Мнения экспертов


Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки» Галина Беликова

Новостройки еще не вышли из «кризисной спячки»

Рынок недвижимости переживает период постоянных перемен, кризис коснулся всех сегментов. Однако первичный рынок в силу своих особенностей реагирует на внешние обстоятельства быстрее вторичного. Что сегодня происходит на рынке новостроек в Омске? Как распределились спрос на первичное жилье и предложения от застройщиков? Готовы ли омичи обходиться без ипотеки при покупке жилья в новостройках? Слово эксперту. Сегодня на рынке новостроек очень много предложений, но вместе с тем спрос на жилье заметно упал. Интерес покупателей пропал не только к строящемуся жилью, но и на всем рынке недвижимости в целом. Большинство омичей сейчас не имеют возможности купить новое жилье, обходясь полностью собственными средствами. Не менее 60%, а то и все 80% сделок проводят с привлечением ипотечных кредитов. Однако в последнее время ипотека стала практически недоступной из-за резкого повышения ставок в конце прошлого года. Сейчас ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, ставки стали ниже на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Но все равно ипотека пока еще не восстановилась полностью, нужно некоторое время, чтобы люди снова обратили свое внимание на жилищные кредиты. Запущены программы господдержки и субсидирования ипотеки, снижены ставки. Но последние изменения, вступившие в силу 1 апреля, пока еще не нашли отклик клиентов. Необходимо подождать один-два месяца, чтобы люди снова втянулись в процесс, чтобы ипотека опять набрала обороты. Тогда спрос на новостройки вернется к прежним объемам. На данный момент покупатели не располагают достаточными средствами, а потому и не особо интересуются жильем. Тем не менее в скором времени ситуация может измениться. К концу апреля стало поступать больше звонков, вопросов о предложениях на недвижимость. Постепенно покупатели возвращаются на рынок. Цены на новостройки меняются. Стоимость квадратного метра на первичном рынке зависит от того, где расположен дом, из каких материалов он построен. На цену также влияет планировка квартиры и то, в каком виде она сдается, предусмотрены ли там отделка и ремонт, какого качества материалы, сантехника, окна. Сегодня на рынке можно найти предложения от застройщиков, продающих квартиры в новостройках по цене от 32 тысяч рублей за квадратный метр. Однако на деле же минимальный порог стоимости не опускается ниже 34 тысяч рублей за «квадрат». Как правило, застройщики декларируют цену ниже, но реализуют жилье чуть дороже. Чем выше готовность объекта и чем меньше осталось до ввода его в эксплуатацию, тем дороже становятся в нем квартиры. В зависимости от различных факторов, влияющих на стоимость жилья в новостройках, цена квадратного метра на первичном рынке может достигать примерно 50 тысяч рублей. Сейчас многие покупатели с недоверием относятся к новостройкам из-за того, что нередкими стали случаи, когда начатое строительство не завершалось в срок. Люди боятся вложить деньги и остаться без жилья. Кризисная ситуация пошатнула положение даже надежных и проверенных застройщиков. Хотя компании стараются максимально соблюсти условия договоров, иногда бывает, что сроки сдачи домов задерживаются. При выборе квартиры в строящемся доме очень сложно заранее угадать, насколько надежным окажется вложение. При этом стоит в первую очередь учитывать репутацию застройщика, если компания давно на рынке и зарекомендовала себя как надежный застройщик, предпочтительнее покупать жилье у этого продавца. К сожалению, степень готовности строящегося дома совершенно не гарантирует того, что объект будет сдан в срок. В Омске есть случаи, когда новостройки останавливались на 95% готовности и до сих пор остаются недостроенными.

30.04.2015 16:35

новостройки, спрос, предложение, Росреестр, сделки с недвижимостью

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше Галина Беликова

Ипотека: отбор — строже, ставки — выше

Покупка жилья с помощью ипотечного кредита для многих сейчас оказалась под вопросом. О том, какие изменения претерпела ипотека и как в целом обстоят дела на омском рынке недвижимости, рассказывают наши эксперты. Несмотря на экономическую ситуацию в стране, и в нашем регионе в частности, приобретение жилья с помощью ипотечного кредитования остается популярным сегментом рынка недвижимости. Ипотека жива и достаточно активна, независимо от повышения ставок. Люди по-прежнему вкладывают деньги в недвижимость. В начале этого года спада ипотеки на омском рынке не наблюдается. Возможно, причиной тому является и то, что большинство сделок было намечено ранее. Люди договорились о покупке жилья, подготовили документы и собрали нужную сумму, исходя из прежних условий, которые были еще до повышения ставок. Сейчас эти запланированные ранее сделки осуществляются, а рынок находится в привычно активном состоянии. В среднем ставки банков по ипотеке поднялись на 4–5%, сейчас можно говорить о 16,5% — такова стандартная ставка на ипотечные кредиты в Омской области. Тем не менее покупателей не сильно пугает повышение ставок. Тех, кто имеет стабильный официальный доход, долгосрочное кредитование вполне устраивает и по такой цене. Люди не отказываются от покупки жилья из-за подорожания ипотеки. Хотя есть и те, кто пересматривает свой выбор, но большинство запланированных сделок все же оформляется, и оттока покупателей пока нет. На рынке ипотеки сейчас существует двоякое мнение о том, произойдет ли понижение ставок или же проценты продолжат повышаться. Но вряд ли ипотека полностью потеряет свою аудиторию и уйдет с рынка. Правительственные программы поддержки жилищных кредитов действуют и сейчас, кроме того, власти рассматривают возможность дополнительного субсидирования ипотеки. Скорее всего, ипотека и дальше будет доступна для населения. В целом покупка жилья с помощью ипотеки сейчас выгодна. С учетом инфляции такое долгосрочное кредитование является хорошим вариантом улучшить жилищные условия.

29.01.2015 09:09

советы, ипотека, банк, заемщик, ставки, проценты, квартира, недвижимость

О договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением Галина Беликова

О договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

Согласно ст. 583 ГК РФ, договор ренты предполагает, что получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Различают несколько разновидностей ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. Более подробно об этом рассказывает глава 33 Гражданского кодекса РФ. Чаще всего на практике заключаются договоры пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Как правило, такой вид договорных отношений наиболее востребован для одиноких пенсионеров, желающих получить прибавку к пенсии или найти человека для ухода за ним в обмен на квартиру, которую сиделка получит в дальнейшем. По большому счету у договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением одна суть: вы получаете право собственности на квартиру бабушки или дедушки, а взамен берете на себя заботу о пожилом человеке. Тем не менее, свои нюансы есть в каждом из перечисленных договоров. Так, согласно договору пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ) плательщик ренты ежемесячно уплачивает пенсионеру определенную договором сумму, а взамен приобретает право собственности на его квартиру. При этом собственником квартиры плательщик ренты становится сразу, но распоряжаться ею сможет лишь после смерти получателя ренты. В данном случае важно не допустить ошибку при заключении договорных отношений и не заключить вместо договора пожизненной ренты договор постоянной ренты, по которому выплачивать ренту придется не только пенсионеру, но и его наследникам (ст. 589-595 ГК РФ). Если же заключается договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ), то одна из сторон — плательщик — принимает на себя обязанность содержать другую — рентополучателя до его смерти и обеспечивать ему достойное существование. Другими словами, покупать продукты, медикаменты, одежду, осуществлять уборку и ремонт квартиры, оплачивать коммунальные услуги и т.д. К слову, этот перечень пунктов пожизненного содержания может быть заменен периодическими платежами. Таким образом, договор пожизненной ренты отличается от договора пожизненного содержания с иждивением, по большому счету только тем, что в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением на плательщика ренты ложится гораздо больше обязанностей, чем при заключении договора пожизненной ренты. В любом случае, какой бы вариант договорных отношений не выбрали стороны, стоит застраховаться от расторжения договора в суде. Иногда пожилые люди просто заблуждаются в силу возраста на предмет того, какой именно договор они заключают, а потом спохватившись, бегут в суд его расторгать. Но чаще все же можно попасться на уловки мошенников. Избежать различных неприятностей можно только скрупулезным исполнением своих обязанностей по договору. То есть на каждый возможный вопрос у вас должно быть подтверждение (расписка, чеки, диктофонные записи и прочие документальные подтверждения), чтобы в случае, если дело дойдет до суда, вы смогли доказать, что договор ренты с вашей стороны исполнялся надлежащим образом. Вообще расторжение договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением через суд возможно не только по иску рентодателя, но и по иску его родственников, даже тех, которые не общались с ним долгое время, но рассчитывали на наследство. Также с иском в интересах пенсионера может выступить прокурор. Чтобы избежать подобных проблем, необходимо перед заключением договора удостовериться, что пенсионер понимает, какой договор подписывает. Более того, вы имеете право перед заключением договора ренты с пожизненным содержанием или договора пожизненного содержания с иждивением попросить у пенсионера справки из ПНД и поликлиники о состоянии здоровья, чтобы убедиться в его адекватности и дееспособности. И, пожалуй, главное, что необходимо помнить при заключении таких договорных отношений: договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением должен быть удостоверен нотариусом, а в случае если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

07.05.2014 14:16

рента, договор, пенсионеры, квартира, суд

О разделе имущества Галина Беликова

О разделе имущества

Как поделить коттедж, земельный участок и хозяйственные постройки? Это очень сложный, но актуальный вопрос в нашей жизни. Правила раздела имущества между участниками совместной собственности установлены Гражданским Кодексом РФ. Раздел имущества производится исключительно после определения долей каждой из сторон в совместной имущественной массе. Результат раздела зависит от его причины. Поскольку доли могут быть определены в завещании при наследовании или установлены законодательством, скажем, при разводе супругов. При разделе собственники должны в обязательном порядке подготовить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом и на участок, а также технический план и кадастровые паспорта. Другие документы могут потребоваться в зависимости от ситуации. Предположим, что в доме возникла сложная ситуация по разделу имущества между родителями и взрослыми детьми. Дети выросли и желают жить самостоятельно. Один из существующих вариантов, по факту разделить дом на две половины. Но оформить документы на каждый выделенный объект отдельно - невозможно. Как правило, при разделе недвижимости коттедж делится на доли. В случае продажи собственники могут продавать только свою долю. Что касается земельного участка, прилегающего к данному дому, то при разделе имущества он также определяется в качестве долевой собственности, пропорциональной доли в коттедже. Хотя часть земельного участка можно отделить при позволяющих размерах этого и при согласии всех собственников, и еще при ряде факторов, которые определяются в индивидуальном порядке. Если разделить участок путем переговоров не получается, могут возникнуть так называемые земельные споры, которые разрешаются в судебном порядке. Если говорить о постройках, они могут существовать как самостоятельные объекты недвижимости. Например, отдельно стоящий гараж может иметь собственный пакет документов, но быть расположенным на земельном участке, находящемся в долевой собственности и речь о его продаже можно вести только вместе с долей земельного участка. Если необходимо разделить имущество поровну, но это невозможно ввиду того, что его части имеют различную стоимость, имущество может быть продано, а выручка поделена между собственниками. Практика показывает, что раздел имущества без потерь не обходится. Отстоять свои права можно через суд. Но удачный раздел, как правило, достигается путем мирных переговоров с согласия всех участников. При желании соглашение о добровольном разделе общего имущества можно удостоверить нотариально. Добавлю, что любой переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

24.01.2014 09:34

Одноэтажный Омск, имущество, недвижимость, коттедж, земельные участки

Земли под дачу: ЛПХ, ДНП, СНТ Галина Беликова

Земли под дачу: ЛПХ, ДНП, СНТ

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. В большей степени это не дачные участки, а участки сельскохозяйственного назначения. Как объект недвижимости такой участок можно оформить в собственность. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений. Сегодня в предложениях по продаже дач можно встретить аббревиатуры ДНТ (дачное некоммерческое товарищество); ДПК (садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив); ДНП (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство). Эти обозначения устаревшие. На сегодняшний день такие товарищества закреплены в законодательстве как СНТ — садовое некоммерческое товарищество согласно новой редакции ФЗ  "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", который вступил в силу с 1 января 2013 года. Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. На землях СНТ можно, как и на землях ЛПХ, выращивать различные культуры. Но по площади такие участки, как правило, небольшие: зачастую на одну семью предусмотрено 5, 10, 15 соток. Собственник или арендатор может построить на участке садовый домик, подсобные помещения, баню и пр. Кроме того, здесь можно возвести жилой дом. Чтобы его зарегистрировать, земля обязательно должна быть в собственности, а само здание должно быть жилым по техническим характеристикам: иметь доступ к круглогодичному поступлению воды, отопления, электричества и прочих необходимых коммуникаций. При покупке земель ЛПХ или СНТ, необходимо проверить у продавца наличие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на участок и дом (если есть), кадастровые паспорта, справки об уплате членских взносов в СНТ, справки об отсутствии задолженностей за воду, электричество и др. В садовом некоммерческом товариществе можно получить землю в аренду бесплатно т.е. вступить в члены садового товарищества, у председателя наверняка есть бесхозная земля. Обязательное условие, чтобы земля не была приватизирована. Для этого желающему получить участок стоит обратиться к председателю СНТ и написать заявление. Взяв участок в аренду, необходимо будет наравне с собственниками уплачивать членские взносы за свой надел, а в бедующем есть возможность приватизировать этот надел и распорядиться им по своему усмотрению.

10.12.2013 17:08

Одноэтажный Омск, земельные участки, дачи

Как продать коттедж? Галина Беликова

Как продать коттедж?

Что продавец должен показать покупателю в доме, какие документы подготовить, и как заключить сделку купли-продажи? Для начала необходимо найти покупателя. Продавец может обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого разместят рекламу в различных, в т.ч. и собственных источниках, или начать поиски самостоятельно, разместив объявление в специализированных СМИ.  Когда покупатель найдет объявление, он захочет осмотреть объект недвижимости. Некоторых людей интересует внешний вид и расположение дома, других — внутреннее убранство, а третьих — прочность фундамента и материалы из которых построено жилье. Продавец должен быть готов ответить на все эти вопросы. Кроме этого, желательно иметь на руках проектную документацию, в которой указаны и материалы, из которых строилось жилье, и сведения о конструкции здания в целом. Также по возможности следует предоставить проект на электропроводку, водопровод, отопление, канализацию и др. коммуникации. Конечно, для сделки эти бумаги не обязательны, но для покупателя они представляют ценность. Для продажи в обязательном порядке собственник должен подготовить правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта на дом и участок. Также если собственник приобретал имущество, будучи в браке, необходимо согласие супруга(-и) на продажу совместного имущества. Дополнительно потребуются справки об отсутствии обременений и задолженностей на дом и на участок. Риэлторы без этих документов на сделку не выходят вообще. После подписания договора купли-продажи участники сделки должны обратиться в Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и пройти государственную регистрацию. Информатор юстиции расскажет, какие документы потребуются для конкретного случая переоформления прав собственности со стороны покупателя и продавца. Для прохождения регистрации необходимо уплатить государственную пошлину. Оплачивает пошлину покупатель:  1000 рублей — за объект недвижимости и 200 рублей — за земельный участок.

11.11.2013 15:22

Одноэтажный Омск, продажа, коттедж

Аванс или задаток: что выбрать? Галина Беликова

Аванс или задаток: что выбрать?

Для тех, кто решил купить квартиру, внесение предоплаты один из самых значимых этапов. Иногда перед покупателями встает выбор: внести аванс или задаток. Чем они отличаются и что выбрать? А также, какой договор составить, что в нем указать и на что можно рассчитывать после передачи денег? Внесение предварительной платы при покупке жилья, по-моему мнению, должно быть обязательным. Чаще всего в равной степени в этом заинтересован и продавец, и покупатель. Для продавца это гарантия, что квартиру точно купят. Для покупателя возможность «закрепиться» за квартирой, которую он выбрал, и стать единственным претендентом на ее покупку. Предоплатой может быть и аванс, и задаток. Сказать однозначно, что из этого выгоднее, нельзя, так как ситуации бывают разные. Аванс, как правило, заключается между агентствами, когда выстраиваются цепи. Обычно он небольшой, в Омске это 10-20 тысяч рублей. Задаток же бывает разный, он может быть и 30 тысяч и 200. Все зависит  от конкретных ситуаций, например, чем дороже квартира, тем больше может быть сумма задатка. Во время передачи денег должно быть составлено соглашение о задатке либо соглашение об авансе. В них должны быть обязательно указаны сам объект, его адрес, стоимость, сумма задатка, а также оговариваются условия, при которых состоится продажа и ее сроки. После заключения соглашения, продавец не имеет права больше ни с кем заключать дополнительных договоров. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, то внесенный аванс всегда возвращается покупателю  в том же размере. В случае если был внесен задаток, но покупатель передумал, то задаток остается у продавца. Если сделка срывается по вине продавца, то он должен оплатить покупателю задаток  в двойном объеме. В этом и есть основное различие аванса от задатка. Как правило, покупатели настаивают на внесении задатка, чтобы в случае отказа компенсировать свои убытки в двойном размере. Даже после внесения задатка стопроцентных гарантий, что сделка купли-продажи состоится, нет. Передумать может и тот, и другой. Но, на моей практике, это случалось крайне редко. Если все-таки и расторгаются соглашения, то по каким-то форсмажорным обстоятельствам. Как правило, опытные риелторы не будут заключать договор, если видят, что он заранее обречен на расторжение, и в таком случае лучше не заключить его вообще. 

27.03.2013 09:42

купля-продажа, сделки с недвижимостью, советы

Элитная недвижимость: и для жизни, и для статуса Галина Беликова

Элитная недвижимость: и для жизни, и для статуса

Жить в большой квартире с евроремонтом, красивым видом из окна и собственным бассейном – мечта многих людей. Но если некоторые об этом только мечтают, то другие такое жилье покупают. О том, каковы характеристики элитной квартиры, сколько она стоит и востребована ли такая недвижимость у омичей, нам рассказали эксперты. Элитной недвижимостью называют дома с повышенным уровнем комфорта, расположенные в основном в центральной части Омска. Это квартиры от 100 квадратных метров с закрытым охраняемым двором, с обязательным местом для парковки, либо подземным гаражом. Придомовая территория отличается ухоженными газонами, оборудованными детскими площадками, на зданиях должна быть установлена система видеонаблюдения. Элитная квартира начинается с аккуратного, чистого подъезда с хорошей вентиляцией. Жилье такого уровня имеет большой метраж, а владелец сам может планировать свое жизненное пространство. Приравниваются к элитному жилью коттеджи, таунхаусы, представляющие собой двухэтажный дом с двумя-тремя квартирами. К огромной площади жилого пространства в этих апартаментах добавляются дополнительные квадратные метры в виде, например, бассейна, сауны или спортзала. В Омске жилье элитного класса не пользуется высоким спросом, так как в городе небольшой слой платежеспособного населения по сравнению, например, с Тюменью или Новосибирском. Нашему агентству за год удается совершить не более 3-4 сделок по продаже элитного жилья. Предложений в этом сегменте достаточно, поэтому строительство элитных апартаментов ведется неактивно. Если говорить о процентном соотношении, то элитная недвижимость занимает всего 5% от всего жилья Омска. В основном такие квартиры располагаются в центральной части города, в районе улиц Масленникова, Маяковского,  Куйбышева, Иртышская Набережная,  Волочаевская, Сазонова,  проспекта Карла Маркса, в микрорайоне «Старгород», а также в коттеджных поселках. Минимальная стоимость квартир в сегменте элитного жилья составляет 5 миллионов рублей. Цена такой недвижимости варьируется, и в зависимости от площади «квадрат» может стоить от 70 тысяч рублей и выше. К примеру, элитную квартиру на улице Масленникова можно было приобрести за 200 тысяч рублей за «квадрат». Площади однокомнатных элитных квартир иногда меньше 100 квадратных метров, тем не менее такая недвижимость соответствует критериям элитного жилья. Так, однокомнатную квартиру площадью 65 «квадратов» на улице Маяковского предлагали купить за 4 миллиона рублей. Бывает, что элитное жилье приобретают в инвестиционных целях и даже снимают на короткое время. Престижные апартаменты обойдутся арендатору минимум в 50 тысяч рублей в месяц. Таким жильем в основном интересуются приехавшие в командировку работники крупных компаний. Сегмент элитного жилья в Омске самый стабильный. В нем редко происходят скачки цен, не изменяется соотношение спрос – предложение. На мой взгляд, в будущем все останется по-прежнему.

01.02.2013 12:32

элитная недвижимость, цены на недвижимость, советы








    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон