21.02.2014

2092

О переуступке прав требования

О переуступке прав требования


заместитель директора «Регион Инвест-Риэлт»

Приобрести квартиру в новостройке можно не только непосредственно у застройщика, но и у инвестора, который вложил средства в недвижимость еще на стадии котлована. В этом случае перепродажа жилья новому покупателю будет осуществляться по переуступке прав требования. Что представляет собой этот договор? Имеет ли он законные основания и какие в этом случае могут быть риски для покупателя? Слово эксперту.

Переуступка прав — разновидность сделки, при которой одна сторона передает другой права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В случае с переуступкой права на квартиру третьим лицом является застройщик. Как правило, этот вид соглашения может быть реализован на этапе застройки нового дома. Подобная схема возможна в том случае, если в договоре не было специально обозначено, что переуступка прав невозможна. 

Вид договора, заключенного застройщиком с первоначальным дольщиком, может быть любой: договор долевого строительства, инвестирования, соинвестирования, предварительный договор купли-продажи – на каждый из них можно оформить переуступку прав. Также это может быть переуступка прав при ипотечном кредите. Покупателями по этому виду договора могут быть как физические, так и юридические лица, которые подобным образом выкупают несколько квартир. При этом стоит понимать, что переуступаться квартира может совершенно на других условиях, чем те, которые были заключены между застройщиком и первоначальным покупателем. Основное изменение коснется стоимости жилья, потому что лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика (инвестор), приобретает жилье на стадии проекта, а реализует его уже на заключительном этапе. Естественно, чем ближе срок сдачи недвижимости, тем выше ее стоимость.

Квартиру можно переуступить, даже если она взята в кредит. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 пункту 1 статьи 47, «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)». То есть первоначальный покупатель передает третьему лицу все свои права и обязанности по выплате кредита. Но при этом стоит иметь ввиду, что переуступка невозможна без согласия банка, который выдавал кредит. Условия по переуступке, как правило, выдвигает сам банк, обозначая, какие условия сохраняются, и что, возможно, изменилось. Это нужно иметь ввиду, поскольку не всегда сохраняются те условия, которые были оговорены первоначально с тем, кто переуступает права. В ряде случаев, банки могут даже требовать уплаты не менее 50 % от стоимости квартиры. Покупателю стоит помнить, что о переуступке должен знать и сам застройщик, поэтому в случае перепродажи объекта обязательно потребуется его согласие.

При переуступке прав покупатель должен тщательно ознакомиться со всей документацией, это минимизирует риски сделки. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых продавец имеет право на данный объект – договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи; обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц.

После подписания договора, на руках у покупателя должны быть следующие документы:

- основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
- подтверждения расчетов между сторонами основного договора;
- акт передачи вышеназванных документов;
- согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
- договор уступки.

Необходимо подробнее изучить информацию о всех звеньях договоров переуступки с данным объектом, так как количество покупателей по данной схеме может быть неограниченным. 

Основные риски при покупке квартиры по уступке во многом связаны с самим застройщиком. Опасность потерять жилье в этом случае не выше, чем при подписании любого другого вида договора о приобретении новостройки. Главный риск для любого дольщика — недобросовестный застройщик, но это не связано с видом договора. Потенциальный покупатель новостройки должен знать, что сегодня существуют такие стройкомпании, которые не выполняют свои обязательства или надолго затягивают сроки сдачи жилья. Поэтому, прежде чем приобрести новостройку, будущему дольщику стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет избежать ошибок и обеспечит чистоту сделки.


Теги: новостройки, застройщик, переуступка прав требования, советы, перепродажа

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

Премиум объявления

Недвижимость в Омске

Портал omskrielt.com является старейшим омским сайтом на рынке недвижимости Омска. C нами сотрудничают проверенные агентства недвижимости, давно и успешно работающие на рынке риэлторских услуг. На нашем сайте вы найдете все, что нужно для профессиональных риэлторов и для людей, решающих жилищные вопросы - бесплатное размещение объявлений для частных лиц, актуальная база недвижимости, удобный поиск объектов по широкому спектру критериев, различные сервисы, делающие работу с нашим сайтом не просто удобной, но и приятной. Чтобы купить квартиру, дом, коттедж, комнату, дачу, новостройку, коммерческую недвижимость или снять жилье, реализована удобная навигация по разделам сайта, а оставив заявку на спрос, вы получите множество предложений от агентств недвижимости. Так же к вашему вниманию новости недвижимости Омска и России, комментарии экспертов, справочная с ответами на частые вопросы. Вы всегда можете посмотреть свежий выпуск и архив журнала "Недвижимость Новый Адрес 55 Регион" в электронном формате, который издается более 20 лет и на сегодняшний день является единственным старейшим специализированным печатным изданием об омской недвижимости. Портал омскриэлт.ком - это профессиональный мультилистинг и ваш надежный помощник на омском рынке жилья!