Мнения экспертов


Коммерческая недвижимость: что принес кризис? Марк Лось

Коммерческая недвижимость: что принес кризис?

Рынок коммерческой недвижимости раньше всех других сегментов начал переживать кризисные явления, начавшиеся в России в конце 2014 года. Из-за роста курса американской валюты многие компании свернули свой бизнес, а это в свою очередь спровоцировало снижение арендных ставок на торговые площади. Какова ситуация на этом рынке в данный момент и стоит ли ждать положительных тенденций? Слово эксперту. Экономические катаклизмы существенно сказались на рынке коммерческой недвижимости. Снизилась деловая активность, торговые и офисные центры начали испытывать дефицит спроса. На данный момент покупкой коммерческих площадей интересуются крайне редко. Собственники, в связи с падением курса рубля, повышают стоимость своих объектов, не учитывая то, что и по прежним ценам эти помещения были невостребованы. А покупатели, естественно, хотят приобрести объекты подешевле, но собственники крайне редко идут на уступки. Особенность кризиса 2008–2009 годов была в том, что осознание его прихода пришло быстрее, поэтому наметились сдвиги в лучшую сторону. На данный момент ситуация остается непредсказуемой. Каждую неделю что-то меняется, отмены санкций не наблюдается. Деловая активность населения продолжает быть низкой и в ближайшее время останется на том же уровне, большого потока сделок ожидать не стоит. Нужно достичь дна кризиса и уже потом, осознав масштабы проблем, искать новые векторы развития. Из-за отсутствия спроса на покупку торговых площадей собственники решили отложить продажу и переключились на сдачу объектов в аренду. Благодаря этому рынок пополнился новыми помещениями. Между тем в городе наблюдается повсеместное снижение арендных ставок. Порой она может быть уменьшена до 20–30%. Собственники помещений пытаются «сохранить» арендатора и идут на уступки. Те предприниматели, которые изначально планировали купить торговое или офисное помещение, переключились на аренду, поэтому спрос в этом сегменте немного вырос. Средняя цена аренды офиса составляет 500–600 рублей за «квадрат» в месяц. На центральных магистралях города дисконт по аренде торговых помещений теперь может достигать 20%. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет меняться постепенно. Рост ставок аренды торговой недвижимости маловероятен. В то же время резкого снижения ставок, скорее всего, также не произойдет.

17.04.2015 15:34

коммерческая недвижимость, аренда, продажа, кризис, объект, офис, помещение

Реконструкция и перепланировка: в чем разница? Светлана Гоненко

Реконструкция и перепланировка: в чем разница?

О том, что такое реконструкция и перепланировка нежилого объекта, и как нужно производить видоизменение недвижимости, чтобы оградить себя от возможных проблем с оформлением права собственности, нам рассказала эксперт. Как правило, собственники нежилых объектов экономят время и деньги на получении разрешительных документов на реконструкцию. Они считают, что если недвижимость – это их собственность, то и согласовывать перестройку объекта не имеет особого смысла, да и мероприятие это достаточно затратное. Но так собственники думают до тех пор, пока не решают совершить сделку с перестроенным объектом, например, заложить для получения кредита в банке или срочно продать. И тут выясняется, что распорядиться они могут только той частью объекта, на которую имеются правоустанавливающие документы, а различные пристройки и надстройки к зданию предметом сделки быть не могут. Еще хуже, если в результате серьезной реконструкции первоначальный объект недвижимости теряет все свои характеристики и фактически перестает существовать, тогда все здание будет рассматриваться как самовольная постройка, которой нельзя распорядиться. В таких ситуациях собственникам придется в судебном порядке доказывать свои права на реконструированные объекты. Чтобы такие случаи возникали реже, необходимо учитывать требования действующего законодательства к проведению реконструкции строений. Согласно части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Довольно часто реконструкцию объекта путают с перепланировкой помещений, последнюю оформить гораздо проще. Несмотря на то что и реконструкция, и перепланировка связаны с изменением площади объекта, они все же имеют серьезные различия. Если нежилой объект подвергается перепланировке, то это касается изменения внутренней конфигурации помещений (снос перегородок и возведение новых) без выхода за пределы границ объекта, без затрагивания несущих конструкций, не влекущее изменение статуса (назначения) помещения. Реконструкция объекта — это, прежде всего, изменение границ объекта, чаще в сторону его увеличения: возведение пристроек, дополнительных этажей, тамбуров, устройство проемов в несущих стенах. Реконструкция также может производиться в пределах границ объекта, но в результате этих действий изменяется назначение объекта. К примеру, складское помещение за счет устройства внутри него второго уровня и подключения к дополнительным инженерным мощностям переоборудовано под офисное. Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на реконструкцию потребуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, проектная документация и согласие всех собственников объекта на его реконструкцию. После окончания реконструкции необходимо будет ввести объект в эксплуатацию. Все эти процедуры оформления довольно длительны, и будет проще доверить их выполнение профессионалам. Проведение перепланировки в жилом помещении регулируется Жилищным кодексом РФ, а в отношении нежилых помещений в Омске на сегодняшний день отсутствует правовой акт, регулирующий порядок проведения в них перепланировки. Получается, что собственник коммерческой недвижимости вправе по своему усмотрению производить перепланировку в принадлежащих ему помещениях, конечно, при условии, что не нарушаются конструктивные характеристики здания, санитарные и противопожарные требования. Чтобы все эти требования соблюсти, необходимо оформить проектную документацию на перепланировку. Тогда ответственность за соответствие перепланировки строительным нормам и правилам перейдет к проектировщикам. При отсутствии проекта всю ответственность за нарушение строительных норм будет нести собственник или арендатор, сделавший перепланировку без проекта. Несмотря на то что действующим законодательством не установлен порядок согласования перепланировки в нежилом помещении, собственники коммерческой недвижимости часто сталкиваются с проблемами при регистрации перехода права собственности на перепланированное помещение. ФРС может приостановить государственную регистрацию до представления документов, подтверждающих проведенное переустройство. Можно оспаривать такие действия ФРС как незаконные в судебном порядке. Но, как известно, судебные тяжбы отнимают немало времени. В таких ситуациях гораздо эффективнее предоставить документы, которые подтвердят, что произведенные в помещении изменения не требуют получения разрешения и ввода в эксплуатацию.

07.11.2014 17:02

советы, перепланировка, реконструкция, коммерческий объетк, нежилое помещение








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон