Мнения экспертов


«Вторичка»: торг уместен Татьяна Целебеева

«Вторичка»: торг уместен

На сегодняшний день наблюдается снижение спроса на вторичное жилье и, как следствие, перенасыщение рынка недвижимости. Объектов и продавцов сейчас много, а покупателей и сделок мало. Конечно, государственное субсидирование новостроек, появившееся в марте этого года, какое-то время искусственно стимулировало спрос на первичном рынке. Но к концу 2015 года и в этом сегменте появился переизбыток. Люди осторожничают с покупкой новостроек. Выбирают объекты уже на стадии окончания строительства или же отдают предпочтение вторичному жилью. Однако, несмотря на изобилие предложения, цены на «вторичку» сильно не изменились. Падение идет медленно и плавно, в отличие от кризисного 2008 года. Тогда цены за полгода рухнули сразу на 40%. На вторичном рынке ощущается нехватка платежеспособного спроса, который еще больше «отсекается» из-за отсутствия доступных кредитов. Ставки по ипотеке на «вторичке» составляют в среднем 13–17%, такие условия делают покупку квартиры непривлекательной. Большинство сделок здесь происходит по причине вынужденных жизненных обстоятельств. Тем же, кто не нуждается в срочной покупке квартиры, сложно сделать выбор в пользу «вторички». Основной сдерживающий фактор для оформления ипотеки — нестабильная экономическая ситуация. Доходы населения продолжают сокращаться, и потенциальные заемщики просто не уверены, что смогут в полной мере выполнить свои обязательства по кредиту. Сегодня продавцы недвижимости действуют с оглядкой на соседа. В то время, когда жизнь подорожала, людям страшно снижать цену на жилье. Кто-то изменяет свои планы и откладывает продажу, кто-то надеется на удачу. Самые сведущие продавцы понимают, что выдерживая высокую цену, они помогают на своем фоне продаваться другим объектам. Самое интересное заключается в том, что почти каждый продавец согласен на торг. То есть, обозначенная в рекламе объекта цена в большинстве случаев всегда выше, чем фактическая цена сделки. Поэтому совет каждому покупателю — торгуйтесь. Самым востребованным жильем на вторичном рынке на сегодняшний день являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Малосемейку площадью 25 квадратных метров сегодня можно приобрести примерно за 1,2 миллиона рублей, однокомнатные квартиры стоят от 1,2 до 1,5 миллионов рублей, «двушки» при условии торга могут стоить от 1550 до 1850 тысяч рублей. Трехкомнатное жилье в зависимости от площади обойдется покупателю в сумму от 1850 до 3100 тысяч рублей. Комнаты в коммуналках и гостинках спросом сегодня не пользуются. Большинство покупателей заинтересованы в приобретении сравнительно нового ликвидного жилья в спальных районах на Левом берегу, в Ленинском, Куйбышевском и Первомайском районах. Обычно в конце года рынок недвижимости активизируется и достигает своего пика в середине декабря. Будет ли подъем продаж до нового года, спрогнозировать сложно.

06.11.2015 16:48
Как продать жилье, если собственник — ребенок Татьяна Целебеева

Как продать жилье, если собственник — ребенок

Об увеличении жилплощади люди задумываются, когда в семье появляются дети. Однако стоит иметь в виду, что продать недвижимость, собственником которой также является ребенок младше 18 лет, довольно проблематично. В чем заключаются сложности такой сделки и как правильно организовать продажу квартиры, в которой живет несовершеннолетний? Слово эксперту. Если собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний, то распоряжаться таким имуществом можно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые отстаивают права ребенка. Чтобы продать жилье, в котором проживает несовершеннолетний, сначала родители и ребенок (если ему исполнилось 14 лет) должны обратиться с заявлением в органы опеки за предварительным разрешением на совершение сделки. В случае отсутствия одного из родителей (например, брак расторгнут и неизвестно место нахождения родителя) прикладываются документы, подтверждающие безвестное нахождение (решение суда о признании безвестно отсутствующим, постановление службы судебных приставов о розыске родителя и прочее). Срок готовности распоряжения о предварительном согласии или об отказе в совершении сделки составляет от 15 до 30 дней. Без указанного распоряжения сделка купли-продажи недвижимости является недействительной. На законодательном уровне не существует четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать. Обозначена только общая формулировка, из которой следует, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. Поэтому при решении данного вопроса вердикт органов опеки носит субъективный оценочный характер. Общих правил и какого-то конкретного ограниченного перечня документов для получения разрешения на сделку с недвижимостью нет. В каждом регионе местные органы опеки и попечительства вправе устанавливать свои требования к предъявляемым заявлениям и документам. В связи с тем, что в законодательстве нет четкой формулировки, при продаже квартиры, в которой проживает ребенок, и покупке нового жилья могут возникнуть определенные трудности. Во‑первых, как правило, продать квартиру, в числе собственников которой есть несовершеннолетний, возможно только с одновременным приобретением (предоставлением) собственности ребенку в какой-либо другой недвижимости. Это может быть частый дом, другая квартира или жилье в другом городе. Многие родители полагают, что если квадратных метров в приобретаемом жилье будет достаточно, то опека не откажет, при этом желают продать маленькую квартиру в городе и купить большой дом в деревне. Интересы взрослых собственников тут понятны, а вот за детей решать будет государство. Немаловажное значение тут будет иметь благоустройство в доме и степень его износа, инфраструктура в населенном пункте, отдаленность школы или детского сада, организация досуга для ребенка. Представители опеки обязательно проведут обследование приобретаемого жилья и только после этого выдадут разрешение либо мотивированный отказ. Если родители решили продать благоустроенную квартиру или комнату в центре города, от которой неподалеку находятся посещаемые ребенком учреждения (детсад, школа), а купить хоть и большее по площади, но находящееся на окраине, неблагоустроенное и имеющее большой процент износа жилье, то органы опеки, скорее всего, откажут в такой сделке и суды с ними согласятся. Таким образом, покупатель, внесший аванс за выбранную квартиру, может прождать целый месяц разрешения на сделку и в итоге ему придется отказаться от покупки. Во‑вторых, приобретение встречного жилья на имя несовершеннолетнего может быть и не одновременно с продажей. Например, при покупке жилья в другом регионе. В распоряжении органа опеки указывается следующая формулировка: «продать за цену… при условии перечисления денежных средств в размере… на счет несовершеннолетнего с последующей покупкой на имя несовершеннолетнего жилого помещения». В случае если квартира на имя несовершеннолетнего приобретена не будет, то сделка по продаже квартиры по требованию органов опеки и попечительства может быть признана недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры. А внесенные деньги будет очень сложно вернуть. Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве. В органы опеки дополнительно необходимо будет предоставить разрешение на строительство, справку о процентной готовности дома, документы на жилое помещение, в котором будет проживать несовершеннолетний, заявления от собственников на вселение и регистрацию несовершеннолетнего до сдачи строящегося дома, либо документы, подтверждающие возможность приобретения несовершеннолетним другого жилья в результате дарения от близких родственников. Если органы опеки не разрешили родителям продавать квартиру, в которой также проживает ребенок, можно попробовать оспорить отказ в суде. При этом родители должны доказать, что они являются добросовестными, по месту работы и жительства характеризуются положительно, предоставляют своему ребенку возможность посещать образовательные учреждения, создают условия для полноценного развития ребенка, не намереваются ухудшить жилищные условия, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен. Но судебный процесс — это всегда время, а покупатели долго ждать не будут. Поэтому в таких специфических ситуациях и продавцу, и покупателю лучше довериться профессиональному риэлтору.

08.05.2015 16:38

собственность, органы опеки, жилье, квартира, ребенок, несовершеннолетний

Рынок недвижимости: итоги 2014 года Татьяна Целебеева

Рынок недвижимости: итоги 2014 года

Минувший год оказался насыщенным на события и остался в истории как время глобальных перемен. Изменения происходили не только в политическом и финансовом плане, они серьезно коснулись также и рынка недвижимости, как российского, так и омского, в частности. Чем запомнилось специалистам это время перемен и какие изменения ожидают сферу недвижимости в будущем. Слово эксперту. 2014 год в сфере омской недвижимости был непредсказуемым: «то взлет, то падение, то зависание». В начале года на жилье наблюдался ажиотажный спрос, который продержался целых четыре месяца. Ключевым фактором такого влияния на рынок недвижимости стала напряженная ситуация на Украине. Омичи, в ожидании обесценивания рублевых накоплений, бросились конвертировать свои сбережения в квадратные метры, традиционно считающиеся несгораемым активом. Подспорьем этому послужили и максимально благоприятные условия ипотечного кредитования, и отставание роста цен. Так, с января по апрель спрос на жилье, в зависимости от сегмента рынка, вырос на 30- 90%, а цена удерживалась на том же уровне. В результате этого уже в первом квартале в нашем агентстве количество проведенных сделок превысило итоги прошлого года. С начала 2014 года наибольшим спросом у омичей пользовались объекты на первичном рынке на стадии завершения строительства и сравнительно новая «вторичка». В конце 2014 года сложилась обратная ситуация: рост ставки рефинансирования ЦБ РФ, осторожная и выжидательная политика банков в области ипотечного кредитования, плюс потребность сохранения сбережений заставили людей покупать жилье не то, на которое они рассчитывали, а то, на которое достаточно средств. Повышение спроса на жилье в начале года спровоцировало экономически неоправданный рост цен в мае-июне именно в секторе жилой недвижимости. Инвестировать в коммерческие объекты стали реже и цены в этом сегменте не изменялись. Естественно, омский рынок недвижимости прямо пропорционально зависим от степени благоприятствования ипотечных программ, от величины процентной ставки кредита, поскольку доходы населения не позволяют накопить на жилье. 80% сделок в 2014 году было проведено с использованием заемных средств. Процентные ставки по ипотечным кредитам с третьего квартала уверенно «поползли» вверх. Привычные 11-13% сменились на 13,25 – 14,25%. С момента увеличения ставки рефинансирования ЦБ РФ до 17% уже никто ничего спрогнозировать не в состоянии. Любой прогноз будет «гаданием на кофейной гуще». Вместе с тем паника и истерия на рынке недвижимости являются импульсивными. Люди женятся, рождаются, разъезжаются, а если жизнь продолжается, то независимо от экономической ситуации в стране, на рынке недвижимости будут проходить сделки.

31.12.2014 11:53

советы, итоги года, рынок недвижимости, жилье, квартира, ипотека

Как купить квартиру по доверенности? Татьяна Целебеева

Как купить квартиру по доверенности?

Иногда сделка по продаже или покупке жилья может проходить на основании доверенности. Причем воспользоваться таким документом может как покупатель, так и продавец. Между тем выдача доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, обладающей некоторыми особенностями. Какие риски могут возникнуть в случае, если от имени продавца действует представитель на основании доверенности? Слово эксперту. Продажа недвижимости требует личного участия и затрат времени. В силу различных обстоятельств бывает, что участники сделки не имеют возможности присутствовать на ней — семейные обстоятельства, болезнь, занятость на работе, проживание за границей и пр. Доверенность — это тот уникальный инструмент, который позволяет лицу заменить себя представителем с передачей ему определенного объема полномочий. Поэтому сделки по доверенности как от продавца, так и от покупателя нередкое явление в Омске. Вместе с тем профессиональные риэлторы допускают продажу недвижимости по доверенности только в самых исключительных случаях, так как стараются исключить фактор риска утраты права собственности покупателем. По содержанию полномочий, направленных на распоряжение объектом недвижимости, доверенности можно классифицировать следующим образом: — доверенность на подготовку документов к сделке (получение копии лицевого счета, справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сбор технической документации, постановка на кадастровый учет, запрос архивных документов и прочее); — доверенность на подачу документов в органы государственной регистрации с правом подписи заявления о переходе права собственности; — уточненная доверенность на продажу с определением с минимальной цены объекта (например, «доверяю продать по цене не менее, чем два миллиона рублей»); — генеральная доверенность на продажу (продать за цену и на условиях по своему усмотрению). Что, кому и насколько доверить решает сам собственник жилья. Нотариальные бланки доверенности сегодня имеют некоторую степень защиты от подделок: цветовое решение, водяные знаки, а также уникальный серийный номер, в котором указан код региона совершения данного действия. Кроме того, по номеру в реестре нотариуса можно установить, действительно ли данная доверенность удостоверялась. Срок выдачи доверенности в настоящее время законом не ограничен тремя годами, как это было ранее. Между тем, если срок действия в доверенности не указан, это не влечет ее недействительности, но такая доверенность будет действовать только в течение года. Также доверенность прекращает свое действие независимо от срока, указанного в ней, со дня смерти доверителя или со дня отмены (отзыва) ее доверителем. Поскольку доверенность является документом, подтверждающим передачу полномочий, то объем этих полномочий должен быть обязательно прописан, чтобы исключить в последующем неприятных ситуаций. Например, в доверенности на продажу необходимо указывать полномочия представителя при определении цены объекта, подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи, при проведении расчетов — с правом получения денег от продажи или посредством безналичных расчетов с перечислением денег на счет продавца при ипотечной сделке. Покупателю, прежде всего, следует обратить внимание на бланк, срок действия доверенности, возраст доверителя и причины его отсутствия, личность его представителя и конкретные полномочия. Доверенность, выданная за границей, не всегда может быть действительна в России. В силу действующего законодательства, в нашей стране принимаются доверенности, заверенные российским нотариусом либо апостилированные, то есть имеющие специальный штамп (резиновый либо рельефный сургучный, либо картонную карточку с цветными ленточками — в каждой стране свой апостиль), подтверждающий полномочия удостоверителя доверенности. Апостиль не требуется, если доверенность была заверена в российском консульстве, а также в странах СНГ. И все-таки при некоторых обстоятельствах подлинная доверенность может быть недействительной ввиду ее отмены доверителем либо признана недействительной по решению суда, а следовательно, и все сделки, совершенные на основании такой доверенности, будут ничтожными. Признание доверенности недействительной возможно только при наличии оснований, установленных в законе, а именно: — доверенность выдана гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства; — если гражданин, ограниченный судом в дееспособности из-за злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, выдал доверенность другому лицу без согласия его попечителей; — доверенность выдана лицом, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими; — доверенность, совершенная под влиянием заблуждения (например, собственник доверял только собрать документы к сделке, а оформил генеральную доверенность); — доверенность, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств. Также действия по доверенности будут ничтожны, если они совершены по истечении ее срока, если срок доверенности не истек, а доверитель умер или отозвал доверенность, если представитель вышел за пределы своих полномочий. Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, продаваемой по доверенности, следует обращаться к профессионалам. Они, в свою очередь, свяжутся с собственником, выяснят причину его отсутствия, при необходимости затребуют дополнительные документы (например, справки от психиатра и нарколога), согласуют условия сделки и уточнят полномочия представителя. Возможно, даже убедят собственника присутствовать на сделке и организуют все с минимальной потерей времени.

14.11.2014 17:45

советы, доверенность, квартира, продавец, покупатель

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости? Татьяна Целебеева

Налогообложение: сколько платит продавец недвижимости?

Каждый собственник, решивший продать свое жилье, должен помнить о том, что доход от продажи будет облагаться налогом. Сколько и как придется заплатить после того, как собственник продаст свою квартиру, коттедж или другое недвижимое имущество? Слово экспертам. Обязательство по оплате налога возникает только в том случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Если объект принадлежал собственнику три года и более, то доходы налогом не облагаются и декларацию подавать не нужно. При этом, точкой отсчета считается день регистрации права собственности, время фактического владения жильем в трехлетний срок не засчитывается. Исключением является только приобретение оставшейся доли в жилье. Например, продавец квартиры владел 1/2 долей с 2005 года, а другую 1/2 долю получил по наследству в 2013 году. Только в этом случае, срок владения на квартиру (если она продается не по долям) будет исчисляться с момента возникновения права в 2005 году. Во всех остальных случаях доходы с продажи недвижимого имущества подлежат налогообложению с обязательным декларированием. Доходы граждан РФ облагаются по ставке 13%. Иностранные граждане и граждане РФ, постоянно проживающие за рубежом и находящиеся на территории РФ менее чем 183 дня в течение отчетного года, оплачивают налог уже по ставке 30% независимо от срока владения и не могут пользоваться налоговыми вычетами. Декларацию о доходе с продажи жилья в 2013 году необходимо подать в срок до 30 апреля 2014 года, а уплату налога произвести не позднее 15 июля 2014 года. Законодательство не предусматривает каких-либо дополнительных льгот для отдельных категорий граждан: детей, пенсионеров, инвалидов, ветеранов. За детей налоги оплачивают их родители. Для определения налогооблагаемого дохода законодательство предоставляет налогоплательщику на выбор два варианта. Первый заключается в применении налогового вычета от суммы продажи в один миллион рублей. Этот вычет может применяться в отношении всей совокупности проданного недвижимого имущества один раз в год. При реализации недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, один миллион рублей вычета распределяется между сособственниками пропорционально их доле. Исключением является продажа долей по отдельности, тогда вычет в один миллион рублей получит каждый собственник на свою долю. При реализации общей совместной собственности налоговый вычет распределяется по соглашению сторон. Обычно это делается в совместном письменном заявлении супругов, которое подается в налоговую инспекцию. Второй вариант заключается в определении чистого дохода с продажи, который определяется разницей цены фактически затраченной на приобретение объекта и цены его продажи (может применяться несколько раз в год к каждому проданному объекту). При подаче декларации необходимо будет предоставить в подлинниках все документы, подтверждающие фактически произведенные расходы на приобретение жилья. С 1 января 2014 года в силу п.?п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, к этим расходам можно отнести: чеки, квитанции, расписки, договоры купли-продажи, подтверждающие получение средств продавцом, товарные накладные на отделку купленной квартиры, если приобреталось жилье под отделку, квитанции и договор на риэлторские услуги, если при покупке квартиры оплачивались услуги риэлтора. Все это в совокупности может уменьшить налогооблагаемую сумму. Продавец сам определяет какой из вышеуказанных вариантов ему выгоднее. Например, квартира была куплена в период кризиса за 700 тысяч рублей, а продана за 900 тысяч рублей. При вычислении чистого дохода, отняв от цены продажи цену покупки, получим 200 тысяч, подлежащих налогообложению. 200 тысяч рублейх х 13%= налог 26 тысяч рублей. Поэтому в данной ситуации, чтобы не платить налог, при подаче декларации необходимо написать заявление о применении налогового вычета в один миллион рублей. В другом случае, если квартира была приобретена, например, за 2,5 миллиона рублей, а продана за 2,6 миллиона, то применив стандартный имущественный вычет сумма налога окажется существенной (2,6 миллиона — 1 миллион = 1,6 миллиона х 13%=налог 208 тысяч рублей). Гораздо выгоднее уменьшить поступления от продажи на первоначальную стоимость жилья и сумма налога станет значительно меньше (2,6 миллиона рублей — 2,5 миллиона =100 тысяч х 13%= налог 13 тысяч рублей). Уменьшить налог при продаже квартиры возможно также в случае последующего приобретения другого жилья в том же налоговом периоде, если продавец еще не использовал свое право на получение имущественного вычета с покупки жилья на сумму до двух миллионов рублей, то есть возврат уплаченного НДФЛ в размере 260 тысяч рублей. Ранее этим вычетом можно было воспользоваться исключительно один раз в жизни на один объект. С 2014 года вычет можно применять неоднократно, пока не вернете полностью свои 260 тысяч. Использовать вычет с покупки могут граждане РФ, которые уплачивают 13% НДФЛ. По общим правилам этот вычет не могут использовать предприниматели,  юридические лица, неработающие граждане, дети. Однако при продаже с одновременным приобретением другого жилья и у этой категории лиц появляется право на вычет, а вернее зачет налога с продажи на вычет с покупки. В некоторых случаях избежать уплаты налога не удается. Для многих продавцов недвижимости сумма налога является неприемлемой. Поэтому они настаивают на указании в договоре цены в один миллион рублей, либо требуют заплатить сверх цены сумму, равную налогу. Ни один из вариантов не является выгодным для покупателя. Поэтому, как правило, это увеличивает срок продажи таких объектов. Между тем бывают ситуации, когда квартира продается с хорошим ремонтом и мебелью, а продавец не может документально подтвердить свои фактические затраты на ремонт. В этом случае продажа мебели и других отделимых улучшений квартиры возможна по отдельному договору, тем самым налогооблагаемая сумма дохода с продажи квартиры уменьшится.

17.03.2014 11:45

налог на недвижимость, Одноэтажный Омск

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля Татьяна Целебеева

Омские риэлторы о региональном рынке недвижимости и курсе рубля

Исходя из практики нашего агентства недвижимости, могу сказать, что сейчас активность клиентов увеличилась — люди стараются вложиться в жилье, взять ипотеку, пока дают. Опасаются, что потом не смогут этого сделать. Сильнее всего данные тенденции сказываются на сегменте социального жилья — именно оно востребовано теми, кто хочет улучшить жилищные условия, а таких людей значительное количество. Тех же, кто намерен просто инвестировать в недвижимость, гораздо меньше. Для этого нужна высокая платежеспособность. Кстати, первыми ласточками выхода из предыдущего кризиса стало именно то, что люди начали инвестировать в жилье. Как будет дальше, не могу предположить. Если доллар начнет стремительно расти, то рынок недвижимости, скорее всего, «встанет» - это исходя из прошлого опыта. Но, возможно, события будут развиваться и по другому сценарию. Надеюсь, что все-таки финансовых катаклизмов не произойдет — руководство государства найдет способ, как их избежать.

03.02.2014 15:04

недвижимость, стоимость, доллар, рубль, валюта, прогноз, строительство

Съемное жилье или ипотечный кредит? Татьяна Целебеева

Съемное жилье или ипотечный кредит?

Сегодня многие молодые семьи хотели бы жить в отдельной квартире. Но что делать, если средств на приобретение жилья не хватает? Есть два варианта: брать ипотеку, либо арендовать жилье. Что выгоднее для омичей и какие нюансы стоит учесть, выбирая тот или другой путь решения жилищного вопроса? Слово экспертам. Если рассматривать ипотеку и аренду жилья в долгосрочной перспективе, то при сохранении роста цен на недвижимость, ипотека будет значительно выгоднее, чем аренда. Съем квартиры может быть подходящим вариантом для людей, которые не обременены семьей и готовы с легкостью сменить место работы, переехав в другой город или даже страну. При этом аренда более доступна, чем ипотека, как в финансовом плане, так и в документальном. Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, необходимо иметь положительную кредитную историю и возможность предоставить в банк документы, подтверждающие платежеспособность будущего заемщика: справку о доходах по форме 2- НДФЛ, либо (без подтверждения дохода) иметь первоначальный взнос более 40-50% от стоимости приобретаемой квартиры. Арендатор же подтверждает свои обязательства, так называемым обеспечительным платежом, при этом происхождение его зарплаты для арендодателя никакого интереса не представляет и не требует подтверждения. Но, пожалуй, главное из-за чего омичи чаще обращаются к аренде – это отсутствие большой суммы первоначального взноса. Так, в случае оформления ипотеки на квартиру стоимостью 1,5 миллиона рублей при первоначальном взносе 20%, заемщик должен иметь на руках не менее 300 тысяч рублей. Еще одно преимущество съемного жилья – это мобильность и возможность выбора. Изменилось место работы – можно найти квартиру ближе, чем была. Повысились арендные ставки – можно поискать более выгодный вариант за те же деньги. Кроме того, арендатор съемной квартиры не несет ответственности, он в любой момент может съехать и вряд ли собственник будет обращаться в суд. Ну, и неоспоримое достоинство аренды – это гораздо меньшие платежи, нежели выплаты по ипотеке. Сегодня арендовать однокомнатную квартиру в Омске можно в среднем за 10-12 тысяч рублей. При том же кредите в 1,5 миллиона рублей на срок 15 лет и ставке 12,75% годовых, ежемесячный платеж составит 19-20 тысяч рублей плюс оплата коммунальных платежей. Несмотря на то, что платежи по аренде ниже ипотечных, последние всегда известны заемщику за весь период выплаты кредита. Кроме того, никакие изменения на рынке недвижимости, инфляция и другие события не повлияют на эту величину. Она может только уменьшиться, если заемщик будет досрочно погашать кредит. Большинство «ипотечников» утверждают, что тяжело первые пять лет, а потом платеж становится практически незаметным для семейного бюджета. Вместе с тем, всегда есть возможность произвести реструктуризацию задолженностей или перевести кредит в другой банк, который предлагает меньший процент. Арендатора же, как правило, каждые полгода-год ждет непредсказуемое повышение ежемесячных платежей. В России до сих пор не отлажена защита арендатора государством (кроме социального найма), отношения собственника и нанимателя регламентируются формальным договором. При этом арендодатель может в любой момент попросить квартиросъемщика освободить жилье, и договор тут не всегда поможет. О заключении же договора аренды на 10-20 лет вообще не может быть и речи. К минусам аренды также можно отнести и то, что в снимаемой недвижимости нельзя без согласия собственника сделать ремонт по своему вкусу, разместить мебель и завести домашних животных. Принимая во внимание все «за» и «против», стоит задуматься надолго ли нужно жилье или всего на один-два года. Если ближе второй вариант, то связываться с ипотекой нет смысла, аренда выгоднее. А вот рассчитывая приобрести жилье надолго, правильным будет именно оформление ипотеки. Сегодня цены на квадратные метры неизбежно растут и в долгосрочной перспективе ипотека будет однозначно выигрышным вариантом.

07.11.2013 13:00

советы, ипотека, аренда, недвижимость

Как продать квартиру, взятую в ипотеку? Татьяна Целебеева

Как продать квартиру, взятую в ипотеку?

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, со временем в продаже стали появляться так называемые обремененные объекты. Однако многие потенциальные покупатели с опаской относятся к приобретению квартир, находящихся в залоге у банка. Безопасна ли покупка «ипотечного» жилья и какие нюансы есть у такой сделки?  Ипотечный рынок жилой недвижимости стремительно развивается. Вместе с ростом выдачи ипотечных кредитов выросли и потребности в продаже залоговых квартир. На сегодняшний день основные правила продажи ипотечного жилья регламентируются законодательством, поэтому передача прав собственности на него может осуществляться еще до того, как заемщик выплатит весь долг.  Увеличение жилой площади, отсутствие средств на выплату ипотеки, получение в наследство ипотечной квартиры, желание продать строящееся жилье и приобрести вторичное, смена места работы и переезд в другой город — это далеко не полный перечень причин, по которым заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья. В подобных ситуациях может возникнуть масса вопросов, связанных с проведением сделки, имеющей определенные нюансы, поскольку здесь непосредственное участие принимают залогодержатели — банки.  Если еще пару лет назад получить согласие банка на продажу заложенной квартиры было весьма проблематично, то сейчас кредитные организации отказались от применения моратория на досрочное гашение кредита и снятие залога, и даже не возражают против смены собственника ипотечного жилья. Особенно если заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не «потянуть».  В нашем регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации «ипотечного» жилья. Чтобы осуществить продажу обремененного объекта продавцу, прежде всего, следует обратиться в его банк и запросить информацию об остатке кредита и сумме начисленных процентов на предполагаемую дату продажи. Естественно, что выставлять такой объект по завышенной цене нецелесообразно, поскольку с каждым затянувшимся днем продажи уменьшается и сумма наличных, на которые претендует продавец.  Схемы сделок с заложенной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов. Но самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет на счет заемщика собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В одном случае, сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации перехода права по договору купли-продажи и снятия обременения подаются в отделение Росреестра одновременно.  В другом случае, продавец и покупатель, заключают между собой предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит часть своих денег в счет погашения долга по кредиту продавца и получает на руки платежный документ (квитанцию). Далее следует гашение кредита и получение закладной, что по времени может составлять от трех дней до одного месяца, в зависимости от того, где находится закладная — в Омском филиале банка или в иногороднем головном отделении. Далее продавец снимает обременение (ипотеку) в Росреестре (один рабочий день) и после подписания основного договора купли-продажи документы подаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.  Более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В этом случае возможны два варианта развития событий.  Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям; гасится один кредит (сумма первоначального взноса должна покрывать всю задолженность перед банком) и сразу выдается новый. Фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.  Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. Здесь также желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема на практике редко реализуется, т. к. банки зачастую не могут договориться друг с другом.  Круг покупателей у ипотечных квартир сужен, их, например, не смогут приобрести кто не имеет достаточно средств, чтобы погасить сумму остаточного долга, а также те, у кого на руках есть жилищный сертификат. Тем не менее, ипотечные квартиры в нашем городе успешно продаются, главное не накапливать долг перед банком, определить оптимальную стоимость жилья и не затягивать процесс продажи. А правильно организовать подобную сделку и снизить риск негативных последствий могут аттестованные специалисты на рынке недвижимости, услуги которых прошли специальную сертификацию. 

18.10.2013 12:10

недвижимость, ипотека, продажа, советы специалистов, советы

Продажа жилья: или быстро, или дорого Татьяна Целебеева

Продажа жилья: или быстро, или дорого

Решив продать свое жилье, собственники часто не только завышают цену, но и полагают, что за квартирой сразу выстроится очередь. Однако на практике продать недвижимость можно либо быстро и дешево, либо этот процесс затянется, но продавец выиграет в финансовом плане. Мы поинтересовались у наших экспертов, сколько времени занимает продажа квартиры и можно ли уменьшить срок реализации объекта. Первое, что стоит сделать продавцу недвижимости – определить какова будет минимальная стоимость квартиры и крайние сроки получения денег. Именно от ценового фактора зависит скорость продажи жилья. Еще один немаловажный аспект — ликвидность недвижимости. Если квартира находится в развитом районе, имеет удобное расположение в доме, пребывает в хорошем состоянии, является юридически «чистой», в ней отсутствует перепланировка и она выставлена на «чистую» продажу, то такое жилье считается высоколиквидным. Конечно, быстрее всего при адекватной стоимости с рынка «уходят» однокомнатные квартиры. Срок продажи объекта недвижимости в среднем составляет три месяца. За это время любое жилье при разумной цене и правильной рекламной компании должно находить своего покупателя. Если в течение трех месяцев квартиру продать не удается, то необходимо искать причину, которая чаще всего кроется в завышенной цене. При сильно заниженной стоимости момент продажи также может затянуться: потенциальные покупатели с опаской относятся к таким объектам либо заранее представляют их себе очень неприглядными. Можно выделить три круга продаж. Первый — когда собственник выставляет квартиру на реализацию с пометкой «срочно». В этом случае цена на жилье более чем привлекательна, а сделка может завершиться уже в течение месяца, при этом деньги на руки продавец может получить в течение трех дней. Второй круг продаж — это стандартные квартиры, собственники которых не торопятся. Как правило, такое жилье находит своего покупателя в течение трех месяцев и даже в кризисные времена продажи в этом секторе стабильные. Объекты, реализуемые в эти сроки, прежде всего, имеют среднерыночную стоимость, правильно выстроенную рекламную кампанию и не являются специфическими. Специфические объекты — это элитные апартаменты, многокомнатные квартиры, ветхое жилье, а также дома, в которых компактно проживают люди одной национальности. Третий круг — это продавцы, для которых срок продажи не имеет значения, главное выручить максимальную цену за свое жилье. Такой объект, прежде чем продавец решит снизить его стоимость, может находиться на экспозиции до 6 месяцев.

29.08.2013 17:26

купля-продажа, квартиры, стоимость, советы

Аванс или задаток: что выбрать? Татьяна Целебеева

Аванс или задаток: что выбрать?

Для тех, кто решил купить квартиру, внесение предоплаты один из самых значимых этапов. Иногда перед покупателями встает выбор: внести аванс или задаток. Чем они отличаются и что выбрать? А также, какой договор составить, что в нем указать и на что можно рассчитывать после передачи денег? Внесение предварительной платы при покупке жилья не является обязательным условием сделки. Между тем, намерение одной стороны – продать недвижимость, так же как и намерение другой стороны – купить, принимает юридическую форму только при наличии соответствующего письменного соглашения. При заключении соглашения об авансе намерения сторон так и остаются намерениями. То есть, внесение авансового платежа не обязывает стороны заключить договор купли-продажи. Поскольку сумма аванса является предварительным способом расчетов, соглашение об авансе может быть расторгнуто без негативных последствий для сторон, когда деньги возвращаются в том же размере, в каком и были внесены. Авансовый платеж может быть принят продавцом и по расписке, обязательного составления соглашения об авансе действующее законодательство не содержит. Ответственность и штрафные санкции определяются сторонами самостоятельно. Соглашение же о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме с обязательным указанием всех основных условий договора купли-продажи. При заключении соглашения о задатке намерения сторон продать и купить принимают форму обязательства. При невыполнении обязательства, виновная сторона должна понести ответственность, установленную законом. Так, в силу ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора отвечает покупатель, то задаток остается у продавца. Если за неисполнение договора отвечает продавец, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, сумму которых заранее предусмотреть невозможно. Как правило, в предварительном соглашении больше заинтересован покупатель, который желает закрепить за собой определенный объект недвижимости до дня сделки. При этом соглашение об авансе является более лояльным для обеих сторон, так как в законодательном регулировании задатка «человеческий фактор» не учтен. Причины, по которым сделка может не состояться, бывают разные, и в соглашении об авансе стороны самостоятельно договариваются об ответственности в том или ином случае. Отмена же сделки, обеспеченной задатком, влечет порой непредсказуемые неблагоприятные последствия. Тем не менее, существуют три общих правила при внесении аванса или задатка за выбранный объект недвижимости. Первое: вносимая денежная сумма является предоплатой и включается в сумму договора купли-продажи. Второе: соглашение об авансе и соглашение о задатке необходимо совершать в письменной форме с указанием основных условий договора купли-продажи (адрес и площадь объекта, цена, срок заключения договора купли-продажи, сумма предварительно вносимого платежа, реквизиты и подписи сторон). И третье: передача и получение денежных средств должна подтверждаться письменным документом (распиской или квитанцией).

27.03.2013 09:52

купля-продажа, сделки с недвижимостью, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон