Мнения экспертов


Продажа доли: риски исключит нотариус Марина Денисова

Продажа доли: риски исключит нотариус

Процедура оформления сделки по продаже доли с этого года претерпела значительные изменения. Теперь одно из главных мест в данной операции будет занимать нотариус. Эти нововведения призваны защитить собственников долей квартир и комнат от рейдерского захвата. Очень часто случались такие ситуации: мошенники выкупали часть квартиры, даже несколько квадратных метров, и буквально выживали других сособственников из этого жилья. Люди вынужденно продавали рейдерам свою часть жилплощади за копейки, потому что не могли жить в созданных условиях. Именно для устранения таких ситуаций в сделку и привлекли нотариат. Для рейдеров осталась единственная лазейка — договор дарения. Но и в этом случае нотариус перед регистрацией сделки более тщательно должен проверять, на каком основании передается жилье. Если это договор дарения, то нотариус вправе поинтересоваться, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если у специалиста возникнут сомнения, он будет вправе отказать в регистрации сделки. А это значит, что ее не примут на регистрацию в Росреестре. При продаже доли осталось неизменным обязательное условие — уведомление сособственников о реализации своей части жилья. Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры. При этом уведомлять соседей и сособственников о намерении продать долю теперь возможно тоже только нотариально. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права продавать квартиру в течение одного месяца. По истечении этого срока продавец может реализовать долю любому покупателю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли. Теперь нотариусы будут проверять, известил ли собственник доли о ее продаже владельцев других долей, так как последние имеют право преимущественного выкупа доли перед третьими лицами. Кроме того, нотариус несет материальную ответственность за оформленную им сделку. Если ее признают недействительной — он обязан вернуть пострадавшим их средства. Нотариус, в отличие от регистраторов, объясняет сторонам все последствия сделки, а также удостоверяется во вменяемости сторон сделки, что также немаловажно для пресечения случаев мошенничества. Привлечение в сделку по продаже доли нотариуса помимо положительного момента имеет небольшой минус. Это дополнительные траты для участников сделки. Но если разобраться, то эта цена чисто символическая: нотариусу уплачивается 0,5 процентов от суммы сделки и фиксированные три тысячи рублей на транспортные и технические расходы. К примеру, если доля в квартире стоит 500 тысяч рублей, то за нотариальное удостоверение сделки потребуется заплатить 5,5 тысяч рублей. При этом ехать в Росреестр за регистрацией сделки уже не понадобится: некоторые нотариусы это могут сделать самостоятельно. Единственное, что потребуется в этом случае, оформить на него доверенность на право подачи документов в различные инстанции.

15.04.2016 18:18

Марина Денисова, советы, продажа доли, нотариус

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Ольга Лисина

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. Сделки по доверенности на рынке недвижимости – явление нередкое, и причины для этого могут быть самые разные. Например, продавец жилья проживает в другом городе, или квартира фактически была продана собственником, но переоформление документов на нового владельца не производилось. Покупатели жилья прибегают к использованию доверенности из-за отсутствия времени. Сделка по доверенности проводится аналогично сделке, в которой продавец и покупатель участвуют самостоятельно. Данные доверителя, представителя и реквизиты доверенности обязательно указываются в тексте договора купли-продажи. Разновидностью сделок по доверенности является случай, когда продавец и/или покупатель подписывают договор купли-продажи самостоятельно, а договор сдает на регистрацию в Росреестр представитель стороны по доверенности. При этом ни продавец, ни покупатель ничем не рискуют – изменить условия договора представитель не сможет. Зато он поможет избежать ожидания в очереди, поскольку сможет и сдать, и получить документы с регистрации. Самая большая опасность для покупателя – приобрести квартиру, по которой в будущем возникнут претензии собственника. И это не обязательно будет тот продавец, с которым был заключен последний договор купли-продажи. Ведь история у квартир бывает многолетняя, и сделки по доверенности могут проходить на всех этапах существования квартиры. Основная сложность для продавца, который реализует свое жилье по доверенности, – найти покупателя, готового взять на себя риск. Большинство людей перестраховывается и настаивает на заключении сделки с собственником. Это правильный подход, однако если причина выдачи доверенности прозрачна, а представитель и доверитель - близкие родственники, то риск этой сделки будет минимален. При продаже жилья лучше оформить доверенность с указанием максимально широкого перечня полномочий, и чем подробнее, тем лучше. При совершении сделки может потребоваться взаимодействие с большим количеством организаций, и желательно, чтобы все виды операций были учтены в тексте доверенности. Подлинность доверенности проверить достаточно сложно. По закону нотариус, удостоверивший доверенность, не имеет права разглашать информацию третьим лицам, а значит, при обращении покупателя к нему лично или по телефону, скорее всего, нотариус никаких сведений не предоставит. Доверенность, согласно действующему законодательству, может быть оформлена на любой срок, например, на один год, три или пять лет. При этом, если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года с момента ее составления. Приобретая квартиру по доверенности, покупателю нужно, прежде всего, разобраться в причинах ее выдачи, и если возникнут малейшие сомнения, от покупки квартиры нужно отказаться. Самое главное для покупателя – полная и всесторонняя проверка истории квартиры и ее предыдущих собственников. И экономить на тщательной проверке всей документации в этой ситуации недопустимо. Необходимо обратиться к специалистам, которые смогут профессионально организовать проведение всех необходимых действий по сопровождению сделки.

24.04.2015 17:42

доверенность, жилье, квартира, нотариус

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Виктория Сергеева

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. При продаже или покупке недвижимости встречаются сделки, при которых один из участников может действовать по доверенности. Причины для этого могут быть разные: проживание в другом городе, состояние здоровья или возраст, который мешает совершить такие сложные операции. Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям считаются высоко рискованными. Чтобы минимизировать эти риски нужно очень тщательно подходить к такого рода сделкам. Покупателю нужно обязательно обратить внимание на сроки действия документа. Если срок действия доверенности истек, то доверенность признают недействительной. Также важно просмотреть перечень полномочий, которыми наделяется представитель собственника. Кроме того, нужно убедиться, действительна ли до настоящего момента доверенность и не была ли она отозвана нотариусом по ряду причин. Доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно заверена нотариусом. Чтобы убедиться в подлинности доверенности, нужно связаться с нотариусом, который этот документ выдавал, информация доступна только для участников доверенности. Для составления доверенности требуется особый бланк, гербовая бумага с оттиском печати нотариуса, который удостоверяет содержание документа. В доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место жительства доверителя и поверенного, прописка, номер, по которому можно проверить подлинность доверенности, связавшись с нотариусом. Срок этого документа может быть любым. В случае если срок не указан, то доверенность действует 1 год со дня ее подписания. Необходимо учитывать тот факт, что доверенность может быть отозвана или доверитель преклонного возраста может скоропостижно скончаться, это приведет к прекращению действия документа и любая сделка в ходе судебных споров за недвижимость будет признана недействительной. (ГК РФ ст. 188). Перед приобретением квартиры, которая продается по доверенности, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» и постараться все же избежать такой сделки. Но если от покупки отказываться не хочется, стоит найти доверителя (узнать, где он, жив, здоров ли он и дееспособен ли для сделки), выяснить, не отменена ли доверенность или передана другому лицу с нарушением срока и иные существенные моменты. Продажа квартиры по доверенности никак не должна сказаться на стоимости недвижимости, ведь это не повод уменьшать стоимостную оценку объекта. Чтобы окончательно быть уверенным в минимизации рисков и гладком прохождении всей сделки от начала до конца, стоит обращаться к профессиональным специалистам агентств недвижимости, которые входят в состав НП СРО «Профессиональные риэлторы Омской области».

24.04.2015 17:38

доверенность, квартира, жилье, нотариус

Покупка жилья по доверенности: условия и риски Оксана Якубова

Покупка жилья по доверенности: условия и риски

Приобретение квартиры по доверенности – достаточно специфическая сделка на рынке недвижимости. Купля-продажа жилья в этом случае имеет ряд причин, по крайней мере, должны быть веские основания совершения сделки по доверенности, иначе это вызывает недоверие и подозрения у сторон. Насколько рискованно приобретать жилье по доверенности и как можно обезопасить себя от сомнительной покупки? Слово эксперту. Сделки по продаже или покупке недвижимости по доверенности в Омске проходят не часто, но они есть. Редкость оформления подобных сделок обосновывается боязнью покупателя приобретать жилье через посредника и отказами многих банков кредитовать такую покупку. Между тем риск у покупателя, который приобретает квартиру по доверенности, ровно такой же, если бы он покупал жилье по традиционной схеме. Несомненно, среди похожих квартир, продаваемых на одинаковых условиях, недвижимость, реализуемая по доверенности, может казаться покупателю сомнительной сделкой. Однако не всегда нужно ждать подвоха – иногда такая покупка может быть выгодна по цене. И если доверенность в порядке, то покупателю стоит лишь позаботиться о том, чтобы банк одобрил ипотеку на такую сделку. Согласно п.1 ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Необходимость в выдаче доверенности бывает различной. К примеру, человек заболел или находится далеко, или не имеет возможности заниматься сделкой. Выделяют нотариально удостоверенную доверенность и приравненные к ним доверенности: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этой части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения. Доверенность на продажу квартиры должна быть обязательно заверена нотариусом. Проверить подлинность такого документа можно в электронном реестре нотариальных доверенностей, но в определенной ситуации можно связаться с нотариусом, который выдал данный документ. Ранее максимальный срок, на который могла выдаваться доверенность, составлял три года. Когда срок действия доверенности не указан, он приравнивается к одному году, в любом случае в документе должна быть дата его выдачи – иначе доверенность будет недействительна. Прежде чем приобретать квартиру по доверенности, покупателю нужно обратить внимание на сам бланк доверенности, на данные доверителя и представителя, на перечень передаваемых прав, на дату оформления доверенности и срок. Но самый надежный способ проверить подлинность документа – напрямую встретиться с гражданином, выдавшим ее доверенному лицу. Доверенность могут признать недействительной в случаях, если она подделана, у документа истек срок действия, она отменена лицом, который выдавал доверенность; представитель, которому выдана доверенность, отказался от полномочий; либо когда доверитель или доверенное лицо скончались. Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности, убедитесь, что доверитель жив, доверенность подлинная и не отменена, и, конечно же, обратите внимание на срок самой доверенности и дату ее совершения.

24.04.2015 17:33

доверенность, жилье, квартира, нотариус








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон