Мнения экспертов


Купля-продажа доли: особенности сделки Лариса Мухина

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Если вся квартира принадлежит только одному собственнику, то ее продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире — задача сложная. Предложений выкупа доли в квартире, на омском рынке недвижимости, явно превышает спрос. Чаще всего, став обладателем такой недвижимости, собственник желает ее продать. Причин для продажи может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и прочее. Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, продавец вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении дольщикам о выкупе части собственности. Для более правильной процедуры уведомления собственнику, решившему продать свою долю, стоит обращаться к нотариусу. Нужно приложить максимум усилий, чтобы другие собственники получили уведомление, в противном случае Управление Федеральной регистрационной службой может отказать в регистрации перехода права собственности доли постороннему лицу. Еще встречаются ситуации, когда одним из собственников является ребенок. Тогда уведомление направляется родителям, а еще может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, поэтому трансформирует право преимущественной покупки ребенка в свое разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права ребенка или ухудшить его жилищные условия. Поэтому часто право преимущественной покупки превращается в разрешение, а продажа доли — в наиболее сложные сделки с недвижимостью. На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда граждане желают приобрести в собственность не всю квартиру, а только ее отдельную часть, где сразу возникает множество вопросов и сложностей. Приобрести долю в квартире с помощью ипотеки на данный момент крайне сложно: немногие банки кредитуют такие покупки. Как правило, банки предлагают кредит на покупку последней доли квартиры под залог уже имеющихся долей или комнат, с дальнейшим залогом всей жилплощади, но есть программы, позволяющие приобрести и отдельную долю или комнату. Купить часть квартиры можно только на вторичном рынке недвижимости, квартиры в строящихся домах по комнатам не продаются.

13.03.2015 17:02

советы, доля, квартира, жилье, собственник

Купля-продажа доли: особенности сделки Светлана Гавриленко

Купля-продажа доли: особенности сделки

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту. Продажа доли в объекте недвижимости — один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Сделки купли-продажи долевой собственности в Омске происходят регулярно. Зачастую частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют свои квартиры на несколько человек, наследуют недвижимость частями и в результате возникает долевая собственность. Здесь важно понимать, что речь идет именно о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Это следует из ст. 244 Гражданского кодекса РФ, где указано, что право каждого участника долевой собственности не ограничивается какой-то конкретной частью имущества, а распространяется на все имущество в целом. Несмотря на то что долю нельзя «потрогать» — ее можно продать. Для того чтобы провести сделку правильно, нужно четко понимать алгоритм действий. Механизм реализации продажи доли в квартире близок к сделке по купле-продаже обыкновенной квартиры. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги. Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее. Важно знать, что цена продажи для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи. Если предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом необходимо правильно оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Отказ от преимущественного права покупки совладельцами долей лучше оформить у нотариуса. Несмотря на то что закон не требует именно нотариального оформления отказа, собрать совладельцев объекта недвижимости в регистрирующих органах для оформления такого отказа зачастую невозможно. Это может происходить по разным причинам: собственник проживает в другом городе, находится в длительной командировке, проходит срочную службу, находится в местах лишения свободы. Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то его родители должны написать в орган опеки по месту прописки ребенка заявление на отказ от преимущественного права покупки. Это является исключением из общего правила, когда документы нотариус подписать не может, это делает только опека. При этом присутствие родителей несовершеннолетнего собственника на сделке купли-продажи обязательно. Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости. Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Выйти из сложившейся ситуации можно, подарив свою долю третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей, однако такая сделка может быть в последствии признана недействительной. Важно понимать, что при продаже стоимость отдельной доли всегда меньше той суммы, которую бы получил продавец, если бы объект недвижимости был продан целиком и деньги от продажи поделены между всеми собственниками долей пропорционально. Если один из сособственников умер, то долю можно приобрести только после оформления наследниками наследства. Продажа доли в недвижимости — сложная сделка, которая требует как от продавца, так и от покупателя терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

13.03.2015 16:48

советы, доля, квартира, собственник, продавец

Правила продажи квартирной доли Елена Бармина

Правила продажи квартирной доли

Продать долю в жилье, владельцами которого являются несколько человек, не так просто как реализовать объект, принадлежащий одному собственнику. У данной сделки есть масса нюансов и если их не учесть сделку могут признать незаконной. Как правильно организовать продажу доли, чтобы избежать ненужных неприятностей в будущем? Слово эксперту. Количество сделок по продаже доли в квартире невелико по отношению к общей массе операций с жилой недвижимостью. Это обусловлено тем, что покупатели прекрасно понимают, что приобретая долю в квартире, они получают еще и нежелательное соседство, зачастую изначально негативно настроенное. Но поскольку существуют различные жизненные ситуации, то предложение на рынке недвижимости подобного жилья все же существует. При этом предложения квартирных долей явно превышает спрос. Зачастую, став обладателем доли в квартире, собственник желает ее продать.  Безусловно, собственник доли в квартире вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, но рынок диктует свои законы. На практике стоимость доли будет оцениваться ниже рыночной цены аналогичной комнаты на 20-40%. Невозможно продать долю в квартире за стоимость, полученную путем исчисления цены доли от рыночной стоимости всей квартиры, то есть, если квартира стоит 1,8 миллиона рублей, то это не значит, что 1/3 ее часть будет стоить 600 тысяч. Такой способ оценки возможен, если будет продаваться вся квартира, а деньги от продажи собственники поделят между собой пропорционально долям. Но на практике это большая редкость, потому что инициатором продажи всей квартиры выступает, как правило, один из собственников, готовый продать свою долю, и ему зачастую приходится соглашаться на менее выгодные для себя условия. Поэтому желательно попытаться все же договориться с другими сособственниками о продаже квартиры целиком. Если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, он должен предложить купить ее другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли. Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента уведомления отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от ее покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому человеку. Это необходимое условие еще больше усложняет процесс купли-продажи квартирной доли.  Продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью. Как показывает практика, далеко не все соседи сохраняют дружеские отношения и не препятствуют продаже части квартиры, усложняя процесс просмотра жилья. Сделка затрудняется еще и тем, что зачастую доли не выделены в натуральном виде, то есть нет разграничения долей и невозможно определить, где кончается территория одного собственника и начинаются владения другого. Таким образом, комната в виде доли – не особо ликвидный товар.

25.07.2014 16:53

советы, доля, собственник, квартира

Правила продажи квартирной доли Елена Панина

Правила продажи квартирной доли

Продать долю в жилье, владельцами которого являются несколько человек, не так просто как реализовать объект, принадлежащий одному собственнику. У данной сделки есть масса нюансов и если их не учесть сделку могут признать незаконной. Как правильно организовать продажу доли, чтобы избежать ненужных неприятностей в будущем? Слово эксперту. Сегодня на Омском рынке недвижимости предложений по продаже долей (когда квартира поделена на несколько частей) крайне мало: собственники понимают, что реализовывать недвижимость по долям невыгодно. Стоимость доли складывается из нескольких факторов. К примеру, гостинка общей площадью около 15 квадратных метров в Ленинском округе может стоить 650 тысяч рублей. Такое же по площади подселение (комната в квартире) можно купить за 350 тысяч. При этом люди интересуются такими объектами крайне редко. Для того, чтобы продать долю, собственнику необходимо в первую очередь выделить свою часть жилья — долю в натуре. Существует два порядка выдела доли в натуре: это – судебный и договорной (по соглашению сторон). При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон, между собственниками заключается соглашение и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. В случае, если договориться не получилось, то продавцу доли в судебном порядке необходимо выделить свою часть жилья в натуре (на законных основаниях определить границы данной части собственности), закрепить за собой комнату под конкретным номером и затем в ЖКО оформить свой лицевой счет.  При продаже своей части недвижимости продавцу необходимо будет вначале предложить выкупить часть долевой собственности тем людям, которые обладают правом собственности на оставшуюся часть, так как они имеют право преимущественной покупки. Оповестить об этом сособственников нужно не только в устной форме, но и заказным письмом с описью и уведомлением через почту. Если соседи отказываются от предложения, то на сделке при сдаче документов, они должны лично подписать отказ от права преимущественной покупки. Если, по какой-либо причине, на сделке они присутствовать не могут, то тогда необходимо оформить нотариальный отказ.  В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может продать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении соседям о выкупе части долевой собственности.

25.07.2014 16:43

советы, доля, жилье, квартира, собственник

Можно ли купить долю по маткапиталу? Ирина Лупорева

Можно ли купить долю по маткапиталу?

"Недвижимость, приобретаемая с помощью маткапитала должна соответствовать требованиям, отвечающим техническим и санитарным нормам. Законом не регламентируется покупка по маткапиталу доли, но на практике такие ситуации встречаются достаточно часто. Пенсионный фонд идет навстречу при покупке доли в двух случаях. Первый - это когда доля в квартире является последней частью жилой площади, которую хочет купить семья. Еще один вариант возможности приобретения доли по маткапиталу - это покупка жилплощади в частном доме. Если в этом здании на праве общедолевой собственности находится две квартиры с отдельными изолированными входами, где свободно могут проживать две семьи, не пересекаясь друг с другом, то и в этом случае Пенсионный фонд даст положительный ответ родителям, желающим приобрести долю по маткапиталу".

18.10.2013 12:50

маткапитал, доля, жилье, общедолевая собственность, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон