Мнения экспертов


О переуступке прав требования Ирина Мартынова

О переуступке прав требования

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у застройщика, но и у инвестора, который вложил средства в недвижимость еще на стадии котлована. В этом случае перепродажа жилья новому покупателю будет осуществляться по переуступке прав требования. Что представляет собой этот договор? Имеет ли он законные основания и какие в этом случае могут быть риски для покупателя? Слово эксперту. Переуступка прав — разновидность сделки, при которой одна сторона передает другой права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В случае с переуступкой права на квартиру третьим лицом является застройщик. Как правило, этот вид соглашения может быть реализован на этапе застройки нового дома. Подобная схема возможна в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна.  Вид договора, заключенного застройщиком с первоначальным дольщиком, может быть любой: договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи – на каждый из них можно оформить переуступку прав. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателями по этому виду договора могут быть как физические, так и юридические лица, которые подобным образом выкупают несколько квартир. При этом стоит понимать, что переуступаться квартира может совершенно на других условиях, чем те, которые были заключены между застройщиком и первоначальным покупателем. Основное изменение коснется стоимости жилья, потому что лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика (инвестор), приобретает жилье на стадии проекта, а реализует его уже на заключительном этапе. Естественно, чем ближе срок сдачи недвижимости, тем выше ее стоимость. Квартиру можно переуступить, даже если она взята в кредит. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 пункту 1 статьи 47, «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)». То есть первоначальный покупатель передает третьему лицу все свои права и обязанности по выплате кредита. Но при этом стоит иметь ввиду, что переуступка невозможна без согласия банка, который выдавал кредит. Условия по переуступке, как правило, выдвигает сам банк, обозначая, какие условия сохраняются, и что, возможно, изменилось. Это нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те условия, которые были оговорены первоначально с тем, кто переуступает права. В ряде случаев, банки могут даже требовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры. Покупателю стоит помнить, что о переуступке должен знать и сам застройщик, поэтому в случае перепродажи объекта обязательно потребуется его согласие. При переуступке прав покупатель должен тщательно ознакомиться со всей документацией, это минимизирует риски сделки. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых продавец имеет право на данный объект – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи; обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц. После подписания договора, на руках у покупателя должны быть следующие документы: - основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями; - подтверждения расчетов между сторонами основного договора; - акт передачи вышеназванных документов; - согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке; - договор уступки. Необходимо подробнее изучить информацию о всех звеньях договоров переуступки с данным объектом, так как количество покупателей по данной схеме может быть неограниченным.  Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Опасность потерять жилье в этом случае не выше, чем при подписании любого другого вида договора о приобретении новостройки. Главный риск для любого дольщика — недобросовестный застройщик, но это не связано с видом договора. Потенциальный покупатель новостройки должен знать, что сегодня существуют такие стройкомпании, которые не выполняют свои обязательства или надолго затягивают сроки сдачи жилья. Поэтому, прежде чем приобрести новостройку, будущему дольщику стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет избежать ошибок и обеспечит чистоту сделки.

21.02.2014 14:19

новостройки, советы, переуступка прав требования, перепродажа, застройщик

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Олег Малахов

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Инвестиции в недвижимость всегда были выгодной альтернативой другим способам приумножения капитала. Можно ли сегодня заработать на вложениях в жилье? Какие объекты на омском рынке недвижимости представляют наибольшую выгоду для инвестора? Слово эксперту. Инвестирование в недвижимость на сегодняшний день остается одним из привлекательных способов приумножения денежных средств как для профессионалов (девелоперов), так и для людей, чья сфера деятельности напрямую не связана с рынком недвижимости. Успешность данных вложений во многом зависит от умения правильно оценить состояние рынка и объект инвестирования. В Омске тенденция приумножения средств посредством вложения денег в недвижимость сохраняется. При инвестировании наиболее выгодными являются жилые объекты на первичном рынке. Более «правильным» с точки зрения получения максимальной прибыли считается жилье, приобретенное в доме на ранней стадии строительства, так как на стабильном рынке цены на подобные объекты растут по мере строительства дома. В этом случае инвестор не будет обременен проверкой «истории» объекта, но придется какое-то время потратить на изучение репутации организации-застройщика, а также ознакомиться с разрешительными документами на строительство. Но нельзя исключать негативные факторы и риски, которые могут подстерегать инвестора. В случае покупки жилья «на сваях» могут быть сдвинуты сроки завершения строительства или застройщик станет банкротом. Кроме того, потребуется более длительное время для оформления права собственности, а если инвестор планирует использовать заемные средства, то надо ожидать того, что не все банки готовы выдавать кредиты на строящиеся объекты. Стоит также участь, что рядом с домом вряд ли будут расположены социальные объекты, так как инфраструктура в микрорайонах с новыми домами развивается недостаточно быстро. Кроме того, потребуются дополнительные затраты на отделку квартиры. Если сопоставить плюсы и минусы нового жилья и «вторички», то многие люди, решившие вложить свои средства в недвижимость, останавливаются на втором варианте, так как инвестор получает сразу готовый объект. Однако профессиональные участники рынка все же предпочитают инвестировать в первичное жилье, в долгосрочном периоде это считается выгодней. Альтернативный способ инвестирования – это банковский депозит. Проценты по вкладам остаются высокими и составляют в от 8 до 13 %. При этом доходы по депозитам не облагаются подоходным налогом, и есть возможность вернуть вложенные средства в любой момент, потеряв лишь проценты. Однако у депозитов тоже есть серьезные минусы: инфляция, финансовый кризис, нестабильность на валютном рынке. Вложения в недвижимость более надежны в долгосрочной перспективе и более устойчивы к инфляции, чего нельзя сказать о банковских депозитах.

14.02.2014 17:46

недвижимость, инвестиции, новостройки, вторичка, вклад, депозит

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги? Татьяна Летягина

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Инвестиции в недвижимость всегда были выгодной альтернативой другим способам приумножения капитала. Можно ли сегодня заработать на вложениях в жилье? Какие объекты на омском рынке недвижимости представляют наибольшую выгоду для инвестора? Слово эксперту. Учитывая нестабильную ситуацию в банковской системе нашей страны и периодические отзывы лицензий у коммерческих банков, можно сказать, что инвестиции в недвижимость сегодня выгодное мероприятие. Это подтверждает и мировая практика с более развитым опытом рыночных отношений.  Если выбирать между покупкой земли и недвижимости, лучше предпочесть второе. В сегменте недвижимости основная доля вложений денежных средств приходится на благоустроенное жилье. Инвестировать в коммерческую недвижимость также выгодно, но в данном случае потребуются более крупные вложения, да и траты на согласование документов могут быть значительными.  Если вы решили инвестировать свои средства в благоустроенное жилье следует обратить внимание на объекты эконом и среднего класса. Покупка апартаментов бизнес- класса в нашем регионе не оправдывает своих ожиданий, поскольку такое жилье достаточно сложно сдать в аренду, а ежемесячные коммунальные платежи составляют немалую сумму.  На протяжении нескольких лет лидером рынка аренды являются однокомнатные квартиры - спрос на них постоянно высокий. Поэтому если у инвестора есть средства, лучше купить два объекта малой площади, чем один большой.  При поиске жилья, в которое инвестор планирует вложить свои средства, можно рассматривать как «вторичку», так и рынок новостроек. Плюсами первичного жилья являются новые коммуникации, наличие приборов учета воды, отопления, газа; окна ПВХ; застекленные большие балконы и лоджии. Часто новые микрорайоны не имеют объектов социального значения (поликлиники, детские сады, школы, магазины) и удалены от транспортных развязок, а это существенный минус.  Выбрав квартиру на вторичном рынке, инвестор, наоборот, получает жилье с развитой инфраструктурой, где все необходимые объекты соцкульбыта находятся в шаговой доступности. Но минус «вторички» — изношенность внутридомовых коммуникаций. В любом случае при выборе инвестиционного объекта необходимо учесть все: и само здание, и планировку квартиры, и район.  Альтернативой вложения денег в недвижимость может служить размещение средств на банковском депозите. Сегодня ставки по вкладам составляют 10-12 % годовых сроком не менее двух лет. Примерная стоимость сдачи в аренду однокомнатной квартиры составляет 9-13 тысяч рублей. К этой сумме можно прибавить ежегодное повышение стоимости квадратного метра жилья. Учитывая вышесказанное, можно предположить, что банковские вклады в основном ориентированы на сохранение сбережений, а недвижимость, как инструмент инвестирования выглядит более выгодным вариантом.

14.02.2014 17:42

инвестиции, недвижимость, новостройки, депозит, вторичка

О том, как приобрести новостройку без риска Владимир Гринев

О том, как приобрести новостройку без риска

Решив купить квартиру в новостройке, люди, как правило, обращаются непосредственно к застройщику. Но некоторые покупатели в такой ситуации решают прибегнуть к услугам агентств недвижимости, что также приемлемо и распространено в нашем городе. Однако в последнее время в Омске участились случаи продажи новых квартир риэлторами, которые не имеют на это права. В итоге покупатель остается без денег и без квартиры. О том, как избежать подобного обмана при покупке жилья, построенного группой компаний «Стройбетон» нам рассказал директор ООО «Агентство недвижимости Стройбетон-Инвест» Владимир Гринев. На омском рынке новостроек время от времени появляются не совсем чистоплотные агенты и агентства недвижимости. В этом случае страдают обычные люди, ведь потерей может быть не только аванс в 50 тысяч рублей, но и полная стоимость продаваемого жилья. Многие омские агентства недвижимости рекламируют квартиры в новостройках, которые возводят стройкомпании. И все бы ничего, ведь давать рекламу никто не запрещает, но некоторые риэлторы идут дальше. Как только покупатель приходит в офис такой компании, агенты говорят, что без проблем забронируют для него квартиру в определенной новостройке и берут задаток, якобы за бронирование конкретной квартиры. И люди верят и отдают деньги, ожидая окончания строительства. А потом, когда покупатели приходят в нашу компанию и требуют свое жилье, выясняется, что якобы зарезервированная агентством недвижимости квартира уже давно продана самой стройкомпанией совершенно другому человеку. Не секрет, что сегодня многие застройщики сотрудничают с подрядными организациями и выделяют им часть квартир в счет проведенных строительных работ. А нечистоплотные агентства недвижимости, ссылаясь на то, что они работают от подрядчиков, предлагают свои услуги по приобретению жилья и собирают с людей деньги. Поэтому я рекомендую, прежде всего, обращаться непосредственно к застройщику, который может предоставить исчерпывающую и наиболее точную информацию о любом объекте. В том случае, если к нам приходит покупатель, который намеревается приобрести квартиру у подрядчика через агентство недвижимости, наши специалисты изучают все данные. Мы проверяем действительно ли жилье, за которое человек хочет внести деньги в агентство, было передано подрядчику и какому подрядчику. Также мы уточняем, рассчитался ли он с нами за эту квартиру, так как были случаи, когда подрядная организация продавала через риэлтора жилье, за которое еще не расплатилась. Самая распространенная причина, почему люди обращаются в агентства недвижимости при покупке новостройки — привлекательная стоимость. Хотя низкая цена — это повод задуматься. Сниженную на 50-100 тысяч рублей стоимость новостройки подрядчик часто обосновывает внутренними резервами и покупатели соглашаются на сделку. Такая ситуация, когда у подрядчика цены на жилье были ниже, чем у застройщика, наблюдалась в 2008-2009 годах. Отдельные случаи можно встретить и сегодня, но они крайне редки. Если покупатель все же решил приобрести квартиру через агентство, а не у застройщика, необходимо проверить всю документацию. Люди должны попросить риэлтора предоставить им договоры и письма, при чем не копии, а оригиналы с синими печатями. Также стоит выяснить, на каком основании агентство предлагает квартиру. Риэлторская фирма должна показать поэтажный план дома, предоставить документы о его местонахождении с подписями генерального директора. Уже на этом этапе покупатель может оценить правомерность предполагаемой сделки. Агентства недвижимости могут продавать квартиры в новостройке только в двух случаях. Первый, это когда частное лицо приобрело недвижимость у застройщика и теперь продает его через агентство, но тогда в сделке будет фигурировать договор уступки права-требования и справка о полном расчете. Второй вариант — это продажа квартиры, которая выделена подрядчику самим застройщиком. Для того чтобы это жилье было передано агентству на продажу, на имя главы стройкомпании от фирмы подрядчика должно прийти письмо с просьбой выделить конкретную квартиру с ее номером и ценой. Это письмо также должно быть заверено генеральным директором. При этом средства за приобретаемое жилье должны вноситься в бухгалтерию стройкомпании, и неважно, покупалась квартира у застройщика или была выделена подрядчику. Ни подрядчик, ни агентства не имеют права брать деньги за квартиры и выдавать какие-либо договоры: эти документы впоследствии не будут иметь никакой юридической силы.

12.02.2014 14:15

советы, новостройки, риэлтор, застройщики

О стоимости страховки для застройщика и как это скажется на цене нового жилья Алексей Вераховский

О стоимости страховки для застройщика и как это скажется на цене нового жилья

Если обобщить все экспертные мнения на этот счет, то можно говорить о том, что те застройщики,  которые строят жилье за счет собственных средств, пока будут присматриваться к ситуации и удорожания в ближайшее время не планируют, а будут ждать, когда это сделают другие участники строительного рынка. Резкого подорожания ожидать не следует, поскольку на рынке есть еще немалое количество новостроек, которые будут совершаться по «старым» схемам (задним числом, посредством переуступки прав и пр.). Но  можно прогнозировать, что в ближайшее время, в особенности в отношении новых, только стартующих проектов, обязательное страхование «долевки» повысит  стоимость новостроек, по оптимистичным прогнозам (у очень надежных застройщиков), на 1,5%, умеренные  прогнозы  - 3-5 %, а  в некоторых случаях и до более высоких значений. Так что тем, кто планирует обзаводиться новым жильем, стоит принять во внимание эту информацию. А если прибавить к ней текущую ситуацию на валютном рынке, то некая спешка с приобретением новостройки прямо сейчас, навряд ли разочарует их  уже в ближайшем будущем

31.01.2014 17:50

страхование, новостройки

О приемке квартиры в новостройке Наталья Евсеева

О приемке квартиры в новостройке

Покупатель жилья в новостройке должен понимать, что сдача квартиры - это не просто получение долгожданных ключей от застройщика. Приемка «новоиспеченного» жилья — это ответственное дело, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника немалыми затратами на ремонт. Что необходимо тщательно проверить будущему владельцу недвижимости и должен ли застройщик устранить дефекты в продаваемой им квартире? Слово эксперту. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу, застройщику обычно требуется от трех недель до полугода с момента принятия дома госкомиссией. Новостройки без сложной документации передаются в короткие сроки, а дома с «историей», как правило, значительно дольше. Сроки оформления документов зависят не только от исправления недоделок на доме застройщиком и его подрядчиками, но и от госорганизаций, которые выдают необходимые документы. В акте приема-передачи указываются почтовый адрес дома, номер квартиры и фактическая площадь по техническому плану (важно!) после обмера БТИ.  Главный для дольщика документ - акт приема-передачи квартиры (первичный или лист осмотра) - подписывают представитель застройщика и дольщик (или его представитель) при передачи ключей на доме. Именно в этом документе дольщик должен отразить обнаруженные дефекты, а застройщик указать срок их устранения. Для подписания акта будущему собственнику нужно иметь некоторые приспособления, которые помогут выявить недостатки будущего жилья. Имея 10-летний опыт работы по приему квартир в сданных домах, рекомендую принести с собой на приемку карандаш или ручку, листы бумаги, блокнот, фонарик, зажигалку, патрон и лампу, уровень, нитку-грузик, молоток, рулетку, табурет или стремянку, идеально, если есть вольтметр и дрель. В каждом договоре есть отдельное приложение по укомплектованности квартиры, его важно прочитать заранее. При приемке нужно быть внимательным, фиксировать укомплектованность, наличие оборудования, номера приборов, показания и дефекты. В новой квартире собственнику необходимо открыть и закрыть дверь, проверить исправно ли работает замок. Также стоит получить от застройщика паспорта на все счетчики и зафиксировать их показания и номера. Створки окон в квартире и на лоджии должны легко открываться и закрываться, а крепления быть без повреждений. Нужно проверить целостность стеклопакетов, наличие всех ручек на окнах, а также уплотнителей, которые сейчас обязательны.   Обнаружить наклон стен можно с помощью специального измерительного инструмента — строительного уровня. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть горизонтальной, однородной, без пустот. Кстати, сегодня чаще всего дефекты можно обнаружить именно на стяжке пола. Весь пол в новом жилье желательно простучать молотком. Трещинки допустимы, но не более 0,4 миллиметра, если больше — нужно зафиксировать. С помощью рулетки можно замерить высоту потолка, и обратить внимание на его качество: он должен быть без явных перепадов и трещин. Стоит также убедиться, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены. Если в квартире уже встроены выключатели и розетки, следует протестировать работу электрики. Нужно проверить освещение, наличие розеток, количество выключателей, работу звонка. Если есть возможность, то нужно включить в розетку мощный электрический прибор, к примеру, дрель, сеть должна выдержать нагрузку. Желательно проверить каждую розетку. Также стоит проверить электрический счетчик, зафиксировать его номер и показания. Необходимо осмотреть водопроводные трубы и батареи на наличие протечек. Проверить вытяжные отверстия на кухне, в ванной, санузле. Диагностировать тягу можно с помощью обычного листа бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке. Можно также использовать зажигалку или спички, следя за тем, куда отклоняется пламя. Если в новой квартире выявлены недоделки, то принимать такое жилье не обязательно. Стоит подробно зафиксировать недочеты в листе осмотра и отправить застройщику уведомление об обнаружении недостатков. Он обязан будет устранить дефекты за свой счет. Если застройщик бездействует, покупатель вправе обратиться в суд.

27.01.2014 09:38

советы, недвижимость, новостройки, застройщики, дольщики

О новостройках Светлана Тарута

О новостройках

Прошедший 2013 год принес нам ожидаемую активность застройщиков на рынке жилой недвижимости Омска. Правда, нахлынувшее предложение сметается ажиотажным спросом. То ли российский народ пристрастился к кредитам, то ли мы больше не верим в грядущее ужесточение кризисных явлений в экономике, то ли покупатели верят, что приобретение новостроек действительно выгоднее вложений во «вторичку» (и цены ниже, и комфорта больше). Хочется отметить положительный момент на сегодняшнем первичном рынке жилья — это соответствие структуры спроса и предложения. Последние годы застройщики более чутко реагируют на изменения предпочтений населения. Люди хотят, вернее, могут приобретать малогабаритные квартиры эконом-класса — такие появились на рынке в кризисные годы. Сегодня возрос спрос на более комфортабельное жилье в кирпичных домах — расширяются подобные предложения. В целом же, на омском рынке можно найти предложения на любой вкус и кошелек.

14.01.2014 14:03

жилая недвижимость, новостройки

Итоги 2013 года Марина Денисова

Итоги 2013 года

Рынок жилья в 2013 году был активным во многом благодаря развитию ипотечных программ. Чем еще запомнился уходящий год и какие изменения ждут в будущем рынок недвижимости нам рассказала эксперт. Уходящий год, как и 2012, был годом ипотеки. Банки разрабатывали и предлагали омичам выгодные условия по программам и охотно кредитовали жилье, как на первичном, так и вторичном рынках. В каждой цепочке продавцов и покупателей, состоящей из нескольких звеньев, 2-3 сделки осуществлялись посредством ипотеки. Порядка 70% сделок на рынке жилья в этом году проходили с помощью заемных средств. Доступность ипотеки к концу этого года спровоцировала рост цен на недвижимость, поэтому декабрь стал не таким активным, как, например, в 2012 году.  На первичном рынке жилья цены также поднялись. Омичи, которые решали приобрести квартиру в новостройке, выбирали недорогое жилье уже с готовой отделкой. Для покупателей недвижимости на первичном рынке существенным показателем при выборе жилья являлось соотношение цены и качества. Поэтому новостройки эконом-класса в отдаленных районах города, например, таком, как поселок Чкаловский, омичи приобретали достаточно активно. Более ликвидное жилье с улучшенным классом комфортности в таких районах особым спросом не пользовалось из-за высокой цены. Хотя рынок новостроек с каждым годом привлекает все больше покупателей, а банки упрощают условия программ, часто омичи не могут подобрать для себя оптимальный вариант. Одни банки предлагают хорошие условия, но не кредитуют квартиры в выбранном доме. У других - более жесткие требования к заемщику, а у кого-то слишком большой первоначальный взнос. Поэтому в этом году большинство омичей приобретали жилье на вторичном рынке, хотя изначально планировали купить квартиру в новостройке. Предполагаю, что до конца зимы ситуация на рынке недвижимости останется стабильной, взрывного роста цен не произойдет. А спрос и предложение останутся на прежнем уровне. В начале 2014 года на рынке будет наблюдаться традиционное затишье. Сделать какие-то прогнозы на более отдаленное будущее сложно в связи с предстоящей олимпиадой.

30.12.2013 12:00

недвижимость, итоги года, ипотека, вторичка, новостройки

Итоги 2013 года Ирина Горбунова

Итоги 2013 года

Рынок жилья в 2013 году был активным во многом благодаря развитию ипотечных программ. Чем еще запомнился уходящий год и какие изменения ждут в будущем рынок недвижимости нам рассказала эксперт. Для нашего агентства недвижимости 2013 год стал удачным — покупательская способность была высокой в течении всего года, а в последние месяцы она достигла пика. Особенно активно омичи приобретали жилье на первичном рынке. Вместе с тем, цена на объекты в этом сегменте в 2013 году существенно возросла. Так, минимальная стоимость новостроек была зафиксирована в Советском округе Омска, она составила 37516 рублей за квадратный метр. А самое дорогое жилье на первичном рынке находится в Центральном округе, его цена достигла 44153 рублей за «квадрат». В 2013 году омичи чаще всего приобретали жилье с привлечением ипотечных средств. По данным Росреестра 70% сделок проходило с регистрацией ипотеки. Рост займов на жилье увеличился на 12% по сравнению с 2012 годом.  Во многом активность на рынке недвижимости наблюдалась благодаря банковским организациям, которые стали предлагать заемщикам более выгодные ипотечные программы и подходить индивидуально к каждому клиенту. При этом процентные ставки остались на прежнем уровне, а в некоторых банках даже снизились. Ближе к концу года во многих банках проходят различные акции, которые также мотивируют людей активнее действовать на рынке жилья. Предполагаю, что в наступающем году рынок недвижимости по-прежнему будет стабилен. Покупательская способность будет высокой во многом благодаря ипотечным сделкам, количество которых в 2014 году увеличится до 8%. Кредитные учреждения и застройщики будут активно сотрудничать с клиентами, продолжится рост числа продаж на рынке первичного жилья, повысится спрос на загородные дома и коттеджи эконом-класса. 

30.12.2013 11:50

недвижимость, итоги года, ипотека, вторичка, новостройки

Итоги 2013 года Дмитрий Бакалов

Итоги 2013 года

Рынок жилья в 2013 году был активным во многом благодаря развитию ипотечных программ. Чем еще запомнился уходящий год и какие изменения ждут в будущем рынок недвижимости нам рассказал эксперт. 2013 год стал очень позитивным для омского рынка недвижимости. Банки активно выдавали кредиты, зарплаты росли, бизнес развивался быстрыми темпами, благосостояние населения улучшалось.  Экономика России очень тесно связана с ценами на нефть, а они находились на стабильно высоком уровне. Причины очевидны: обострение конфликта в Сирии «разогрело» цены на нефть, от которых зависит и курс рубля, и поступления в российскую казну. Доходы от экспорта приходили в экономику с некоторой задержкой. Все вышеперечисленное относится и к рынку недвижимости, но не напрямую, а опосредованно: чем больше денег получает экономика, тем больше их потом перетекает в недвижимость – через госкомпании, фондовый рынок, увеличение зарплат и прочее. Высокие цены на нефть и приток иностранных инвестиций в ближайшие год-два будут способствовать активизации российского рынка недвижимости. Сильного роста цен не произойдет. Скорее всего, жилье будет дорожать темпами инфляции, увеличится количество сделок и новых проектов. В 2013 году цены на недвижимость доросли и переросли докризисные. Люди начали снова вкладывать деньги в недвижимость, но в отличие от докризисных времен, покупки совершались скорее не с целью приумножения средств, а для их сохранения. При этом, на данный момент, наблюдается достаточно равновесное состояние.  Самым ажиотажным за последние несколько лет стал период с конца лета и до начала осени. Именно в это время наблюдалась максимальная активность на рынке недвижимости. Число сделок купли-продажи жилой недвижимости в 2013 году заметно выросло. Цены увеличились до своего максимального значения. Самыми популярными считались одно, -двухкомнатные квартиры стоимостью до 2-2,5 миллионов рублей. Минимальная цена однокомнатной квартиры в «хрущевке» составила 1,5 миллиона рублей, а цена «однушки» в новостройке не менее двух миллионов.  Элитное жилье снова набрало обороты. Большой популярностью пользуются квартиры до 10 миллионов рублей. А самая дорогая квартира в Омске в самом престижном районе стоит порядка 55 миллионов рублей.  Аренда жилой недвижимости в 2013 году догнала и обогнала докризисные цены. Так, стоимость однокомнатной квартиры с мебелью достигла 9 тысяч рублей в месяц. При этом увеличилось количество жилья, стоимостью выше 100 тысяч рублей в месяц. Это связано с тем, что в регионе происходили как положительные, так и отрицательные события: смена государственных служащих, приход в Омск федеральных и международных компаний.  Еще есть немало злободневных вопросов, имеющих прямое отношение к ситуации на рынке недвижимости. Так, с этого года власти планируют ввести рыночный налог на недвижимость. Но будет он введен или нет и в каком виде, пока по-прежнему остается непонятно. Также правительство обещает сделать ипотеку доступней и снизить ставки, но пока они остаются столь же высокими, как и ранее. Вновь и вновь обещают возводить больше домов, вовлекать в оборот неиспользуемые земли, упрощать процедуры разрешений и согласований для застройщиков, но пока заметных сдвигов в этом вопросе тоже не наблюдается.

30.12.2013 11:40

недвижимость, итоги года, ипотека, новостройки

Ипотека на новостройку: с чего начать? Ирина Мартынова

Ипотека на новостройку: с чего начать?

Сегодня многие люди, решив приобрести собственную квартиру, рассматривают варианты в строящихся домах. Из-за недостатка средств, большинство покупателей обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку. Сложно ли получить одобрение кредита на жилье в новостройке и есть ли ограничения при выборе объектов? Слово эксперту. На сегодняшний день оформить ипотеку на квартиру в новостройке намного проще, чем несколько лет назад. Это связано с тем, что банки стали лояльнее к застройщикам и если раньше купить жилье в этом сегменте можно было только по договору долевого участия, то сейчас это возможно и через ЖСК. Для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке заемщику потребуются поручители: при ДДУ — до срока сдачи жилья, при ЖСК — до момента получения свидетельства о праве собственности. Остальные требования практически такие же, как по ипотеке на «вторичку»: гражданство РФ, стабильное место работы и доход (подтвержденные документально). К стандартному пакету добавляется договор с застройщиком, а также, по необходимости, пакет документов на застройщика. Однако большинство банков сотрудничают только с аккредитованными строителями, поэтому все документы у организации уже имеются. Но есть в этом и минус: многие банки дают ипотеку только на приобретение квартир у «своих застройщиков».  Первоначальный взнос при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке на данный момент составляет не менее 15%, а минимальная процентная ставка находится на уровне 12,5% - 13,5 % в зависимости от срока кредитования и степени готовности дома.  На сегодняшний день большую активность в выдаче кредитов на новое жилье проявляют Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ24. Эти банки тесно сотрудничают с такими застройщиками как Трест-4, ЗЖБИ-5 и «Стройбетон». Подавать заявления лучше всего сразу в несколько организаций, и только после получения одобрения в выдаче ипотеки, выбирать квартиру.  После того как жилье найдено, покупатель получает от риэлтора пакет документов на этот объект и обращается к кредитному специалисту. Банк, как правило, рассматривает документы не более трех дней и уже после этого покупатель выходит на сделку. После сдачи дома заемщик подписывает акт приема-передачи квартиры со строительной компанией и оформляет технической и кадастровый паспорта на новое жилье (50-70 дней). Вместе с этими справками покупатель сдает договор купли-продажи или кредитный договор, технический и кадастровый паспорта в регистрационный орган и уже через 30 дней получает свидетельство о праве собственности. Этот документ необходимо предоставить в банк, чтобы организация «вывела» из кредитного договора поручителей и снизила процентную ставку.

27.12.2013 16:20

советы, новостройки, ипотека

Новостройка: плюсы и минусы покупки Наталья Витковская

Новостройка: плюсы и минусы покупки

Новостройки пользуются большим спросом на рынке недвижимости. Покупатели делают выбор в пользу развивающейся инфраструктуры и демократичной цены за квадратный метр. О плюсах и минусах покупки квартиры в новом доме рассказали эксперты.  В последнее время все большее количество клиентов отдают предпочтение новостройкам. И это понятно, новое жилье вне конкуренции: новые коммуникации, современные планировки, возможность сделать индивидуальный проект (в квартирах со свободной планировкой), удобные парковки, хорошее благоустройство дворов и т.д. Также многие банки сегодня предлагают сниженный процент при приобретении новостроек по ипотеке, например, «Сбербанк» предлагает ставку 12% при покупке новостройки и 13% при покупке вторичного жилья. Да и цена за квадратный метр нового жилья ниже, чем вторичного. Многие застройщики практикуют рассрочку, долгосрочное бронирование, выбор планировки и этажа. А самый главный, на мой взгляд, плюс - это то, что вкладывая свои средства в новостройку, ее обладатель может быть уверен в ее дальнейшей ликвидности. Цена уже при сдаче дома будет выше цены в момент ее покупки, а после того, как собственник квартиры сделает в ней ремонт, она может вырасти на 30-50%. И продать в последствии такую квартиру будет гораздо проще, быстрее и выгоднее.  Но также есть и минусы в покупке квартир в новых домах: если дом еще не сдан, есть риск, что стройка может быть заморожена, и такие объекты, к сожалению, у нас в городе есть, или сроки сдачи дома могут быть надолго отодвинуты. Многие застройщики не аккредитованы в банках, и их объекты нельзя купить по ипотеке, а только за наличный расчет. Есть компании, которые не регистрируют сделки через Росреестр и это дает возможность продать квартиру несколько раз (такие случаи в нашем городе тоже были). Для того, чтобы наверняка избежать всех негативных моментов в покупке новостроек, советую покупателям обратиться к квалифицированному специалисту.

01.11.2013 16:20

покупатель, новостройки, вторичное жилье, застройщики, советы

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы Ирина Мартынова

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы

В Омске появилось много новых микрорайонов. Новостройки пользуются большим спросом среди покупателей: кто-то видит в приобретении такого жилья возможность сэкономить деньги, а кто-то – перспективу жить в благоустроенном пространстве. Но с другой стороны, на развитие нового микрорайона может уйти не один год. Мы попросили экспертов рассказать о положительных и отрицательных сторонах такой покупки. В покупке квартиры в новом микрорайоне я вижу все-таки больше плюсов, чем минусов. Во-первых, это квартира со всеми новыми коммуникациями, с новой отделкой и без истории. Во-вторых, большим плюсом в современной застройке являются удачные большие планировки квартир, обустроенные детские площадки, облагороженная территория дома, а также выделенные места для стоянки автомобилей. Сейчас нет таких отдаленных от города строек в районах без развитой инфраструктуры, как, например, раньше велась застройка Ясной Поляны, где по проекту предполагалось и строительство школы, и детского сада, и магазинов. Конечно счастливым новоселам стоит приготовиться, что первое время они будут жить «на стройке»: строительный мусор и шум от ремонта, плюс ко всему неработающие какое-то время мусоропровод и лифт. Но это лишь временные неудобства. Лучше немного потерпеть, чем за эти же деньги приобрести маленькую квартиру в старом доме, нередко требующего капитального ремонта.

17.10.2013 12:35

Недвижимость, новостройки, цены на недвижимость, советы

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы Инна Мозжерина

Покупка квартиры в новом микрорайоне: плюсы и минусы

В Омске появилось много новых микрорайонов. Новостройки пользуются большим спросом среди покупателей: кто-то видит в приобретении такого жилья возможность сэкономить деньги, а кто-то – перспективу жить в благоустроенном пространстве. Но с другой стороны, на развитие нового микрорайона может уйти не один год. Мы попросили экспертов рассказать о положительных и отрицательных сторонах такой покупки. В покупке квартиры в новом микрорайоне я вижу все-таки больше плюсов, чем минусов. Во-первых, это квартира со всеми новыми коммуникациями, с новой отделкой и без истории. Во-вторых, большим плюсом в современной застройке являются удачные большие планировки квартир, обустроенные детские площадки, облагороженная территория дома, а также выделенные места для стоянки автомобилей. Сейчас нет таких отдаленных от города строек в районах без развитой инфраструктуры, как, например, раньше велась застройка Ясной Поляны, где по проекту предполагалось и строительство школы, и детского сада, и магазинов. Конечно счастливым новоселам стоит приготовиться, что первое время они будут жить «на стройке»: строительный мусор и шум от ремонта, плюс ко всему неработающие какое-то время мусоропровод и лифт. Но это лишь временные неудобства. Лучше немного потерпеть, чем за эти же деньги приобрести маленькую квартиру в старом доме, нередко требующего капитального ремонта.

01.10.2013 12:40

Недвижимость, новостройки, цены на недвижимость

Новое жилье или «вторичка»? Ирина Мартынова

Новое жилье или «вторичка»?

Квартиры в новом доме застройщики сдают с чистовой, черновой отделкой и «под ключ». На каком варианте лучше остановиться? В каком округе города Омска на сегодня дешевле всего купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке? В какую недвижимость на сегодняшний день инвестору выгоднее вложить деньги: вторичный рынок или новостройки?  Каждый из вариантов по-своему привлекателен: всё зависит от предпочтений клиента. Сегодня самый большой спрос на квартиры «под ключ» – купил и живи. Однако на омском рынке мало таких предложений. Минимальная цена на однокомнатную квартиру площадью 37 кв.м с ремонтом в панельном доме на сегодняшний день равна 1 470 тысячам рублей. Аналогичную квартиру, но только с чистовой отделкой, можно купить в сданном кирпичном доме от 1 700 тысяч. Чистовая отделка предполагает обработанные стены и пол, но, скажем, электропроводки в таких квартирах обычно нет. В квартире с черновой отделкой – стены не штукатурены, полы не залиты, подоконники не сделаны. С другой стороны, такое «необработанное» пространство позволит воплотить смелые дизайнерские задумки. Купить такую однокомнатную квартиру в кирпичном доме можно от 1 500 тысяч рублей.

21.08.2013 17:30

цены на недвижимость, вторичка, новостройки, советы

Новое жилье или «вторичка»? Инна Мозжерина

Новое жилье или «вторичка»?

Квартиры в новом доме застройщики сдают с чистовой, черновой отделкой и «под ключ». На каком варианте лучше остановиться? В каком округе города Омска на сегодня дешевле всего купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке? В какую недвижимость на сегодняшний день инвестору выгоднее вложить деньги: вторичный рынок или новостройки? Что касается покупки вторичного жилья – это вариант для тех, кто не хочет рисковать. Разумеется, выгоднее инвестировать финансовые средства в новостройку. Ведь после сдачи жилья цена на него возрастет. Так вы получите гарантированную прибыль. Определенный риск подобной сделки заключается в том, что даты сдачи объекта, как правило, размыты. В этом случае одним из главных условий является надежность компании-застройщика. При среднем сроке строительства в 1-2 года возможно получить прибыль от купленной квартиры в новом доме в размере 300-500 тысяч рублей.

21.08.2013 09:20

цены на недвижимость, вторичка, новостройки, советы

Новое жилье или «вторичка»? Алексей Фадеев

Новое жилье или «вторичка»?

Квартиры в новом доме застройщики сдают с чистовой, черновой отделкой и «под ключ». На каком варианте лучше остановиться? В каком округе города Омска на сегодня дешевле всего купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке? В какую недвижимость на сегодняшний день инвестору выгоднее вложить деньги: вторичный рынок или новостройки?  На вторичное жилье цены с годами не растут, а, в большинстве случаев, снижаются. Поэтому покупать такую квартиру с желанием извлечь выгоду – особого смысла нет. Новостройки, безусловно, один из самых перспективных вариантов для вложения инвестиций. Однако ситуация полностью зависит от состояния дома: на каком этапе строительства он находится. На нулевом этапе квартиры стоят дешевле. Но существует большой риск, что строительство может затянуться на несколько лет. Может получиться так, что дом вообще не будет сдан. Поэтому быть уверенным, что сделка окажется выгодной, можно лишь сотрудничая с известной в городе фирмой-застройщиком.

21.08.2013 09:18

цены на недвижимость, вторичка, новостройки, советы

Новое жилье или «вторичка»? Ирина Воробьева

Новое жилье или «вторичка»?

Квартиры в новом доме застройщики сдают с чистовой, черновой отделкой и «под ключ». На каком варианте лучше остановиться? В каком округе города Омска на сегодня дешевле всего купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке? В какую недвижимость на сегодняшний день инвестору выгоднее вложить деньги: вторичный рынок или новостройки? На сегодняшний день цены по городу выровнены. Стоимость квартир Октябрьского округа приблизилась к стоимости в Советском. На левом берегу, в Старом Кировске и привокзальном районе цены на однокомнатные выше на несколько тысяч. Если мы рассматриваем рынок вторичного жилья, то в Омске средняя цена на однокомнатную квартиру улучшенной планировки равняется примерно 1 700 000 рублям. Самый дешевый вариант покупки жилья – квартира малосемейного типа – цена начинается от 1 300 000 рублей.

21.08.2013 09:16

цены на недвижимость, вторичка, новостройки, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон