Мнения экспертов


О налогах при сделках с недвижимостью Татьяна Огаркова

О налогах при сделках с недвижимостью

Обязанность по уплате налогов установлена для участников сделок с недвижимостью, получивших доход, Федеральным законом (Налоговым Кодексом РФ). Налог, который взимается при совершении операций с недвижимым имуществом, – это налог на доходы физических лиц, и у многих в нашей стране при совершении сделок с недвижимостью появляется желание сэкономить на налогах. Небольшие, скажем так, хитрости, с помощью которых можно сэкономить на уплате налогов или не платить их вовсе, существуют. Однако, не могу сказать, что они на сто процентов являются законными, но по соглашению сторон так или иначе доказать обратное, то есть их незаконность, налоговому органу, как правило, проблематично. К каким же способам прибегают участники сделок, чтобы не платить налог, например, при продаже недвижимости? Объект недвижимости при реализации, то есть при получении дохода, облагается налогом только в том случае, если он находится в собственности конкретного владельца менее трех лет. Соответственно, первый законный способ не платить налоги - это выждать, когда имущество будет находиться в собственности более трех лет, и реализовывать его по любой цене, не уплачивая никакие налоги. Второй вариант: в соответствии с Налоговым Кодексом РФ налогооблагаемая база с налога на доход физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью составляет один миллион рублей. Соответственно, при указании цены сделки до одного миллиона рублей налогооблагаемая база будет отсутствовать. Таким образом, лицо, продающее недвижимость по цене один миллион или ниже не уплачивает налог. Также можно указать стоимость объекта равной той, за которую вы его приобрели. В этом случае лицо не получает дохода от продажи, а значит и сделка не облагается налогом, даже если, трехлетний срок нахождения имущества в собственности не прошел. Ситуации, когда цена объекта занижается или до исходной продаваемой или до стоимости налогооблагаемой базы, очень часто встречаются на рынке, и важно знать, что такие действия, конечно, имеют определенные правовые последствия. Как правило, эти последствия отражаются на покупателе недвижимости, так как в его договоре купли-продажи указывается стоимость объекта несоответствующая действительности. В свою очередь это ведет к уменьшению суммы предполагаемого налогового вычета, если лицо, приобретшее объект недвижимости, хочет реализовать свое право на налоговый вычет. Кроме того, покупатель в дальнейшем не сможет доказать в суде адекватную стоимость недвижимости, потому что в договоре купли-продажи цена объекта четко определена. А это значит, что в случае возврата обязательств по сделке покупатель получит ту (заниженную) сумму, которая указана в договоре, вопреки фактической сумме заплаченной им за объект. Что касается другой стороны сделки с недвижимостью – покупателя, он, как лицо приобретшее недвижимость, имеет право вернуть часть своего налога на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости объекта, но не более двух миллионов рублей. Отмечу, что сейчас рассматривается законопроект об увеличении налогооблагаемой базы в Москве и Московской области, так как там стоимость недвижимости в разы больше, чем во многих других регионах России. Также увеличен объем выплат по ипотечной сделке 13% от трех миллионов стоимости объекта недвижимости. Возврат налога предполагает два варианта: либо неуплату своего налога на доходы физических лиц на месте работы на период достижения того срока, который необходим для того, чтобы погасить сумму, равную 13% от стоимости объекта недвижимости; либо покупатель имеет право единовременно за один календарный год получить денежные средства в размере 13% от уплаченного налога по заработной плате в текущем календарном году. Процедура в обоих случаях, конечно, достаточно трудоемкая, так как возврат денег от государства всегда сложнее, чем уплата налогов государству, и занимает месяца три – четыре. Подводя итог, отмечу, что, несмотря на все эти нелегкие перипетии, желание не платить налог у людей затмевает и опасения, что сделка будет иметь неблагоприятные правовые последствия, и длительные ожидания получения налоговых вычетов. Зачастую участники сделки толерантны друг к другу и договариваются об урегулировании вопросов налогообложения. Многие клиенты требуют от риэлтора подсказать, как сэкономить на налогах, чего, на мой взгляд, быть не должно. Подсказки риэлтора на этот счет не совсем законны и корректны. Для того, чтобы понимать все нюансы налогообложения по сделке с недвижимостью не лишним будет проконсультироваться со специалистом в налоговом органе: это обеспечит точную информацию от первоисточника с разъяснением правомерности всех действий по сделке.

29.04.2014 13:34

налоги, недвижимость, сделка

О налогах при сделках с недвижимостью Светлана Гавриленко

О налогах при сделках с недвижимостью

Если знать нюансы налогового законодательства, то при покупке квартиры можно сэкономить 300-400 тысяч рублей. Суть налоговой льготы в том, что при покупке недвижимости государство возвращает 13-процентный налог на доходы с той суммы, которую гражданин потратил на покупку квартиры либо дачи, земельного участка или на строительство загородного дома (ст.220 Налогового кодекса РФ). До сих пор вычет по НДФЛ гражданин имел право получить только по покупке одного объекта недвижимости и один раз в жизни. И если ваша квартира или комната стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета «сгорал». С 1 января 2014 года недочет исправлен, и вы вправе возвратить в общей сложности 260 тысяч рублей, приобретая другое жилье. Однако вычет дадут не всем. Его получат только налогоплательщики, уплачивающие налог на доходы физических лиц в размере 13%. Те, кто платит налоги с доходов по другой ставке (индивидуальные предприниматели), а также пенсионеры и неработающие граждане не могут рассчитывать на возмещение части расходов. Если квартира приобреталась с использованием субсидий из бюджета любого уровня, материнского капитала или на выданную работодателем ссуду, покупатель тоже останется без вычета. Не положен возврат НДФЛ и в том случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (родственниками, начальниками и подчиненными). Граждане, купившие квартиру с помощью ипотечного кредита, имеют право на дополнительный налоговый вычет — в размере 13% от выплаченных банку процентов по кредиту (но не по возврату самого тела кредита). Возмещение НДФЛ по процентам по ипотеке возможно с покупки только одного объекта недвижимости один раз, при этом максимум составляет 3 миллиона рублей (ст. 220 НК, п.8). Обязательным условием является: заем должен быть именно целевым ипотечным, причем взятым в российском банке. С точки зрения налогового законодательства супругам выгоднее оформлять приобретение квартиры на одного, а дачи - на другого. Тогда возврат налогов будет максимальным - по 260 тысяч рублей за каждую покупку. Реализовать свое право на получение налогового вычета можно двумя путями. Первый – отнести заявление в налоговый орган по месту жительства. К заявлению приложить документы: копию договора на приобретение жилья, копию свидетельства о праве собственности и акта передачи, копии платежных документов, подтверждающих расходы справка 2-НДФЛ со всех мест работы, где получали доход, а также налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В течение трех месяцев УФНС будет проводить камеральную проверку заявления. Если все в порядке, то в течение месяца деньги поступят на счет налогоплательщика в Сбербанке. Первым способом выгодно воспользоваться, если недвижимость приобреталась в конце года. В этом случае вычет перечислят за весь год, в котором приобреталось жилье. Другой способ – написать заявление работодателю. Но посетить налоговую инспекцию с перечисленными документами все равно придется. УФНС проводит проверку и, если все в порядке, подтверждает в течение месяца право налогоплательщика получать возмещение по месту работы. На основе полученного уведомления бухгалтерия предприятия перестает удерживать 13-процентный налог с работника. Как и в первом варианте, процедура должна повторяться ежегодно. В целом же, правильно оформить сделку с недвижимостью, в том числе и урегулировать вопросы с налогами, поможет Ваш риэлтор.

29.04.2014 11:48

налоги, риэлтор, недвижимость

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости? Наталья Маракшина

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости?

Каждый собственник, решивший продать свое жилье, должен помнить о том, что доход от продажи будет облагаться налогом. Сколько и как придется заплатить после того, как собственник продаст свою квартиру, коттедж или другое недвижимое имущество? Если собственник решил продать квартиру, комнату, жилой дом (возможно, с земельным участком), земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, или другую недвижимость — он получает прибыль. А с любой прибыли должен быть уплачен подоходный налог 13% (НК, ст. 208, 209, 224). Продавцы, обладавшие недвижимостью дольше трех лет, освобождены от налогообложения, независимо от изменения состава собственников и размера их долей. Для собственников, владевших недвижимостью менее трех лет и решивших продать ее, размер налога можно рассчитать следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается один миллион рублей (имущественный налоговый вычет — НК, ст. 220), с оставшейся суммы уплачивается налог — 13%. Физические лица вправе уменьшить полученный от продажи квартиры доход на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены. При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой или в общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами недвижимости пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Если не весь объект, а доля находилась в собственности более трех лет, но размер доли данного лица изменился (например, увеличился) менее трех лет назад, то доходы от продажи этого объекта не подлежат налогообложению, поскольку переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, так как независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более трех лет (Письмо Минфина России от 17.02.2012 N 03–04–05/9–189). При продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности менее трех лет,?— по одной из них можно заявить имущественный вычет в размере не более одного миллиона рублей, а по другой — уменьшить доход на документально подтвержденные расходы по приобретению данного жилья (Письмо Минфина РФ от 10 февраля 2010 г. N 03–04–05/9–48) С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, внесенные федеральным законом от 23.07.2013 N 212?ФЗ в ст. 220 НК РФ.?Новые правила дают право заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости общей суммой два миллиона рублей. Определена также сумма вычета — три миллиона рублей по расходам на уплату процентов, израсходованных на строительство и приобретение жилья и земельных участков, закреплено право на имущественный налоговый вычет родителей, приобретающих жилье в собственность несовершеннолетних детей. Право возникает с 1 января 2014 года при соблюдении следующих условий его получения: налогоплательщик ранее не получал имущественный вычет; документы, подтверждающие возникновение права собственности на объект, оформлены не ранее 1 января 2014 года.

17.03.2014 11:41

налоги, Одноэтажный Омск

Какие налоги платит дачник? Татьяна Курманова

Какие налоги платит дачник?

Налог на дачный участок есть ни что иное как налог на землю. Его уплачивают те, у кого оформлено право собственности, и те, у кого участок находится в бессрочном или постоянном пользовании (БП). Сейчас такие участки могут быть либо выкуплены по льготным расценкам, либо оформлены в аренду на самый длительный срок ( 49 лет). Для определения суммы налога берется кадастровая стоимость участка, которая рассчитывается с учетом ее целевого назначения. Иными словами, за качественные и близко расположенные к городу земли придется платить больший налог, нежели за те, которые расположены далеко. Кроме того, отдельно уплачивается налог на земельные участки общего пользования (дороги и т. п.). Такой налог оплачивает садовое товарищество как юридическое лицо. При этом, если ваше товарищество не коммерческое, то общее имущество находится в общедолевой собственности всех садоводов. Поэтому общая сумма может быть собрана со всех собственников. У каждого владельца есть возможность рассчитать налог на дачу самостоятельно по интерактивной кадастровой карте на сайте агентства Роснедвижимости. Ставку земельного налога устанавливает законодательное собрание поселения. Для того, чтобы рассчитать налог на дачу, Вам потребуется муниципальная таблица по правовым актам. А ставка не так уж и велика, и может варьироваться от 0,1% до 0,3%. Как утверждают специалисты, конечная сумма должна быть вполне приемлемой. При уплате земельного налога на дачный участок для определены следующие льготные категории граждан: - участники ВОВ и других военных действий; - герои СССР, РФ, Соцтруда, кавалеров орденов Славы, Трудовой Славы; - инвалиды 1 и 2 группы; - чернобыльцы и другие лица, подвергшиеся воздействию радиации; - некоторые другие категории, которые указаны в ст. 391 НК РФ. Обратите внимание, что пенсионеры налог на землю оплачивают. Если вы относитесь к той группе людей, которой положены льготы по налогу на дачный участок, то вы должны сами предоставить в налоговый орган по месту жительства документы, подтверждающие это.

16.12.2013 16:04

Одноэтажный Омск, налоги, дачи

Налог на землю можно уменьшить Светлана Гоненко

Налог на землю можно уменьшить

Размер платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Платой можно считать и цену аренды, и сумму выкупной цены, выплачиваемые муниципальному органу, с которым заключен договор. То есть плательщиками являются как собственники участков, так и арендаторы. Для землепользователей необходимо как минимум, узнать актуальную информацию о кадастровой стоимости участка, размере начисленного налога или арендной платы по состоянию на 2013 год. Вас должно насторожить, если по результатам кадастровой оценки стоимость вашего земельного участка оценили в 500 тысяч рублей, а такой же соседний, к примеру, продается за 200 тысяч рублей. Так быть не должно. Причины могут быть следующие: либо присутствуют ошибки в документах, либо неправильно была произведена кадастровая оценка. В любом случае, Вам стоит узнать точную кадастровую стоимость своего участка. Получить эту информацию можно в Кадастровой палате. Для этого необходимо написать заявление и оплатить в банке государственную пошлину в размере 200 рублей. Ситуация разрешается в судебном порядке. Можно действовать самостоятельно, если Вы достаточно компетентны в данной правовой отрасли. Но стоит помнить, что данный процесс тратит большое количество времени и нервов. Проблемы, с которыми можно столкнуться зависят от назначения земельного участка, а также от того в какой точке города или области он находится. Необходимо ознакомиться с правилами проведения оценки земли, ведениями дел в арбитражном суде. Не каждый способен оценить надлежащим образом сведения, представленные в оценке земли, а также самостоятельно заниматься оспариванием кадастровой оценки. Весь процесс достаточно сложен, поэтому я все же рекомендую обратиться к юристам, которым не раз удавалось отстоять подобные иски. Для обращения к юристу Вам потребуются следующие документы: свидетельство о праве собственности на земельный участок документ, на основании которого он выдан (дарение, договор купли-продажи, договор аренды) кадастровая выписка, которую можно получить в течение 5 дней уведомление или требование о сумме налога. Стоит отметить, что с каждым годом судебная практика становится все однотипнее и понятнее. Поэтому большая часть исков землепользователей судом удовлетворяется.

29.11.2013 11:54

Одноэтажный Омск, налоги, земельные участки

Кому выгоден налоговый вычет? Олег Лизгунов

Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? По-моему, ФНС, направляя в Минфин предложение по введению налогового вычета, не стремилась пополнить бюджет за счет обложения налогами тех, кто сдает квартиры. Первостепенная цель ведомства – составить перечень арендодателей, чтобы легализовать рынок съемного жилья. Но мне представляется, что из этой затеи ничего не получится по нескольким причинам. Так, официальная заработная плата граждан, вынужденных арендовать жилье, очень часто (возможно, в большинстве случаев) не превышает минимального размера, то есть, составляет чуть более пяти тысяч рублей в месяц, остальное они получают «в конвертах». Что касается оплаты аренды жилья, то она существенно превышает официальную зарплату. Возникает вопрос: что будет, если гражданин, имея целью получить обещанный налоговый вычет, задекларирует свои расходы по аренде недвижимости? Ведь налоговая служба заинтересуется тем, откуда у него взялась достаточная сумма для оплаты съемной квартиры. При освещении всей этой информации в зоне риска окажутся и собственник, и работодатель, но в первую очередь пострадает сам арендатор, который в одночасье может лишиться и съемного жилья, и работы... И это далеко не все недостатки подобной инициативы. К тому же, недавно Минфин, проанализировав предложение ФНС, касающееся введения налогового вычета для арендатора и взвесив все «за» и «против», признал его нецелесообразным.

04.04.2013 09:38

налоги, аренда, советы

Кому выгоден налоговый вычет? Марина Алексеева

Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? Не думаю, что введение налогового вычета для квартиросъемщиков радикально поменяет ситуацию на рынке аренды: то, что складывалось десятилетиями, в одночасье сломать не получится. На это уйдут годы и быстрого результата ожидать государству не стоит. Но, тем не менее, то, что подобная инициатива возникла, уже хорошо. Чиновники осознали масштаб проблемы, но, к сожалению, увидели в ней только то, что мимо бюджета проходят миллиарды «черного нала». Второй стороны этой медали, проблем и сложностей, связанных с арендодателями, налоговики не знают, и знать не желают. Им деньги в бюджет надо направлять: вот и вся подоплека этой инициативы. Для тех, кто сдает жилье, данное предложение рациональным не покажется. Придется все свои доходы декларировать, а это значит, что теоретически, на размер налогов вырастет и арендная плата. Для начала необходимо понять с какими законами будет соприкасаться и пересекаться данная инициатива, ведь есть слой граждан, для которых сдача жилья в аренду – это бизнес всей жизни. Некоторые собственники имеют несколько квартир, и всю эту недвижимость им придется легализовать, что может принести дополнительные расходы (например, налоги на имущество или даже роскошь). Внутри рынка, с принятием такого положения, будут происходить серьезные «подвижки» и однозначно не в лучшую сторону для арендаторов. Но если грамотно и четко отработать все механизмы введения налогового вычета,  как это практикуется в некоторых европейских странах, то и в России эта мера станет нормой. Главное, чтобы предлагаемая инициатива не противоречила действующему законодательству.

04.04.2013 09:32

налоги, аренда, советы

Кому выгоден налоговый вычет? Андрей Белозеров

Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? Налоговый вычет для арендаторов, в целом, должен оказать позитивное влияние на снижение количества нелегальных сделок в сегменте аренды жилья. Насколько это выгодно государству, которое будет брать 13% с собственника недвижимости и отдавать квартиросъемщику сказать сложно. Если ставка налога для арендодателя поднимется, то это может привести к очередным «уходам» от налогообложения. Любое повышение затрат приведет к увеличению стоимости сдаваемого жилья, особенно учитывая тот факт, что в сегменте недорогой аренды (до десяти тысяч рублей в месяц) спрос превышает предложение. Насколько эта инициатива будет эффективна, покажут реальные экономические результаты (относительно которых есть сомнения) Вполне возможно, что данное предложение ФНС заложит основы для цивилизованного поведения участников рынка аренды в будущем. По результатам применения станет ясно эффективно это нововведение для решения поставленных задач или нет. Правительство принимает меры по наполнению бюджета, и подобная политика укрепления благосостояния государства, в целом, правильная. Для легализации арендного рынка можно предпринять и другие меры. К примеру, могут быть эффективными проекты по строительству государственного жилья для сдачи его в аренду с фиксированными ставками. Это поможет, во-первых, создать реальную конкуренцию на рынке аренды жилья, во-вторых, такой проект принесет стабильный доход государству. Ну и, в-третьих, подобное социально значимое строительство может стать определенной альтернативой ипотеке.

04.04.2013 09:28

налоги, аренда, советы

Кому выгоден налоговый вычет? Наталья Маракшина

Кому выгоден налоговый вычет?

Федеральная налоговая служба России направила в Министерство финансов предложение о том, чтобы ввести для арендаторов налоговый вычет. По мнению ведомства это должно стимулировать квартиросъемщиков сообщать в налоговые органы о жилье, которое они снимают. Действенна ли подобная мера для России и как это может отразиться на сегменте аренды жилья? Федеральная налоговая служба предлагает ввести европейский вариант отношений с арендаторами, согласно которому человек, снимающий квартиру, может рассчитывать на предоставление налогового вычета и, соответственно, будет заинтересован в том, чтобы информировать налоговую службу о сдаваемом жилье. Предполагается, что арендатор, который тратит определенную сумму на съем квартиры в год, собирает подтверждающие эти расходы документы и обращается с ними в налоговую инспекцию. Государство, в свою очередь, предоставляет ему налоговые вычеты. Граждан, сдающих квартиру в аренду, но не заинтересованных в разглашении этой информации, ФНС сможет привлечь к декларированию этой недвижимости. Таким образом, правительство рассчитывает легализовать рынок аренды жилья.       На мой взгляд, на данный момент у тех, кто сдает квартиру, нет достаточной мотивации, для того, чтобы уплачивать налог на прибыль от полученного дохода. Единственным объяснением этому может служить несовершенство законодательства, которое бы обеспечивало права арендодателя. Жилье чаще всего снимают студенты, которым аренду оплачивают родители, семьи, не имеющие официального места работы или приезжие иногородние, временно снимающие жилье на короткий срок. Взыскать сумму ущерба, причиненного арендатором, в судебном порядке в 50 процентах случаев, конечно, возможно, но исполнить его удается не всегда. Поэтому на данный момент квартиросъемщики не стремятся заключать официальный договор. Как правило, собственник с квартиросъемщиком устно договариваются об условиях сдачи жилья, что естественно не имеет юридической силы, а арендодатель принимает залоговую сумму на случай неуплаты денег за аренду или нанесения ущерба имуществу. С введением налогового вычета для квартиросъемщиков, у собственника появится гарантия добропорядочности отношений «арендатор-арендодатель», только при заключении такого договора можно четко прописать обязанности и ответственность сторон. Но это будет возможно в том случае, если арендатор имеет официальное место работы и прописку в Омске или области. Перейти сразу на вариант обязательного заключения договора, я думаю, не представляется возможным, потому что причин достаточно много. Одна из них – это превышение спроса над предложением. На данный момент рынок контролирует собственник, имея право выбора арендатора, который готов пойти именно на его условия сдачи квартиры в наем. Альтернативы, такой как муниципальное жилье, которое возможно было бы предоставить в наем, на данный момент нет. А именно в этом случае государство могло бы контролировать поступление налогов. К сожалению, в России у многих собственников, сдающих жилье, нет культуры уплаты налогов, и в данной ситуации предоставление налогового вычета для арендатора не улучшит и не поменяет ее в корне. На мой взгляд, нужно начинать именно с урегулирования правовых аспектов в отношениях «арендатор – арендодатель» на уровне законодательства и сделать договор и долгосрочное взаимодействие максимально выгодными для обеих сторон.

04.04.2013 09:15

налоги, аренда, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон