Купля-продажа доли: особенности сделки

Купля-продажа доли: особенности сделки
Лариса Мухина
Лариса Мухина

директор ООО «Этаж Плюс»

Сделки по продаже доли в квартире считаются одними из самых сложных. Однако на практике, благодаря риэлторам, собственникам удается реализовать свою часть жилья, избежав проблем. Как правильно организовать сделку по продаже доли в недвижимости, которая находится в собственности нескольких жильцов и принадлежит им на праве общей собственности? Слово эксперту.

Если вся квартира принадлежит только одному собственнику, то ее продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире — задача сложная. Предложений выкупа доли в квартире, на омском рынке недвижимости, явно превышает спрос. Чаще всего, став обладателем такой недвижимости, собственник желает ее продать. Причин для продажи может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и прочее.

Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть квартиры постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе реализовать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего.

В случае, когда соседи не идут на контакт, им необходимо отправить предложение о выкупе части долевой собственности ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, продавец вправе продавать долю третьим лицам. Опись вложения с почтовым штемпелем, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что продавец может реализовать свою долю в квартире только по той цене и на тех условиях, которые отражены в направленном ранее письменном предложении дольщикам о выкупе части собственности.

Для более правильной процедуры уведомления собственнику, решившему продать свою долю, стоит обращаться к нотариусу. Нужно приложить максимум усилий, чтобы другие собственники получили уведомление, в противном случае Управление Федеральной регистрационной службой может отказать в регистрации перехода права собственности доли постороннему лицу.

Еще встречаются ситуации, когда одним из собственников является ребенок. Тогда уведомление направляется родителям, а еще может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, поэтому трансформирует право преимущественной покупки ребенка в свое разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появление нового собственника доли может нарушить права ребенка или ухудшить его жилищные условия. Поэтому часто право преимущественной покупки превращается в разрешение, а продажа доли — в наиболее сложные сделки с недвижимостью.

На сегодняшний день очень часто встречаются случаи, когда граждане желают приобрести в собственность не всю квартиру, а только ее отдельную часть, где сразу возникает множество вопросов и сложностей.

Приобрести долю в квартире с помощью ипотеки на данный момент крайне сложно: немногие банки кредитуют такие покупки. Как правило, банки предлагают кредит на покупку последней доли квартиры под залог уже имеющихся долей или комнат, с дальнейшим залогом всей жилплощади, но есть программы, позволяющие приобрести и отдельную долю или комнату. Купить часть квартиры можно только на вторичном рынке недвижимости, квартиры в строящихся домах по комнатам не продаются.




    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон