Мнения экспертов


Жилье: купля-продажа или обмен? Евгения Салихова

Жилье: купля-продажа или обмен?

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту. Договор мены, так же как и обмена является бартерной сделкой, при которой стороны обмениваются недвижимостью. При этом, по договорам обмена совершаются сделки в отношении муниципальных помещений, которые переданы гражданам на условиях социального найма, а понятие «мена» употребляется в сделках с приватизированными квартирами.  В некоторых случаях мена, как и купля-продажа, не обходится без привлечения денежных средств – это случаи обмена неравноценным имуществом. Мена является более удобным правовым механизмом по сравнению с куплей-продажей в том случае, когда у заинтересованного лица недостаточно средств на приобретение по договору купли-продажи квартиры, и у него есть возможность обменять свое имущество. При этом стороны вправе обменять по одной сделке один дорогостоящий объект на несколько менее ценных, обменять недвижимость на движимое имущество.  Договор мены недвижимости удобен в плане его оформления. Регистрация перехода права собственности занимает немало времени и сил, поэтому удобнее всего заключить один договор мены, нежели два договора купли-продажи. Договор мены имеет много схожих черт с договором купли-продажи. В связи с этим, на данный вид договора распространяются нормы гражданского права, регулирующие отношения, вытекающие из договора купли-продажи, если такие нормы не противоречат сущности мены и нормам, относящимся к ней.  Сложность мены заключается в том, что очень сложно найти собственника квартиры, который будет заинтересован получить ваше имущество в обмен на свое. Кроме того, невозможно совершить обмен, если речь идет о квартирах, расположенных в разных регионах страны, так как переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения. Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене квартирами является регистрация прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

17.01.2014 09:46

советы, недвижимость, обмен жилья, мена

Жилье: купля-продажа или обмен? Анастасия Нестерова

Жилье: купля-продажа или обмен?

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту. Сегодня на рынке недвижимости наряду с приобретением и продажей жилья также практикуется обмен и мена квартир. Согласно договору обмена, имущество, переходящее по данному договору от одного гражданина к другому, считается равноценным. Помимо этого, договор обмена – это возмездная сделка, и к такому договору будут применяться все правила о возмездных сделках. К примеру, право супруга на половину имущества, которое было получено другим супругом при обмене, налогообложение, преимущественное право покупки у других долевых собственников и другие.  Как показывает практика, риэлторские компании чаще всего прибегают к двойным договорам купли-продажи, чем к договору мены. Данное предпочтение частично вызвано отсутствием у риэлторов юридических знаний и юридической практики, а частично коррумпированностью регистрационных служб. Для правильного составления договора мены следует знать все юридические тонкости. Причем если такой договор будет передан в регистрационную службу и окажется, что он чем-то непонятен или нов для регистраторов, то скорее всего сотрудники регистрационной службы откажут в его регистрации. Следует учесть, что договор мены не получится реализовать в том случае, если обмену подлежат квартиры, которые находятся в разных субъектах РФ. Например, одна квартира находится в Омске, а другая - в Омской области. Это связано с тем, что переход права собственности на жилые объекты недвижимости, собственно как и договор в целом, регистрируются по месту расположения недвижимости. Также договор обмена невозможно заключить в том случае, если один из объектов – муниципальная квартира, а другой – квартира, которая находится в собственности. Не стоит оформлять договор мены, если открыт вопрос налогообложения, то есть объект недвижимости является собственностью меняющейся стороны на протяжении срока менее трех лет. Ведь в данном случае объект подлежит налогообложению, а значит придется определять стоимость жилья с целью сведения налогов к минимуму или полного ухода от них. Немало сложностей может возникнуть и при обмене доли недвижимости, то есть когда у собственников других долей есть право преимущественной покупки, но у них отсутствует то, что можно было бы предложить собственнику на обмен. По договору мены основные риски такие же, как и в остальных договорах, направленных на приобретение или отчуждение недвижимости. Следует опасаться, что договор мены может быть признан недействительным или расторгнут. Чтобы этого не произошло, необходимо удостовериться, что договор правильно оформлен, зарегистрирован и подтвержден всеми нужными документами. К примеру, в них входят отсутствие претензий со стороны долевых собственников, согласие супруга на сделку, наличие воли стороны на сделку, отсутствие оснований, которые препятствуют оформлению договора в силу закона и многие другие. Для того, чтобы собрать все необходимые документы, следует обратиться к профессиональным юристам.

17.01.2014 09:42

советы, недвижимость, мена, обмен

Жилье: купля-продажа или обмен? Марина Денисова

Жилье: купля-продажа или обмен?

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту. Прямой обмен (или мена) квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Прямой обмен – намного более сложная и длительная сделка, ведь для ее реализации необходимо, чтобы участников полностью устраивали по параметрам предлагаемые им жилые помещения. Гораздо чаще люди прибегают к так называемым альтернативным сделкам, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги. И все же, если собственники прибегают к договору мены, то предполагается, что имущество, которое переходит от одного лица другому, считается равноценным, но на деле чаще всего происходит доплата и это обязательно отражается в договоре. Документ об обмене считается возмездной сделкой, поэтому к нему применяются все правила таких сделок. Он предполагает преимущественное право покупки у иных долевых собственников (если таковые присутствуют) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.  Поскольку юридическое оформление обмена квартир осуществляется путем заключения договоров купли-продажи либо договора мены квартиры, пакет документов для мены полностью соответствует пакету документов, необходимых для продажи жилого помещения. Фактически и все остальные юридические аспекты для двух этих форм договоров одинаковы: процесс составления и подписания договоров, возможные требуемые постановления органов опеки или медицинские заключения, порядок и сроки государственной регистрации, порядок налогообложения.

17.01.2014 09:39

советы, недвижимость, обмен, мена








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон