В преддверии Дня кадастрового инженера руководитель Управления Росреестра по Омской области Сергей Чаплин рассказал об их роли в учетно-регистрационном процессе.

Все чаще собственники объектов недвижимости сталкиваются с таким понятием, как кадастровые работы. Если необходимо зафиксировать в документах изменения о земельном участке, здании, сооружении, помещении или объекте незавершенного строительства до обращения в орган регистрации прав, понадобятся услуги профессионального специалиста. Особым правом на выполнение работ по подготовке документов для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, внесение изменений в характеристики объекта недвижимости обладают кадастровые инженеры – физические лица, являющиеся членами саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

В каких случаях нужно обратиться к кадастровому инженеру?

В случае если документы на земельный участок не позволяют однозначно определить его границы на местности, то кадастровый инженер поможет их установить, а также подготовить нужные документы. Если границы двух и более смежных земельных участков определены неверно или вообще не определены – кадастровый инженер определит эти границы и согласует их с соседями. Построен новый дом и нужно оформить на него право собственности – кадастровый инженер поможет подготовить необходимые документы для постановки объекта недвижимости на учет. Есть намерение объединить, разделить или перераспределить земельные участки – для этого также понадобятся соответствующие кадастровые услуги.

Какие документы оформляет кадастровый инженер?

Он оформляет документы 3-х типов:

• межевой план в отношении земельных участков,
• технический план в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства,
• акт обследования для снятия с государственного кадастрового учета объектов капитального строительства.

Данные  документы являются основой для внесения сведений об объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Именно поэтому от профессионализма и добросовестности кадастрового инженера в первую очередь зависит достоверность сведений государственного кадастра недвижимости.

Кадастровый инженер является узловой фигурой между заказчиком кадастровых работ и Росреестром, так как  подготавливает документы для проведения государственного кадастрового учета объектов, подлежащих такому учету.  От качества выполненной работы зависит возможность заказчика быстро поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Для каждого собственника приостановление осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости (или отказ в учете) означает потерянные время и средства. Поэтому к выбору кадастрового инженера следует отнестись серьезно.

На основании чего выполняются кадастровые работы?

Они выполняются на основании договора подряда. Прежде чем заключить договор, стоит проверить сведения о кадастровом инженере, детально ознакомиться с его историей деятельности. Найти полную информацию о специалисте можно на одном из официальных сайтов СРО (предварительно стоит уточнить у инженера, в какой из организаций он состоит) или на сайте Росреестра.

В договоре подряда указываются такие пункты как перечень предоставляемых услуг, смета, техническое задание. Согласно новой редакции (от 30.04.2021 г.) ст. 36  Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в договоре подряда на выполнение кадастровых работ может содержаться условие об обязанности кадастрового инженера представлять без доверенности документы, подготовленные в результате выполненных кадастровых работ, в Росреестр. То есть в договоре можно предусмотреть, что кадастровый инженер самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете, и что фактом качественного выполнения услуги будет являться факт внесения сведений в ЕГРН, а не передача заказчику подготовленных документов. Другими словами, кадастровый инженер (если это предусмотрено договором подряда) сопровождает собственника объекта недвижимости на всех этапах:  от подготовки межевого (технического) плана или  акта обследования до получения положительного решения  регистрирующего органа. В противном случае кадастровому инженеру будет необходимо в рамках того же договора и без дополнительной платы устранить все зависящие от него причины приостановления учетно-регистрационных действий, выполнить, так сказать, работы под ключ.

Деятельность кадастровых инженеров подлежит строгому контролю со стороны саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой он является. Однако неплохо, если собственник недвижимости также выступит в качестве контролера. А для этого следует обладать определенными знаниями. К примеру, сроки подготовки межевого плана законодательно не регламентированы. Но следует учесть, что их можно и даже необходимо закрепить в договоре и тогда заказчику не придется неоправданно долго ждать подготовки межевого или технического плана.

Многие собственники земельных участков сталкиваются в процессе согласования границ с проблемой, когда кадастровый инженер, нанятый проводить межевание, отказывается искать собственников смежных земельных участков и согласовывать с ними границы. Граждане вынуждены самостоятельно ходить к соседям и просить их подписать акт согласования. В соответствии с федеральным законодательством в компетенцию кадастрового инженера входит не только определение координат характерных точек границ земельного участка, но и согласование их местоположения. Так что заказчик работ вправе требовать исполнения этой функции, тем более что действующее законодательство предоставляет всё больше возможностей кадастровым инженерам для установления собственников смежных земельных участков и адреса их регистрации.

В соответствии с федеральным законодательством за внесение кадастровыми инженерами заведомо ложных сведений в межевой план, технический план или акт обследования или подлог документов, на основании которых они были подготовлены, при условии отсутствия состава уголовно наказуемого деяния, им грозит административное наказание в виде штрафа в размере от 30 тысяч до 50 тысяч рублей или дисквалификация на срок до 3-х лет.

Действия кадастрового инженера в рамках договора подряда на проведение кадастровых работ по оформлению межевого плана, технического плана или акта обследования могут быть оспорены в судебном порядке.

Важно понимать, что кадастровый инженер – это самостоятельный участник земельно-имущественных отношений. За последние годы требования к профессионализму данного специалиста существенно усилились, как и ответственность за недобросовестно выполненную работу.