Мнения экспертов


Цены на жилье: что нас ждет? Дмитрий Бакалов

Цены на жилье: что нас ждет?

Конец 2014 года остался в памяти омичей как время экономических потрясений: падение курса рубля, резкий рост ипотечных ставок, ажиотажный спрос на жилье со стороны жителей соседней республики. Но тогда в суматохе предпраздничных выходных люди надеялись, что ситуация стабилизируется. Что сегодня происходит на рынке недвижимости? Какие цены складываются на жилье, и стоит ли на данном этапе вкладывать деньги в квадратные метры? Слово эксперту. На данный момент сделок по купле-продаже жилья много, в Росреестре большие очереди. Но, скорее всего, это сделки ушедшего года: продавцы и покупатели завершают начатые операции, оформляют документы, приносят справки. На волне ажиотажного спроса в конце прошлого года многие люди и сегодня, следуя коллективному чувству, активно подбирают недвижимость для покупки. Однако повышение процентных ставок привело к тому, что большинство потенциальных покупателей жилья уже не могут воспользоваться заемными средствами. Хотя тем, кто планировал покупку квартиры за наличные средства, скоро будет самое время ее приобрести, поскольку ажиотажный спрос спал, а цены на недвижимость будут если не падать, то стагнировать. Но пока продавцы реализуют жилье по прежним ценам, тенденция к снижению спроса и цен наметится, может быть, только к середине февраля. На фоне нестабильной экономической ситуации и повышения ипотечных ставок государство должно выработать подход к решению проблем и выходу из кризиса. В частности, необходимо применить механизмы для оказания помощи тем, кто хочет приобрести жилье. Это может быть субсидирование «ипотечников» или снижение процентной ставки для покупателей недвижимости. Но точных рецептов сейчас никто не даст, поскольку угадать, что будет завтра, сложно. На новостройки, которые находятся на начальном этапе стриотельства, спрос тоже заметно снизился. И застройщики, и покупатели ждут, что будет дальше. Есть опасения по поводу размера реальной инфляции, роста курса валют, так как строительные материалы зависят от курса иностранных валют. В свою очередь подрядчики будут стараться быстрее вернуть потраченные средства, поэтому будут если не снижать цены, то хотя бы держать их на прежнем уровне. Скорее всего, новостройки потеряют в цене больше, чем «вторичка».

23.01.2015 18:05

советы, недвижимость, рынок, жилье, цены, застройщики

Рынок недвижимости: итоги 2014 года Дмитрий Бакалов

Рынок недвижимости: итоги 2014 года

Минувший год оказался насыщенным на события и остался в истории как время глобальных перемен. Изменения происходили не только в политическом и финансовом плане, они серьезно коснулись также и рынка недвижимости как российского, так и омского, в частности. Чем запомнилось специалистам это время перемен и какие изменения ожидают сферу недвижимости в будущем. Слово эксперту. Ушедший 2014 год не отличался резкими скачками цен в сфере недвижимости. Рост был, но стабильно небольшой. В 2014 году в городе увеличился сегмент нового строящегося жилья, и это вызвало снижение спроса на вторичном рынке недвижимости. Предложений на обоих рынках было достаточно, хотя ликвидных объектов (стоимостью 1,2 – 2 миллиона рублей) было не так уж и много. В начале года мы наблюдали даже снижение цен, но оно было кратковременным и минимальным. Рынок недвижимости чутко реагирует на изменения общего делового климата в стране. К концу года в связи с падением курса рубля по сравнению с основными мировыми валютами самым выгодным вложением клиенты считали вложение именно в недвижимость. Как и в прошлые годы цены к концу декабря постепенно росли, как и спрос на ликвидные объекты. Ажиотаж подогревался еще и перспективой повышения ставок по всем видам кредитования, в том числе и ипотечного. Так как в 2014 году 90% сделок совершалось с использованием кредитных средств, это не могло повлиять на покупательский спрос. Если в течение года ставки по кредитам увеличивались в пределах 0,5%, то в декабре они поднялись минимум на 2-3%. При этом платежеспособный спрос на жилье не увеличился, так как доходы омичей ниже, чем в соседних регионах - Новосибирске и Тюмени. В 2014 году количество сделок, проведенных нашей компанией, было примерно таким же, как и в 2013 году. Спрос был средним, а в отдельных районах и микрорайонах города - сниженным; для некоторых типов жилья – слабым. Именно поэтому для успешных продаж в 2015 году придется приложить больше усилий. Потребуется больше рекламы, гибкости, терпения, умения вести переговоры и идти на уступки. В остальном же делать какие-то прогнозы сейчас нецелесообразно. После обращения президента к Федеральному собранию еще неизвестно, какие меры будут предприняты для стабилизации курса национальной валюты и как это скажется на рынке недвижимости.

31.12.2014 11:49

советы, итоги года, недвижимость, квартиры, жилье

Рынок недвижимости: чего ждать от падения рубля? Дмитрий Бакалов

Рынок недвижимости: чего ждать от падения рубля?

В последнее время национальная валюта по отношению к доллару и евро постоянно дешевеет. В связи с этим омичи интересуются ситуацией на рынке недвижимости. Как она поменялась и чего ждать? На эти вопросы ответили эксперты омских агентств недвижимости. Буквально два месяца назад спрос на квартиры только падал. Наблюдалось затишье на рынке недвижимости. Но на прошедшей неделе появились покупатели. Мне кажется, что это частные случаи, и связаны они с тем, что часть людей сориентировалась в сложившейся ситуации и решила вкладывать деньги в недвижимость, пока национальная валюта не обесценилась. Изменения в ипотечном кредитовании также подтолкнули людей покупать жилье. В связи с тем, что ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования, остальные банки вынуждены были поднять проценты по кредитам. Люди старались успеть взять заем до повышения процентов и вложить деньги в недвижимость, тем самым экономя свои средства в будущем. Но большого спроса на недвижимость в Омске не ожидается. Опасаясь падения цен на жилье, продавцы пытаются «избавиться» от своих квартир как можно быстрее и делают небольшие уступки, что подталкивает спрос. Они руководствуются принципом: «Лучше сейчас снизить цену на 50 тысяч рублей, чем потом потерять 200–300 тысяч, реализуя недвижимость через срочный выкуп». Это касается только тех, кто старается реализовать жилье в короткие сроки. Остальные же продавцы решили попридержать недвижимость, ожидая стабилизации ситуации. На омском рынке продажа жилья за доллары или евро встречается в единичных случаях. Думаю, это не изменится и в будущем. Такая реализация жилья возможна, например, в Москве. По моему мнению, ситуация к концу года изменится. Обычно спрос растет, так как некоторые граждане стремятся решить свой жилищный вопрос и купить квартиры до нового года. Поэтому даже падение рубля не изменит эту тенденцию.

07.11.2014 17:06

советы, рубль, недвижимость, спрос, цены на недвижимость

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже Дмитрий Бакалов

Ипотека на новостройку: дом выше, ставки ниже

Покупка жилья по ипотеке — достаточно трудоемкий процесс, особенно, если в качестве объекта недвижимости значится квартира в строящемся доме. Какие особенности есть у ипотеки, оформленной на приобретение жилья в новостройке, нам рассказали эксперты. На сегодняшний день больше половины сделок на первичном рынке недвижимости происходит с привлечением заемных средств. Многие застройщики сейчас активно проходят аккредитацию в банках города, чтобы дать возможность более широкому кругу покупателей стать обладателями нового жилья. У ипотеки, которая оформляется на квартиру в новостройке, есть свои особенности. Важно, чтобы застройщик был аккредитован в том банке, где покупатель собирается оформлять кредит. Поэтому заранее надо уточнять список застройщиков и их объектов, на которые банк сможет выдать ипотеку. Кроме того, застройщик должен работать по договору долевого участия, который регулируется соответствующим законом и дает определенные гарантии покупателю. Важен в этом случае и срок сдачи дома в эксплуатацию, так как большинство банков после завершения строительства объекта снижают ставки по ипотеке. Сегодня многие кредитные организации в Омске предлагают различные программы при покупке квартиры на первичном рынке. В среднем ставки по программе «Новостройка» колеблются от 12,15% до 14,5%. Процент будет зависеть от нескольких факторов. Одним из них можно назвать размер первоначального взноса: минимальный взнос по таким программам от 10% от стоимости приобретаемого объекта. Также по данным программам возможно привлечение средств материнского капитала или жилищных сертификатов (в каждом банке нужно заранее уточнять эти моменты, так как условия везде несколько отличаются). Приобретая жилье в новостройке, каждый должен понимать, что в этом случае риски несколько выше, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Дом еще находится на стадии строительства, поэтому покупатель может закрепить за собой лишь право требования объекта. При этом срок сдачи жилья не всегда соответствует тому, что заявлен в договоре. Поэтому потенциальному покупателю новостройки нужно обязательно проверить репутацию застройщика, предлагающего жилье и внимательно изучить условия предоставления кредита банком.

12.09.2014 17:37

советы, ипотека, новостройки

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать? Дмитрий Бакалов

Выгодно ли покупать, чтобы сдавать?

Инвестиции в недвижимость многие считают куда надежнее, чем банковские вклады, главное — это толково распорядится средствами. Выгодно ли сегодня купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду? Какими характеристиками должен обладать объект? Практикуют ли такое инвестирование омичи? На сегодняшний день, имея свободные денежные средства, люди задумываются, как их сохранить и приумножить. Недвижимость в этом случае, по мнению многих, является наиболее надежным способом. Если говорить о вложении в банк, то на первый взгляд оно выгоднее, так как может принести 8-13% годовых. Но при этом есть риск потерять свои сбережения выше 700 тысяч рублей при банкротстве банка. Выбирая квартиры для сдачи, в первую очередь, люди ориентируются на свои финансовые возможности при покупке, а также кредитоспособность. Арендная плата за такую квартиру должна давать максимальную отдачу за минимальный срок. Для этого подойдут ликвидные квартиры, которые можно быстро и выгодно сдать, а затем и легко продать: одно-двух комнатные квартиры от 1,5 до 2,5 миллионов рублей. Именно это жилье будет иметь максимальный спрос среди потенциальных клиентов: семей с детьми или без; молодых пар, решивших жить отдельно; одиноких людей. Также потенциальными арендаторами могут выступать командированные работники из разных городов и стран и студенты. Лучшие районы, в которых располагается жилье для сдачи в аренду можно охарактеризовать следующим образом: ближайшее расположение остановок и транспортная доступность, удобный выезд в другие районы города, наличие магазинов, школ, детских садов. Наиболее перспективным вариантом является квартира с ремонтом, пластиковыми окнами, желательно в новом доме, площадью от 37 метров. Распространенными вариантами среди квартиросъемщиков также являются трехкомнатные квартиры. Их чаще снимают большие семьи или семьи с двумя и более детьми. Часто, в таких квартирах жили сами хозяева, но нашли для себя более подходящий вариант. В последнее время все более популярным становится приобретение квартир в дорогих элитных домах площадью от 100 метров для себя и своих подрастающих детей. В данном случае у собственников стоит вопрос о сохранении своей собственности в максимально идеальном состоянии. Стоимость такого жилья без отделки может равняться 7-12 миллионам рублей. А цена за аренду таких квартир с проведенным ремонтом может составлять 50-100 тысяч рублей в месяц. В случае с элитными квартирами чаще всего играет роль ограниченность предложения в данном сегменте. Например, квартир, которые собственники сдают на улице Красина, 6 всего около пяти. Цены на них колеблются от 70 до 140 тысяч рублей в зависимости от площади (100 до 160 метров) и «свежести» ремонта. Таким образом квартира, предлагаемая на рынке аренды в первый раз, имеет гораздо больше шансов быть сданной по максимальной цене. Квартиры на Иртышской Набережной и Набережной Тухачевского сдаются от 50 до 120 тысяч рублей в месяц. Вложение в недвижимость окупается в среднем примерно в течение 5-7 лет. Покупатель может воспользоваться и налоговым вычетом при покупке квартиры. С 2014 года его можно получать с нескольких квартир, поэтому даже в случае продажи одной и покупке другой, менее чем за два миллиона рублей, налоговый вычет в течение жизни можно получить в размере 260 тысяч рублей. Следовательно, покупатели не ограничены в сумме, за которую могут купить недвижимость. Нужно, конечно, учитывать расходы по коммунальным платежам, налоги, естественный износ жилья, а соответственно, и его ремонт.

11.03.2014 12:37

недвижимость, аренда, инвестиции

Итоги 2013 года Дмитрий Бакалов

Итоги 2013 года

Рынок жилья в 2013 году был активным во многом благодаря развитию ипотечных программ. Чем еще запомнился уходящий год и какие изменения ждут в будущем рынок недвижимости нам рассказал эксперт. 2013 год стал очень позитивным для омского рынка недвижимости. Банки активно выдавали кредиты, зарплаты росли, бизнес развивался быстрыми темпами, благосостояние населения улучшалось.  Экономика России очень тесно связана с ценами на нефть, а они находились на стабильно высоком уровне. Причины очевидны: обострение конфликта в Сирии «разогрело» цены на нефть, от которых зависит и курс рубля, и поступления в российскую казну. Доходы от экспорта приходили в экономику с некоторой задержкой. Все вышеперечисленное относится и к рынку недвижимости, но не напрямую, а опосредованно: чем больше денег получает экономика, тем больше их потом перетекает в недвижимость – через госкомпании, фондовый рынок, увеличение зарплат и прочее. Высокие цены на нефть и приток иностранных инвестиций в ближайшие год-два будут способствовать активизации российского рынка недвижимости. Сильного роста цен не произойдет. Скорее всего, жилье будет дорожать темпами инфляции, увеличится количество сделок и новых проектов. В 2013 году цены на недвижимость доросли и переросли докризисные. Люди начали снова вкладывать деньги в недвижимость, но в отличие от докризисных времен, покупки совершались скорее не с целью приумножения средств, а для их сохранения. При этом, на данный момент, наблюдается достаточно равновесное состояние.  Самым ажиотажным за последние несколько лет стал период с конца лета и до начала осени. Именно в это время наблюдалась максимальная активность на рынке недвижимости. Число сделок купли-продажи жилой недвижимости в 2013 году заметно выросло. Цены увеличились до своего максимального значения. Самыми популярными считались одно, -двухкомнатные квартиры стоимостью до 2-2,5 миллионов рублей. Минимальная цена однокомнатной квартиры в «хрущевке» составила 1,5 миллиона рублей, а цена «однушки» в новостройке не менее двух миллионов.  Элитное жилье снова набрало обороты. Большой популярностью пользуются квартиры до 10 миллионов рублей. А самая дорогая квартира в Омске в самом престижном районе стоит порядка 55 миллионов рублей.  Аренда жилой недвижимости в 2013 году догнала и обогнала докризисные цены. Так, стоимость однокомнатной квартиры с мебелью достигла 9 тысяч рублей в месяц. При этом увеличилось количество жилья, стоимостью выше 100 тысяч рублей в месяц. Это связано с тем, что в регионе происходили как положительные, так и отрицательные события: смена государственных служащих, приход в Омск федеральных и международных компаний.  Еще есть немало злободневных вопросов, имеющих прямое отношение к ситуации на рынке недвижимости. Так, с этого года власти планируют ввести рыночный налог на недвижимость. Но будет он введен или нет и в каком виде, пока по-прежнему остается непонятно. Также правительство обещает сделать ипотеку доступней и снизить ставки, но пока они остаются столь же высокими, как и ранее. Вновь и вновь обещают возводить больше домов, вовлекать в оборот неиспользуемые земли, упрощать процедуры разрешений и согласований для застройщиков, но пока заметных сдвигов в этом вопросе тоже не наблюдается.

30.12.2013 11:40

недвижимость, итоги года, ипотека, новостройки

Офис в аренду: сколько стоит квадратный метр? Дмитрий Бакалов

Офис в аренду: сколько стоит квадратный метр?

Ответ на этот вопрос, а также из чего формируется стоимость аренды мы спросили у экспертов. Минимальная стоимость аренды офисной недвижимости начинается с 200 рублей за квадратный метр. Но эта цена действует при условии съема площади от 100 метров в удаленных от остановок и центра города зданиях. В среднем по городу на более популярные офисы ближе к центру с ремонтом и площадью 15-50 метров отслеживается цена 350-600 рублей. Большим спросом пользуется в Омске офисная недвижимость с евроремонтом в самых посещаемых торгово-офисных центрах, где арендная плата доходит до 1000 рублей за квадрат. Примерно за такую же стоимость, 1000-1500 рублей, можно взять офис в аренду с отдельным входом на центральных магистралях. Однако такой вариант требует больше усилий по «раскрутке» офиса, привлечению клиентов, рекламе, уборке, ремонту и т. д. По средней стоимости самым дешевым остается Октябрьский округ, немного дороже Ленинский, затем Советский и все более набирающий популярность Кировский округ. Самые дорогие и стабильные цены на аренду офисных помещений наблюдаются в Центральном округе.

08.11.2013 16:35

офис, аренда, коммерческая недвижимость








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон