Как купить квартиру по доверенности?

Как купить квартиру по доверенности?
Татьяна Целебеева
Татьяна Целебеева

руководитель АН «Любинский проспект»

Иногда сделка по продаже или покупке жилья может проходить на основании доверенности. Причем воспользоваться таким документом может как покупатель, так и продавец. Между тем выдача доверенности является самостоятельной односторонней сделкой, обладающей некоторыми особенностями. Какие риски могут возникнуть в случае, если от имени продавца действует представитель на основании доверенности? Слово эксперту.

Продажа недвижимости требует личного участия и затрат времени. В силу различных обстоятельств бывает, что участники сделки не имеют возможности присутствовать на ней — семейные обстоятельства, болезнь, занятость на работе, проживание за границей и пр. Доверенность — это тот уникальный инструмент, который позволяет лицу заменить себя представителем с передачей ему определенного объема полномочий. Поэтому сделки по доверенности как от продавца, так и от покупателя нередкое явление в Омске. Вместе с тем профессиональные риэлторы допускают продажу недвижимости по доверенности только в самых исключительных случаях, так как стараются исключить фактор риска утраты права собственности покупателем. По содержанию полномочий, направленных на распоряжение объектом недвижимости, доверенности можно классифицировать следующим образом:

— доверенность на подготовку документов к сделке (получение копии лицевого счета, справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сбор технической документации, постановка на кадастровый учет, запрос архивных документов и прочее);
— доверенность на подачу документов в органы государственной регистрации с правом подписи заявления о переходе права собственности;
— уточненная доверенность на продажу с определением с минимальной цены объекта (например, «доверяю продать по цене не менее, чем два миллиона рублей»);
— генеральная доверенность на продажу (продать за цену и на условиях по своему усмотрению).

Что, кому и насколько доверить решает сам собственник жилья.

Нотариальные бланки доверенности сегодня имеют некоторую степень защиты от подделок: цветовое решение, водяные знаки, а также уникальный серийный номер, в котором указан код региона совершения данного действия. Кроме того, по номеру в реестре нотариуса можно установить, действительно ли данная доверенность удостоверялась.

Срок выдачи доверенности в настоящее время законом не ограничен тремя годами, как это было ранее. Между тем, если срок действия в доверенности не указан, это не влечет ее недействительности, но такая доверенность будет действовать только в течение года. Также доверенность прекращает свое действие независимо от срока, указанного в ней, со дня смерти доверителя или со дня отмены (отзыва) ее доверителем.

Поскольку доверенность является документом, подтверждающим передачу полномочий, то объем этих полномочий должен быть обязательно прописан, чтобы исключить в последующем неприятных ситуаций. Например, в доверенности на продажу необходимо указывать полномочия представителя при определении цены объекта, подписании договора купли-продажи и акта приема-передачи, при проведении расчетов — с правом получения денег от продажи или посредством безналичных расчетов с перечислением денег на счет продавца при ипотечной сделке.

Покупателю, прежде всего, следует обратить внимание на бланк, срок действия доверенности, возраст доверителя и причины его отсутствия, личность его представителя и конкретные полномочия.

Доверенность, выданная за границей, не всегда может быть действительна в России. В силу действующего законодательства, в нашей стране принимаются доверенности, заверенные российским нотариусом либо апостилированные, то есть имеющие специальный штамп (резиновый либо рельефный сургучный, либо картонную карточку с цветными ленточками — в каждой стране свой апостиль), подтверждающий полномочия удостоверителя доверенности. Апостиль не требуется, если доверенность была заверена в российском консульстве, а также в странах СНГ.

И все-таки при некоторых обстоятельствах подлинная доверенность может быть недействительной ввиду ее отмены доверителем либо признана недействительной по решению суда, а следовательно, и все сделки, совершенные на основании такой доверенности, будут ничтожными. Признание доверенности недействительной возможно только при наличии оснований, установленных в законе, а именно:

— доверенность выдана гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
— если гражданин, ограниченный судом в дееспособности из-за злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, выдал доверенность другому лицу без согласия его попечителей;
— доверенность выдана лицом, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
— доверенность, совершенная под влиянием заблуждения (например, собственник доверял только собрать документы к сделке, а оформил генеральную доверенность);
— доверенность, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств.

Также действия по доверенности будут ничтожны, если они совершены по истечении ее срока, если срок доверенности не истек, а доверитель умер или отозвал доверенность, если представитель вышел за пределы своих полномочий.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры, продаваемой по доверенности, следует обращаться к профессионалам. Они, в свою очередь, свяжутся с собственником, выяснят причину его отсутствия, при необходимости затребуют дополнительные документы (например, справки от психиатра и нарколога), согласуют условия сделки и уточнят полномочия представителя. Возможно, даже убедят собственника присутствовать на сделке и организуют все с минимальной потерей времени.



    Заказать бесплатный звонок
    Ваше имя, Компания Телефон