Мнения экспертов


Доля в квартире: условия реализации Ольга Ахиджанян, руководитель АН «Иртыш»:

Доля в квартире: условия реализации

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В законе выделяют два вида общей собственности: — общая долевая, с определением доли каждого сособственника в праве общей собственности. Если в законе не указано, что общая собственность является совместной, то она признается долевой; — общая совместная, без определения доли каждого сособственника. Она возникает только в силу закона. Доли в праве общей собственности могут быть определены при ее разделе; ее трансформации в общую долевую собственность по соглашению сособственников. Если иное не предусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников признаются равными. Например, в случаях приватизации квартир в совместную собственность доли признаются равными, при разделе общего имущества супругов, нажитого в браке. Если один из дольщиков считает, что равенство неуместно, что он вложил какие-то средства в улучшение имущества, то он может либо по соглашению с другим собственником, либо в судебном порядке отойти от равенства долей. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением права преимущественной покупки другого дольщика. Если соглашением между участниками не предусмотрено иное, они владеют и пользуются совместным имуществом сообща. В отличие от долевой собственности, владение и пользование совместным имуществом не зависит от размера вклада каждого из сособственников. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому другому человеку. Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро). Самый простой и доступный способ — это оповестить сособственников устно или по телефону, и если они отказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у нотариуса. В этом случае продавец может считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания тридцатидневного срока предупреждения и продавать долю сразу. При продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

09.10.2015 17:07
Предоплата за жилье: аванс или задаток? Ольга Ахиджанян

Предоплата за жилье: аванс или задаток?

Сделка с недвижимостью — очень ответственное мероприятие. И для продавца, и для покупателя важно, чтобы в итоге все прошло гладко, и сделка состоялась. Именно поэтому покупателю жилья часто предлагают подтвердить свои намерения внесением аванса или задатка. О том, чем отличаются данные виды предоплаты и можно ли обойтись устными договоренностями, нам рассказала эксперт. Если продавец квартиры получил предложение о покупке своего объекта, то не стоит сразу же полагаться на устные заверения потенциального покупателя о том, что он действительно намерен приобрести жилье. Покупатель может передумать или продолжить поиски лучшего варианта. Решение о покупке квартиры необходимо зафиксировать письменным обязательством, при этом покупатель должен подтвердить свои намерения денежной предоплатой. Прежде чем составить соглашение о предоплате, покупателю необходимо ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов на квартиру. В соглашении с продавцом необходимо указать адрес квартиры, ее стоимость, срок продажи, а также дату юридического и физического освобождения жилплощади. Крайне важно обозначить, в какой форме выдается предоплата: авансом или задатком. Эти два способа финансового подтверждения намерений имеют свои особенности. К примеру, если продавец подписывает соглашение о задатке, то он должен понимать, что расторжение договора, то есть отказ от продажи квартиры данному покупателю, предусматривает возврат суммы в двойном размере.Если же покупатель не исполнит обязательства, то задаток, врученный им продавцу, не возвращается и является своеобразным возмещением за потерянное продавцом время. Аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку. Аванс, как и задаток, служит доказательством заключения договора, но в отличие от него не является способом обеспечения его реального исполнения, поскольку при неисполнении обязательства любой из сторон он подлежит возврату. Поэтому всякий предварительный платеж считается авансом, если в письменном соглашении сторон договора прямо не указано, что этот платеж является задатком. Стороны имеют право выбрать по своему усмотрению и по соглашению между собой любую форму предварительного платежа, главное, чтобы это соглашение было оформлено в письменном виде. В среднем предоплата за жилье может составлять от 10 до 50 тысяч рублей. В любом случае авансовый платеж идет в зачет стоимости квартиры, то есть общие затраты от размера аванса не зависят. Самый оптимальный срок подобных соглашений — один месяц, однако стороны могут договориться и о других временных рамках, на мой взгляд, все слишком индивидуально.

03.07.2015 17:25
Жилье в ипотеку: проблема выбора Ольга Ахиджанян

Жилье в ипотеку: проблема выбора

Приобретая недвижимость с помощью ипотеки, покупатель сталкивается с проблемой выбора. Ограниченные средства, временные рамки, недостаток подходящего жилья на рынке — это лишь одна сторона вопроса. Наряду с этим банки также выдвигают ряд требований к жилью, которое собирается купить заемщик. Какое жилье подобрать для покупки и как это сделать? Слово эксперту. Для омского рынка недвижимости самым распространенным вариантом ипотечного жилья становятся квартиры эконом-класса либо малосемейного типа, стоимостью около 1–2 миллионов рублей. Такой выбор обусловлен тем, что у покупателей зачастую не хватает средств на более дорогое жилье. Имея некую сумму для первоначального вноса по ипотеке, они склоняются к выбору более доступных квартир. Наиболее простым и дешевым вариантом будут комнаты в коммунальных квартирах и подселения. Но оформление кредита на этот вид жилья может быть затруднителен. Усложниться покупка может тем, что объект может быть во владении у нескольких лиц, тогда возможен отказ от сделки со стороны второго собственника. Банк одобрит кредит, только если недвижимость не является объектом долевого имущества. При выборе квартиры под ипотеку на вторичном рынке, также стоит обращать внимание на статус собственности жилья. В случае, когда покупатель намерен взять «вторичку», банки стараются минимизировать риски, взять на себя часть нагрузки по проверке недвижимости. Это, к сожалению, увеличивает объем работы и трудоемкость сделки, прибавляется бумаг. Несмотря на это ипотека на вторичном рынке обходится выгоднее, чем на первичном. Первичный рынок, как правило, кредитуется в зависимости от конкретных договоренностей банков и застройщиков. Кредитные организации чаще всего предпочитают работать с аккредитованными партнерами, что значительно ограничивает выбор покупателей. Выбрав конкретный банк, вы получаете определенный круг застройщиков, у которых можете взять жилье под ипотечное обременение. К тому же, ипотека обойдется чуть дороже. Если на «вторичку» придется всего 15–16% переплаты, то в новостройке это будет уже 21–22%.

26.12.2014 16:51

ипотека, жилье, квартира, подселение, вторичка

Недвижимость в дар: недостатки и преимущества Ольга Ахиджанян

Недвижимость в дар: недостатки и преимущества

Подарки не только приятно получать, но и вручать. Особенно если объект дарения — квартира или земельный участок. Подобного рода сделки имеют свои особенности, и подходить к дарению недвижимости нужно максимально ответственно.  В Омске услуга по совершению сделок с недвижимым имуществом посредством дарения является одной из востребованных. Чаще всего омичи дарят квартиры, дачи, земельные участки. Подарить недвижимое имущество собственник вправе любому лицу по своему усмотрению. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) недвижимость в собственность. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. В случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения обязательно должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стоит иметь в виду, что не допускается дарение недвижимости: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работниками лечебных, воспитательных учреждений социальной защиты, супругами и родственниками этих граждан; 3) государственными служащими и сотрудниками органов муниципальных образований в связи с их должностным положением. При операции по дарению недвижимости необходимы следующие документы: свидетельство на объект недвижимости, документы основания, технический и кадастровый паспорта, паспорта дарителя и одаряемого. При регистрации договора дарения одаряемый уплачивает госпошлину в размере 1000 рублей. При переходе права по договору дарения имеет значение степень родства между дарителем и одаряемым, так как одаряемые находящиеся в близком родстве с дарителями, не платят налог на полученную в дар недвижимость. Одаряемые не состоящие в родственной связи с дарителями обязаны уплачивать налог от суммы по договору дарения в размере 13%. Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

19.09.2014 16:56

дарение, советы, документы, даритель

Что влияет на стоимость жилья? Ольга Ахиджанян

Что влияет на стоимость жилья?

Продажа квартиры начинается с ее оценки, ведь от этого напрямую будет зависеть срок продажи жилья. Как не завысить стоимость реализуемой недвижимости и что влияет на определение цены конкретной квартиры? Слово эксперту. Правильная оценка недвижимости — это один из важнейших этапов при продаже квартиры. При заниженной оценке объект продается очень быстро, но в этом случае собственник теряет существенную часть средств. Если стоимость жилья завышена, то такая квартира надолго задерживается на рынке, становясь неинтересной для потенциальных покупателей, которые видят в ней скрытые недостатки. Для того, чтобы максимально точно оценить свою недвижимость, необходимо учесть множество параметров, которые и будут составлять итоговую стоимость квартиры. Первый — это тип недвижимости и принадлежность жилья к тому или иному классу. Это может быть комната в коммуналке, квартира улучшенной планировки, квартира в доме современных серий, апартаменты бизнес или премиум класса. Следующий фактор — количество квадратных метров. При этом стоит помнить о закономерности: чем больше площадь жилья, тем ниже стоимость одного квадратного метра в нем (речь идет о линейке однотипных квартир). Повлияет на оценку недвижимости количество переходов права собственности (первичные документы или многочисленные сделки в истории квартиры). С развитием в России рынка недвижимости с каждым годом все сложнее подобрать квартиру с первичными правоустанавливающими документами. Поэтому я рекомендую в рекламе о продаже квартиры для привлечения большего числа потенциальных покупателей указывать то, что она продается по первичным документам. Это поможет уже в ближайшее время откликнуться не только агентов недвижимости, которым практически не придется проверять историю квартиры, но и покупателей, подбирающих жилье самостоятельно. В этом случае им не придется привлекать специалиста по экспертизе, а значит они сэкономят свои деньги. Сыграют роль в оценки квартиры и такие факторы как месторасположение дома, общее состояние жилья, высота потолков в квартире и ее планировка (смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел и их количество, размер кухни, наличие кладовок, встроенных шкафов, антресолей, гардеробных), возможность осуществить перепланировку. Важным при определении цены жилья будет этаж, на котором оно располагается. При этом квартира, находящаяся на первом этаже, теряет в среднем 10% от стоимости, а на последнем — до 5%, если в доме нет полноценного технического этажа. Учитываются и такие факторы как состояние подъезда и придомовой территории, контингент соседей, вид из окон, тип входной двери, наличие современных пластиковых окон, лоджии или балкона, домофона, консьержа, охраны, лифта, автостоянки рядом с домом, интернета и кабельного телевидения. Все меньше значения при определении цены жилья имеет наличие домашнего телефона. Но если телефон в квартире все же имеется, то в момент подписания договора купли-продажи продавец должен передать покупателю заявление о своем согласии на переоформление телефонного номера на имя нового владельца. На цену квартиры также влияет тип многоэтажки (кирпичный, панельный, блочный, монолитный, деревянный, монолитно-кирпичный), качество перекрытий в доме, стоимость его обслуживания, развитость местной инфраструктуры, снабжение микрорайона транспортом. Для точной оценки недвижимости из вышеперечисленных факторов на мой взгляд, наиболее важны такие, как развитая инфраструктура, тип дома, транспортное снабжение района и удаленность от центра города. Различие цен на квартиры также зависит от того, в каком округе находится жилье: чем ближе дом к центру города, тем квартира в нем дороже. Например в таких отдаленных микрорайонах, как Кордный или Чкаловский стоимость жилья на порядок ниже, чем в Центральном округе города. Разная цена может наблюдаться и у квартир находящихся в одном и том же районе, в одном и том же доме, но на разных этажах. Стоимость жилья будет снижена, если квартира находится на первом или втором этажах, или на последнем в доме с лифтом без технического этажа, или на 4 и 5 этажах в пятиэтажке без лифта. Такие квартиры стоят дешевле аналогичных на средних этажах на 50-100 тысяч рублей.  Снизить ликвидность объекта, а значит и его стоимость могут многочисленные переходы права собственности, «громоздкая история» квартиры, невозможность покупки жилья с использованием ипотечных средств, неузаконенная перепланировка, угловое расположение квартиры, отсутствие балкона (лоджии), смежные комнаты, совмещенный санузел, неухоженный подъезд и дворовая территория. Недавно проведенный в квартире ремонт чаще всего не оценивается в полную стоимость при продаже квартиры. Но в этом случае может существенно сократиться срок продажи объекта. На сегодняшний день на рынке недвижимости в Омске при условии адекватной цены и эффективной рекламе срок экспозиции жилья составляет от одного до трех месяцев.

10.02.2014 16:29

советы, стоимость, оценка недвижимости








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон