Мнения экспертов


Застройщик застройщику – рознь Наталья Евсеева

Застройщик застройщику – рознь

Стоимость новостройки сегодня не намного ниже цены готового жилья. Фактически покупатель кредитует застройщика и приобретает квартиру по рыночной цене с определенными рисками, по сравнению с недвижимостью на вторичном рынке. Лучше всего, конечно, дождаться сдачи дома, а в это время снимать квартиру. При этом надо помнить, что качественный ремонт в новостройке сразу лучше не делать. Новый дом дает усадку в течение трех лет, поэтому в первое время можно обойтись дешевыми отделочными материалами. Как правило, новые дома заселяются постепенно, и в течение минимум двух-трех лет соседи будут делать ремонт, а это шум и строительная пыль. Редко когда в доме сразу после сдачи работают лифты. Чаще всего управляющие компании ждут, когда 70% жильцов сделают ремонт, поэтому до полугода придется ходить по лестнице. Но об этом люди думают в последнюю очередь. Если вы все же имеете непреодолимое желание купить квартиру в новостройке, то стоит обращаться только к надежным застройщикам. Один из показателей того, что документы у застройщика в порядке — аккредитация выбранного дома в банках. Как правило, кредитные организации тщательно проверяют пакет документов у строительных компаний. Также стоит заглянуть на сайт застройщика (если он есть) и почитать тематические форумы. Необходимо узнать, сдает ли компания дома в срок или систематические опоздания стали для застройщика нормой. Поинтересуйтесь также, сколько эта стройкомпания уже возвела объектов и не замешана ли в обмане дольщиков. Еще один важный пункт проверки — выезд непосредственно на стройку. Убедитесь сами в том, что дом строится и какова в реальности его степень готовности, посмотрите на качество строительства, поговорите с рабочими. Не лишним будет прогуляться по окрестностям и познакомиться с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске новостройки реализуются по договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через ЖСК. В первом случае договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. ДДУ имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В этом случае при банкротстве застройщика ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это означает, что у него есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и вся документация проверена в Росреестре. В связи с изменениями законодательства привлечение денежных средств до госрегистрации ДДУ является уголовным преступлением, за совершение которого предусмотрено лишение свободы до пяти лет. Поэтому помните, что деньги можно перечислять только после регистрации договора в Росреестре. В обязательном порядке у застройщика должны быть: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (при аренде дополнительно на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Нужно также проверить регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату, а также доверенность на подписание договора. Перед подписанием договора с застройщиком необходимо убедиться, что в нем четко прописаны: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Приобретая квартиру через ЖСК, покупатель подписывает несколько документов: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными моментами. При покупке квартиры на первичном рынке требуется быть внимательным и следить за процессом строительства постоянно. Важно как можно больше узнать информации о застройщике. Или можно обратиться в агентство недвижимости, которое бесплатно проконсультирует, а при необходимости сопроводит до получения свидетельства о праве собственности.

27.05.2016 16:33
Как правильно подарить недвижимость Наталья Евсеева

Как правильно подарить недвижимость

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Безвозмездность действий дарителя является одним из основных признаков договора дарения. Дарение — это сделка, при которой одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его кадастровой стоимости. С изменением законодательства стоимость дара с января 2016 года равна не менее 70% кадастровый стоимости объекта недвижимости. Освобождаются от налога супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Пожилые люди, желающие подарить квартиру своим детям или внукам, но не уверенные в том, что их попросту не выселят с жилплощади, могут оставить себе одну четвертую или одну пятую доли. Это обезопасит их от выселения из квартиры. Основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки. Договор дарения чрезвычайно прост в оформлении. Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно и в правовом центре, для этого необходимо подготовить незначительный пакет документов. В него входят: договор дарения в трех экземплярах, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельство государственной регистрации, или регистрационное удостоверение или договор купли — продажи с отметкой БТИ). Если даритель в браке, то обязательно необходимо согласие супруга дарителя на сделку. К свидетельству понадобится документ–основание, то есть предшествующий договор купли-продажи, мены, долевого участия или иной договор. При наличии регистрационного удостоверения к нему требуется две справки из БТИ о кадастровой стоимости объекта недвижимости и об отсутствии ареста. Если собственником должен стать несовершеннолетний, то по закону родители, бабушка или опекун не могут продать ему квартиру. Они могут ее только подарить. Несовершеннолетний не имеет права дарить имущество. Договор дарения дает возможность обойти законодательно установленные ограничения для возмездных сделок по отчуждению недвижимости. Связано это с тем, что на дарение не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками.

01.02.2016 09:27

дарение, квартира, недвижимость

Выбирать новостройку нужно правильно Наталья Евсеева

Выбирать новостройку нужно правильно

Если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, и этот объект аккредитован в одном из банков города, то это обстоятельство — показатель того, что документы у стройкомпании в порядке. Как правило, кредитные организации перед тем, как начать сотрудничество с застройщиком, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы. Следующий шаг — более точная информация о застройщике. Необходимо уточнить, сколько домов построила компания, опаздывает ли она со сдачей объектов или выполняет свои обязанности вовремя. Можно заглянуть на различные форумы, пообщаться с людьми, которые уже приобретали жилье у данного застройщика. Информация о стройкопании будет полной, если вы решите посетить саму стройплощадку и увидеть, как ведется строительство. Здесь можно в реальном времени убедиться, что дом действительно строится, увидеть его степень готовности и качество строительства, поговорить с рабочими, ознакомится с инфраструктурой района. Чаще всего в Омске квартиры продаются по двум схемам: договору долевого участия в строительстве по 214‑ФЗ (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Данный договор имеет приоритет перед любыми другими договорами, так как снижается риск быть обманутым. В соответствии с 214‑ФЗ, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом. Если застройщик работает по ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей все в порядке и все остальные документы проверены в Росреестре. В любом договоре обязательно должны содержаться следующие положения: точные характеристики квартиры, срок ее передачи, стоимость и сроки оплаты, срок гарантий на качество работ. Перед подписанием договора о покупке новостройки необходимо убедиться, что у застройщика есть следующие документы: проектная декларация, свидетельство о собственности или аренде (если аренда, то на какой срок) на земельный участок, разрешение на строительство, договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства. Также застройщик должен предоставить регистрационные и учредительные документы компании: Устав, свидетельство ИНН, ОГРН, выписку из ЕГРЮЛ (давностью не более одного месяца), бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату. Кроме того, необходимо проверить доверенность на подписание договора. При схеме ЖСК покупатель квартиры подписывает следующие документы: заявление на вступление в ЖСК, индивидуальный тарифный план и общие положения. В этой схеме значительно больше рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и другими неприятными ситуациями. Подписав все документы на покупку квартиры, дольщик должен продолжать следить за процессом возведения дома. Как только строительство на объекте закончится, нужно проверить купленную квартиру, перед подписанием акта приема-передачи.Особое внимание стоит обратить на стяжку пола, если на полу есть мелкие трещины — не страшно, главное, чтобы при прыжке не поднималась пыль (при плохой стяжке и в случае аварии, может быть причинен ущерб соседям). На стенах стоит проверить отсутствие следов намокания и грибка, высота потолка должна соответствовать проекту. При осмотре межпанельных стыков нужно проверить внешний вид швов. Стоит также обратить внимание на окна и убедиться в отсутствии видимых дефектов — царапин, микротрещин и сколов: стекло должно быть идеально прозрачным. Радиаторы отопления должны соответствовать заявленным в проекте, необходимо проверить качество установки дверей на предмет перекосов. Не поленитесь взять на осмотр квартиры спички или зажигалку, табурет для проверки вытяжки на предмет тяги, небольшой электроприбор для проверки работы электричества, а также сантиметр для измерения размеров квартиры. Чтобы в будущем не было проблем с промерзанием стен, протеканием крыши, мокрыми окнами, некачественными трубами и сантехникой, о недостатках нужно написать застройщику. При этом пока застройщик не исправит недоделки, ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Покупка новостройки — это всегда риск. Чтобы его минимизировать, тщательно изучайте информацию и обращайтесь в агентства недвижимости. Там специалист бесплатно вас проконсультирует, а при необходимости сопроводит сделку до получения свидетельства о праве собственности.

20.11.2015 17:26

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Сделка по доверенности — удобство или риск? Наталья Евсеева

Сделка по доверенности — удобство или риск?

Недвижимость по доверенности сегодня продают не очень часто. Как правило, это не более 10–15% от общего объема совершаемых на рынке сделок. К доверенности прибегают в том случае, когда собственник жилья отсутствует временно, проживает за рубежом или в другом городе. Для того, чтобы продать свою квартиру или дом, владельцу требуется оформить доверенность на лицо, кому он может доверить продажу недвижимости. Заключение сделки с доверенным лицом, имеющим на руках официальный документ о том, что собственник недвижимости наделил его правом продать квартиру, у некоторых покупателей может вызывать сомнения. Действительно, риски в такой ситуации присутствуют и их необходимо заранее предусмотреть. Проверять документы и сам объект недвижимости в этом случае стоит более тщательно. Особенно это касается доверенностей консульских или оформленных вне Омска и Омской области. Если покупатель сталкивается с консульской доверенностью, он должен иметь в виду, что риски возрастают. Специалисты агентств недвижимости могут даже отказаться от проведения таких сделок, как раз из-за опасности столкнуться с мошенниками. В Омске такое случалось уже много раз, поэтому к международным доверенностям относятся с опаской. Сложность в том, что проверить подлинность такого документа очень тяжело. Доверенность за границей выдается в консульстве РФ и может быть отменена в любой момент. Согласно Гаагской конвенции (Нидерланды,1961 года), она должна быть обязательно со специальным штампом — Апостилем. Для проверки можно написать письмо на почту консульства и уточнить, был ли подписан и заверен такой документ и не отменялась ли доверенность, а также объяснить свою ситуацию, с просьбой сообщить вам в случае ее отмены. Проверять необходимо подлинность любой доверенности. Нужно обратить внимание на срок действия доверенности, который обозначается прописью и не может превышать трех лет. Если срок доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Текст доверенности должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначаются словами. С документами, оформленными внутри страны, будет проще. Чтобы удостовериться в том, что доверенность настоящая и что она не была отменена, необходимо обратиться к нотариусу, заверившему ее. В случае его отсутствия можно обратиться к любому специалисту нотариата, все нотариусы имеют доступ к общей базе доверенностей. Однако, я все-таки рекомендую обращаться к специалистам — риэлторам, чтобы удостовериться в чистоте самой сделки. Помимо проверки документа через нотариуса, не лишним будет удостовериться, что собственник жилья действительно существует, знает о том, что его квартиру продают, и при этом не имеет ничего против сделки. Обратите внимание на то, как долго объект стоит на продаже, если на момент покупки квартира пустует — поговорите с соседями. У них можно спросить, знают ли они хозяев, действительно ли те находятся в отъезде, известно ли им что-то о продаже жилья. Также можно связаться с владельцем недвижимости напрямую, современные технологии позволяют поговорить с человеком в любой точке мира. Можно запросить выслать дополнительные документы, например скан паспорта через электронную почту, Viber, а также просто пообщаться с собственником и узнать все, что вас интересует. В некоторых случаях владельца можно даже попросить присутствовать при подписании договора в режиме видео звонка или Skype. Не маловажный момент — запросить от доверенного лица предоставить на сделку развернутую копию лицевого счета, а в идеале самому присутствовать при ее выдаче. Для покупателей всегда остается риск покупки по доверенности, поэтому при заключении сделки в договоре обязательно нужно указывать полную стоимость квартиры. Если придется расторгать договор, возврат денег будет возможен в полном объеме. Правда, решать этот вопрос придется уже через суд. Если очень хочется купить именно эту квартиру, то рекомендую дополнительно оформить страховку. Титульное страхование обеспечит возмещение убытков в случае признания сделки купли-продажи недействительной. Этот вид страхования является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита. У страховых компаний, страхующих титул, есть неофициальная аналитика: одна сделка на тысячу подлежит компенсации. Но если Вы в чем-то сомневаетесь, даже после проверки документов, то от сделки лучше отказаться.

04.09.2015 14:01

советы, новостройка, застройщик, дольщик, жилье, квартира, дом

Как подготовиться к покупке новостройки Наталья Евсеева

Как подготовиться к покупке новостройки

Покупка жилья — серьезный шаг. Большинство из нас приобретают новую квартиру всего раз в жизни. В силу неопытности покупатель может оказаться жертвой недобросовестного продавца. Дополнительные риски возникают при покупке жилья в строящемся доме. О том, как покупателю подготовиться к покупке новостройки, на что обратить внимание и какие документы проверить у продавца, мы спросили эксперта. Покупка квартиры в новом доме кажется более привлекательной, чем приобретение жилья на вторичном рынке. У такой квартиры не было предыдущих хозяев, плохой истории и, скорее всего, после заселения не будет никаких сюрпризов. Однако такой вариант может иметь свои слабые стороны, о которых покупателю стоит заранее побеспокоиться. Прежде чем подписывать договор с застройщиком, стоит хорошо изучить его историю, сам объект недвижимости, а главное — документы. Самым оптимальным вариантом покупки квартиры в новостройке будет приобретение жилья по договору о долевом участии в строительстве. Такое соглашение предполагает страхование рисков покупателя. Решив отдать застройщику внушительную сумму, за еще не построенную квартиру, обязательно удостоверьтесь, что продавец имеет право на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Есть и другие варианты договоров, но они более рискованны. К таким относится, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, паевый взнос по договору с ЖСК. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. Покупателю стоит оценивать степень безопасности планируемой сделки, чтобы не оказаться обманутым недобросовестным застройщиком. В первую очередь покупатель должен проверить наличие разрешения на строительство. Это один из главных документов на любой стройплощадке. Внимательно сверяйте данные о застройщике и том лице, с которым вы планируете заключить договор. Стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком. В этом документе указывается, каким образом будут распределены площади в строящемся доме, а также сроки строительства, условия оплаты и проведения коммуникаций. Еще один документ, без которого не обойтись при возведении жилья, это свидетельство о праве собственности на земельный участок или же договор аренды. Право на землю имеет огромное значение, как и то, в какой зоне расположен участок. Обратите внимание, для каких целей строительства подходит земля застройщика — в документе должно быть указано конкретное назначение. Хорошо, если компания сразу получила землю под возведение многоэтажного дома, что так и будет указано в свидетельстве. Если же разрешенный вид использования иной, это рискованно для покупателя, особенно если речь идет о природоохранной зоне — в таком случае постройку могут в дальнейшем снести. Если же застройщик не является собственником земли, у него должен быть договор аренды с указанием , на какой срок дается ему земля. В этом случае в документе также указывается, под какие цели арендатор получил участок, и если это не строительство многоэтажного жилого дома, то возможны проблемы. Кроме того покупателю обязательно стоит взглянуть на проектную документацию. Из декларации вы можете узнать информацию не только о застройщике и земельном участке, но и о будущем строении, планировке квартир, материалах. В проектной документации будут указаны сроки строительства и ввода в эксплуатацию вашего будущего жилья. Ознакомиться с этим документом проще всего, обычно декларацию публикуют на сайте застройщика или же в печатных изданиях. Но и сам продавец новостройки обязан будет предъявить документ потенциальному покупателю, если тот попросит. Не помешает также изучить документы самой организации, с которой вы планируете заключать договор. Покупатель в праве попросить показать ему устав компании, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то ваши риски максимальны.

24.07.2015 15:58

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит? Наталья Евсеева

Налог с продажи недвижимости: кто и сколько заплатит?

Сделки с недвижимостью имеют много нюансов, разобраться в которых могут только профессионалы рынка. Одним из таких моментов является налогообложение. Продажа любой недвижимости может повлечь за собой непредвиденные расходы, такие как уплата некоторой суммы в счет налога на прибыль. О том, в каком случае продавец недвижимости платит налог, рассказывает эксперт. Решив продать свое жилье или любую другую недвижимость, собственник должен иметь в виду, что ему придется выплатить некоторую сумму — налог на прибыль от продажи своего имущества. Однако не во всех случаях доходы от сделок по продаже недвижимости облагаются налогом. Если гражданин, продающий недвижимость, является собственником объекта уже более трех лет, то в таком случае он может не беспокоиться о налогах. Если он продал и купил жилье за одну и ту же цену или дешевле, то в этом случае тоже нет дохода. Не возникает налога и в случае, когда продаваемая им недвижимость стоит менее одного миллиона рублей. А вот если хозяин квартиры или любой другой недвижимости вступил в права собственника менее трех лет назад (а в будущем году этот срок будет пять лет), то его доходы от продажи имущества будут облагаться налогом на прибыль. Однако есть некоторые особенности при продаже недвижимости, которые касаются срока, на протяжении которого продавец является полноправным собственником продаваемой им недвижимости. Например, это касается сделок с квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов. При продаже такого имущества важно учесть, что отсчитывать три года нужно с того момента, когда был полностью выплачен пай, согласно справке. Это правило касается именно ЖСК, оно имеет принципиальное значение, но многие продавцы все равно продолжают считать срок с момента оформления права собственности. Свои нюансы имеет процесс налогообложения при продаже недвижимости, полученной в наследство. Здесь трехлетний срок владения имуществом считается со дня открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. При продаже недвижимости, полученной по завещанию, доход будет облагаться налогом на общих основаниях: если владелец вступил в права собственности более трех лет назад, налог он не платит; если владеет имуществом менее трех лет — платит в установленном законом порядке. Размер налога определяется также по-разному для отдельных категорий граждан. Разные условия расчета суммы налога на прибыль от продажи недвижимости действуют для граждан Российской Федерации и для иностранцев, то есть нерезидентов нашей страны. Для россиян ставка составляет 13%, а нерезиденты должны будут выплатить 30%. Очень важный момент, на который продавцам стоит обратить внимание, это само определение нерезидентов РФ. К этой категории может быть отнесен любой гражданин нашей страны, который долгое время провел за границей, точнее более 183 дней. Например, продавец выезжал за пределы страны по делам, в командировку или на отдых. В случае если на момент продажи своей квартиры, дома или земли, собственник отсутствовал в стране более шести месяцев за последний год, он автоматически приравнивается к иностранным гражданам. При реализации своей недвижимости такой гражданин теряет все льготы и права на налоговые вычеты. Гражданин обязан будет выплатить налог 30%. В таком случае, по возможности, лучше некоторое время пожить в России, чтобы продать недвижимость без уплаты налога. Также имеет значение, на что продавец намерен потратить средства, полученные от продажи недвижимости. Так, если, продав двухкомнатную квартиру, бывшую в собственности менее тех лет, в дальнейшем семья покупает трехкомнатную, то их прибыль налогом не облагается (важно отметить — если ранее не пользовались вычетом). Если же деньги идут на приобретение машины или любого другого имущества, налог придется заплатить. Если недвижимость находится в собственности у нескольких владельцев, то им будет выгоднее продавать свое имущество по долям. Например, квартирой владеют двое собственников. При продаже имущества они могут заключить два разных договора, каждый будет продавать свою долю. При этом налог будет рассчитываться отдельно на каждую сумму каждому собственнику. По правилам из стоимости имущества вычитается сумма в один миллион рублей, а оставшаяся часть облагается налогом в соответствии с установленным порядком. Так, если квартира стоит более двух миллионов рублей, при продаже ее по одному договору после вычета суммы в миллион рублей, налогом будет облагаться оставшаяся значительная сумма. Если же каждый из собственников будет продавать свою долю стоимостью чуть более миллиона рублей, то после вычета под налог останется совсем немного. Таким образом продавцы недвижимости могут значительно сэкономить. Такая схема по уплате налогов действует только до января 2016 года. В ноябре 2014 года Госдума приняла в третьем чтении поправки в Налоговый кодекс, ограничивающие льготы при продаже недвижимости. Так с января 2016 года продать свою недвижимость без налога можно будет только после пяти лет владения. Хотя у регионов РФ будет право на аннуляцию предельного срока хоть до нуля. После 2016 года срок три года владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар между близкими родственниками или по договору пожизненного содержания с иждивением. Сохранится и норма налогового вычета один миллион рублей при продаже или расходах на покупку. Но невозможно будет продать недвижимость за цену, ниже 70% от кадастровой стоимости указанной квартиры, так как в таком случае будет пересчет налога. На квартиры, приобретенные до 1 января 2016 года, новые ограничения не распространятся. Налоговый вычет при совершении сделок с недвижимостью имеет значение как для продавца, так и для покупателя. При продаже жилья сумма вычета составляет один миллион рублей, при покупке — два миллиона. При подаче декларации в налоговую инспекцию для получения возврата в размере 13% необходимо подготовить пакет документов. От продавца еще потребуются бумаги, подтверждающие проведение сделки (это может быть договор купли — продажи, мены), справки о долевом участии в строительстве, соглашения, справки из ЖСК. В отдельных случаях могут потребоваться документы о получении недвижимости в наследство, свидетельства о дарении и прочие документы, соответствующие ситуации.

29.05.2015 15:19

новостройки, застройщик, советы, жилье, строительство, квартира

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Наталья Евсеева

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. В настоящее время на рынке новостроек можно отметить снижение спроса и увеличение предложений. Большое количество объектов строительства и интересных проектов подходят к завершающей стадии, в связи с этим на продажу стали выставлять все больше новых квартир. Чем ближе сдача этих домов, тем сильнее насыщается первичный рынок новыми предложениями. Но, несмотря на то что продавцы готовы предложить множество вариантов, покупательский интерес к объектам недвижимости первичного рынка сейчас не так высок. Спрос упал с начала года и в основном это связано, конечно же, с кризисной ситуацией. Многие люди сейчас не располагают средствами для покупки жилья, поэтому отложили решение квартирного вопроса до лучших времен. Поскольку наш регион граничит с Республикой Казахстан, оттуда тоже приходит значительный объем покупателей. С ноября по декабрь, а затем в феврале граждане Казахстана активно участвовали в жизни омского рынка недвижимости. За счет того, что они приобретали жилье, на рынке были живые деньги. Сейчас, когда в Казахстане завершились выборы президента республики, уже такого активного движения на омском рынке нет. В ближайшее время, возможно, покупатели вернутся на рынок с жилищными сертификатами. Например, к маю поддержку от государства получат ветераны. Из-за того, что спрос на новостройки упал, снизилась и цена квадратного метра в новом жилье. Если в начале года стоимость «квадрата» на первичном рынке, например, на Левобережье, в среднем составляла 38 тысяч рублей, то сегодня в тех же объектах квадратный метр подешевел до 36 тысяч. Тенденция к снижению цен на новостройки из-за отсутствия достаточного спроса может сохраниться в ближайшее время. Но цены на первичном рынке зависят от расположения дома и от степени его готовности к сдаче, поэтому стоимость жилья везде разная. Если говорить о том, когда же выгоднее всего приобретать жилье в строящемся доме, то я всегда советую брать объекты примерно за полгода до сдачи. В этом случае будет оптимальное сочетание цены квартиры и гарантии того, что в скором времени дом будет достроен.

30.04.2015 16:15

новостройки, застройщик, ипотека, первичный рынок, цены на жилье, спрос, предложение

Аренда в Омске переживает кризис Наталья Евсеева

Аренда в Омске переживает кризис

За последние несколько месяцев на рынке недвижимости произошло множество перемен. Процентные ставки по ипотечным кредитам то повышались, то резко понижались. Это отразилось не только на продажах жилья, но и на всем рынке в целом. Что сейчас происходит на рынке аренды, каковы спрос и предложение, сколько стоит съемное жилье в Омске? О том, какие изменения произошли и чего ожидать от рынка аренды в ближайшее время, мы спросили эксперта. На сегодняшний день на рынке недвижимости в сегменте аренды можно отметить стагнацию. Положение несомненно ухудшается, наблюдается значительное снижение спроса, а предложений, напротив, становится больше. Как правило, пик активности на рынке аренды жилья приходится на август и сентябрь. В это время в город съезжаются студенты, многие люди возвращаются из отпусков, съемные квартиры становятся наиболее популярны. Несмотря на падение спроса на арендное жилье, предложений на рынке становится больше. Ближе к маю-июню, когда в Омск приедут абитуриенты, съемное жилье станет чуть популярнее. Вместе с тем многие омичи предпочитают в летний период оставаться на даче, а свое жилье сдавать. Не исключено, что лето может получиться вполне благоприятным для аренды. По сравнению с началом года цены на съемные квартиры снизились. Хотя по-прежнему стоимость арендного жилья напрямую зависит от района города, состояния квартиры, близости инфраструктуры, остановок, магазинов, в среднем аренда жилья в Омске стала дешевле. Стоит отметить, что люди при выборе квартиры скорее готовы переплатить лишние одну-две тысячи рублей, но снять жилье, полностью обставленное мебелью, техникой и всем необходимым для проживания. Полупустые квартиры по более низкой цене среди покупателей пользуются меньшим спросом. При выборе жилья арендаторам особенно важно состояние ванной и туалета. Для многих имеет значение удаленность дома от магистралей, чем ближе остановка транспорта, тем привлекательнее жилье. В целом можно сказать, что положение дел на рынке арендного жилья ухудшается. Когда ставки по ипотеке резко возросли, многие покупатели обратили свое внимание на арендное жилье. Однако теперь при поддержке правительства ипотека стала более доступной, а это несомненно повлияло на потребительский интерес. К лету на рынке появится много новых предложений, с начала мая люди будут выставлять свои квартиры на небольшие сроки, на три месяца. Сейчас сложно делать какие-либо прогнозы по изменению цен в ближайшее время, все будет зависеть от стоимости ипотеки и курса доллара и рубля. Возможно, что из-за нестабильной экономической ситуации люди не рискнут брать даже доступную ипотеку и вернутся к аренде жилья.

10.04.2015 17:10

квартира, аренда, жилье, наниматель, ипотека

Ипотека: наступила «черная полоса» кредитования Наталья Евсеева

Ипотека: наступила «черная полоса» кредитования

Совет директоров Банка России принял решение повысить с 16 декабря 2014 года ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. О том, какая ситуация складывается на рынке жилья, рассказал нам рассказала эксперт. При старой ставке Центробанка в 10,5% потребительские и ипотечные кредиты в государственных и коммерческих банках, в среднем, составляли до 14% годовых, а при 17%, соответственно, можно ожидать ставки на уровне 20, а то и 25%. Возможно увеличится и первоначальный взнос. Процесс этот уже идет, первые результаты изменения процентных ставок будут видны после новогодних каникул, но уже сама информация о повышении ставки изменила рынок недвижимости не в лучшую сторону. Застройщики и агентства недвижимости очень зависимы от покупателей, оформивших ипотеку, так как большинство сделок по покупке жилья заключались с ее помощью. Сегодня банки практически перестали оформлять ипотеку. Более того, даже предварительно одобренные кредиты уже не выдают, ссылаясь на технические сложности. Такая ситуация может вынудить строительные организации «заморозить» возведение объектов. Даже если дом завершен на 90% — застройщикам требуются кредиты. На нулевом цикле вообще не стоит брать жилье. Много рисков, что стройки на начальном этапе будут вставать, если не насовсем, то надолго, что, в общем-то, приведет к потере денег. Если процентная ставка будет 20–25%, то откуда людям брать средства? За наличные деньги в Омске совершается около 20% сделок. Если у людей решены вопросы по ипотеке, то они стремятся купить недвижимость до конца этого года. А чего ждать «завтра»?.. Если сравнивать текущий год с 2008-м, то раньше у большинства агентств недвижимости было от семи до 20 сделок в месяц и более, а сейчас хорошо если одна-две. На рынке недвижимости зреет большой кризис. Застройщики выражают свои эмоции в газетах, журналах, критикуют политику ЦБ. С такой ситуацией риэлторы еще не сталкивались, поэтому прогнозировать, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас затруднительно.

26.12.2014 16:58

ипотека, застройщики, покупатели, недвижимость

О документах при договоре долевого участия Наталья Евсеева

О документах при договоре долевого участия

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель знает, что у нее не было прежних владельцев, а значит, у жилья не может быть истории, требующей тщательной проверки. Тем не менее, покупая новую квартиру, необходимо до подписания договора проверить у застройщика документы и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки. Наименее рискованная схема приобретения квартиры в новостройке — оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка жилья в этом случае сводится к изучению самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление покупателя в качестве дольщика. Для начала потенциальному покупателю стоит поинтересоваться разрешением на строительство объекта. В данном документе необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор. Также стоит обратить внимание на инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон. Этот документ, как правило, касается сроков строительства объектов, распределения будущих площадей в пользу местных органов власти и строительной компанией, иных участников инвестиционного проекта, порядка согласования, оплаты и проведения коммуникаций и инфраструктуры в целом. Если помещения приобретаются у организации, ранее выкупившей права на недвижимость у застройщика путем уступки права или иного аналогичного договора, необходимо убедиться, что расчет между компаниями полностью произведен. Об этом факте будут свидетельствовать акты о взаиморасчетах и платежные поручения. Права застройщика на земельный участок подтвердит свидетельство о собственности на землю. В этом документе должно быть написано примерно следующее: «...разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома… ». Если в документах на землю указана другая категория земель или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Стоит отказаться от покупки квартиры, если дом строится в природоохранной зоне: в дальнейшем подобный объект могут снести. Подтвердить право на участок может также договор аренды. В этом случае необходимо обратить внимание на ее срок. В договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на предоставленном земельном участке. Потребуется проверить и документы самой организации: устав, свидетельство о государственной регистрации компании, учредительные документы, приказ о назначении директора, выписку из налоговой, правильно оформленные доверенности. Кроме данных об участке и разрешении на строительство, застройщик должен иметь проектную декларацию. Этот документ, как правило, размещен на сайте застройщика или в печатных изданиях. Если нет, то застройщик обязан предоставить эту бумагу по требованию потенциального покупателя. Из проектной документации можно узнать информацию о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земли (если застройщик им не является), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. Какой бы договор не оформляла строительная компания с дольщиком, обязательной и безусловной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений. При их даже частичном отсутствии потенциальный покупатель рискует, вкладывая средства в квадратные метры на этапе незавершенного строительства. Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы, и он настаивает на подписании договора, обещая получить бумаги в самое ближайшее время, то никогда не соглашайтесь. Несмотря на то что по действующему законодательству покупка квартир в новостройках предусмотрена только договором долевого участия с застройщиком либо договором уступки долевого участия с компанией-инвестором, на данный момент существуют и другие менее безопасные схемы продажи новостроек. Это, например, договор инвестирования, соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования. Данные соглашения между строительной организацией и покупателем не регистрируются в государственных органах, в том числе Росреестре, что является фактором повышенного риска возникновения двойных продаж или приобретение квартир при отсутствии обязательной или достаточной документации на строительство. А это, в свою очередь, может привести к значительным проблемам, начиная невозможностью оформления собственности и заканчивая прекращением строительства уже на стадии котлована.

24.10.2014 16:04

советы, застройщик, договор долевого участия, дольщик, новостройки

Виды отделки квартир в новостройках Наталья Евсеева

Виды отделки квартир в новостройках

Сегодня омские застройщики предлагают покупателям квартиры с различными вариантами ремонта. Сказывается ли отделка жилья на стоимости недвижимости и сколько потребуется вложить средств в ремонт, когда в квартире есть только «голые» стены? Слово экспертам. Сегодня омские строительные компании предлагают жилье с ремонтом «под ключ», «черновой» и «чистовой» отделкой. Ремонт «под ключ», как правило, встречается в панельных домах, «черновая» отделка — в кирпичных, а в монолитных и монолитно-кирпичных многоэтажках — «чистовая». Панельные дома с ремонтом «под ключ» — жилье с самой обычной минимальной отделкой. Этот вариант подходит для семьи, которая может сразу заехать в квартиру и постепенно, если будут позволять средства, менять окна, двери, санфаянс. Самое главное, что в квартире уже есть разводка инженерного оборудования, наклеены обои, постелен линолеум (эконом-класса), в помещениях имеются розетки и выключатели, на кухне — электрическая плита и раковина, в санузлах — санфаянс и сантехника. В Омске в квартирах с ремонтом «под ключ», как правило, вся отделка очень дешевая. Если сравнить подобное жилье в других городах, то Омск в этом плане сильно отстает. При этом цена квадратного метра остается достаточно высокой. В соседних регионах многие застройщики на пол вместо линолеума укладывают ламинат, в санузлах устанавливают хороший санфаянс, применяют необычную отделку в холлах, и при этом стоимость жилья остается доступной. «Черновая» отделка («голые» стены) в омских многоэтажках встречается, чаще всего, в кирпичных домах. В таких квартирах не проводятся инженерные работы, все коммуникации (водоснабжение, канализация, электричество) доведены только до стен квартиры, в помещениях отсутствуют перегородки. В таком жилье требуется ремонт «с нуля». Самый приемлемый вариант — это «чистовая» отделка квартиры. При таком ремонте стены в помещениях оштукатурены, на них нанесена шпаклевка, разведена электрика. Чтобы довести помещения до жилого состояния, потребуется только наклеить обои, покрасить потолок и застелить пол. В этом случае «финишный» ремонт не потребует особых усилий и при этом собственник обустроит жилье по своему вкусу. Стоимость ремонта «под ключ» и «под чистовую отделку» входит в цену квартир при продаже. Если покупатель приобрел новостройку с «черновой» отделкой, то на ремонт придется потратить не меньше половины от стоимости жилья. На отделку однокомнатной квартиры может потребоваться от 300 до 600 тысяч рублей, на отделку «двушки» — 500–800 тысяч, на ремонт трехкомнатной квартиры площадью от 70 до 100 «квадратов» — от 800–1500 тысяч рублей и более. Но все исключительно индивидуально и зависит от желаний и возможностей новосела.

15.08.2014 18:08

советы, ремонт квартир

О приемке квартиры в новостройке Наталья Евсеева

О приемке квартиры в новостройке

Покупатель жилья в новостройке должен понимать, что сдача квартиры - это не просто получение долгожданных ключей от застройщика. Приемка «новоиспеченного» жилья — это ответственное дело, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника немалыми затратами на ремонт. Что необходимо тщательно проверить будущему владельцу недвижимости и должен ли застройщик устранить дефекты в продаваемой им квартире? Слово эксперту. Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу, застройщику обычно требуется от трех недель до полугода с момента принятия дома госкомиссией. Новостройки без сложной документации передаются в короткие сроки, а дома с «историей», как правило, значительно дольше. Сроки оформления документов зависят не только от исправления недоделок на доме застройщиком и его подрядчиками, но и от госорганизаций, которые выдают необходимые документы. В акте приема-передачи указываются почтовый адрес дома, номер квартиры и фактическая площадь по техническому плану (важно!) после обмера БТИ.  Главный для дольщика документ - акт приема-передачи квартиры (первичный или лист осмотра) - подписывают представитель застройщика и дольщик (или его представитель) при передачи ключей на доме. Именно в этом документе дольщик должен отразить обнаруженные дефекты, а застройщик указать срок их устранения. Для подписания акта будущему собственнику нужно иметь некоторые приспособления, которые помогут выявить недостатки будущего жилья. Имея 10-летний опыт работы по приему квартир в сданных домах, рекомендую принести с собой на приемку карандаш или ручку, листы бумаги, блокнот, фонарик, зажигалку, патрон и лампу, уровень, нитку-грузик, молоток, рулетку, табурет или стремянку, идеально, если есть вольтметр и дрель. В каждом договоре есть отдельное приложение по укомплектованности квартиры, его важно прочитать заранее. При приемке нужно быть внимательным, фиксировать укомплектованность, наличие оборудования, номера приборов, показания и дефекты. В новой квартире собственнику необходимо открыть и закрыть дверь, проверить исправно ли работает замок. Также стоит получить от застройщика паспорта на все счетчики и зафиксировать их показания и номера. Створки окон в квартире и на лоджии должны легко открываться и закрываться, а крепления быть без повреждений. Нужно проверить целостность стеклопакетов, наличие всех ручек на окнах, а также уплотнителей, которые сейчас обязательны.   Обнаружить наклон стен можно с помощью специального измерительного инструмента — строительного уровня. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть горизонтальной, однородной, без пустот. Кстати, сегодня чаще всего дефекты можно обнаружить именно на стяжке пола. Весь пол в новом жилье желательно простучать молотком. Трещинки допустимы, но не более 0,4 миллиметра, если больше — нужно зафиксировать. С помощью рулетки можно замерить высоту потолка, и обратить внимание на его качество: он должен быть без явных перепадов и трещин. Стоит также убедиться, что все монтажные стыки и панельные швы герметично заполнены. Если в квартире уже встроены выключатели и розетки, следует протестировать работу электрики. Нужно проверить освещение, наличие розеток, количество выключателей, работу звонка. Если есть возможность, то нужно включить в розетку мощный электрический прибор, к примеру, дрель, сеть должна выдержать нагрузку. Желательно проверить каждую розетку. Также стоит проверить электрический счетчик, зафиксировать его номер и показания. Необходимо осмотреть водопроводные трубы и батареи на наличие протечек. Проверить вытяжные отверстия на кухне, в ванной, санузле. Диагностировать тягу можно с помощью обычного листа бумаги. Если он пристанет к решетке, значит с вентиляцией в квартире все в порядке. Можно также использовать зажигалку или спички, следя за тем, куда отклоняется пламя. Если в новой квартире выявлены недоделки, то принимать такое жилье не обязательно. Стоит подробно зафиксировать недочеты в листе осмотра и отправить застройщику уведомление об обнаружении недостатков. Он обязан будет устранить дефекты за свой счет. Если застройщик бездействует, покупатель вправе обратиться в суд.

27.01.2014 09:38

советы, недвижимость, новостройки, застройщики, дольщики

На первоначальный взнос лучше накопить Наталья Евсеева

На первоначальный взнос лучше накопить

Ипотека – для многих это единственный шанс купить жилье. Но что делать, если средств не хватает даже для первоначального взноса? Как выбрать банк? Какие предложения сегодня делают кредитные учреждения? И многие ли омичи пользуются заемными средствами при покупке квартиры? Ипотеку оформляют около 80% наших клиентов, приобретающих квартиру. Срок кредита в основном составляет 10-15 лет (чем он короче, тем меньше переплата). С начала года банки немного повысили ставки. Новостройки покупают с помощью ипотечных средств под 13,5% годовых. Такой процент устанавливают до сдачи дома в эксплуатацию, но после этого ставки понижают до 11%. За вторичное жилье сегодня приходится платить минимум 12,25%, но все зависит от первоначального взноса. Зачастую его размер составляет 30-50%. Когда решен вопрос с первоначальным взносом, стоит провести мониторинг ипотечных программ, предлагаемых банками. Кредитное учреждение нужно выбирать, исходя из собственной ситуации:  официальная или неофициальная у вас зарплата, первичный или вторичный рынок жилья выбран. Естественно, чем ниже процентная ставка, тем меньше придется платить по кредиту. Поиск жилья лучше осуществлять с помощью специалиста: он подскажет – на какие объекты нужно обратить внимание, какие из них были построены в течение последних 5-10 лет, какие предложения интересны по цене. Наши специалисты рекомендуют выбирать квартиры в хорошем состоянии, которые не требуют капитальных вложений. Люди всегда стремятся улучшить жилищные условия. Продав малосемейку, они приобретают одно- и двухкомнатные квартиры, используя кредитные деньги в качестве доплаты. Двухкомнатное жилье реализуют, чтобы купить трехкомнатную квартиру. А последнюю чаще всего меняют на одно- и двухкомнатную жилплощадь с доплатой, которая, в свою очередь, нередко становится первоначальным взносом для покупки однокомнатной квартиры.

24.01.2013 12:38

ипотека, кредит, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон