Мнения экспертов


Как избежать рисков при продаже квартиры? Валентина Филипенко

Как избежать рисков при продаже квартиры?

Сделки с недвижимостью таят в себе много тонкостей и нюансов, о которых могут и не подозревать люди, решившие купить или продать квартиру самостоятельно. При этом как покупатели, так и продавцы жилья подвергают себя большому риску. Почему не стоит заниматься реализацией жилья самостоятельно и лучше обратиться к профессиональному риэлтору, нам рассказали эксперты. Продажа квартиры — сложный процесс, который включает несколько стадий: нужно верно оценить стоимость жилья, организовать просмотры, найти покупателя, собрать справки, провести взаиморасчеты. Не исключено, что на каком-то из этапов продавцу жилья понадобится профессиональная помощь агента, который не только сориентирует его на рынке недвижимости, но и поможет разобраться в юридических тонкостях. Продажа квартиры, как и любая другая операция с недвижимостью, несет в себе целый ряд рисков, которые необходимо учитывать. На долю продавца так же, как и покупателя, приходится немало рисков, связанных с потерей как самой квартиры, так и денег от ее продажи. На начальном этапе для продавца одним из самых широко распространенных рисков является продажа недвижимости по заниженной цене. Произойти это может из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям. Для того чтобы продать квартиру, человек должен постоянно мониторить ситуацию на рынке недвижимости и быть в курсе последних изменений. Поэтому в этом случае обращение к профессиональному риэлтору станет самым оптимальным вариантом: специалист максимально точно определит цену жилья. На этапе сбора документов у продавца также могут возникнуть сложности. Чтобы оформить сделку, необходимо собрать большое количество документов, и в этом кроется еще один риск для продавца, ведь из-за допущенной в документах ошибки или просроченной справки придется начинать сбор документов заново. Избежать потери и времени, и денег можно, обратившись к специалисту, который грамотно проверит все бумаги. Кроме того, договор о продаже квартиры будет проверен профессиональными юристами на предмет соответствия действующему законодательству, что сведет возможные риски к нулю. Когда продавец окончательно договорился с потенциальным покупателем жилья, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться. Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя. Также нужно заранее оговорить, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора. Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет инициатор этих расходов. Многие продавцы не уделяют должного внимания документу, фиксирующему передачу денег: расписке, передаточному акту и условиям в договоре купли-продажи, подтверждающим взаиморасчет между сторонами. Считается, что это должно заботить только покупателей. А зря. Если в договоре и передаточном акте будет предусмотрено, что стороны осуществили оплату до его регистрации, например, в момент подписания (именно так чаще всего и указывается в договорах во избежание лишней юридической коллизии — возникновения залога на квартиру), а впоследующем после совершенной сделки и регистрации договора продавец оформит еще и расписку в получении денег, то налицо двойная оплата одного имущества: по договору и передаточному акту, и по расписке. Если покупатель требует от продавца расписки, подтверждающей получение денег (это возможно и часто бывает на практике), правильно составляйте расписки — это очень важно. Закон не допускает неосновательное обогащение, а именно неосновательным обогащением и является двойная оплата одного имущества. Подобная ошибка дает возможность покупателю (или злоумышленникам, связанным с покупателем) обратиться в суд и потребовать возврата излишне оплаченной суммы, указанной в расписке. При этом денежные средства передавались лишь однажды. Но попробуйте доказать это, когда документы говорят обратное. При получении денег за квартиру продавец также рискует. При оплате наличными есть риск получить меньшую сумму, существует вероятность подделки купюр и опасность стать жертвой грабителей. Для того чтобы избежать этого, лучше обратиться к посредничеству банков: покупатель передает деньги в банковскую ячейку (соответственно, они пересчитываются и проверяются служащими банка), а продавец получает ключи от ячейки после передачи прав собственности. Таким образом, риски продавца сводятся к минимуму. Единственным человеком, способным дать продавцу жилья гарантии и защитить его интересы, может стать риэлтор. Специалист разъяснит все непонятные продавцу моменты, не даст обмануть, переложить на него лишнюю ответственность, возьмет на себя общение с потенциальным покупателем (или его агентом), сделает все возможное, чтобы продаваемый объект в глазах покупателя выглядел привлекательно, согласует с покупателем (или его агентом) вариант взаимовыгодного проведения сделки и расчетов. Сопровождение сделок квалифицированными специалистами по недвижимости — это гарантия чистоты процесса, полная безопасность, спокойствие и отсутствие рисков. По сравнению с возможными потерями расходы на сопровождение сделок с недвижимостью весьма малы. Стоимость данной услуги в нашем агентстве составляет 15 тысяч рублей.

10.10.2014 16:38

советы, продажа, риск, риэлтор, специалист, агентства недвижимости

Нужен ли продавцу недвижимости договор с агентством? Ольга Чупринова

Нужен ли продавцу недвижимости договор с агентством?

Продажа квартиры является одной из самых важных решений в жизни любого человека. Помочь в таком серьезном деле могут агентства недвижимости, которые предлагают продавцу квартиры заключить договор. Какие гарантии дает данный документ? Какие обязанности при подписании договора возникают у продавца? Покупка или продажа недвижимости – это крупнейшая финансовая операция для многих людей. Поэтому правильнее будет решать подобные вопросы не самостоятельно, а с помощью специалистов – профессиональных риэлторов.   Свои взаимоотношения продавец и агентство недвижимости, как правило, заверяют договором об оказании риэлторских услуг, который важен для обеих сторон. Именно в этом документе прописаны все моменты процесса сделки купли-продажи недвижимости. Подписание договора с агентством говорит о том, что продавец доверяет решение своего вопроса специалисту. Данный документ гарантирует клиенту высокое качество работы риэлтора и чистоту проведения сделки. В агентствах недвижимости могут также предложить заключить эксклюзивный договор, согласно которому компания обязуется оказать определенные услуги без каких-либо предоплат и авансов: комиссионные выплачиваются в случае совершения сделки купли-продажи квартиры. Эксклюзивный договор дает продавцу надежные гарантии. Этот документ содержит четкий перечень работ и услуг, которые агентство обязуется выполнить. Перед заключением эксклюзивного договора, риэлторская компания устанавливает, является ли человек, желающий продать объект недвижимости, его собственником. Главное условие эксклюзивного договора с агентством: не заключать аналогичного соглашения с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя, а в случае получения предложения от покупателей – переадресовать их агентству недвижимости, с которым заключен эксклюзивный договор. В этом и кроется секрет успеха, ведь продавец уже не занимается поиском, а доверяет это право специалисту — своему представителю. При подписании эксклюзивного договора продавец жилья должен быть готов к тому, что риэлтор потребует передать на хранение в агентство документы на квартиру. Этим клиент подтверждает серьезность своих намерений. При этом собственнику выдается расписка с перечнем отданных документов. Срок действия договора, заключенного с агентством, как правило, не превышает трех месяцев. За это время риэлтор исследует рынок жилья, анализирует ситуацию и предлагает разные варианты действий, в том числе и корректировку цены объекта. Специалист делает все от него зависящее, чтобы квартира нашла покупателя за короткий срок: следит за тем, чтобы недвижимость была представлена в листинге агентства, дополнительно размещает информацию о квартире за свой счет в других СМИ. Он настойчиво предлагает эту квартиру своим коллегам и знакомым в других агентствах. Ведь если он найдет покупателя и продаст квартиру, то сможет получить вознаграждение. Риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, заинтересован в быстрой реализации квартиры за максимальную цену. Кроме вопросов о скорости продажи квартиры, продавца интересует цена сделки. В нее входят как стоимость квартиры, так и стоимость оформления документов, и вознаграждение фирмы. Часто у продавца нет денег, чтобы оплатить приватизацию, получить справки в БТИ и прочее. Владелец говорит, что оплатит все, но потом – из денег покупателя. А если покупателя пока нет – значит нет и средств. Поэтому при подготовке документов агентству зачастую приходится оплачивать прохождение их через разные инстанции и проверку за свой счет. Поэтому, назначая цену квартиры, риэлтор учитывает все названые факторы.

04.04.2014 12:55

советы, договор, агентства недвижимости

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором? Лариса Мухина

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором?

Если человек решил приобрести квартиру через агентство недвижимости, он должен понимать, что свои взаимоотношения с банком необходимо будет подкрепить договором. Какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и какие права будет иметь покупатель жилья? Выбирая квартиру на вторичном рынке почти каждый покупатель обращается к помощи риэлтора. Именно специалист находит нужную квартиру, берет на себя сбор документов и ведет основные переговоры с продавцом. Но приступает к выполнению своей работы риелтор не раньше, чем будет подписано соглашение с клиентом.     Этот документ, с составления которого следует начинать работу с агентством недвижимости, определяет права и обязанности сторон. Согласно этому договору, агентство берется за определенный срок найти для покупателя подходящий объект, а покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить вознаграждение агентства в оговоренном объеме и в установленный срок.     Подписывая с покупателем договор, агентство берется подобрать для него именно тот объект, который требуется клиенту. Грамотный риэлтор никогда не станет показывать клиенту большое количество квартир в надежде, что среди них рано или поздно отыщется нужный покупателю вариант. Он постарается проанализировать запросы клиента и выберет среди существующего предложения объекты с теми характеристиками, которые отвечают запросам покупателя. К тому же риэлтор, действующий в интересах покупателя, располагает полной информацией о предлагаемых квартирах.     Общей для всех агентств недвижимости формы договора на оказание информационных услуг не существует, поэтому каждая риэлторская фирма пользуется в своей работе соглашением, разработанным специалистами ее юридического отдела. Перечисленные в договоре условия делятся на существенные (без них этот документ не будет считаться действительным и не может быть заключен) и дополнительные условия. Без них договор не будет считаться недействительным или не имеющим законную силу. Они включаются в документ, если существуют какие-либо обстоятельства, которые могут помешать клиенту выполнить свои обязательства перед агентством.     К числу существенных условий договора относятся предмет договора, обязанности сторон, ответственность заказчика и исполнителя, срок действия договора, а также цена и порядок расчетов. Заключать договор и принимать на себя обязательства от имени риэлторской фирмы имеет право ее директор или любой другой специалист компании, но только при условии наличия у него доверенности. Одним из основных пунктов в документе обычно является предмет договора — непосредственно то, о чем между собой договариваются стороны соглашения. В этом пункте договора на оказание услуг обычно сказано, что исполнитель берет на себя обязательства в конкретный срок найти нужный заказчику объект, а заказчик со своей стороны обязуется выплатить исполнителю гонорар в том размере, который определен договором. А также приводится описание объекта недвижимости.     Другой важный момент, на который стоит обратить внимание при заключении договора, — размер комиссионных. Как правило, он зависит от объема работы, которую специалисту агентства потребовалось проделать при подготовке сделки.     Что же касается пункта о неустойке, то в договоре он выступает больше как способ обеспечения исполнения договорных обязательств и гарантия возмещения затрат риэлтора, чем как источник его дохода. Поэтому добросовестному клиенту этого условия не следует бояться. В целом же именно договор учитывает интересы, как агентства, так и клиента, а также дает надежные гарантии.

31.03.2014 09:51

договор, агентства недвижимости

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором? Александр Дребушевский

Нужен ли покупателю жилья договор с риэлтором?

Если человек решил приобрести квартиру через агентство недвижимости, он должен понимать, что свои взаимоотношения с банком необходимо будет подкрепить договором. Какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и какие права будет иметь покупатель жилья? Договорные взаимоотношения агентств недвижимости с клиентами на сегодняшний день характеризуют уровень развития рынка недвижимости в регионе в целом. Договор лежит в основе оказания услуги и определяет права и обязанности двух сторон. Процесс поиска квартиры риэлторской компанией по поручению клиента непростой и включает в себя много направлений: определение потребностей покупателя, поиск квартиры для первоначального просмотра через интернет, специализированные печатные издания, собственную базу, согласование времени просмотра, сопровождение  при просмотре. Одним из важных моментов является проверка документов на приобретаемую квартиру и понимание того, что выбранную квартиру купить действительно реально. Для агентства все вышеперечисленные действия связаны с временными и финансовыми затратами, а также требуют специальных знаний и опыта. Клиент, который обратился за поиском квартиры, должен понимать, чтобы услуга была оказана качественно, она должна оплачиваться соответственно. Поэтому все условия должны быть прописаны в договоре. И договор заключать в любом случае обязательно. В договоре должны быть отмечены важные пункты: что входит в обязанности агентства и какое вознаграждение будет по завершению работы оплачено клиентом, срок договора. Также заранее необходимо договориться, какие наступят последствия, если услуга будет оказана не в полном объеме. Когда права и обязанности определены и зафиксированы договором, в будущем проще разрешить возникающие споры, а также использовать права, закрепленные Гражданским кодексом РФ. Мы не рекомендуем омичам работать с агентствами недвижимости, основываясь на устной договоренности.  В этом случае у риэлтора нет серьезного стимула работать качественно и честно, а специалистов по недвижимости, которые работают без договора можно охарактеризовать как «несерьезных». Услуга по подбору квартиры для покупки имеет несколько составляющих, из этого и складывается стоимость вознаграждения риэлтора. В некоторых компаниях риэлторам выплачивается фиксированная сумма, в среднем от 30 до 40 тысяч рублей. В других фирмах сотрудники получают в качестве вознаграждения определенный процент от стоимости квартиры. Здесь нет четких стандартов, агентства самостоятельно выбирают, как для них выгоднее работать и оценивать свою услугу. 

31.03.2014 09:42

договор, агентства недвижимости

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись Ирина Трубина

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись

Главная задача агентства недвижимости – помочь клиенту на выгодных условиях продать или купить, сдать или арендовать недвижимость. Но сегодня в числе специалистов риэлторской компании непременно должен быть человек, разбирающийся во всех правовых тонкостях. Какие юридические услуги оказывают агентства недвижимости? Многие ли омичи обращаются по вопросам наследства и приватизации? Сколько стоят такие услуги? Получить юридическую помощь наших специалистов хотят около 20% клиентов. С небольшими агентствами недвижимости юристы, в основном, сотрудничают на внештатной основе. Они помогают оформить наследство, если человек вовремя не сделал этого, решить проблемы, связанные с правом собственности на землю. У людей, продающих жилье, могут быть утеряны документы, их мы помогаем восстановить. В последнее время омичи стали обращаться за помощью в приватизации жилья. Но их немного, потому что большая часть людей уже решила эту проблему. Также юрист поможет, если после совершения сделки по купле-продаже жилья прежние владельцы не выписываются из квартиры. Специалист получает документы от нового собственника и подает исковое заявление в суд. Если в квартире прописана семья из четырех человек, за снятие с регистрационного учета одного из них придется заплатить примерно 10 тысяч рублей. Это, действительно, трудоемкая работа. Консультация обойдется в 500 рублей.  Вступить в наследство по решению суда специалист поможет, ориентировочно, за 30 тысяч. Юрист подготовит все необходимые документы для разбирательства и будет представлять интересы клиента в суде.

07.02.2013 11:38

юридические услуги, агентства недвижимости, советы

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись Наталья Некрасова

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись

Главная задача агентства недвижимости – помочь клиенту на выгодных условиях продать или купить, сдать или арендовать недвижимость. Но сегодня в числе специалистов риэлторской компании непременно должен быть человек, разбирающийся во всех правовых тонкостях. Какие юридические услуги оказывают агентства недвижимости? Многие ли омичи обращаются по вопросам наследства и приватизации? Сколько стоят такие услуги? Специалисты нашего агентства недвижимости не только оказывают помощь при купле-продаже или аренде объектов, но и обеспечивают соблюдение норм законодательства и всех тонкостей в оформлении документации. Делается это для того, чтобы при неблагоприятном стечении обстоятельств, сделку невозможно было оспорить в суде, поскольку операции с недвижимостью сопряжены с определенным риском. Например, права собственности на объект могут пересекаться с другими правами и с незначительными, на первый взгляд, интересами третьих лиц, которые в будущем могут мешать новому владельцу. Возможно существование каких-то скрытых правовых угроз, о которых будущему хозяину ничего неизвестно. Оформление покупки недвижимости должно обеспечить новому собственнику спокойствие на долгие годы, чтобы права на объект были неоспоримы и позволяли использовать его по своему усмотрению. Кроме того, специалисты агентства могут консультировать по налоговому законодательству в части, связанной с приобретением или отчуждением имущества. Обращений по вопросам наследства немного. В основном они связаны с тем, что люди, фактически приняв наследство, юридически не вступили в него. В последнее время омичи стали чаще обращаться по вопросам приватизации в связи с приближением окончания срока в марте 2013 года. Но успеть оформить право на недвижимость получится не у всех. Связано это, в основном, с перепланировками, фактическим отсутствием одного из прописанных граждан, а также с нежеланием некоторых людей, проживающих в квартире, участвовать в приватизации. Следует отметить, что консультации по всем вопросам в нашей компании осуществляются абсолютно бесплатно.

07.02.2013 11:32

юридические услуги, агентства недвижимости, советы

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись Инна Мозжерина

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись

Главная задача агентства недвижимости – помочь клиенту на выгодных условиях продать или купить, сдать или арендовать недвижимость. Но сегодня в числе специалистов риэлторской компании непременно должен быть человек, разбирающийся во всех правовых тонкостях. Какие юридические услуги оказывают агентства недвижимости? Многие ли омичи обращаются по вопросам наследства и приватизации? Сколько стоят такие услуги? Совершение каких-либо операций с одной из главных материальных ценностей человека — недвижимостью – требует грамотного юридического подхода со стороны всех участников сделки. Зачастую у простых граждан вызывает затруднение решение финансовых и юридических вопросов. Сейчас, например, пожилым людям тяжело ориентироваться в действующих законах, ведь всю жизнь они прожили совершенно в иной правовой системе. Именно поэтому решение вопросов, связанных с недвижимостью, лучше всего доверить специалисту, имеющему соответствующее образование и опыт работы. За такой помощью можно обратиться к сотрудникам нашей компании, которые занимаются подготовкой пакета документов и сопровождением сделок по купле-продаже, дарению объектов недвижимости, а также оказывают помощь в межевании земельного участка, оформлении ипотеки, прав на землю, самовольные пристройки и реконструкции. Актуален вопрос покупки жилья с использованием средств материнского капитала. Эта мера социальной поддержки небессрочная, поэтому важно знать, как грамотно распорядиться средствами, какие виды сделок по недвижимости с привлечением маткапитала возможны, какие требования предъявляет к жилью Пенсионный фонд. Большое количество граждан, имеющих материнский капитал, не знают, как его реализовать, так как для покупки недвижимости зачастую  требуются  дополнительные деньги. Во второй половине 2012 года резко возросло количество обращений омичей по вопросу приватизации жилья. Существенное увеличение числа желающих получить право собственности на квартиру связано с приближением срока окончания бесплатной приватизации жилья 1 марта 2013 года. В органах, занимающихся оценкой и приватизацией жилья, отмечают небывалый ажиотаж населения. Участились также и обращения граждан, связанные с приватизацией жилья в судебном порядке.

07.02.2013 11:16

юридические услуги, агентства недвижимости, советы

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись Екатерина Яшкина

Операции с недвижимостью: без юриста не обойтись

Главная задача агентства недвижимости – помочь клиенту на выгодных условиях продать или купить, сдать или арендовать недвижимость. Но сегодня в числе специалистов риэлторской компании непременно должен быть человек, разбирающийся во всех правовых тонкостях. Какие юридические услуги оказывают агентства недвижимости? Многие ли омичи обращаются по вопросам наследства и приватизации? Сколько стоят такие услуги? Наследовать имущество в обычном порядке можно, обратившись к нотариусу. Но в спорных случаях он направляет людей к юристу, поскольку решать проблемы придется через суд. Люди, не зная к кому конкретно идти, обращаются в агентства недвижимости. К тому же в дальнейшем с помощью специалистов компании они планируют продать, обменять или сдать квартиру в аренду. Проблемы наследников зачастую вызваны тем, что они либо вовремя не вступили в наследство (некоторые приходят через 5-10 лет), либо не могут поделить между собой доли в квартире. Иногда один из них не хочет продавать квартиру. В таких случаях и необходима помощь риэлтора и юриста, которые смогут сказать, возможна такая продажа или нет, за какую сумму реализовать долю и как оформить документы. Многие приходят с вопросом: могу ли я заставить второго наследника продать квартиру? Естественно, сделать этого нельзя. Если не удается убедить второго наследника в том, что продавать объект выгоднее целиком, то реализуется доля. Еще одна распространенная проблема — отказ одного из жильцов выписываться из квартиры. Выписать обычно хотят бывших супругов или снох, других членов семьи, которые ушли из нее. Большинство людей еще ориентируется на Жилищный кодекс, который действовал до 2005 года. Тогда прописанный человек играл не меньшую роль при продаже, чем сам собственник. В частности, это касается людей пенсионного возраста, многие из которых считают, что если они прописаны в квартире, то никаких проблем возникнуть не может. С сентября 2012 года увеличился поток клиентов из-за окончания сроков приватизации жилья 1 марта 2013 года. У большинства из них есть какие-либо проблемы, с которыми могут справиться профессионалы, но в некоторых случаях бессильны даже юристы. Мы либо помогаем ускорить процесс, либо занимаемся подготовкой к оформлению прав в судебном порядке. Среди клиентов есть те, кто уже получил отказ в приватизации из-за проблем с документами. Времени остается немного, и люди, не надеясь больше на свои силы, приходят за помощью в агентства недвижимости. При этом замечу, что весь 2011 и половину 2012 года риэлторские агентства проводили акции для клиентов, приватизирующих жилье, и делали скидки на услуги. Также некоторые клиенты обращаются к нам за помощью в оформлении земли. При продаже недвижимости у людей возникают проблемы из-за разделения долей,  появляются вопросы по кадастровым паспортам и перепланировкам. Консультация будет стоить около одной тысячи рублей. Если человек хочет получить полный объем услуг, в зависимости от срочности подготовки документов, объема работы, минимальная плата составит пять тысяч рублей. Максимальная цена, как правило, не превышает 25 тысяч рублей.

07.02.2013 11:12

юридические услуги, агентства недвижимости, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон