Мнения экспертов


Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Виктория Сергеева

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативные сделки фактически представляют собой обмен квартиры с помощью купли–продажи. Альтернативный обмен осуществляется, когда продается своя квартира и единовременно приобретается другое жилье, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости. В таких сделках, как правило, принимают участие от двух до четырех квартир, но бывает, что в цепочке участвуют и шесть объектов, что подтверждает сложность сделки. Раньше альтернативные сделки реализовывались путем договора мены. В этом случае обмен квартирами происходил без участия денежных средств. По своему опыту могу сказать, что, хотя львиная доля сделок всегда приходилась на альтернативы, в кризис их количество увеличивается. Первопричина этому — сокращение доходов населения и повышение ипотечных ставок банками. Противоположность альтернативе — чистая продажа квартиры. Это чаще всего подходит для тех, кто переезжает в другой город или страну или же получил наследство и хочет превратить лишнюю недвижимость в деньги. Покупка квартиры — не слишком распространенная операция на рынке недвижимости, ведь мало кто имеет свободную сумму на приобретение жилья. При этом большая часть людей съезжается, разъезжается, хочет увеличить жилплощадь, то есть предпочитает альтернативные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день число альтернативных сделок возросло, на них приходится 80 процентов от общего объема операций на вторичном рынке жилой недвижимости Омска. Популярность альтернативы для многих людей очевидна. Стоит иметь в виду, что альтернативные сделки имеют недостатки. Это в первую очередь непредсказуемые сроки. Невозможно спрогнозировать, на какое время растянется процесс поиска покупателя на вашу квартиру и альтернативы для вас. Очень высок риск «развала» цепочки. Если один из участников сделки передумает или вскроются какие-то проблемы с документами, развалится вся цепочка, которая собиралась несколько месяцев. Кроме того, когда в сделке участвует много звеньев, стороны могут не прийти к единому мнению. Каждая сторона будет защищать свои интересы, а это делает альтернативную сделку еще более уязвимой. Вместе с тем сейчас многие приобретают недвижимость с привлечением ипотечного кредита, а значит, сделка будет под угрозой, если банк ее не одобрит в последний момент. Все эти риски должны заставить человека задуматься о серьезности сделки с недвижимостью и о том, что в этой ситуации будет правильнее всего воспользоваться помощью профессионального риэлтора, состоящего в саморегулируемой организации.

31.07.2015 16:00

альтернативные сделки, жилье, риски, квартира, недвижимость

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью Оксана Петрова

Плюсы и минусы альтернативных сделок с недвижимостью

Очень часто при продаже жилья люди одновременно решают приобрести другую недвижимость. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет увеличить жилплощадь или взрослые дети решают съехать от родителей. Как проводятся такие сделки, и что необходимо учесть при покупке нового жилья с одновременной продажей старого? Слово эксперту. Альтернативной сделкой называют операцию с недвижимостью, когда продается старая квартира и покупается другая. Формируется так называемая «цепочка» из продаваемых и покупаемых квартир. Причины для осуществления данного вида сделок могут быть разные. Это, к примеру, разъезд семьи, улучшение жилищных условий (продажа недвижимости меньшей площади и покупка большей квартиры) и другое. Иногда альтернативная сделка включает от трех до пяти объектов, а порой и больше. В нашей практике в альтернативной сделке участвовало 15 объектов и все прошло удачно. Каждая такая сделка очень индивидуальна и неповторима, поэтому здесь нет права на ошибку. В процентном соотношении на долю альтернатив приходится около 70% всех сделок. Надо отметить, что в Омске в последние три года доля такого вида сделок заметно уменьшилась в связи с оттоком населения в более перспективные города. Альтернативная сделка реализуется в следующем порядке: продавец продает свою недвижимость и покупает другую, причем владелец найденной недвижимости, возможно, тоже хочет приобрести что-либо взамен на таких же условиях. Цепочка из продавцов–покупателей удлиняется до тех пор, пока не закончится на продавце, не собирающемся сразу после продажи выступить в роли покупателя.Здесь надо учитывать, что в цепочке могут участвовать органы опеки, банки и другие кредитные организации, что усложняет процесс всей сделки. Это в свою очередь увеличивает время подготовки и проведения сделки, и риск «развалиться» у такой сделки более высокий. Основная проблема альтернативных сделок — вовлечение в процесс купли–продажи большого количества людей с разными запросами и интересами. Согласовать сроки, время проведения сделки, непосредственно в банке растолковать людям условия проведения государственной регистрации и возврата средств в случае отказа и многое другое — все это требует от всех участников сделки терпения и выдержки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Еще один риск — прогноз окончания сделки. В некоторых случаях альтернативная продажа может растянуться на год и более.Также не стоит забывать, что жилплощадь, участвующая в таких сделках, зачастую реализуется по более низкой цене, чем обычные свободные квартиры. Дисконт составляет в среднем 5–10 процентов. Существуют и другие риски, которые присущи любым операциям с недвижимостью: мошенничество и обман со стороны владельцев квартир или юридические трудности. Провести альтернативную сделку без помощи специалистов практически невозможно. Необходимо постоянно следить за всеми участниками, проверять историю всех объектов недвижимости, контролировать движение денежных средств, регистрацию договоров. Все эти риски объясняют, почему альтернативные квартиры стоят обычно дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5–3 раза выше, чем за простую продажу. Чтобы безопасно провести сложную цепочку купли–продажи, прежде всего необходимо обращаться в лицензированные агентства недвижимости к специалистам, имеющим сертификаты профессионалов.Выбор специалиста по недвижимости — очень важный процесс, которому нужно уделить особое внимание. Именно от него во многом будет зависеть четкость, слаженность и безопасность проведения альтернативной сделки.

31.07.2015 15:57

альтернативные сделки, жилье, недвижимость, риски, квартира

Как избежать рисков при продаже квартиры? Валентина Филипенко

Как избежать рисков при продаже квартиры?

Сделки с недвижимостью таят в себе много тонкостей и нюансов, о которых могут и не подозревать люди, решившие купить или продать квартиру самостоятельно. При этом как покупатели, так и продавцы жилья подвергают себя большому риску. Почему не стоит заниматься реализацией жилья самостоятельно и лучше обратиться к профессиональному риэлтору, нам рассказали эксперты. Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий: нужно верно оценить стоимость жилья, организовать просмотры, найти покупателя, собрать справки, провести взаиморасчеты. Не исключено, что на каком-то из этапов продавцу жилья понадобится профессиональная помощь агента, который не только сориентирует его на рынке недвижимости, но и поможет разобраться в юридических тонкостях. Продажа квартиры, как и любая другая операция с недвижимостью, несет в себе целый ряд рисков, которые необходимо учитывать. На долю продавца так же, как и покупателя, приходится немало рисков, связанных с потерей как самой квартиры, так и денег от ее продажи. На начальном этапе для продавца одним из самых широко распространенных рисков является продажа недвижимости по заниженной цене. Произойти это может из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям. Для того чтобы продать квартиру, человек должен постоянно мониторить ситуацию на рынке недвижимости и быть в курсе последних изменений. Поэтому в этом случае обращение к профессиональному риэлтору станет самым оптимальным вариантом: специалист максимально точно определит цену жилья. На этапе сбора документов у продавца также могут возникнуть сложности. Чтобы оформить сделку, необходимо собрать большое количество документов, и в этом кроется еще один риск для продавца, ведь из-за допущенной в документах ошибки или просроченной справки придется начинать сбор документов заново. Избежать потери и времени, и денег можно, обратившись к специалисту, который грамотно проверит все бумаги. Кроме того, договор о продаже квартиры будет проверен профессиональными юристами на предмет соответствия действующему законодательству, что сведет возможные риски к нулю. Когда продавец окончательно договорился с потенциальным покупателем жилья, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя. Также нужно заранее оговорить, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет инициатор этих расходов. Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря. Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии — возникновения залога на квартиру), а впоследующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту, и по расписке. Если покупатель требует от продавца расписки, подтверждающей получение денег (это возможно и часто бывает на практике), правильно составляйте расписки — это очень важно. Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества. Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное. При получении денег за квартиру продавец также рискует. При оплате наличными есть риск получить меньшую сумму, существует вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей. Для того чтобы избежать этого, лучше обратиться к посредничеству банков: покупатель передает деньги в банковскую ячейку (соответственно, они пересчитываются и проверяются служащими банка), а продавец получает ключи от ячейки после передачи прав собственности. Таким образом, риски продавца сводятся к минимуму. Единственным человеком, способным дать продавцу жилья гарантии и защитить его интересы, может стать риэлтор. Специалист разъяснит все непонятные продавцу моменты, не даст обмануть, переложить на него лишнюю ответственность, возьмет на себя общение с потенциальным покупателем (или его агентом), сделает все возможное, чтобы продаваемый объект в глазах покупателя выглядел привлекательно, согласует с покупателем (или его агентом) вариант взаимовыгодного проведения сделки и расчетов. Сопровождение сделок квалифицированными специалистами по недвижимости — это гарантия чистоты процесса, полная безопасность, спокойствие и отсутствие рисков. По сравнению с возможными потерями расходы на сопровождение сделок с недвижимостью весьма малы. Стоимость данной услуги в нашем агентстве составляет 15 тысяч рублей.

10.10.2014 16:38

советы, продажа, риск, риэлтор, специалист, агентства недвижимости

От чего защитит титульное страхование? Ольга Кислицына

От чего защитит титульное страхование?

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, безусловно, сводит на нет большинство рисков при покупке квартиры. Но и в этом случае, даже спустя некоторое время, есть вероятность потерять жилье. Чтобы предотвратить этот риск, стоит обратиться к страхованию титула. Что это такое и от чего оно может защитить покупателя недвижимости, нам рассказала эксперт. Что такое титульное страхование? Большинству из нас словосочетание «титульное страхование» ни о чем не говорит. А вот за рубежом ни одна сделка купли-продажи недвижимости не совершается без одновременного заключения договора титульного страхования. Человеку, приобретающему недвижимость на вторичном рынке жилья, практически невозможно гарантировать чистоту предыдущих сделок. И совсем необязательно, что продавец хотел обмануть покупателя недвижимости. У каждой квартиры своя история, которую трудно проследить. Возможно, у нее сменилось несколько хозяев, она много раз продавалась, переходила из рук в руки. Вполне вероятно, что в этой цепочке на каком-то этапе с квартирой были совершены какие-либо незаконные сделки. И это обнаружилось много позже. А в результате последний покупатель может лишиться права собственности на имущество. Титульное страхование — это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя. Убытки, которые возместят страхователю При наступлении страхового случая, то есть утраты имущества в результате прекращения на него права собственности, возмещаются следующие убытки страхователя: - стоимость утраченной недвижимости на дату заключения договора страхования (определяется на основании договора купли-продажи, мены, дарения, отступного или другого договора либо на основании акта независимой оценки); - дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования). Основанием для выплаты является решение суда, лишающего застрахованного владельца права собственности на квартиру. В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными и имущество может быть истребовано, в том числе, и у добросовестного приобретателя, что может повлечь существенные убытки. В соответствии с ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166). При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала ее совершения в силу того, что она противоречит законодательству вне зависимости от решения суда. Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после ее совершения. Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. На сегодняшний момент в теории права недействительные сделки обычно подразделяются на: - сделки с пороками в субъекте, например, сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ), сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); - сделки с пороками воли, например, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);   - сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон;  - сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например, мнимые сделки, то есть сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Срок страхования титула В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Минимальный срок, на который может быть заключен договор страхования титула составляет один год. Но специалисты рекомендуют заключать такой договор не менее чем на три года, так как законодательством установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Необходимо учитывать, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Поэтому, если есть сомнения в чистоте сделки, лучше не ограничивать срок договора тремя годами, так как обстоятельства могут открыться и через 10 лет. Величина тарифа  титульного страхования Размер тарифа по титульному страхованию колеблется от 0,15% до 0,5% от страховой суммы и зависит от степени риска утраты права собственности, что выявляется в ходе экспертизы сотрудниками страховой компании. Это такие показатели как: — количество переходов прав на данный объект недвижимости (частота переходов в течение определенного периода — например, 5 лет) — наличие в числе собственников недееспособных или несовершеннолетних лиц – наличие доверенности при совершении сделки. При совершении сделок с недвижимостью титульные риски в основном страхуют при приобретении недвижимости с помощью кредитных средств. Причем обычно страховая сумма не превышает размер величины кредита увеличенного на процентную ставку. Таким образом страховой защитой обеспечиваются только кредитные средства, а вот собственные, вложенные в качестве первоначального взноса, обычно не защищены.

16.12.2013 17:07

советы, недвижимость, титульное страхование, риск, убытки

От чего можно застраховать жилье? Елена Налобина

От чего можно застраховать жилье?

Сегодня все больше людей стремятся защитить свою самую дорогую собственность — недвижимость. И, пожалуй, в этой ситуации страховой полис является наиболее верным способом. О том, от чего можно защитить свою квартиру с помощью страховки и сколько придется на это потратить, рассказали эксперты. По итогам 9 месяцев 2013 года 80% застрахованного в компании РОСГОССТРАХ имущества омичей — это загородные строения — частные дома, дачи, коттеджи, 20% — городские квартиры. Защитить свое недвижимое имущество можно практически от всего. Это, к примеру, может быть не только пожар как таковой, но и воздействие продуктами сгорания, водой, пеной, другими средствами, используемыми при пожаротушении. В стандартный пакет страхования имущества входит также такой риск, как взрыв бытового газа. Конечно, в Омске это случается нечасто, но последствия от такой беды катастрофические. Менее серьезные, но наиболее распространенные риски для квартир — это заливы водой, как в результате аварий систем водоснабжения, отопления и канализации, так и по вине соседей. На заливы приходится около 90% страховых случаев в многоквартирных домах. А в связи с тем, что сейчас собственники делают дорогие ремонты в квартирах, страховые выплаты бывают достаточно крупными. К примеру, недавно наша компания выплатила более 170 тысяч рублей за повреждение отделки в одной из квартир в Ленинском округе Омска. Для загородных строений наиболее серьезным риском является пожар — он, как правило, уничтожает дом полностью, особенно если дело происходит зимой или в распутицу — пожарные просто не успевают доехать до места трагедии. Еще один немаловажный риск — противоправные действия третьих лиц (кража, грабеж, разбой) — имеет сезонный характер. Для городских квартир пик квартирных краж приходится на время летних отпусков и новогодних каникул, когда хозяев, как правило, не бывает дома, а для загородных строений самое опасное время начинается осенью, когда дачники перебираются в городские квартиры, до весны оставляя свои дома без присмотра. Поэтому весной, когда люди вновь возвращаются на свои дачи и подсчитывают зимние «потери», в страховых компаниях наблюдается рост числа заявлений по причиненному ущербу. Есть среди рисков и такие, как наезд на дом транспортных средств, падение на него деревьев, летательных аппаратов и их частей или груза. Нередко упавшие во время шквалистого ветра деревья разбивают стекла и повреждают отделку дома. Страховые компании также покрывают убытки, причиненные в результате стихийных бедствий. Это ураган, сильный ветер, тайфун, смерч, землетрясение, наводнение, град, паводок, необычные для данной местности атмосферные осадки, удары молнии, не повлекшие возникновения пожара. Кажется, что для Омска подобные природные катаклизмы не свойственны. Но, к примеру, после сильнейшего урагана, прошедшего по северным районам Омска в этом году, люди стали все чаще страховаться от таких рисков. Необходимо отметить, что в последние годы количество стихийных бедствий и причиняемого ими ущерба существенно возросло. Только за последние три года широкий общественный резонанс получили массовые пожары лета 2010 года, прошлогоднее наводнение в Крымске, страшное наводнение на дальнем Востоке в этом году. А ведь были еще и паводки, и ураганы в Центральной России, на Северо-Западе, в Поволжье, о которых широко не сообщалось, но в которых также был причинен серьезный ущерб имуществу граждан. Поэтому в последнее время спрос на страхование имущества возрос. Застраховать можно как конструктивные элементы строения (стены, перекрытия и т. д.), внутреннюю отделку помещения, инженерное оборудование, домашнее имущество и гражданскую ответственность перед соседями (в этом случае, если по вине собственника будет причинен ущерб соседям, его возместит страховая компания). Такой полис станет серьезной защитой от непредвиденных финансовых расходов. Оформление полиса занимает всего 15 минут. Существуют также программы, расчет по которым проводится индивидуально. Если, например, дорогостоящее имущество, недавно сделанный ремонт, в который вложена крупная сумма, то лучше вызвать специалиста компании, чтобы он произвел осмотр и составил опись имущества, принимаемого на страхование. Согласно статистике Центра урегулирования убытков компании РОСГОССТРАХ, самым распространенным риском для городских квартир является повреждение водой, а самый большой объем выплат приходится на повреждение внутренней отделки квартир. Стандартный срок, на который заключается договор страхования имущества, — 1 год, хотя можно приобрести и краткосрочный полис на время отпуска или командировки –программа «Отпуск» предусматривает срок страхования 15 дней. При наступлении страхового случая необходимо, в первую очередь, позвонить в страховую компанию по номеру телефона, указанному в полисе, и сообщить о наступлении страхового события. Диспетчер подскажет вам, куда необходимо обратиться, чтобы получить документы, подтверждающие факт страхового события. В зависимости от происшествия, это может быть управляющая компания, МЧС или правоохранительные органы. Срок подачи письменного заявления страховщику составляет один рабочий день с того момента, как страхователь узнал о неприятном событии. При себе клиент должен иметь паспорт, оригинал страхового полиса (в случае утраты компания выдаст дубликат), квитанцию об оплате, документ, подтверждающий право собственности, и банковские реквизиты для перечисления выплаты. В компании РОСГОССТРАХ срок урегулирования убытка составляет 5 дней с момента предоставления всех необходимых документов. В течение года пик страхования недвижимости наблюдается дважды: весной и в преддверии нового года. В это время множество омичей уезжают в отпуска и надолго оставляют квартиры без присмотра.

16.12.2013 16:52

советы, недвижимость, страхование, риск, убытки








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон