Мнения экспертов


Предоплата за жилье: аванс или задаток? Яна Зуева

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. При покупке квартиры потенциальный покупатель сталкивается с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что он действительно намеревается приобрести жилье. Но зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Задаток принимается только собственником жилья либо лицом по нотариально удостоверенной доверенности от собственника. В случае если покупатель передумал приобретать жилье, за которое внес задаток, то собственник вправе не возвращать покупателю внесенную сумму задатка. Если собственник жилья, принявший задаток, продал в срок действия соглашения квартиру другому лицу, то покупатель, вправе потребовать у такого недобросовестного продавца возврата всей суммы задатка в двойном размере. На рынке недвижимости Омска среди риэлторов более распространена практика внесение аванса за приобретаемое жилье. Сумма аванса принимается агентством недвижимости и, если сделка не состоялась, даже в случае отказа покупателя от приобретения авансированного объекта, агентство обязано вернуть такому покупателю всю сумму. В случае невозврата денег при судебном разбирательстве это будет трактоваться как «необоснованное обогащение» агентства. Размер предоплаты за приобретаемое жилье никак не регламентируется и обычно составляет от 10 до 20 тысяч рублей. Об уменьшении или увеличении данной суммы стороны могут договориться дополнительно. Однако в соглашении об авансе и задатке должны содержаться обязательные положения. Это точный адрес объекта, перечень правоустанавливающих документов, фиксированная цена продаваемой квартиры, размер предоплаты, срок совершения сделки и прочее.

03.07.2015 17:28
Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок Яна Зуева

Льготная ипотека на «первичку» не «задавит» вторичный рынок

Многие эксперты предрекают падение спроса на вторичное жилье в связи с тем, что Правительство РФ поддержало новостройки программой субсидирования ипотеки. Однако в Омской области для многих застройщиков «вход» в льготную программу по кредитованию своих объектов оказался закрыт. Сможет ли вторичный рынок удержать свои позиции или снижение процентной ставки выведет «первичку» на первое место по востребованности населением? Слово эксперту. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости как России в целом, так и Омска, в частности, переживает период застоя. Однако многие агентства недвижимости уже не раз переживали кризисные времена и научились их преодолевать. После последнего кризиса 2008 года рынок недвижимости начал оживать. Во многом этому способствовало развитие ипотечного кредитования и смягчение требований к заемщикам. Постепенно ситуация на рынке стала стабилизироваться, вместе с тем стали расти и цены на объекты. К настоящему моменту стоимость вторичного жилья выросла порядка на 35–40 процентов по сравнению с ценами 2011 года. К началу 2015 года она дошла до максимума. Это отчасти спровоцировало очередной коллапс. Всплеск покупательской активности в конце 2014 года смел с рынка все доступные по цене объекты: люди, которые планировали приобрести жилье в этом году, решили потратить средства на эти цели немного раньше. Из-за этого спрос на жилье на данный момент снизился. На его падении также сказалось удорожание жилищных займов. Застой рынка обоснован не только повышением ипотечных ставок, но и максимально высокими ценами, которые сложились на данный момент на «вторичке». Собственник, продающий жилье, должен понимать, что покупатель на сегодняшний день не готов тратить большие деньги на приобретение квартиры. Поэтому если цена жилья адекватна, то и спрос на него будет высок. К примеру, однокомнатную «хрущевку» за 1,3–1,4 миллиона можно продать сегодня в течение трех недель. При этом заинтересованность покупателей таким объектом по такой цене достаточно высока. Поэтому можно сделать вывод, что покупательская способность не ослабла. Тем не менее общее снижение покупательской способности на вторичном рынке все же имеется. А это, в свою очередь, влияет на стоимость жилья, которая снижается. Падение цены также связано с появлением государственной программы по кредитованию новостроек. Ее условия распространяются только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов. Поэтому данная программа уже стала популярной среди населения. Однако перераспределения спроса пока не наблюдается: у «вторички» остается своя аудитория.

03.04.2015 17:50

ипотека, вторичка, новостройки, застройщики, ставки, банк

Жилье в ипотеку: проблема выбора Яна Зуева

Жилье в ипотеку: проблема выбора

Приобретая недвижимость с помощью ипотеки, покупатель сталкивается с проблемой выбора. Ограниченные средства, временные рамки, недостаток подходящего жилья на рынке — это лишь одна сторона вопроса. Наряду с этим банки также выдвигают ряд требований к жилью, которое собирается купить заемщик. Какое жилье подобрать для покупки и как это сделать? Слово эксперту. Чаще всего, выбирая жилье, покупатели отталкиваются от той суммы, которой располагают. С помощью ипотечного кредита омичи планируют приобрести жилье, желательно, поближе к центральным магистралям, в районах с хорошей инфраструктурой. Но тут же свои требования к недвижимости выдвигают и банки, выдающие ипотечный кредит. Наиболее распространенным выбором становится квартира на вторичном рынке. Выбор «вторички», как правило, начинается с того момента, когда получен одобрительный ответ от банка на выдачу ипотеки. Тут покупателям сразу же стоит взять у кредитора список требований к жилью. В основном они касаются технических моментов, банк может заинтересоваться степенью изношенности дома, наличием перепланировки в выбранной квартире и прочим. Лучше уточнить эти характеристики у продавца по телефону до того, как выезжать на объект, ведь понравившаяся внешне квартира может не подойти под критерии банка. Решив купить квартиру в новостройке, при выборе банка необходимо сразу узнать, с какими застройщиками он сотрудничает. Ипотека на первичном рынке имеет свою особенность — банк выдвигает требования не столько к жилью, сколько к компании-застройщику. В основном кредиты одобряются на покупку жилья у аккредитованных застройщиков. Менее распространенными вариантами для ипотечного обременения являются коммунальные квартиры и комнаты на подселение. В принципе с приобретением такого жилья с помощью ипотеки трудностей не возникнет. Однако банку строго необходимо, чтобы выбранная комната не являлась объектом долевой собственности. Недвижимость должна иметь одного собственника во избежание дальнейших разногласий. В целом проблема выбора жилья для приобретения в ипотеку сводится к тому, что жилье должно удовлетворять покупателя и вместе с тем соответствовать требованию кредитора.

26.12.2014 16:45

советы, ипотека, заемщик, банк, застройщик, квартира

Об основных этапах сделки с недвижимостью Яна Зуева

Об основных этапах сделки с недвижимостью

Приняв решение о приобретении или продаже недвижимости, человек должен понимать, что впереди его ждет немало забот, ведь этот процесс включает в себя несколько этапов. И даже если все операции по сделке будут доверены профессионалу, об основных ее этапах и продавец, и покупатель должны иметь представление. Сколько времени займет сделка? Какие документы потребуется предоставить? Сделка по приобретению жилья включает три этапа. Первый - внесение аванса  за объект. Если покупатель переживает, что квартиру могут продать другому желающему, то на данном этапе, можно подписать предварительный договор, который более четко скрепит обязательства между сторонами. После внесения аванса наступает второй этап: подготовка документов к сделке. Третий этап - подписание основного договора купли-продажи.     В настоящее время квартиры на рынке жилья приобретают за наличные деньги и с привлечением средств ипотечного кредита. Поэтому к необходимым документам для сделки купли-продажи предъявляются и различные требования, в зависимости от формы расчета.     Для того, чтобы купить квартиру за наличный расчет в регистрационную палату достаточно предоставить только договор купли-продажи между собственником и покупателем и документ-основание принадлежности объекта, то есть правоустанавливающий акт. Но сделать это можно, при условии, что объект уже проходил регистрацию в юстиции. Если регистрации не было, то к правоустанавливающим документам необходимо приложить справку о принадлежности и документ об отсутствии обременения из БТИ. Перечень документов предоставляемый для перехода права собственности в настоящий момент упрощен до минимума.     Для риэлторов же этот перечень при проверке объекта намного больше, так как он должен соответствовать  определенным требованиям и правилам, которые сложились на рынке жилья. Это копия лицевого счета, поквартирная карточка, сведения из кадастровой палаты, выписка из ЕГРП, справки из коммунальных служб по отсутствию задолженности, сведения о правовой предыстории объекта недвижимости, информация о продавце из нарко-, и психодиспансеров.     Даже на самую простую форму сделки купли-продажи объекта за наличный расчет, мы предоставляем полный перечень документов, чтобы не только удалось пройти государственную регистрацию по переходу права собственности, но и оградить покупателя от возможных неожиданных последствий, которые часто возникают уже после приобретения квартиры.     Когда банк выдает ипотечный кредит на покупку жилья, то при подготовке пакета документов, риэлтор исходит из требований и особенностей банка, в котором кредитуется покупатель. Иногда перед подготовкой пакета документов продавец и покупатель составляют между собой предварительный договор. Например, при ипотечном кредитовании в банках в этом документе указываются те же самые условия, что и в основном договоре купли-продажи, но четко прописывается порядок расчетов: какая сумма оплачивается наличными, а какая поступает продавцу за счет кредитных средств. Также предварительный договор, как добровольное соглашение между сторонами, может содержать весь объем требований и обязательств продавца и покупателя друг к другу, которые не противоречат законодательству РФ.     Факт передачи денег участников договора купли-продажи может быть произведен в любой форме: наличными - на момент подписания договора; путем перевода денежных средств со счета продавца на счет покупателя в банке; через банковскую ячейку. Но как правило, покупатель жилья сам вправе выбрать наиболее приемлемую для себя форму расчета.     Покупателям жилья стоит обратить внимание на то, что факт передачи денег не означает возникновения права собственности на объект. Это право возникает только с момента внесения записи в ЕГРП.

21.04.2014 13:52

сделки с недвижимостью

О документах при продаже квартиры Яна Зуева

О документах при продаже квартиры

Один из важнейших этапов при покупке квартиры - проверка юридической чистоты сделки. Риэлтор, выступающий от имени покупателя, должен выявить возможные риски, которые могут стать основанием для оспаривания законности сделки купли-продажи. Какие документы понадобится предъявить собственнику, продающему недвижимость? На что обращает внимание риэлтор при подготовке документов? Слово эксперту. Продавец жилья, участвующий в сделке, должен, прежде всего, предъявить правоустанавливающий документ на квартиру. Таким документом может быть договор безвозмездной передачи (приватизации), договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство на наследство, решение суда о признании права собственности.  До декабря 1998 года право собственности на все объекты регистрировалось в бюро технической инвентаризации (БТИ) Омска, поэтому в документах, выданных БТИ, должен обязательно стоять штамп данной организации. Некоторые люди, решившие в то время, к примеру, подарить свое жилье, считали, что сделка по передаче права собственности завершена уже на этапе ее заверения у нотариуса. Спустя несколько лет, когда одаряемый решал воспользоваться своим правом как собственник, выяснялось, что сделка по дарению жилья недействительна, так как договор не был сдан на госрегистрацию и документы в БТИ не попали. С декабря 1998 создано Управление федеральной регистрационной службы по Омской области (УФРС) или юстиция, и с этого времени все сделки с жильем регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество. Ни один договор купли-продажи, мены, дарения или свидетельство о наследстве не подтверждает возникновения права собственности, если на нем не стоит штамп о государственной регистрации, ведь само по себе подписание договора купли-продажи в нотариальной конторе не означает переход права собственности. Только с момента внесения записи в ЕГРП покупатель или наследник может считать себя собственником объекта. Поэтому все правоустанавливающие документы в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Сегодня список документов для сдачи на госрегистрацию минимален. Если объект прошел госрегистрацию в юстиции, то для регистрации перехода права собственности достаточно всего лишь одного правоустанавливающего документа и договора купли-продажи, заключенного между участниками сделки в простой письменной форме.  Но сдача документов на госрегистрацию еще не означает окончания сделки. Бывает, что во время экспертизы документов, риэлтор выявляет несоответствия или скрытые факты, которые могут создать риски для потенциального покупателя. Например, выявляются люди, сохраняющие право пользования и проживания в квартире, или устанавливается наличие правопритязания третьих лиц. В этом случае специалист приостанавливает госрегистрацию до того момента, пока нарушения не будут устранены. Покупатель в таких случаях впадает в панику, ведь деньги за объект он уже передал, а право собственности так и не зарегистрировал, поэтому спрос на услуги по проверке юридической чистоты сделки и по сопровождению покупки недвижимости очень высок.  Стоимость услуги по сопровождению сделки по покупке жилья в нашем агентстве с поиском объекта составляет 22 тысячи рублей. В том случае, если квартира уже подобрана, а риэлтору необходимо только проверить юридическую чистоту, стоимость услуги составит 10 тысяч рублей. Подготовка обычного договора купли-продажи, обмена, дарения составляет всего 1350 рублей.

14.02.2014 17:27

советы, документы, договор, госрегистрация, БТИ

Как не ошибиться, выбирая агентство недвижимости? Яна Зуева

Как не ошибиться, выбирая агентство недвижимости?

Решившись купить или продать свое жилье, большинство людей предпочитают доверять это ответственное дело опытному специалисту. В Омске множество агентств предлагает свои услуги в сфере недвижимости, но среди них встречаются и так называемые «однодневки», которые берут плату с клиентов и тут же закрываются. Как правильно выбрать риэлторское агентство? На что обратить особое внимание?  При выборе риэлторской компании я рекомендую в первую очередь обращать внимание на принадлежность фирмы к профессиональным сообществам, таким как «Профессиональные риэлторы Омской области» или «Омский союз риэлторов». У фирмы также должен быть сертификат, который подтверждает высокий уровень профессиональной ответственности, а у сотрудников компании — аттестат. Успешное и быстрое решение жилищного вопроса напрямую зависит от возможности и умения специалиста по недвижимости грамотно подать информацию об объекте в различные рекламные издания. Поэтому при заключении договора о продаже или покупке жилья, нужно уточнять в каких средствах массовой информации агентство недвижимости размещает рекламу своих клиентов. Стоит уделить внимание и размеру комиссии риэлтора. Специалисты нашего агентства всегда заранее оговаривают четкую конкретную сумму и обязательно прописывают ее в договоре на оказание риэлторских услуг. За объекты, которые находятся на «чистой» продаже при готовом пакете документов комиссия специалиста составляет 50 тысяч рублей. При обмене с подбором вариантов услуги оцениваются в 65 тысяч рублей, независимо от стоимости недвижимости и ее класса. Если же объект требует подготовки документов, например, по приватизации, наследованию или необходимо представлять интересы собственника в суде, риэлтор с клиентом подписывает отдельный договор на оказание конкретной услуги. При выборе риэлторского агентства, особое внимание также стоит обратить на срок его работы на рынке жилья. Большим плюсом при выборе агентства недвижимости является наличие собственного офиса, который как ничто другое доказывает, что риэлторы пришли на рынок всерьез и надолго.

10.09.2013 17:15

агентство недвижимости, риэлтор, купля-продажа, советы

Активная реклама – залог быстрой продажи Яна Зуева

Активная реклама – залог быстрой продажи

Такие услуги, как выкуп и срочная продажа жилья, давно представлены в прайсе омских риэлторских агентств. Чем отличаются эти сделки и на сколько при быстрой реализации может снизиться стоимость недвижимости? Срочная продажа квартиры кардинально отличается от выкупа недвижимости, который подразумевает реализацию объекта на 20-30% дешевле рыночной стоимости. Выкуп жилья риэлторским агентством прежде всего невыгоден собственнику объекта, и вынуждает людей продавать свои квартиры в крайнем случае и совершенно на невыгодных для себя финансовых условиях. Поэтому, когда клиент обращается в нашу фирму с просьбой выкупить его жилье, специалисты выясняют причины такой поспешности. Если обстоятельства позволяют, мы предлагаем для начала выставить недвижимость на срочную продажу. При услуге «срочная продажа» объект реализуется по цене на 50-70 тысяч рублей ниже рыночной стоимости (если говорить о вторичном жилье). Когда договоренность о цене и сроках продажи с клиентом достигнуты, разрабатывается индивидуальный план рекламы выставляемого на срочную продажу объекта. Наша рекламная компания задействует практически все площадки средств массовой информации, включая газеты, журналы, телевидение, наружную и макетную рекламу, экспозицию объекта в интернете и даже расклейку объявлений. Специалист агентства составляет медиа-план, который предоставляет клиенту на согласование, поэтому собственник продаваемого жилья может всегда отслеживать и контролировать все шаги, предпринимаемые риэлтором при срочной реализации его объекта. Кроме этого, сотрудники нашей организации рекомендуют упоминать в объявлении о «торге». В этом случае собственник при осмотре жилья потенциальным покупателем может уже исходя из сложившихся обстоятельств и своих личных соображений принимать решение о снижении стоимости недвижимости. При грамотно составленной рекламной кампании можно продать   недвижимость в срок до трех недель. Единственная сложность, с которой сталкиваются и продавцы, и риэлторы при срочной реализации объекта — это сбор документов. Например, у собственника нет кадастрового паспорта, который в обычных условиях готовится в течение месяца, или в квартире произведена незаконная самовольная перепланировка. При таких обстоятельствах резко сужается круг потенциальных покупателей, в частности, из него «выпадают» люди, приобретающие квартиру с привлечением ипотечных средств. Поэтому одновременно с рекламной кампанией мы запускаем в действие работу по подготовке документов к сделке в ускоренном варианте, так как весомую часть покупателей на рынке жилья составляют именно люди, оформляющие ипотеку. Покупателям, которые желают приобрести объекты, реализуемые по программе выкупа квартир, я советую очень внимательно проверять документы, отслеживать правовую предысторию и цепочку предыдущих сделок.

28.02.2013 10:06

срочная продажа, выкуп квартир, купля-продажа, сделки с недвижимостью, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон