Мнения экспертов


Какой вид ипотечной ставки выбрать? Марина Алексеева

Какой вид ипотечной ставки выбрать?

При выборе наиболее оптимального варианта ипотечного кредитования, заемщик, как правило, уделяет большое внимание величине процентной ставки. Однако стоит иметь в виду, что ставки отличаются и по видам. Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заемщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. Какие бывают ставки в банках и какой вид наиболее выгоден для заемщика? Слово экспертам. Самая распространенная ипотечная ставка — фиксированная при аннуитетном платеже. Она позволяет потенциальному заемщику понимать, какую сумму ему предстоит платить в течение всего срока кредитования, и знать, каким будет ежемесячный платеж. Как правило, омские заемщики оформляют кредит на 10 и более лет, поэтому выплачивать фиксированную сумму удобнее и понятнее. И даже если со временем условия в банковской сфере и на рынке значительно изменятся, ставка останется прежней. С другой стороны, фиксированная ставка не самая выгодная для потребителя. Если заемщик выбирает фиксированную ставку, банк должен застраховать себя на весь срок действия кредита от колебаний, которые могут возникнуть на финансовом рынке, поэтому процент по данному виду ставок выше. Еще один вид ставки — плавающая. Ипотечные кредиты выдаются на долгий срок, в течение которого финансирование для банка может стать как дешевле, так и существенно дороже. Поэтому, выдавая деньги под фиксированный процент на 10–20 лет, банк рискует оказаться в невыгодной ситуации, когда стоимость привлечения денег будет для него выше, чем проценты по выданным кредитам. Этот риск банкам помогают снизить плавающие ставки, которые привязаны к рыночным индикаторам. Плавающая ставка состоит из двух частей: постоянной банковской наценки и плавающего межбанковского индекса, который и влияет на изменение ставки. И как правило, он пересматривается. По условиям кредитного договора ставка меняется раз в три или шесть месяцев. Соответственно, ежемесячный платеж также будет меняться в зависимости от того, каким будет индекс на тот день. Для заемщика плавающая ставка грозит рисками: любые колебания валютных рынков могут существенно увеличить сумму выплат по кредиту. Но есть в переменных ставках и выгода: они, как правило, ниже фиксированных на 1–1,5%, и при условии длительной стабильности на рынке на них можно сэкономить. Плавающая ставка привлекательная для тех заемщиков, которые уверены, что через 2–3 года их кредит будет погашен. Однако в Омске нет практики кредитования по этой ставке. Относительно недавно банки стали предлагать новый вид ставки — комбинированную, которая сочетает в себе фиксированную и плавающую. Смысл заключается в том, что она фиксируется на несколько лет, а потом изменяется. Допустим, заемщик берет кредит на 20 лет, а ставка фиксируется на 3 года или 5 лет. Получается, что по истечении фиксированного срока у заемщика есть неопределенность в том, каким будет рыночный индекс и, соответственно, общая ставка по кредиту. Это риск. За этот риск клиент получает процент ниже, чем при фиксированной ставке, и эта разница может доходить до двух процентов.

26.09.2014 17:53

советы, ипотечное кредитование, ипотека, плавающая, фиксированная, комбинированная

Какой вид ипотечной ставки выбрать? Ольга Лисина

Какой вид ипотечной ставки выбрать?

При выборе наиболее оптимального варианта ипотечного кредитования, заемщик, как правило, уделяет большое внимание величине процентной ставки. Однако стоит иметь в виду, что ставки отличаются и по видам. Придуманы они банками, чтобы разнообразить предложение продуктов для заемщиков и дать возможность выбрать наиболее интересный вариант. Какие бывают ставки в банках и какой вид наиболее выгоден для заемщика? Слово экспертам. Размер процентной ставки напрямую зависит от ее вида. Кредиты в рублях всегда дороже кредитов в долларах США или евро. Процентная ставка по кредиту может быть фиксированной, плавающей или комбинированной. По кредиту с фиксированной ставкой заемщик ежемесячно оплачивает банку один и тот же процент от суммы основного долга в течение всего срока кредитования. Для расчета плавающих ставок применяются общепризнанные финансовые индикаторы. Наиболее часто используются LIBOR, MosPrime и EURIBOR. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — Лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке. LIBOR используют для расчета ставки на кредиты в долларах США. MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) — это российский национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов, соответственно, его применяют для расчета плавающей ставки по рублевым кредитам. EURIBOR (European Interbank Offered Rate) представляет собой европейскую межбанковскую ставку предложения, она используется для расчета стоимости кредитов в евро. Плавающие ставки складываются из двух частей — фиксированного процента и значения того или иного индикатора, например, 5% + MosPrime 6 М, где 5% — это маржа банка, а MosPrime 6 М — ставка на срок 6 месяцев. Для примера значения MosPrime 6 М составляли: на 01.09.2011 год — 4,99% годовых, на 01.09.2012 год — 7,34% годовых, на 01.09.2013 год — 7,03% годовых, на 01.09.2014 год — 10,38% годовых. Банк пересматривает размер плавающей части ставки в соответствии со сроком выбранного индикатора, в нашем примере каждые полгода. Если ситуация в экономике улучшилась — ставка снизится, а если ухудшилась — повысится. В России в последние годы плавающая ставка предлагается редко. Чаще используется комбинированная ставка — ее величина сначала фиксируется на определенный срок (год, три, семь, десять лет), а затем ставка становится плавающей. Кредиты по вышеназванным ставкам предлагаются в рублях РФ, долларах США и евро. При этом ставки по валютным кредитам ниже ставок по кредитам, предоставляемым в рублях. Главным преимуществом фиксированной ставки является то, что ее величина не меняется, и, соответственно, заемщику заранее известен размер ежемесячных платежей, что позволяет ему легко планировать свой бюджет. Единственным недостатком является то, что при снижении общего уровня процентных ставок на рынке величина фиксированной процентной ставки, указанной в договоре с банком, для заемщика не изменится. Плавающая ставка, напротив, отличается непостоянным характером, она будет опускаться или подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. При благоприятной экономической ситуации плавающие ставки ниже фиксированных, за счет этой особенности заемщик получает шанс уменьшить размер ежемесячных выплат. Очевидный минус плавающих ставок состоит в том, что при ухудшении экономической ситуации ежемесячные платежи по кредиту будут расти из-за увеличения процентной ставки по кредиту. В какой-то момент платеж может стать непосильным для заемщика. Комбинированная ставка, как правило, в момент оформления договора чуть ниже, чем фиксированная. Она дает возможность получить кредит на хороших условиях для тех, кто планирует погасить кредит досрочно. Обычному заемщику определиться, какая ставка будет выгодней, довольно сложно. Если нет уверенности в коротком сроке погашения ипотеки, то от плавающей ставки лучше отказаться в пользу фиксированной, каким бы выгодным не казалось предложение. Ведь оценить и спрогнозировать колебания рыночных индексов на несколько лет вперед практически невозможно. Напротив, если заемщик планирует погасить кредит за короткий срок, например, за счет продажи недвижимости, находящейся в собственности, то выбор можно сделать в пользу максимально выгодного предложения процентной ставки. Что касается валюты кредита, то основное правило следующее: кредит нужно брать в той валюте, в которой формируется доход заемщика. Причина проста — не потерять деньги на обменном курсе. В Омске чаще всего оформляются ипотечные кредиты с фиксированной ставкой в рублях. Кредиты в валюте или с плавающей/комбинированной процентной ставкой оформляются достаточно редко. В основном это связано с тем, что одинаковый размер ежемесячного платежа понятен заемщику, и дает уверенность в том, что погасить ипотечный кредит будет по силам.

26.09.2014 17:38

советы, ипотечное кредитование, ипотека, плавающая, фиксированная, комбинированная








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон