Согласие собственников или суд

Я живу в доме, в котором кроме меня имеется еще два собственника, у каждого владельца есть прилегающий земельный участок. Прилегающий к моей части дома участок размером в 10 соток, я планирую построить на нем дом. Можно ли с правовой точки зрения это реализовать, не получится ли так, что дом я построю, а оформить его не смогу. Подскажите, как поступить, чтобы построенный дом без проблем можно было потом зарегистрировать?

В данном случае имеет значение статус дома, он может быть многоквартирным или индивидуальным жилым домом.

Если в правоустанавливающих документах собственников дома в качестве объекта права собственности указаны квартиры под определенными номерами, то дом имеет статус многоквартирного. Многоквартирным дом считается при наличии двух и более квартир в одном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

Доля земельного участка не может быть выделена в натуре и не может отчуждаться отдельно от права собственности на помещение (ст. 37 Жилищного кодекса РФ). Поэтому если вы построите дом, то действительно не сможете зарегистрировать право собственности. Построить пристрой к дому возможно в случае согласия всех собственников помещений в доме и после проведения процедуры согласования.

Если в правоустанавливающих документах указаны не конкретные квартиры, просчитаны доли, имеется технический паспорт на весь дом в целом, то дом имеет статус индивидуального жилого дома. В этом случае при приватизации земельный участок также переходит в общую долевую собственность. Доля земельного участка каждого собственника данного дома пропорциональна его доле в праве собственности на дом.

Владение и пользование таким земельным участком осуществляется по соглашению между всеми собственниками. Участник долевой собственности имеет право владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, на выделенном земельном участке возможно строительство дома и последующая регистрация права собственности.

В случае недостижения соглашения между собственниками порядок пользования земельным участком может быть определен судом (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Также возможен выдел вашей доли земельного участка в исключительное пользование, если данный земельный участок является делимым. Таким образом, после раздела образуется самостоятельный земельный участок. Это возможно сделать по соглашению со всеми собственниками или в случае недостижения соглашения, в судебном порядке (ст. 252 Гражданского кодекса РФ).

Если вы будете осуществлять строительство индивидуального жилого дома, то для регистрации права собственности вам будут необходимы следующие документы:
1) Технический паспорт индивидуального жилого дома;
1. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен индивидуальный жилой дом.

При регистрации права собственности после 1 января 2010 года также необходимо будет предоставить разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. Если строительство начнется до 1 января 2010 года, но регистрация права собственности произойдет после 1 января 2010 года, то перед строительством необходимо получить разрешение на строительство (ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Журнал "Недвижимость" № 20 (663) от 19 мая 2008 г.