Мнения экспертов


Стоимость квартиры: главное — знать меру Марина Денисова

Стоимость квартиры: главное — знать меру

Нынешняя экономическая ситуация серьезно отразилась на рынке недвижимости. Сейчас людей, желающих приобрести жилье, очень мало. В то же время из-за активной миграции населения Омска на рынке появляется все больше объектов по заниженным ценам. У граждан сократились доходы, кто-то потерял работу, для кого-то кредиты стали неподъемными в связи со снижением заработной платы. Поэтому стала уже привычной ситуация, когда продавец назначает одну цену, а покупатель приобретает по другой, более низкой. В существующей экономически нестабильной обстановке продавцу еще сложнее оценить свое жилье. Ведь с одной стороны, надо не продешевить, а с другой, не превратить недвижимость в «неликвидную», завысив цену. При решении продать квартиру, собственнику требуется руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость недвижимости, и, стало быть, на выбор покупателя. Если продавцу требуется реализовать недвижимость в короткие сроки, то надо понимать, что цену квартиры придется снизить на 200–250 тысяч рублей от среднерыночной стоимости аналогичных вариантов. Чем новее дом, тем дороже в нем продаются квартиры. Самыми дешевыми на рынке считаются пятиэтажные «хрущевки» 1950-60 годов постройки, а также отжившие свой век двухэтажные дома. К минусам этих объектов относится малогабаритность квартир, что, безусловно, влияет на снижение стоимости такого жилья. Для некоторых людей, не обладающих большими зарплатами, такого рода квартиры будут находкой. Но все-таки среди покупателей больше тех, кто рассматривает жилье посовременнее. Более новый вариант — и соответственно, чуть более дорогой — 9–12‑этажные дома, построенные в 1970‑е годы, панельные, кирпичные и блочные. Самая «молодая» застройка — монолитные объекты, которые стали строиться в последние десятилетия. Квартиры в них — наиболее дорогие. Еще один важный параметр при определении стоимости жилья — состояние самой квартиры. Но с этим важно не переборщить. Многие собственники ошибаются, полагая, что дорогой ремонт перед продажей квартиры значительно увеличит ее стоимость. Для среднестатистического покупателя, располагающего небольшим бюджетом, этот ремонт всего лишь дополнительный бонус, за который он платить не собирается. Сейчас нет смысла проводить масштабное обновление жилища, куда эффективнее сделать косметический ремонт, установить недорогую, но новую сантехнику. Если же квартира совсем в неподходящем для проживания состоянии, продавцу стоит быть готовым к значительной скидке. Такие объекты сразу выставляются по минимальной цене, но и в процессе просмотра жилья, покупатели будут еще торговаться. И если раньше торг подразумевал скидку до 50 тысяч рублей, то на сегодня дисконт может доходить до 300 тысяч. Снизить стоимость жилья придется, если квартира расположена на первом или последнем этаже дома. Порой такие объекты выставляются дешевле до 100 тысяч рублей аналогичных вариантов, расположенных на средних этажах. Один из важнейших критериев при определении цены — наличие (или отсутствие) инфраструктуры. Если покупатели — люди семейные с детьми или пожилыми родителями, то им однозначно необходимы расположенные поблизости школы, детские сады, поликлиники, магазины, остановка общественного транспорта. Квартиры в домах на окраинах города могут продаваться годами, но при этом людям, не имеющим особых требований к инфраструктуре, такие варианты обойдутся гораздо дешевле. К примеру, средняя цена улучшенной «двушки» в обжитом районе Омска составляет около 1,7 миллиона рублей, в то время как стоимость аналогичной квартиры на окраине города, например в районе ТЭЦ‑5, — 1,1 миллиона рублей. Сегодня покупатели стали очень разборчивые, поэтому задача продавца — грамотно оценить все преимущества и недостатки своей квартиры. Хотя даже и это в современных реалиях не гарантирует скорой продажи жилья. Такой обстановки, как сейчас, не было никогда, а прошлый кризис был всего лишь подготовкой к нынешней ситуации. Но надеюсь, что к сентябрю-октябрю рынок хоть немного войдет в колею. Уже сейчас ставка Центробанка упала, что скажется на уменьшении процента по ипотеке, а это даст людям возможность покупать недвижимость.

17.06.2016 16:17

советы, стоимость, квартира, жилье, цена

Продажа доли: риски исключит нотариус Марина Денисова

Продажа доли: риски исключит нотариус

Процедура оформления сделки по продаже доли с этого года претерпела значительные изменения. Теперь одно из главных мест в данной операции будет занимать нотариус. Эти нововведения призваны защитить собственников долей квартир и комнат от рейдерского захвата. Очень часто случались такие ситуации: мошенники выкупали часть квартиры, даже несколько квадратных метров, и буквально выживали других сособственников из этого жилья. Люди вынужденно продавали рейдерам свою часть жилплощади за копейки, потому что не могли жить в созданных условиях. Именно для устранения таких ситуаций в сделку и привлекли нотариат. Для рейдеров осталась единственная лазейка — договор дарения. Но и в этом случае нотариус перед регистрацией сделки более тщательно должен проверять, на каком основании передается жилье. Если это договор дарения, то нотариус вправе поинтересоваться, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если у специалиста возникнут сомнения, он будет вправе отказать в регистрации сделки. А это значит, что ее не примут на регистрацию в Росреестре. При продаже доли осталось неизменным обязательное условие — уведомление сособственников о реализации своей части жилья. Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры. При этом уведомлять соседей и сособственников о намерении продать долю теперь возможно тоже только нотариально. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права продавать квартиру в течение одного месяца. По истечении этого срока продавец может реализовать долю любому покупателю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли. Теперь нотариусы будут проверять, известил ли собственник доли о ее продаже владельцев других долей, так как последние имеют право преимущественного выкупа доли перед третьими лицами. Кроме того, нотариус несет материальную ответственность за оформленную им сделку. Если ее признают недействительной — он обязан вернуть пострадавшим их средства. Нотариус, в отличие от регистраторов, объясняет сторонам все последствия сделки, а также удостоверяется во вменяемости сторон сделки, что также немаловажно для пресечения случаев мошенничества. Привлечение в сделку по продаже доли нотариуса помимо положительного момента имеет небольшой минус. Это дополнительные траты для участников сделки. Но если разобраться, то эта цена чисто символическая: нотариусу уплачивается 0,5 процентов от суммы сделки и фиксированные три тысячи рублей на транспортные и технические расходы. К примеру, если доля в квартире стоит 500 тысяч рублей, то за нотариальное удостоверение сделки потребуется заплатить 5,5 тысяч рублей. При этом ехать в Росреестр за регистрацией сделки уже не понадобится: некоторые нотариусы это могут сделать самостоятельно. Единственное, что потребуется в этом случае, оформить на него доверенность на право подачи документов в различные инстанции.

15.04.2016 18:18

Марина Денисова, советы, продажа доли, нотариус

Цены на жилье: что нас ждет? Марина Денисова

Цены на жилье: что нас ждет?

Конец 2014 года остался в памяти омичей как время экономических потрясений: падение курса рубля, резкий рост ипотечных ставок, ажиотажный спрос на жилье со стороны жителей соседней республики. Но тогда в суматохе предпраздничных выходных люди надеялись, что ситуация стабилизируется. Что сегодня происходит на рынке недвижимости? Какие цены складываются на жилье, и стоит ли на данном этапе вкладывать деньги в квадратные метры? Слово эксперту. Пока еще сложно прогнозировать как будет вести себя рынок недвижимости в 2015 году. Однако, несмотря на то что на начало года ипотечные ставки остались высокими, к концу февраля — началу марта все должно стабилизироваться. Все ожидают, что ставки вернутся к прежним показателям, но пока никто не знает, как будет складываться ситуация, которая зависит от политических и экономических факторов. На сегодняшний день цены на недвижимость не изменились, они стабильно держатся на уровне прошлого года. Однако те продавцы, которые намерены продать недвижимость в короткий срок, идут на снижение стоимости своих объектов. С новостройками ситуация другая. Цены на них стали выше за счет ажиотажного спроса со стороны покупателей из Казахстана, которые в декабре прошлого года буквально атаковали рынок первичного жилья Омска. В январе спрос пошел на спад, но все-таки он есть. На фоне растущего курса доллара и евро цены на недвижимость не могут резко снижаться, хотя все предпосылки к этому есть. Но пока такого обвального падения не наблюдается, потому что непонятно, что будет с европейской валютой и долларом. Люди сейчас не знают: менять им валюту или срочно вкладывать деньги в недвижимость. Конечно, у кого есть средства, лучше приобрести жилье в инвестиционных целях, в конечном итоге недвижимость есть недвижимость. В целом спада как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости на сегодняшний день нет. Но по большей части активность продиктована завершением начатых в прошлом году сделок. Скорее всего, в феврале наметится стагнация рынка. Это произойдет в связи с тем, что ипотека станет неподъемной для населения. Средний класс — это основной покупатель жилья массового сегмента, где в течение нескольких лет главным стимулятором продаж была ипотека. При нынешних условиях по кредитам рынок недвижимости фактически лишился этого инструмента. Поэтому его дальнейшее развитие будет зависеть от того, как скоро ипотеку «возродят».

23.01.2015 18:09

советы, жилье, недвижимость, застройщики, ипотека, прогноз

Рынок недвижимости: итоги 2014 года Марина Денисова

Рынок недвижимости: итоги 2014 года

Минувший год оказался насыщенным на события и остался в истории как время глобальных перемен. Изменения происходили не только в политическом и финансовом плане, они серьезно коснулись также и рынка недвижимости, как российского, так и омского, в частности. Чем запомнилось специалистам это время перемен и какие изменения ожидают сферу недвижимости в будущем. Слово эксперту. Первая половина 2014 года была достаточно стабильной и активной: люди были готовы покупать недвижимость, а банки охотно оформляли ипотечные кредиты. В начале года банки предлагали множество различных программ и почти каждому клиенту выдавали ипотеку. Количество омичей, оформивших заем, было таким же большим, как и в 2013 году. При этом наблюдалась тенденция к повышению лояльности со стороны банковских организаций. В зависимости от условий кредитования, суммы первоначального взноса и выбранной программы заемщики могли оформить ипотечный кредит от 9% до14-15 % годовых. Как и прежде, в 2014 году больше всего были востребованы одно- и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке. При этом покупатели стали уделять большое внимание году постройки дома. И если раньше люди отказывались от покупки квартир в двух и трехэтажных домах из-за возраста здания, то сейчас даже пятиэтажные объекты, построенные в середине прошлого века, продаются очень плохо. Покупатели отдают предпочтение более новому жилью. Первая нехарактерная активность на рынке недвижимости в 2014 году наблюдалась в феврале после проведения олимпиады. Многие люди ожидали дефолта, поэтому они стремились вложить свои сбережения в несгорающий актив – недвижимость. В этот период особенно востребовано было элитное жилье и квартиры повышенного комфорта, стоимостью от пяти миллионов рублей и выше. К концу года в связи с повышением курса доллара и евро, люди торопились превратить стремительно дешевеющие рубли в недвижимость. Особенно востребованными в этот период стали квартиры на первичном рынке. Поэтому во второй половине 2014 года наблюдался бум новостроек. Между тем осенью люди стали меньше интересоваться жильем на вторичном рынке: активность в этом сегменте была слабая, и даже наблюдался период стагнации. Вторая волна активности пришла на рынок недвижимости в середине ноября 2014 года. Спрос на жилье к концу года стал особенно заметным: квартиры покупали как местные жители, так и приезжие из соседней республики. При этом, несмотря на высокий спрос, предложение также оставалось на высоком уровне. Более того и сейчас рынок жилья остается насыщен объектами. Сложившейся активности в конце 2014 года не способствовали банковские продукты. В связи с ростом доллара и общей финансовой ситуацией в стране ипотека «поплыла». Самые минимальные процентные ставки, под которые можно было оформить ипотеку – 16-17% - предлагали только два банка. Основная часть кредитных организаций подняли этот показатель до 22-25%, что стало неподъемным для населения. Поэтому в этом году выдача ипотеки станет редким явлением. Конечно, скорее всего, такие завышенные ставки - это временно, но пока никто не знает, насколько затянется этот кризис, поэтому первая половина года будет сложная. И тем не менее рынок недвижимости в этом году будет жить. Активизируется работа по обмену квартир, люди будут покупать новостройки, потому что новое жилье всегда востребовано.

31.12.2014 12:13

советы, жилье, недвижимость, застройщики, ипотека, прогноз

Как продать «квартиру с ребенком»? Марина Денисова

Как продать «квартиру с ребенком»?

Избежать ошибок при сделке с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние дети, помогут специалисты омских агентств недвижимости. Сделка купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего — очень сложная, так как требует соблюдения множества правил, защищающих права ребенка-собственника. Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему, родители должны обратиться в органы опеки за разрешением на продажу, иначе сделка не будет зарегистрирована. Обязательным условием продажи такой квартиры является одновременная покупка жилья, в котором ребенку будет принадлежать такая же площадь, как и в продаваемой квартире. Есть случаи, когда органы опеки усложняют получение распоряжения на продажу. Например, чтобы продать квартиру, в которой есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему и взамен приобрести жилье большего размера с добавлением ипотечных средств, органы опеки обычно дают согласие на продажу. Но в этом случае обязательным условием прописывают, что доля ребенка в приобретаемой квартире не должна быть под обременением банка. В свою очередь, банки не могут взять в залог только часть квартиры — это противоречит стандартам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и закону об ипотеке. Таким образом, получается замкнутый круг, выйти из которого непросто, но все-таки возможно. Например, с согласия органов опеки и попечительства ребенку-собственнику можно отдарить долю в квартире бабушки и дедушки, либо других родственников, тогда в покупаемой по ипотеке квартире доли ребенка не будет. Если же такой возможности нет, решить свои жилищные проблемы можно, взяв потребительский кредит, — в этом случае покупаемая недвижимость не будет под обременением банка, и органы опеки разрешат провести сделку. Однако стоит учитывать, что по потребительским кредитам процентная ставка на порядок выше, да и сумму кредита придется выплатить за 5 лет, а не за 15–20, как в случае ипотечного кредитования. Соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа, и далеко не всем она «по карману». Также часто люди сталкиваются с проблемами, когда переезжают в сельскую местность. В этом случае необходимо собрать большой пакет документов, в который входит грамотно составленный акт обследования покупаемого жилья, справки о наличии детского сада, школы в сельском поселении, возможности трудоустройства родителей по новому месту жительства и еще масса бумаг. Также необходимо правильно сделать оценку продаваемого и покупаемого жилья, иначе органы опеки заставят положить оставшиеся от продажи деньги на счет ребенка до его совершеннолетия. В любом случае положительное решение комиссии зависит от качества составленных документов. Поэтому родителям детей-собственников лучше обратиться к профессиональным риэлторам, которые давно работают на рынке недвижимости, имеют аттестованных специалистов и обладают опытом в решении данных вопросов.

12.09.2014 17:52

советы, жилье, недвижимость, застройщики, ипотека, прогноз

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода? Марина Денисова

Покупка ипотечной квартиры: риск или выгода?

Ипотека для многих омичей — единственный способ обзавестись собственным жильем. Однако у ипотечного кредита есть существенное неудобство: «привязка» заемщика на длительный срок (10–30 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. А жизненные обстоятельства бывают разными, поэтому может возникнуть необходимость продать жилье. Какие есть особенности у сделки по продаже ипотечной квартиры нам рассказали эксперты. В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру не всегда говорит о том, что собственник не может больше за нее выплачивать кредит. В ряде случаев такая ситуация возникает при желании заемщика переехать в другой город или сменить свою квартиру на более просторную. Поэтому потенциальному покупателю не стоит бояться, если понравившееся ему жилье находится под обременением. Ипотека вошла в нашу жизнь достаточно давно, и за это время, естественно, возникали случаи продажи обремененных объектов. И если первые такие сделки длились по нескольку месяцев, то на сегодняшний день механизм реализации ипотечных объектов уже хорошо отработан.  К примеру, если ипотеку выдавал Сбербанк и закладная находится в Омске, то эта сделка занимает не больше времени, чем приобретение жилья по стандартной схеме. Единственное отличие в том, что эта сделка начинается с похода в банк. Продавец такого объекта должен оповестить кредитную организацию о своих намерениях, а покупатель внести оставшуюся часть ипотечного долга. После этого продавцу нужно получить закладную и банковский документ, которой подтвердит отсутствие задолженности. Потом необходимо зарегистрировать переход права собственности. У некоторых банков закладная находится в головном офисе в Москве, поэтому покупателю придется до двух недель ждать оттуда подтверждения оплаты долга перед кредитной организацией. Покупателям стоит также знать, что документы на регистрацию в Росреестр можно сдавать даже в том случае, если квартира находится под обременением. А когда справка о погашенной задолженности будет на руках у покупателя, он может просто донести ее в регистрационный орган. Еще один вариант продажи ипотечного жилья — это когда покупатель решает приобрести обремененный объект также в ипотеку. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель такого жилья кредитуется именно в том банке, где заложена квартира. В этом случае погашение долга осуществит кредитная организация, а покупателю оформят ипотеку. На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта.

22.08.2014 16:54

советы, квартиры, ипотека

Об ипотеке на жилье в Омске Марина Денисова

Об ипотеке на жилье в Омске

С момента своего появления программа ипотечного кредитования завоевала симпатии многих россиян. Секрет ее привлекательности — возможность окончательно решить жилищный вопрос, являющийся самым сложным для наших соотечественников. Как складывается ситуация с ипотекой в Омске и что ждет ее в будущем? Слово эксперту. Сейчас в наше агенство обращается довольно много клиентов, желающих приобрести жилье по ипотеке: как правило, это каждая вторая сделка. Если сравнивать с первым полугодием прошлого года, то количество подобных обращений остается на стабильно высоком уровне.  Что касается жилья, приобретаемого омичами по ипотеке, здесь преобладает вторичный рынок. Это могут быть самые разные квартиры: от небольших "хрущевок" до просторных трехкомнатных квартир. Есть особый тип покупателей, которые берут ипотеку на новостройки или на элитное жилье. Скажем, клиент решил приобрести квартиру за пять миллионов; два миллиона у него уже есть, а недостающие средства он берёт в банке. Но, в основном, омичи приобретают недорогие однокомнатные квартиры либо "хрущевки" стоимостью 1,3–2,5 миллиона рублей. По сравнению с прошлым годом процентные ставки некоторых банков по ипотеке даже снизились. Сейчас они составляют от 11 до 13,75%. Это приемлемый уровень, который позволяет довольно большому количеству людей пользоваться ипотечным кредитованием. Поэтому можно с уверенностью сказать, что популярность ипотеки в ближайшее время не уменьшится. Правда, мы наблюдаем некоторое изменение позиции банков в этой сфере. Несмотря на то, что процентные ставки были снижены, по сравнению с прошлым годом часть банков ужесточила свои требования по выдаче ипотечного кредита. Скорее всего, это связано с перераспределением государственных средств на другие социальные нужды. Если попытаться определить средний уровень дохода, необходимый сейчас для получения ипотеки в Омске, то он составит около 30 тысяч рублей на один миллион ипотечного кредита. Цифры эти приблизительные; все рассчитывается индивидуально. К услугам потребителей сейчас предлагается довольно много социальных программ ипотечного кредитования. Это и известная многим «Молодая семья», и программы для учителей, медицинских работников.  Существует программа финансовой помощи при рождении третьего ребенка. Но, несмотря на большое количество программ, наблюдаются сложности в их реализации, так как спрос превышает предложение. Некоторые категории бюджетников, например, уже упомянутые врачи и учителя, вынуждены ждать своей очереди на получение жилищных льгот — желающих слишком много.

11.07.2014 15:06

советы, ипотека, кредит, банки

О прописке на даче Марина Денисова

О прописке на даче

Многие омские дачные дома ничуть не уступают квартирам, да и желающих жить там круглый год не мало. О возможности прописаться в дачном доме, рассказывает эксперт. В своем нынешнем варианте "прописка в дачном доме" появилась после того, как группа граждан из Краснодарского края выиграла суд по делу об отказе регистрации их в дачных домах в 2008 году. Конституционный суд признал запрет на прописку незаконным. С тех пор пропиской на даче стали активно пользоваться россияне, которые не имели другого адреса для своей регистрации. Однако, несмотря на популярность данной нормы, Минрегионом постоянно вносятся законопроекты, исключающие возможность прописки в домах на дачных участках. Объясняется это тем, что властям не хочется строить и обслуживать инфраструктуру в новообразованном поселении. Пока же мораторий на прописку на даче никто не вводил, а значит и правом на регистрацию в доме на садовом участке вполне можно пользоваться. Для начала развеем миф о том, что Конституционный суд РФ разрешил прописку на даче. Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 14.04.2008 № 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан", прописка разрешена в жилых строениях, расположенных на садовых участках, выделенных в границах населенного пункта. То есть к прописке на даче данное решение суда никакого отношения не имеет. Речь идет только о дачном строении. Если вы зарегистрировали возведенный на дачном участке дом в качестве жилого дома, то при определенном старании вы можете зарегистрироваться в нем по месту жительства, именно так с точки зрения действующего законодательства называется прописка. Чтобы дачный дом считался пригодным для прописки в нем, от собственника участка требуется при возведении жилых построек соблюдение определенных норм и правил. Так, дачный дом не может находиться в ветхом или аварийном состоянии, он должен стоять на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте, быть подключенным к централизованным или автономным (электрической, паровой или газовой) системам отопления, канализации, водоснабжения. А вот если, к примеру, земельный участок причислен к землям сельскохозяйственного назначения - прописаться вряд ли получится, даже если на участке имеется садовый домик, где проживают владельцы. В случае, когда земельный участок находится в черте населенного пункта, перед регистрацией необходимо, просто изучить генплан, правила землепользования и застройки. Под "Населенным пунктом" понимается поселение, имеющее свой почтовый индекс, - это является одним из условий для разрешения прописки по суду. В целом, правового различия между пропиской в жилом доме, квартире или дачном жилом доме нет. Регистрация осуществляется органами Федеральной миграционной службы РФ, работающими на территории, где находится дачный участок. Однако процесс получения прописки на даче для каждого гражданина носит сугубо индивидуальный характер. Обязательными документами для старта дела о прописке являются: право на собственность, подтверждение требований о том, что дом действительно пригоден для проживания, а также указание данного домовладения как единственно возможного места прописки. Кроме того, необходимо позаботиться о присвоении дачному дому адреса. Решение о присвоении адреса принимается органом местного самоуправления на основании заявления собственника. При регистрации в дачном доме нужно учесть те плюсы и минусы, которые неизбежно при этом возникнут. Если дачный поселок расположен в непосредственной близости от населенного пункта, то с доставкой почты, получением медицинских, образовательных и иных услуг у дачного жителя проблем не возникнет, он будет находиться в равном положении с жителями ближайшего населенного пункта. Но если дачный поселок удален, возникнут проблемы получения гарантированного государством социального пакета или сроков и качества оказания такого рода услуг. Не стоит забывать и о том, что с переездом за город возрастут ежемесячные траты за дом. Переезд в индивидуальные дома с автономными системами отопления на участке увеличивают суммы расходов как минимум в 2-3 раза.

11.04.2014 16:51

Одноэтажный Омск, дачи, прописка

Жилье: купля-продажа или обмен? Марина Денисова

Жилье: купля-продажа или обмен?

Помимо сделок купли-продажи квартир на рынке недвижимости встречаются и другие способы улучшить жилищные условия. Речь идет о так называемом обмене жилья. Как часто сегодня люди прибегают к подобному способу решения жилищного вопроса? Слово эксперту. Прямой обмен (или мена) квартиры, находящейся в частной собственности, встречается сейчас довольно редко. Прямой обмен – намного более сложная и длительная сделка, ведь для ее реализации необходимо, чтобы участников полностью устраивали по параметрам предлагаемые им жилые помещения. Гораздо чаще люди прибегают к так называемым альтернативным сделкам, где взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Достоинством альтернативных сделок является значительно большее количество возможных вариантов, поскольку фактически происходит не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги. И все же, если собственники прибегают к договору мены, то предполагается, что имущество, которое переходит от одного лица другому, считается равноценным, но на деле чаще всего происходит доплата и это обязательно отражается в договоре. Документ об обмене считается возмездной сделкой, поэтому к нему применяются все правила таких сделок. Он предполагает преимущественное право покупки у иных долевых собственников (если таковые присутствуют) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.  Поскольку юридическое оформление обмена квартир осуществляется путем заключения договоров купли-продажи либо договора мены квартиры, пакет документов для мены полностью соответствует пакету документов, необходимых для продажи жилого помещения. Фактически и все остальные юридические аспекты для двух этих форм договоров одинаковы: процесс составления и подписания договоров, возможные требуемые постановления органов опеки или медицинские заключения, порядок и сроки государственной регистрации, порядок налогообложения.

17.01.2014 09:39

советы, недвижимость, обмен, мена

Итоги 2013 года Марина Денисова

Итоги 2013 года

Рынок жилья в 2013 году был активным во многом благодаря развитию ипотечных программ. Чем еще запомнился уходящий год и какие изменения ждут в будущем рынок недвижимости нам рассказала эксперт. Уходящий год, как и 2012, был годом ипотеки. Банки разрабатывали и предлагали омичам выгодные условия по программам и охотно кредитовали жилье, как на первичном, так и вторичном рынках. В каждой цепочке продавцов и покупателей, состоящей из нескольких звеньев, 2-3 сделки осуществлялись посредством ипотеки. Порядка 70% сделок на рынке жилья в этом году проходили с помощью заемных средств. Доступность ипотеки к концу этого года спровоцировала рост цен на недвижимость, поэтому декабрь стал не таким активным, как, например, в 2012 году.  На первичном рынке жилья цены также поднялись. Омичи, которые решали приобрести квартиру в новостройке, выбирали недорогое жилье уже с готовой отделкой. Для покупателей недвижимости на первичном рынке существенным показателем при выборе жилья являлось соотношение цены и качества. Поэтому новостройки эконом-класса в отдаленных районах города, например, таком, как поселок Чкаловский, омичи приобретали достаточно активно. Более ликвидное жилье с улучшенным классом комфортности в таких районах особым спросом не пользовалось из-за высокой цены. Хотя рынок новостроек с каждым годом привлекает все больше покупателей, а банки упрощают условия программ, часто омичи не могут подобрать для себя оптимальный вариант. Одни банки предлагают хорошие условия, но не кредитуют квартиры в выбранном доме. У других - более жесткие требования к заемщику, а у кого-то слишком большой первоначальный взнос. Поэтому в этом году большинство омичей приобретали жилье на вторичном рынке, хотя изначально планировали купить квартиру в новостройке. Предполагаю, что до конца зимы ситуация на рынке недвижимости останется стабильной, взрывного роста цен не произойдет. А спрос и предложение останутся на прежнем уровне. В начале 2014 года на рынке будет наблюдаться традиционное затишье. Сделать какие-то прогнозы на более отдаленное будущее сложно в связи с предстоящей олимпиадой.

30.12.2013 12:00

недвижимость, итоги года, ипотека, вторичка, новостройки

Особенности типов омских многоэтажек Марина Денисова

Особенности типов омских многоэтажек

Сегодня покупатели недвижимости по возможности стараются приобретать квартиры в новостройках. Но и на многоэтажки, построенные в советский период, есть спрос. Чем современные дома отличаются от жилья, построенного несколько десятилетий назад? Какие особенности имеет каждый из типов домов? Слово экспертам. Сегодня омичи покупают квартиры как в новостройках, так и в домах советского периода. К жилью того времени относят девятиэтажки, называемые "ленинградками" и "москвичками", которые возводили в 70-90 годах прошлого столетия. В домах московской серии площади квартир, как правило, меньше, чем в "ленинградках". Комнаты в "москвичках" проходные или смежные, в домах ленинградской планировки — изолированные. Существует в Омске еще один тип советского жилья, которые в народе называют "хрущевками". Кирпичные и панельные трех-четырех и пятиэтажные дома имеют существенный недостаток — маленькие площади квартир. Особенно это касается кухни, которая занимает не больше 6 "квадратов". Балконы в хрущевских домах начинаются со второго этажа, а высота потолков не превышает 2,5 метров, комнаты могут быть как смежные, так и изолированные. Достоинство "хрущевок" – относительная дешевизна по сравнению с домами других типов и расположение в районах с развитой инфраструктурой. Есть в Омске также пятиэтажные дома, относящиеся к омской серии, которые начали возводить около 20 лет назад и продолжают строить по сей день. В этих многоэтажках более современная планировка, а размер помещений больше, чем в "хрущевках". К примеру, в двух и трехкомнатных квартирах площадь кухни составляет 12 "квадратов". В Омске также встречаются дома, называемые "сталинками". Это полнометражное жилье строили в 50-х годах прошлого века. Как правило, "сталинки" отличаются большими площадями, высокими потолками и просторными кухнями. Однако несмотря на внушительные размеры жилой площади, полнометражки уже изжили свой срок и требуют дорогостоящего ремонта. Поэтому и спроса на такое жилье нет, хотя стоимость этих объектов достаточно низка. Что касается современного жилья, то оно стало просторнее, а планировки в нем более разнообразными. Застройщики также продолжают возводить панельные и монолитные дома эконом-класса, которые повторяют ленинградскую серию. В кирпичном домостроении преобладают индивидуальная планировка и большие площади квартир, где, как правило, нет межкомнатных стен, чтобы собственник мог сам формировать жилое пространство. "Однушка" в таком доме занимает от 40 до 60 "квадратов", площадь двухкомнатной квартиры доходит до 70 квадратных метров, «трешки» - до 150 "квадратов".

24.10.2013 09:25

жилье, планировки, хрущевки, сталинки, ленинградки, полнометражки

Как продать квартиру, взятую в ипотеку? Марина Денисова

Как продать квартиру, взятую в ипотеку?

С появлением на рынке недвижимости ипотечного кредитования, со временем в продаже стали появляться так называемые обремененные объекты. Однако многие потенциальные покупатели с опаской относятся к приобретению квартир, находящихся в залоге у банка. Безопасна ли покупка «ипотечного» жилья и какие нюансы есть у такой сделки? В Омске продажа приобретенной в ипотеку квартиры — не распространенная практика, но подобные случаи все же бывают. Необходимость реализовать ипотечную квартиру не всегда говорит о том, что собственник не может больше за нее выплачивать кредит. В ряде случаев такая ситуация возникает при возможности заемщика переехать в другой город или в более просторное жилье. Поэтому потенциальному покупателю не стоит бояться, если понравившаяся ему квартира находится под обременением.  Ипотека вошла в нашу жизнь достаточно давно, и за это время естественно возникали случаи продажи обремененных объектов. И если первые такие сделки длились по нескольку месяцев, то на сегодняшний день механизм реализации ипотечных объектов уже хорошо отработан. К примеру, если ипотеку выдавал Сбербанк и закладная находится в Омске, то эта сделка занимает не больше времени, чем приобретение жилья по стандартной схеме. Единственное отличие в том, что эта сделка начинается с похода в банк. Продавец такого объекта должен оповестить кредитную организацию о своих намерениях, а покупатель внести оставшуюся часть ипотечного долга. После этого продавцу нужно будет получить закладную и банковский документ, которой удостоверит об отсутствии задолженности. Потом нужно зарегистрировать переход права собственности.  У некоторых банков закладная находится в головном офисе в Москве, поэтому покупателю придется до двух недель ждать оттуда подтверждения оплаты долга перед кредитной организацией. Покупателям стоит также знать, что документы на регистрацию в Росреестр можно сдавать даже когда квартира находится под обременением. А когда справка о погашенной задолженности будет на руках у покупателя, он может просто донести ее в регистрационный орган.  Еще один вариант продажи ипотечного жилья — это когда покупатель решает приобрести обремененный объект также в ипотеку. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель такого жилья кредитуется именно в том банке, где квартира заложена. В этом случае кредитная организация сама осуществляет погашение долга, а покупателю оформляет ипотеку.  На данный момент риэлторские компании успешно справляются с процедурой продажи ипотечного жилья. И продавцу, и покупателю квартиры, которая находится в залоге у банка, я бы рекомендовала обращаться к профессионалам рынка, которые смогут правильно выстроить схему продажи данного объекта. 

18.10.2013 13:01

недвижимость, ипотека, продажа, советы специалистов, советы

Квартирная доля: правила продажи Марина Денисова

Квартирная доля: правила продажи

Помимо сделок по купле-продаже квартир и комнат значительную часть операций на рынке недвижимости составляет реализация долей. Какие особенности есть у таких сделок и как правильно продать свою часть в общем имуществе, чтобы потом не возникло осложнений? Количество сделок по продаже и покупке долей на омском рынке недвижимости составляет не больше 10% от всех операций с жильем. Такой низкий показатель связан с тем, что выгодно продать «разделенную» жилплощадь можно только в том случае, если собственники смогут между собой договориться. А на практике это встречается не часто. Проще всего, имея доли, продать квартиру «целиком» по рыночной цене и поделить вырученные средства пропорционально долям. Если же один из совладельцев против такого решения, то в этом случае может возникнуть масса проблем. Собственник, желающий продать ненужные ему квадратные метры, может, к примеру, вселиться в квартиру, передать свою долю в управление третьему лицу или продать ее. Последствия могут быть весьма печальными для «отказавшегося» от выгодной продажи целой квартиры совладельца, вплоть до того, что ему придется за копейки продать свою долю. В этом случае ее стоимость может оцениваться в два раза ниже, чем часть средств, вырученных от продажи целой квартиры. Поэтому такие вопросы люди стремятся решать мирным путем. Чаще всего владелец доли не является собственником конкретной комнаты, в квартире нет границ, которые бы могли «очерчивать» зону проживания каждого жильца. В этом случае владельцам жилья может помочь только суд. Опять же – на практике, вынесенное судом решение сложно воплотить в жизнь, если отношения между соседями оставляют желать лучшего. Сложности при определении границ возникают и в том случае, если, к примеру, комнаты в квартире не изолированы, а также, если жилые помещения разной площади. Если все же человек принял решение приобрести долю в квартире, а денег на это не хватает, то специалисты нашего агентства помогут оформить для него ипотеку. В том случае, если заемщик планирует покупку в ипотеку доли квартиры, которая будет являться в дальнейшем его собственностью целиком, банк готов предоставить ссуду при условии предоставления в залог всей квартиры.

28.06.2013 15:16

купля-продажа, долевая собственность, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон