщик должен продолжать следить за процессом возведения дома. Как только строительство на объекте закончится, нужно проверить купленную квартиру, перед подписанием акта приема-передачи.Особое внимание стоит обратить на стяжку пола, если на полу есть мелкие трещины — не страшно, главное, чтобы при прыжке не поднималась пыль (при плохой стяжке и в случае аварии, может быть причинен ущерб соседям). На стенах стоит проверить отсутствие следов намокания и грибка, высота потолка должна соответствовать проекту. При осмотре межпанельных стыков нужно проверить внешний вид швов. Стоит также обратить внимание на окна и убедиться в отсутствии видимых дефектов — царапин, микротрещин и сколов: стекло должно быть идеально прозрачным. Радиаторы отопления должны соответствовать заявленным в проекте, необходимо проверить качество установки дверей на предмет перекосов. Не поленитесь взять на осмотр квартиры спички или зажигалку, табурет для проверки вытяжки на предмет тяги, небольшой электроприбор для проверки работы электричества, а также сантиметр для измерения размеров квартиры. Чтобы в будущем не было проблем с промерзанием стен, протеканием крыши, мокрыми окнами, некачественными трубами и сантехникой, о недостатках нужно написать застройщику. При этом пока застройщик не исправит недоделки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Покупка новостройки — это всегда риск. Чтобы его минимизировать, тщательно изучайте информацию и обращайтесь в агентства недвижимости. Там специалист бесплатно вас проконсультирует, а при необходимости сопроводит сделку до получения свидетельства о праве собственности.

20.11.2015 17:26

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний Ольга Никитина

Как продать квартиру, если собственник — несовершеннолетний

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником возможна только при наличии согласия органов опеки. При этом будет совершенно неважно, является ли он полноправным собственником или владеет только частью жилья. По закону не достигший 18‑летия гражданин имеет право владеть любим недвижимым имуществом. Стать собственником квартиры ребенок может в том числе путем приватизации или же получить жилье в наследство. Однако, имея право на квартиру или дом, несовершеннолетний ребенок не может распоряжаться имуществом, то есть продать жилье самостоятельно. В этом случае любые манипуляции от его имени совершают родители или опекуны. Если вы собираетесь продать жилое помещение, одним из владельцев которого является ребенок, нужно учесть все действующие законы. В такой ситуации следует опираться на нормы Гражданского кодекса, Семейного кодекса и Жилищного кодекса РФ, а также ФЗ «Об опеке и попечительстве» и руководствоваться официальными письмами Минобразования. Эти документы регламентируют порядок применения дополнительных мер по защите жилищных прав несовершеннолетних. Права ребенка строго защищены законом, поэтому сделки по продаже недвижимости будут подвергаться жесткому контролю. Комиссия по опеке и попечительству уполномочена следить за тем, не ухудшаются ли жилищные условия несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащей ему собственности. То есть родители либо лица, их заменяющие, должны показать, что взамен отчуждаемой собственности несовершеннолетнего ему предоставляется другое жилье, которое по основным параметрам аналогично или лучше продаваемого. При подготовке документов будет иметь значение возраст несовершеннолетнего. Договор купли-продажи недвижимости, собственником которого является ребенок до 14 лет, подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить все необходимые документы на государственную регистрацию. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор и представляет документы на государственную регистрацию самостоятельно. Однако он делает это с оговоркой, что все эти действия происходят с письменного согласия его родителей, опекунов или же других законных представителей. Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья целиком или доли недвижимости в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребенку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, органы опеки могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта еще не существует. Подобный отказ можно оспорить в суде. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. Стоит также понимать, что просто продать недвижимость, собственником которой является ребенок, нельзя. Если вы не намерены покупать взамен новое жилье, придется выделить несовершеннолетнему долю в другой квартире, например, у близких родственников.

30.10.2015 17:32

ребенок, советы, несовершеннолетний, квартира, жилье

Расчет за квартиру: способы и риски Оксана Петрова

Расчет за квартиру: способы и риски

Рассчитаться за квартиру можно несколькими способами. Самый распространенный и быстрый — оплата наличными, так как он является наиболее удобным для покупателя и продавца. На рынке жилой недвижимости, где преобладают многоступенчатые сделки, в которых может быть задействовано сразу несколько квартир, доминируют расчеты наличными деньгами. Однако данный вид расчета сопряжен с рисками. Покупатель и продавец при расчете за квартиру передают деньги из рук в руки в день совершения сделки, когда право собственности еще не перешло к покупателю. Если при возникновении каких-либо проблем, например, если на квартиру будет наложен арест или будет отказ в регистрации сделки, у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с возвратом своих денег. Несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок в последние два-три года уменьшается — этому мешает низкая платежеспособность населения. Наиболее безопасной является схема оплаты наличными с использованием банковской сейфовой ячейки. На сегодняшний день этот метод можно считать идеальным как для продавца, так и для покупателя. Суть этого способа состоит в следующем: на определенном этапе сделки основная сумма платежа закладывается в банковскую ячейку, и стороны подписывают договор, определяющий порядок изъятия денег из ячейки. Стороны получают два ключа, и при определенных условиях как одна, так и другая сторона может изъять деньги. Продавец — в случае если право собственности перешло на другое лицо, а покупатель — в том случае, если вдруг право собственности не было зарегистрировано. Таким образом, обеспечивается выполнение сторонами сделки взятых на себя обязательств. Стоимость аренды сейфовой ячейки в банках практически одинаковая. Для заключения стандартного договора аренды сейфовой ячейки необходимо предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт), и заявление по форме банка. Как правило, для совершения сделки купли-продажи недвижимости ячейка арендуется на месяц. Единственное на что следует обратить внимание, это договор с банком, особенно на те пункты, где оговариваются условия изъятия денежных средств. Желательно проверить подлинность передаваемых купюр. Лучше заплатить дополнительно 1,5–2 тысячи рублей банку и точно знать, что купюры, которые вы получаете на руки, подлинные. Если квартира приобретается с использованием заемных средств, специальные требования по оплате может предъявить и банк-кредитор, при этом банком страхуются риски всех сторон: банка, покупателя, продавца. При подписании договора купли/продажи сумма первоначального взноса выдается покупателю, а недостающие кредитные средства банком перечисляются на счет продавца после возвращения документов из органов Федеральной Регистрационной Службы. В последнее время все большую популярность приобретает банковский аккредитив. Данный вариант оплаты сводится к нескольким действиям. Покупатель помещает свои средства в безналичной форме на специальный счет, на него же поступают кредитные средства банка, после чего счет блокируется, и доступ к нему не имеет ни одна из сторон. После предоставления в банк документов о переходе права собственности счет разблокируется и переходит в управление продавца. Это простой и надежный вариант как для продавца, так и для покупателя. Все чаще люди прибегают именно к этому способу расчета. А в случае принятия закона о безналичных крупных расчетах между физическими лицами, аккредитив, по-видимому, станет основной формой ипотечной сделки. Каждая квартира по условиям расчета индивидуальна. Не все объекты проходят по ипотеке, а аккредитиву порой сложно вписаться в схему многоступенчатых сделок. Поэтому лучше продавцу на этапе продажи выяснить у риэлтора условия, возможность и порядок расчета, а покупателю правильно задавать вопросы при выборе объекта. Выбирая любой их этих видов расчета, покупателю и продавцу необходимо проконсультироваться у специалиста по недвижимости.

25.09.2015 17:31

советы, способ оплаты, жилье, квартира

Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Филицына

Аренда жилья: предложение превышает спрос

Аренда жилья в Омске на сегодняшний день, как и другие сегменты недвижимости, переживает не самое лучшее время. Весной спрос на снимаемые объекты стал меньше, увеличился объем предложений. В преддверии учебного года на рынке стало происходить некоторое оживление. Предпочтение арендаторы отдают одно-, двухкомнатным квартирам по доступной цене, с мебелью, в хорошем состоянии. Приветствуется наличие бытовой техники, при этом важно, чтобы квартира располагалась поближе к месту работы или учебы. Многие арендаторы интересуются квартирами в новостройках. Уменьшение спроса на рынке аренды спровоцировало снижение цен на квартиры. По сравнению с прошлым годом стоимость объектов упала в среднем на 2–3 тысячи рублей. Сегодня снять однокомнатную квартиру можно в пределах 6–8 тысяч рублей, ежемесячный платеж за «двушку» составит 8–10 тысяч, за трехкомнатное жилье придется платить 10–12 тысяч рублей в месяц. Арендой жилья интересуются в разных частях города, но большей популярностью пользуется недвижимость в Советском округе (Первомайский район). В последнее время заметно вырос спрос на частные дома. Снимая такой объект, арендатор экономит на коммунальных платежах, а также имеет возможность завести домашнее животное или использовать дополнительную площадь в виде двора для хранения автомобиля. Кроме того, арендовать дом дешевле, чем квартиру. Стоимость небольшого строения или дома с отдельным входом составляет 4–6 тысяч рублей. Наличие в таком объекте коммуникаций, бани, гаража увеличивает его стоимость до 6–9 тысяч. Учитывая все плюсы аренды частного дома, в летний сезон бывает очень трудно подобрать подходящий вариант. Развитие сегмента аренды жилья будет напрямую зависеть от стабильности на рынке недвижимости и экономики страны в целом.

11.09.2015 16:31

советы, аренда, жилье, квартира

Аренда жилья: предложение превышает спрос Елена Артемьева

Аренда жилья: предложение превышает спрос

В августе 2015 года спрос на аренду жилья немного увеличился, при этом объем предложения, наоборот, снизился. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года на данный момент объектов на рынке аренды достаточно. По спросу картина совсем другая: в августе этого года он был ниже, чем в тот же месяц прошлого. Главное отличие рынка аренды нынешнего года — существенное превышение предложения над спросом по сравнению с прошлыми годами. Внаем сдаются квартиры, которые в конце прошлого года были приобретены в нашем городе жителями Казахстана. Есть квартиры, «зависшие» на рынке купли-продажи и освобожденные прежними арендаторами, которые не в состоянии оплачивать их аренду. Также появились объекты, которые несколько лет назад приобретались по ипотеке исключительно для своих собственных нужд, но с началом кризиса содержание жилья стало обременительным, поэтому собственники предпочитают сдавать это жилье и покрывать за счет аренды платежи по кредиту. Арендаторов элитного жилья сегодня практически нет, хотя, конечно, достойные и правильно оцененные предложения находят своих временных хозяев. Несколько лучше дела обстоят в среднем ценовом сегменте. Квартиры, находящиеся в низком ценовом диапазоне, уходят значительно быстрее. Стали экономнее и жильцы арендованных ранее квартир. Те, кто раньше занимал двухкомнатные квартиры, меняют их на «однушки». Доходы населения упали, многие арендаторы стали просить о скидках, и собственники вынуждены идти им навстречу. В результате однокомнатную квартиру сейчас в среднем можно найти уже за 8–10 тысяч рублей, двухкомнатную за 10–12 тысяч, «трешка» обойдется примерно в 13–15 тысяч рублей. Самое дорогое жилье — в новостройках, более доступное — в «хрущевках». Самое дешевое жилье можно снять в удаленных от центра районах города. В связи с наличием учебных заведений, как всегда, востребованы квартиры, расположенные в городке Нефтяников. Пользуются спросом квартиры в новых домах на Левобережье. Элитные квартиры и жилье повышенной комфортности, как правило, арендуют в центральной части города. Превышение предложения над спросом повышает требования к снимаемой квартире. Практически никто не хочет снимать жилье со старым ремонтом, даже за небольшие деньги. В целом уровень арендного жилья, несомненно, повысился. Наличие автоматической стиральной машинки стало достаточно обыденным явлением даже в жилье экономического класса. Владельцы квартир сегодня стали весьма сговорчивее и готовы пускать арендаторов с маленькими детьми и домашними животными, что раньше приветствовалось далеко не всеми. Частные дома, как отдельное жилье в низком ценовом сегменте, всегда пользуются спросом. Снять обычный частный дом в Омске можно за 6–7 тысяч рублей. Дополнительно придется приобрести топливо в виде дров и угля. Стоимость аренды благоустроенного частного дома будет соответствовать стоимости аренды квартиры. Обычно к сентябрю-октябрю происходит заметное повышение ставок, в этом же году предложение остается в прежней цене. На рынке аренды все зависит от роста спроса: если активность будет значительной, то объем предложений сократится, что, естественно, приведет к росту арендных ставок. Прогнозировать на длительную перспективу что-либо сейчас сложно. На мой взгляд, арендные ставки пока будут плавно снижаться.

11.09.2015 16:29

жилье, аренда, квартира, советы

Аренда жилья: предложение превышает спрос Виктория Иванова

Аренда жилья: предложение превышает спрос

Сегодня в Омске спрос на аренду жилья находится на достаточно низком уровне. Даже частники, сдающие свои квартиры без помощи агентств недвижимости, говорят о заметном снижении интереса со стороны арендаторов. И учебный сезон не принес долгожданного наплыва клиентов. Конечно, август по сравнению с предыдущими летними месяцами был заметно оживленнее, однако уровень спроса в нынешнем году не сравнится с активностью прошлых лет, тогда ситуация была в десятки раз лучше. Даже в кризисное время 2009 года в сегменте аренды не было такого застоя как сейчас. На сложную ситуацию на рынке аренды повлияло и активное развитие интернета. Любому потенциальному арендатору не составит труда выйти напрямую на собственника квартиры, обойдя риэлтора. Однако стоит иметь в виду, что такая самодеятельность может обернуться для обеих сторон большими рисками. Тот небольшой спрос, который есть на данный момент, в основном появляется на недорогие квартиры, стоимостью до 10 тысяч рублей в месяц. Потенциальные арендаторы интересуются квартирами, расположенными, на Левом берегу, в центральной части города, в городке Нефтяников и в районе железнодорожного вокзала. Клиенты-арендаторы предпочитают жилье с мебелью, при этом квартира должна быть не просто чистая и ухоженная, но и современная (не «бабушкин вариант»). Большое значение имеет подъезд, именно по нему судят о контингенте, проживающем в доме. Важно, чтобы жилье находилось поближе к месту работы или учебы, недалеко от остановки общественного транспорта и магазинов. Желая снять жилье в Омске, стоит иметь в виду, что собственник попросит от арендатора так называемую залоговую сумму. Для Омска в последние несколько лет такая система при найме жилья стала очень актуальна. Обычно, ее сумма равняется размеру ежемесячной платы за жилье. Однако в кризис собственники пошли на уступки, не требуют всю сумму целиком, ее можно выплачивать частями. На мой взгляд ситуация в сегменте аренды будет только ухудшаться. Даже несмотря на то, что многие агентства недвижимости снизили размер комиссии (до 50–60 процентов) за свои услуги по подбору вариантов, клиентов все равно не прибавляется. На рынке сейчас появляется много агентств однодневок, которые не дорожат своей репутацией, для них главное — заработать денег. За свою работу такие компании не несут ответственности, и, как правило, после получения вознаграждения забывают о клиенте. Нужно понимать, что сотрудничая с такими компаниями, арендаторы могут рисковать не только остаться без обещанной квартиры, но и без денег. Еще одна категория компаний по аренде недвижимости — это, так называемые информационные агентства. За фиксированную плату ее сотрудники предоставляют список жилья, не заботясь о том, актуален ли он на данный момент. В итоге может оказаться, что часть квартир из этого списка уже сдана, а части и вовсе не существует. Чтобы не остаться без жилья и не рисковать своим временем и комфортом, за арендой квартиры лучше всего обращаться в зарекомендовавшие себя агентства недвижимости. Самое важное для таких компаний — сохранение репутации и положительные рекомендации. Только такие агентства даже после заселения клиента продолжают нести ответственность за его комфорт. Если по каким-либо причинам арендатора просят преждевременно покинуть снимаемую жилплощадь или собственник необоснованно повышает плату, мы снова подыскиваем для него жилье, но уже бесплатно. Оплату за свои услуги квалифицированные агентства берут по факту заселения.

11.09.2015 16:24

аренда, жилье, квартира, советы

Как подготовиться к покупке новостройки Наталья Евсеева

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросили эксперта. Покупка квартиры в новом доме кажется более привлекательной, чем приобретение жилья на вторичном рынке. У такой квартиры не было предыдущих хозяев, плохой истории и, скорее всего, после заселения не будет никаких сюрпризов. Однако такой вариант может иметь свои слабые стороны, о которых покупателю стоит заранее побеспокоиться. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, стоит хорошо изучить его историю, сам объект недвижимости, а главное — документы. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры в новостройке будет приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве. Такое соглашение предполагает страхование рисков покупателя. Решив отдать застройщику внушительную сумму, за еще не построенную квартиру, обязательно удостоверьтесь, что продавец имеет право на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Есть и другие варианты договоров, но они более рискованны. К таким относится, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, паевый взнос по договору с ЖСК. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. Покупателю стоит оценивать степень безопасности планируемой сделки, чтобы не оказаться обманутым недобросовестным застройщиком. В первую очередь покупатель должен проверить наличие разрешения на строительство. Это один из главных документов на любой стройплощадке. Внимательно сверяйте данные о застройщике и том лице, с которым вы планируете заключить договор. Стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком. В этом документе указывается, каким образом будут распределены площади в строящемся доме, а также сроки строительства, условия оплаты и проведения коммуникаций. Еще один документ, без которого не обойтись при возведении жилья, это свидетельство о праве собственности на земельный участок или же договор аренды. Право на землю имеет огромное значение, как и то, в какой зоне расположен участок. Обратите внимание, для каких целей строительства подходит земля застройщика — в документе должно быть указано конкретное назначение. Хорошо, если компания сразу получила землю под возведение многоэтажного дома, что так и будет указано в свидетельстве. Если же разрешенный вид использования иной, это рискованно для покупателя, особенно если речь идет о природоохранной зоне — в таком случае постройку могут в дальнейшем снести. Если же застройщик не является собственником земли, у него должен быть договор аренды с указанием , на какой срок дается ему земля. В этом случае в документе также указывается, под какие цели арендатор получил участок, и если это не строительство многоэтажного жилого дома, то возможны проблемы. Кроме того покупателю обязательно стоит взглянуть на проектную документацию. Из декларации вы можете узнать информацию не только о застройщике и земельном участке, но и о будущем строении, планировке квартир, материалах. В проектной документации будут указаны сроки строительства и ввода в эксплуатацию вашего будущего жилья. Ознакомиться с этим документом проще всего, обычно декларацию публикуют на сайте застройщика или же в печатных изданиях. Но и сам продавец новостройки обязан будет предъявить документ потенциальному покупателю, если тот попросит. Не помешает также изучить документы самой организации, с которой вы планируете заключать договор. Покупатель в праве попросить показать ему устав компании, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то ваши риски максимальны.

24.07.2015 15:58

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Как подготовиться к покупке новостройки Татьяна Черепанова

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросил эксперта. Если вы решили купить квартиру в новом строящемся доме, есть несколько моментов, которые стоит учесть. Во‑первых, необходимо тщательно изучить сам объект недвижимости. Обратите внимание на степень готовности дома. Это очень важный момент. Стоит увидеть своими глазами жилье, которое вы намерены купить. Несмотря на документы и положительную репутацию застройщика, дом может быть не достроен на момент покупки в нем квартиры, а это уже предполагает определенные риски. Если работы на стройплощадке так и не будут завершены, жить в приобретенной квартире вы не сможете. Как же покупателю-новичку оценить степень готовности дома? Однозначно верить на слово застройщику не стоит, даже если он утверждает, что новостройка полностью готова к вводу и к ней подведены все коммуникации. Убедиться в этом лучше самостоятельно, для этого можно поехать на стройку и поговорить с рабочими. Обычно строителей не инструктируют по поводу общения с клиентами, поэтому они могут рассказать о всех проблемах застройки. Так, можно уточнить у рабочих, действительно ли они подвели к дому коммуникации: свет, воду, канализацию. Когда вы удостоверитесь, что выбранный объект недвижимости вас полностью устраивает, настает время подумать о документации. Договор, который покупатель заключает с застройщиком, также должен быть тщательно выверен. Стоит отметить, что самым удачным для покупателя будет договор об участии в долевом строительстве, который регламентируется 214‑ФЗ. Федеральное законодательство дает дольщикам гарантии, что в случае если у застройщика возникнут трудности и дом не будет сдан, покупатель будет застрахован от потерь. Договор долевого участия — это большой плюс. Такие документы имеют приоритет перед предварительными договорами и прочими договорами, не предусмотренными федеральным законом 214. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования как покупателя недвижимости будут обеспечены залогом. Кроме того, договор позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Третий фактор, на который покупателю стоит обратить внимание, это аккредитация новостройки в банке. Иметь значение будет то, сколько банков выдают кредит на покупку жилья в этом доме. Если ни один банк не выдает займы, то это может говорить о проблемах застройщика. Лучше будет, если выбранный объект аккредитован в нескольких банках, а не только в одном, который кредитует самого застройщика. Стоит также обратить внимание на репутацию застройщика. Для этого не поленитесь узнать, сколько домов возвела компания. Обязательно уточните, были ли какие-то проблемы при строительстве других объектов. Полезной может оказаться информация о том, кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что ее не снимут до окончания работ на стройплощадке. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Проверьте, кто является учредителем данного юрлица. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, и вы решили купить выбранную квартиру, то нужно запросить у застройщика документы. Перед покупкой стоит проверить наличие у продавца обязательных документов. Во‑первых, попросите предоставить для ознакомления инвестиционный контракт. Во‑вторых, у застройщика должны быть проектная декларация и разрешение на строительство. Также проверьте проектную документацию, на нее должно быть получено заключение государственной экспертизы. Еще одним важным документом является технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома. Застройщик обязательно должен иметь свидетельство о праве собственности на землю или действующий договор аренды участка. Дополнительной ответственностью продавца перед покупателем может быть договор со страховой компанией или договор поручительства. Проверьте также, есть ли у застройщика выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок). Кроме того, обратите внимание на регистрационные и учредительные документы застройщика: устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ, выданную не более месяца назад, и на бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Также не лишним будет ознакомиться с формой договора, по которому будет продаваться квартира. Как покупатель вы должны понимать, что ни один надежный застройщик не стартует со своими продажами без главных документов: права на земельный участок, проектной декларации и разрешения на строительство.

24.07.2015 15:55

новостройки, советы, жилье, квартира, застройщик

Как продать жилье, если собственник — ребенок Оксана Петрова

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Защита прав ребенка на жилье со стороны государства начинается с приватизации. Если на момент приватизации ребенок прописан в квартире, он обязательно участвует в процедуре безвозмездной передачи жилья в собственность. Администрация района может принять отказ от взрослых, но участие детей обязательно. Бывает, что ребенок родился накануне приватизации, и его умышленно не регистрируют, чтобы потом без осложнений продать квартиру. Малыш, родившийся в уже приватизированной или купленной квартире, собственником не является, его в ней просто прописывают. При купле-продаже квартиры, собственником которой также является ребенок, в обязательном порядке потребуется разрешение. Подобные сделки сопровождаются Управлением опеки и попечительства Департамента образования администрации Омска, которое дает разрешение или отказ на свершение сделки, связанной с куплей-продажей, меной, дарением или другими операциями с недвижимостью, в которых участвуют дети — собственники жилья. Для продажи квартиры, в которой несовершеннолетний просто прописан, оно не требуется, задача обеспечения ребенка жильем остается на совести родителей. Все сделки с имуществом малолетнего ребенка (до 14 лет) могут совершаться только его законными представителями или опекунами (в большинстве случаев, родителями) и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства. В сделке купли-продажи с участием детей формально требуется согласие обоих родителей. Но бывают ситуации, когда родители в разводе, а биологического отца разыскать невозможно. Тогда разрешение на продажу квартиры дается только с согласия матери. Когда совершается сделка с недвижимостью, собственником которой также является несовершеннолетний, обеим сторонам нужно быть особенно внимательными и предусмотрительными, так как количество возможных осложнений очень велико. В своей деятельности органы опеки опираются в первую очередь на Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ. Нормативными актами для них являются также Устав и Постановления администрации города и области, касающиеся защиты имущественных прав несовершеннолетних детей. Обычно, если жилищные условия ребенка после сделки с недвижимостью улучшаются (покупается коттедж, квартира большей площади или жилье в новостройке) — нет никаких проблем с получением необходимого разрешения. Специалисты рассматривают вопрос о продаже старой квартиры и одновременной покупке улучшенного жилья, проводят экспертизу документов, на основании которой издается распоряжение, подписываемое главой администрации района. Вопрос разрешения купли-продажи решается обычно в течение месяца с момента подачи заявления. Органы опеки следят за тем, чтобы у ребенка новое жилье было не хуже продаваемого. С осторожностью органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, которая принадлежит ребенку. На практике часто органы опеки отказывают, если покупаемая квартира ставится под обременение банка (ипотека). Также можно получить отказ на продажу жилья для покупки новой квартиры по договору о намерениях по переуступке права требования третьими лицами. При покупке другого жилья количество квадратных метров для ребенка-собственника должно быть больше или таким же, как в прежней квартире. Это правило. Но под него нельзя подвести все ситуации, которые возникают в альтернативных сделках с участием детей. Решения органов опеки и попечительства носят субъективный характер — они оценивают родителей и ситуацию в целом. Если мать и отец, работающие адекватные люди, то представители администрации могут пойти на компромисс. Случается, что люди через продажу жилья решают свои долговые проблемы, а затем расторгают сделку. Если недобросовестным родителям удалось обмануть чиновников, сделку можно расторгнуть. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние, нужно просчитать все варианты, чтобы в будущем она не могла быть оспорена. Покупатель должен четко понимать, какую квартиру он приобретает, грамотно выбирать риэлтора, чтобы не нарушить интересы малолетних детей. В данном случае «трехгодичный срок исковой давности» начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Поэтому и через десять лет после проведения сделки может появиться родственник ребенка, заявляющий о нарушении прав и готовый их отстаивать, даже если на данный момент ребенок уже совершеннолетний. В последнем случае, кстати, он сам может узнать, не были ли нарушены его права при совершении сделок. В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств. В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является и ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убедить их в том, что интересы ребенка не пострадают.

08.05.2015 16:45

советы, жилье, кварртира, ребенок, собственность, несовершеннолетний

 Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки Анна Ситникова

Новостройка в ипотеку: особенности, условия, ставки

В течение последних лет омичи все чаще предпочитают в качестве нового жилья приобретать квартиры на первичном рынке. И многие в этом случае прибегают к оформлению ипотеки. Какие особенности есть у такого кредита и большие ли риски возникают у покупателя, который решил купить недостроенное жилье? Слово эксперту. При кредитовании сделок по приобретению строящегося жилья до момента ввода его в эксплуатацию и оформления закладной, обеспечением является залог имущественных прав (требований). Также возможно в качестве обеспечения по кредиту использовать залог имеющегося жилья. Требования к заемщику при оформлении ипотеки на первичное жилье практически такие же, как при получении кредита на «вторичку». Потенциальный заемщик должен быть гражданином РФ, не старше 65 лет, иметь общий трудовой стаж не менее одного года и стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев. Свой доход он должен подтвердить справкой 2‑НДФЛ либо справкой по форме банка, располагать средствами, необходимыми для оплаты первоначального взноса, расходов по страхованию и государственной регистрации прав. Что касается объекта недвижимости, то проще всего подобрать объект из реестра аккредитованных застройщиков в том банке, где получено одобрение. Списки застройщиков и объектов постоянно обновляются. По некоторым объектам банки требуют поручителей либо залог иного объекта недвижимости до момента регистрации права собственности. Например, в реестре Сбербанка обеспечением на период строительства, в большинстве случаев, является залог имущественных прав, но есть и такие объекты, под кредитование которых обязательно потребуется поручительство либо залог иной недвижимости. В банке ВТБ 24 аккредитованы такие застройщики, как «Сибгазстройдеталь» и Фонд «Жилище». К объектам этих компаний банк предъявляет более «мягкие» условия, касающиеся степени готовности объекта и суммы первоначального взноса. Покупка квартиры на первичном рынке с помощью ипотечных средств проходит в несколько этапов. Сначала подается заявка, после одобрения банком клиента можно приступать к выбору объекта недвижимости. После одобрения выбранного объекта недвижимости заключается кредитный договор. Документы (договор уступки, ДДУ или договор залога имущественных прав) сдаются на регистрацию в ФРС, расписка из ФРС предоставляется в банк. Процесс регистрации может проходить до двух недель. Выдача кредита осуществляется по расписке из ФРС. Государство в период кризиса решило поддержать как застройщиков, так и заемщиков, которые планируют приобрести жилье на первичном рынке. На данный момент профильные министерства РФ рассматривают проект, который направлен на поддержку первичного рынка в части обеспечения объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2015 году. Постановление позволит банкам выдавать ипотеку под 13% годовых. Согласно проекту, на поддержание ипотеки на первичном рынке предусматривается выделение 20 миллиардов рублей. При этом ставка кредитования, предусмотренная кредитным договором, не может превышать 13% годовых. Государством будут предоставлены субсидии кредитным организациям или ОАО «АИЖК» для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки Банка России, увеличенной на 3,5 процента. Нововведением смогут воспользоваться заемщики, которые заключили договор на финансирование покупки первичного жилья после 1 января 2015 года. Также существует программа «Жилье для российской семьи». К сожалению, Омская область пока не входит в число субъектов‑участников данной программы. А ведь она помогла бы решить проблему обеспечения доступным и комфортным жильем экономического класса многие категории граждан. В рамках этой программы предусмотрено строительство жилья, цена квадратного метра в котором будет ниже рыночной на 20%. Кроме того, в целях поддержки данной программы, АИЖК разработаны социальные ипотечные программы, позволяющие учитывать все возможные субсидии и получать кредиты по льготной ставке. Мы отслеживаем информацию о ходе реализации данной программы в Омской области, очень надеемся в ближайшем будущем применить свои теоретические познания на практике. В Омске на данный момент новостройки кредитуют несколько банков, но этот список постоянно расширяется. Самые крупные из них это Сбербанк, ВТБ 24, УралСиб, АК Барс, Россельхозбанк. На сегодняшний день ставки на новостройки зависят, как и ставки на вторичку, от первоначального взноса, вида и срока кредита, наличия/отсутствия страхования, категории заемщика, способа подтверждения дохода. В настоящее время минимальная ставка на новостройки начинается от 14%, минимальный первоначальный взнос составляет 20% (чаще 30%). Хотелось бы отметить, что в качестве первоначального взноса можно использовать средства маткапитала. Процентная ставка на новостройки может быть единой на весь срок кредитования, а может быть выше до момента сдачи объекта в эксплуатацию (обычно к ставке прибавляется от 0,5%). Наше агентство готово помочь с получением кредита в любой ситуации. Ведь зачастую бывает, что заемщик не имеет времени или возможности подтвердить свой доход либо не располагает достаточными средствами для оплаты первоначального взноса и делает неправильный вывод о том, что он не сможет себе позволить взять ипотечный кредит. Всем сомневающимся хотелось бы сказать, что безвыходных ситуаций не бывает.

27.03.2015 18:52

ипотека, советы, новостройки, застройщик, заемщик, банк

Подарить квартиру: с чего начать? Валентина Филипенко

Подарить квартиру: с чего начать?

Подарить недвижимость своим родственникам или знакомым не так просто, как кажется, так как сделку нужно оформить правильно и выгодно для всех ее участников. О нюансах дарения нам рассказала эксперт: Дарение недвижимости — серьезный и ответственный шаг, в результате которого собственником недвижимости становится другой человек. Причем происходит это совершенно безвозмездно. Чаще всего предметом дарения становится квартира, дом, или земельный участок. Для подготовки договора дарения недвижимого имущества сторонам необходимо иметь следующие документы: • паспорта дарителя и одаряемого; • свидетельство о государственной регистрации права собственника недвижимого имущества; • документ, на основании которого возникло право собственности (правоустанавливающий документ); • согласие супруга, если даритель состоит в браке и обладает правом на недвижимость, которая дарится; • кадастровый паспорт; выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире (доме) лицах; • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости недвижимости; • сам договор дарения, в котором обязательно должны быть указаны паспортные данные и адреса сторон по договору, а также предмет дарения и правоустанавливающий документ. Этот список не является окончательным, так как каждая сделка с недвижимостью уникальна, и в силу тех или иных обстоятельств могут понадобиться еще некоторые документы: • согласие органов опеки, если в квартире (доме) проживают несовершеннолетние или недееспособные лица; • если даритель в браке не состоит (или не состоял на момент приобретения этого имущества, либо оно было приобретено посредством дарения и поэтому не является совместной собственностью супругов), этот факт также должен быть подтвержден соответствующим нотариальным заявлением. Договор дарения отменить можно в очень редких случаях. Во‑первых, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Во‑вторых, по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В‑третьих, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Указанное основание отмены дарения применимо только при наличии в договоре дарения условия о соответствующем праве дарителя. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное имущество, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения. Договор дарения вступает в силу с момента государственной регистрации. До момента регистрации его можно просто отменить, а после только оспорить в судебном порядке. Также можно обратиться в суд для признания ничтожности сделки в течение трех лет после заключения договора. Если гражданину подарили квартиру, то он получил доход в виде полной стоимости подарка, поэтому подаренная квартира облагаются подоходным налогом, который в этом случае равен 13% от ее стоимости. Налог при дарении квартиры обычно платит одаряемый. Однако не облагаются налогом договоры дарения между близкими родственниками (супруги; родители и их дети, причем вторые могут быть даже усыновлены; дедушки, бабушки по отношению к своим внукам; братья и сестры, которые имеют хотя бы одного общего родителя). Также подарить недвижимость возможно несовершеннолетнему ребенку, но он не имеет права самостоятельно заключить сделку. В таких случаях юридические действия за несовершеннолетнего (одаряемого) от его имени совершают законные представители (родители, опекуны или попечители). При этом недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему, отчуждать можно только с разрешения на это органов опеки и попечительства. Недвижимость, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена и т. д. лишь с согласия залогодержателя (банка). Следовательно, чтобы оформить «дарственную» на квартиру, необходимо обратиться в банк и получить у него письменное согласие на такую сделку. В случае передачи «ипотечной» квартиры на одаряемое лицо перейдут все обязанности по выплате банку кредитного долга и процентов.

20.03.2015 13:34

советы, дарение, квартира

Купля-продажа доли: особенности сделки Лариса Мухина

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Если вся квартира принадлежит только одному собственнику, то ее продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире — задача сложная. Предложений выкупа доли в квартире, на омском рынке недвижимости, явно превышает спрос. Чаще всего, став обладателем такой недвижимости, собственник желает ее продать. Причин для продажи может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и прочее. Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, продавец вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении дольщикам о выкупе части собственности. Для более правильной процедуры уведомления собственнику, решившему продать свою долю, стоит обращаться к нотариусу. Нужно приложить максимум усилий, чтобы другие собственники получили уведомление, в противном случае Управление Федеральной регистрационной службой может отказать в регистрации перехода права собственности доли постороннему лицу. Еще встречаются ситуации, когда одним из собственников является ребенок. Тогда уведомление направляется родителям, а еще может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, поэтому трансформирует право преимущественной покупки ребенка в свое разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права ребенка или ухудшить его жилищные условия. Поэтому часто право преимущественной покупки превращается в разрешение, а продажа доли — в наиболее сложные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда граждане желают приобрести в собственность не всю квартиру, а только ее отдельную часть, где сразу возникает множество вопросов и сложностей. Приобрести долю в квартире с помощью ипотеки на данный момент крайне сложно: немногие банки кредитуют такие покупки. Как правило, банки предлагают кредит на покупку последней доли квартиры под залог уже имеющихся долей или комнат, с дальнейшим залогом всей жилплощади, но есть программы, позволяющие приобрести и отдельную долю или комнату. Купить часть квартиры можно только на вторичном рынке недвижимости, квартиры в строящихся домах по комнатам не продаются.

13.03.2015 17:02

советы, доля, квартира, жилье, собственник








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон