07.11.2013

444

У меня есть квартира, за которую я третий год выплачиваю ипотеку. Недавно решил переехать в другой город по семейным обстоятельствам. Смогу ли я продать свое жилье?

У меня есть квартира, за которую я третий год выплачиваю ипотеку. Недавно решил переехать в другой город по семейным обстоятельствам. Смогу ли я продать свое жилье?


руководитель АН «Любинский проспект»

Ипотечный рынок жилой недвижимости стремительно развивается. Вместе с ростом выдачи ипотечных кредитов выросли и потребности в продаже залоговых квартир. На сегодняшний день основные правила продажи ипотечного жилья регламентируются законодательством, поэтому передача прав собственности на него может осуществляться еще до того, как заемщик выплатит весь долг.

Увеличение жилой площади, отсутствие средств на выплату ипотеки, получение в наследство ипотечной квартиры, желание продать строящееся жилье и приобрести вторичное, смена места работы и переезд в другой город — это далеко не полный перечень причин, по которым заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья. В подобных ситуациях может возникнуть масса вопросов, связанных с проведением сделки, имеющей определенные нюансы, поскольку здесь непосредственное участие принимают залогодержатели — банки.

Если еще пару лет назад получить согласие банка на продажу заложенной квартиры было весьма проблематично, то сейчас кредитные организации отказались от применения моратория на досрочное гашение кредита и снятие залога, и даже не возражают против смены собственника ипотечного жилья. Особенно если заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не «потянуть».

В нашем регионе банки, как правило, идут навстречу таким клиентам и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации «ипотечного» жилья. Чтобы осуществить продажу обремененного объекта продавцу, прежде всего, следует обратиться в его банк и запросить информацию об остатке кредита и сумме начисленных процентов на предполагаемую дату продажи. Естественно, что выставлять такой объект по завышенной цене нецелесообразно, поскольку с каждым затянувшимся днем продажи уменьшается и сумма наличных, на которые претендует продавец.

Схемы сделок с заложенной недвижимостью достаточно разнообразны и варьируются от различных факторов. Но самый простой для банков способ — найти покупателя квартиры, который внесет на счет заемщика собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. В одном случае, сделка по подписанию договора купли-продажи происходит в банке, который в связи с закрытием кредита выдает согласие на снятие обременения. Документы для регистрации перехода права по договору купли-продажи и снятия обременения подаются в отделение Росреестра одновременно.

В другом случае, продавец и покупатель, заключают между собой предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит часть своих денег в счет погашения долга по кредиту продавца и получает на руки платежный документ (квитанцию). Далее следует гашение кредита и получение закладной, что по времени может составлять от трех дней до одного месяца, в зависимости от того, где находится закладная — в Омском филиале банка или в иногороднем головном отделении. Далее продавец снимает обременение (ипотеку) в Росреестре (один рабочий день) и после подписания основного договора купли-продажи документы подаются на регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Более трудоемкий способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру при помощи ипотеки. В этом случае возможны два варианта развития событий.

Первый — когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. Кредиторы часто идут на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем: у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям; гасится один кредит (сумма первоначального взноса должна покрывать всю задолженность перед банком) и сразу выдается новый. Фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя.

Второй вариант — когда покупатель берет кредит в другом банке. Здесь также желательно, чтобы размер его собственных средств был равен остатку основного долга продавца. Покупатель вносит свои деньги вперед, продавец гасит кредит, договор купли-продажи передается на регистрацию, в результате чего происходит переход права собственности, одновременное погашение одного залога и наложение обременения другого банка. Но эта схема на практике редко реализуется, так как банки зачастую не могут договориться друг с другом.

Круг покупателей у ипотечных квартир сужен, их, например, не смогут приобрести кто не имеет достаточно средств, чтобы погасить сумму остаточного долга, а также те, у кого на руках есть жилищный сертификат. Тем не менее, ипотечные квартиры в нашем городе успешно продаются, главное не накапливать долг перед банком, определить оптимальную стоимость жилья и не затягивать процесс продажи. А правильно организовать подобную сделку и снизить риск негативных последствий могут аттестованные специалисты на рынке недвижимости, услуги которых прошли специальную сертификацию. 


Теги: ипотека, квартира, обременение, советы

Подписывайтесь на новости недвижимости в Омске от omskrielt.com во ВКонтакте

Читайте также:

Премиум объявления

Региональный сайт недвижимости в Омске Omskrielt

Помогаем покупателям и продавцам находить друг друга с 2000 года

Omskrielt – это старейший сайт о недвижимости в Омске и Омской области. С нами работают проверенные агентства региона, а также надежные частные риэлторы – они не только размещают свежие объявления и информацию об интересных акциях, но и делятся советами по выбору объектов, проверке продавцов, подготовке документов и рассказывают о других важных нюансах.

Найти подходящий объект среди тысяч объявлений о недвижимости легко – просто воспользуйтесь фильтрами и включите сортировку по цене, дате или площади. Также вы можете оставить заметку для себя или добавить объект в избранное – тогда, когда владелец решит снизить стоимость, мгновенно узнаете об этом. Стараемся сделать сайт максимально удобным.

Если возникнут вопросы, предложения по улучшению сервиса или о сотрудничестве – свяжитесь с нами, отвечаем быстро.


Бесплатная публикация объявлений, актуальная база объектов и удобный поиск

Электронный и печатный журнал «Недвижимость Новый Адрес 55 регион» – выходит более 20 лет

Полезные рекомендации от экспертов по недвижимости и новости регионального рынка

Действующие акции от строительных компаний и агентств Омска и области