Мнения экспертов


Ипотека: как выгодней погашать кредит Наталья Елманова

Ипотека: как выгодней погашать кредит

Приобретение квартиры в ипотеку – решение для каждого человека довольно ответственное, ведь нужно будет исправно каждый месяц вносить определенную сумму в банк. Но не каждый потенциальный заемщик, отважившийся на такой шаг, знает, что осуществлять платежи можно по-разному. Какие схемы погашения кредита существуют? Чем они отличаются и какой выгоднее? Выбирая кредитную программу, потенциальные заемщики чаще всего ориентируются на процентную ставку по ипотеке. Но не только ставка влияет на сумму выплачиваемых процентов. Имеет значение и способ их начисления, и метод погашения кредита. Таких методов существует два: аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. На наш взгляд, наиболее выгодная схема погашения ипотечного кредита — дифференцированные платежи. Так, общая сумма выплаченных банку денег, взятых под 12 % годовых и погашенных дифференцированными платежами — намного меньше, чем взятых под те же проценты, но погашенных по аннуитетной схеме. Дифференцированные платежи характерны тем, что задолженность по кредиту погашается равномерно начиная с самых первых выплат, а проценты начисляются по фактическому остатку. Таким образом, каждый последующий платеж меньше предыдущего. Досрочное погашение не ограничено ни по времени, ни по сумме, и позволяет существенно сэкономить на выплачиваемых процентах. Аннуитет — начисление равных платежей на весь срок кредита. При этом в первой половине срока погашения задолженность по кредиту практически не гасится — выплачиваются в большей части проценты. Эта особенность делает платежи относительно небольшими, но значительно увеличивает общую сумму начисляемых процентов. Поэтому и сумма выплачиваемых процентов получается больше при той же процентной ставке. Основную долю выплат в первые годы составляют проценты. В итоге тело долга убывает очень медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы. Поэтому и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту получается больше. В процессе погашения кредита через 10 лет (при 20-ти летнем сроке погашения) заемщик останется должен 4/5 суммы, а проценты все это время начисляются именно на остаток. Также и страховые суммы значительно снижаются только после 10 лет погашения кредита. Плюсом аннуитетной схемы можно признать только меньшие платежи в начале выплат. Но не слишком ли в итоге высокую цену приходится за это платить? Минусы есть и при дифференцированной схеме. При одинаковой процентной ставке первые размеры платежа при дифференцированной схеме значительно выше, чем при аннуитетном гашении. Это значит, что заемщик при одинаковой сумме кредита и одной и той же заработной плате, но с разными видами гашения, может не пройти по дифференцированному платежу, но свободно пройдет по аннуитетному. Также важно понимать и условия досрочного погашения. Дифференцированные платежи дают прямую зависимость от погашения кредита: чем меньше должен заемщик, тем меньше начислят процентов (с точностью до дня — сегодня оплатили, а завтра уже меньше начислили). Сумма и срок досрочного погашения никак не ограничены и это очень ощутимо. По нашему опыту, большинство заемщиков рассчитывается по кредиту досрочно. Это дает возможность улучшать жилищные условия постепенно, посильно для своего кошелька. Досрочное погашение при аннуитетной схеме сокращает лишь срок выплаты кредита: на графике «срезаются» последние платежи и отпадает необходимость платить «прицепленные» к ним проценты, которые в конце графика как раз очень малы. Сама процедура досрочного погашения аннуитета технически неудобна банку, в результате чего ограничивается минимальная сумма досрочного погашения (от 10 до 50 тысяч рублей) и сроки (обычно не ранее определенного числа месяца). Таким образом, при аннуитетной схеме досрочное погашение неудобно и невыгодно. Это ее минус. Омские банки, с которыми мы сотрудничаем, в основном предлагают погашать ипотеку по аннуитетной схеме, по обоим видам платежей можно гасить ипотеку в «АК БАРС» банке и «Газпромбанке». В «СКБ» банке предлагает только дифферецированную схему погашения кредита.

11.03.2014 14:14

ипотека, кредиты

О государственных программах поддержки ИЖС Наталья Елманова

О государственных программах поддержки ИЖС

На сегодняшний день государство помогает определенным категориям граждан улучшить свои жилищные условия: в качестве финансовой поддержки выдается государственный жилищный сертификат. Это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения или строительства жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой. И, чтобы его получить, необходимо обратиться в Департамент жилищной политики. Когда сертификат у человека на руках, с ним необходимо обратиться в банк, который участвует в реализации программы. В банке для владельца сертификата откроют специализированный счет, куда будут переведены деньги из федерального бюджета. Срок действия государственного жилищного сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате. Владелец сертификата должен в течение двух месяцев предоставить документ в кредитную организацию. Если сертификат получен в рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы, то у собственника может обратиться в банк в течение 9 месяцев. Если по какой-то причине человек не успел воспользоваться субсидией, у него есть возможность заменить сертификат. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов. Кто имеет право на получение субсидии для приобретения жилья за счет средств федерального бюджета посредством государственного жилищного сертификата? Согласно п.5 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы право на получение субсидии для приобретения жилья за счет средств федерального бюджета посредством государственного жилищного сертификата имеют следующие категории граждан Российской Федерации:  военнослужащие (за исключением участников накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих), сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы (службы), и приравненные к ним лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений); граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, а также поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности (далее –поселки). Перечень поселков, переселение граждан из которых осуществляется с использованием субсидии, удостоверяемой сертификатом, утверждается Правительством Российской Федерации по представлению Министерства юстиции Российской Федерации; члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений). При этом вдовы (вдовцы) указанных военнослужащих имеют право на получение субсидии, удостоверяемой сертификатом, до повторного вступления в брак; граждане, уволенные с военной службы (службы), и приравненные к ним лица, вставшие в органах местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (получении жилых помещений) до 01.01.2005 года; граждане, прибывшие на постоянную работу по контракту в расположенные на территории комплекса «Байконур» организации, которые финансируются за счет средств федерального бюджета, увольняемые (уволенные) с работы на комплексе «Байконур», основаниями для увольнения которых являются (явились) выход на пенсию по возрасту, или ликвидация организации, или сокращение численности либо штата работников, или состояние здоровья, зарегистрированные администрацией г. Байконура в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющие жилья на территории Российской Федерации; граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2005 года; граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами и включенные территориальными органами Федеральной миграционной службы в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений; граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. И эта особенность позволяет взять сертификат на строительство или приобретение готового жилья.

28.01.2014 16:02

строительство, жилищные субсидии, Одноэтажный Омск








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон