Мнения экспертов


О переуступке прав требования Жармухаметова М.Х.

О переуступке прав требования

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у застройщика, но и у инвестора, который вложил средства в недвижимость еще на стадии котлована. В этом случае перепродажа жилья новому покупателю будет осуществляться по переуступке прав требования. Что представляет собой этот договор? Имеет ли он законные основания и какие в этом случае могут быть риски для покупателя? Слово эксперту. Переуступка прав требования — это договор, который заключается покупателем и продавцом недвижимости. Последний, как правило, выступает инвестором, который приобрел квартиру у застройщика на начальном этапе строительства дома и теперь решил ее перепродать. Договор уступки прав требования, также называемый договором цессии, может заключаться при наличии у инвестора основных документов — договора долевого участия, зарегистрированного в юстиции и справки о полном расчете.  В Омске схема перепродажи новостроек по переуступке прав достаточно распространена. В соответствии с законом, каждый участник долевого строительства имеет возможность заключить договор уступки права требования. Это право существует с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.  У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по перепродаже приобретенного у них жилья. В некоторых договорах долевого участия уведомление застройщика о смене покупателя является обязательным условием. В этом случае в договоре уступки должен стоять штамп, подтверждающий данное обязательство. Если в договоре не предусмотрен факт уведомления, информировать застройщика нет необходимости. Тем не менее покупатель, во избежание различных недоразумений, может самостоятельно уведомить застройщика о том, что права на квартиру перешли к нему. При оформлении переуступки права требования покупатель должен обратить особое внимание на документ, который является неотъемлемой частью договора долевого — справку о полном расчете. В некоторых случаях новому дольщику потребуются внутренние финансовые документы стройкомпании.  Особых рисков при переуступке права договора долевого участия не отмечено, так как все документы проходят регистрацию в юстиции. Если цепочка перепродаж оказывается очень длинной, нужно внимательно изучить всю историю переуступок прав требования. При этом необходимо проследить, чтобы каждый договор сопровождался основным финансовым документом, который подтверждал бы полную оплату предыдущий сделки. Риски при переуступке прав аналогичны рискам покупки квартиры по другим схемам приобретения жилья в новостройке. Поэтому перед подписанием договора уступки следует собрать как можно больше информации о застройщике, его реализованных и текущих проектах и перспективах строительства интересующего дома. Необходимо также обратить особое внимание на то, как часто застройщик заключал допсоглашения о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию и изменял условия договора.  Не лишним будет и проверка инвестора, передающего свое право. Особое внимание стоит уделить финансовым обязательствам по договору и их выполнению, так как с подписанием договора по уступке прав к покупателю перейдет не только право требования объекта у застройщика, но и все обязательства продавца.

21.02.2014 14:24

советы, новостройки, переуступка прав требования, застройщики

О приемке квартиры в новостройке Жармухаметова М.Х.

О приемке квартиры в новостройке

Покупатель жилья в новостройке должен понимать, что сдача квартиры - это не просто получение долгожданных ключей от застройщика. Приемка «новоиспеченного» жилья — это ответственное дело, ведь в будущем скрытый брак может обернуться для собственника немалыми затратами на ремонт. К моменту передачи квартиры покупателю новостройка должна быть проверена всеми государственными контролирующими органами и сдана в эксплуатацию. На данной стадии также должна быть проведена техническая инвентаризация покупаемой квартиры, которая теоретически должна совпадать с проектом. После этого у застройщика возникает право передать жилье покупателю.   При оформлении акта приема-передачи дольщик должен иметь на руках так называемый технический или обходной лист, в котором он может отметить все обнаруженные в квартире дефекты. Самые частые замечания, которые покупатели предъявляют строителям - повреждение окон (не хватает ручки, поврежден крепеж или стеклопакет). Также часто случается, что на приборах учета не стоит пломба, хотя по документам опломбировка счетчиков обязательна. На осмотр квартиры стоит захватить договор долевого участия, по которому приобреталось жилье. Случается, что при сдаче квартиры застройщик не выполняет всех пунктов изначального договора, надеясь на то, что покупатель попросту забудет о некоторых своих обязательствах. Стоит заново ознакомиться с документом и сравнить все характеристики квартиры, которые там прописаны с тем, что предлагает принять застройщик. Иногда при сдаче жилья дольщику могут предложить подписать дополнительное соглашение, позволяющее застройщику сдать квартиру в том состоянии, которое отличается от первоначальных договоренностей. Но будущий собственник абсолютно на законных основаниях может отказаться от допсоглашения, и более того, требовать исполнения первоначального договора. Если допсоглашение не подписано, а претензии дольщика по качеству жилья остаются в силе, то застройщик должен до подписания акта приема-передачи квартиры сдать недвижимость такой, какой она была предложена на начальном этапе строительства дома. Если дольщик все же подписал передаточный акт, а после обнаружил строительный брак, не стоит отчаиваться. В том случае, если дом строился в соответствии с 214 Федеральным законом, покупатель имеет право на пятилетний гарантийный срок, в течение которого можно предъявить требования застройщику в связи с ненадлежащим качеством сданного им жилья. Право на устранение недостатков в новостройке у дольщика есть благодаря законодательству. Сегодня около 90% покупателей, обнаруживающих дефекты в своем новом жилье, обязывают застройщика исполнять договор в полном объеме. В последнее время люди все чаще становятся участниками долевого строительства, потому что знают, что их права защищает государство.

24.01.2014 16:30

советы, новостройка, квартира, приемка

Ипотека на новостройку: с чего начать? Жармухаметова М.Х.

Ипотека на новостройку: с чего начать?

Сегодня многие люди, решив приобрести собственную квартиру, рассматривают варианты в строящихся домах. Из-за недостатка средств, большинство покупателей обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку. Сложно ли получить одобрение кредита на жилье в новостройке и есть ли ограничения при выборе объектов? Слово эксперту. На сегодняшний день половина покупателей, приобретающих квартиры на первичном рынке, используют заемные средства.  Оформление ипотеки на новостройку сопряжено с рядом трудностей и рисков, поскольку не много банков, кредитуют новое жилье. Поэтому будущий заемщик должен быть готов к более долгому и тщательному поиску как кредитной организации, так и недвижимости. Если в строительстве объекта участвовала подрядная организация, то потенциальному покупателю квартиры помимо правоустанавливающих документов на жилье (договор долевого участия, договор уступки прав требования, договор инвестирования, договор ЖСК) потребуются внутренние документы стройкомпании (акты сверки, взаимозачеты и прочее). Под сомнение выдачу кредита банк может поставить и в том случае, если застройщик несколько раз переносил срок сдачи объекта. Кроме того, некоторые кредитные организации требуют, чтобы заемщик привел с собой поручителей. Но самая важная особенность ипотеки, оформляемой на новостройку, — это процентные ставки: обычно они выше, чем на вторичное жилье и в среднем начинаются от 12%.  Лучше всего процесс приобретения квартиры начать с обращения в банк, так как в этом случае можно будет подобрать объект, который уже «одобрен» кредитной организацией. Если отталкиваться от понравившейся новостройки, тогда надо уточнять у застройщика, в каких банках она уже аккредитована. В Омске большой базой аккредитованных объектов на сегодняшний день обладают такие кредитные организации как: ВТБ24, Банк Москвы, Сбербанк, Газпромбанк.  После того, как в списке банка нашелся подходящий объект, покупателю необходимо его забронировать у застройщика и подать заявку на ипотеку, на рассмотрение которой может уйти до 5 дней. В случае одобрения заемщик заключает договор с продавцом жилья и вносит в банк первоначальный взнос. Затем в банк предоставляется зарегистрированный в госорганах договор с застройщиком и заключается договор о залоге имущественных прав, который также регистрируется в юстиции. Затем договор необходимо предоставить в банк, который после этого перечислит деньги продавцу (перечисление средств в разных банках может проходить как в день регистрации, так и после нее). В день выдачи ипотечного кредита необходимо застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности в страховой компании, и с этого дня можно перечислить сумму ипотечного кредита на банковский счет застройщика.

27.12.2013 16:14

советы, новостройка, ипотека








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон