Если отказали в государственной регистрации

Сделки с жилыми помещениями подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ регистрации подлежит также переход права к покупателю. Кто виноват и что делать, если вместо свидетельства, подтверждающего ваше право на недвижимость, получен отказ в государственной регистрации? На вопросы отвечает главный специалист отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор Наталья РЫБАКОВА.

Отказ означает, что регистрирующий орган не установил в поданных на государственную регистрацию документах наличия оснований для совершения регистрационных действий. Следовательно, право собственности у покупателя не возникло, и проживает он в жилом помещении незаконно, хотя исправно оплачивает коммунальные услуги. Как показывает практика, после подписания договора, заведомо зная о недостатках оформления и (или) об отсутствии необходимых документов, продавец и покупатель стараются любыми способами «сдать документы в работу».

Как правило, при установлении фактов отсутствия необходимых документов специалист, ответственный за прием, уведомляет заявителя о возможном отказе в государственной регистрации, но в целом проведение правовой экспертизы документов на стадии приема не входит в его обязанности. При отсутствии оснований для отказа в приеме (непредоставление документа, подтверждающего оплату государственной пошлины и (или) документа, удостоверяющего личность; наличие в документах приписок, подписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание) он обязан принять предоставленные вами документы, независимо от их содержания.

Получив расписку, не спешите расставаться с покупателем (продавцом)! Обязательно обменяйтесь адресами и телефонами, уточните его местонахождение в течение ближайшего времени. Если продавец (покупатель) выезжает за пределы города в длительную командировку, выясните, кто будет представлять его интересы, если в процессе регистрации возникнет необходимость внести исправления (изменения) в договор или иные документы.

Цель экспертизы – защита прав и законных интересов участников сделки (в равной степени и продавца, и покупателя), а также третьих лиц, которые в сделке не участвуют, поэтому регистратор обязан осуществить государственную регистрацию прав с соблюдением тех требований, которые предъявлены законом. Он не может подменять принцип верховенства закона принципом целесообразности и не вправе «простить» отсутствие какого-либо документа, если его наличие предусмотрено законом. Ни преклонный возраст, ни отсутствие другого жилья не будут учтены при вынесении решения.

Кроме того, решение регистратора об отказе основывается на результатах правовой экспертизы предоставленных вами документов! Отмечу, что в любое время с момента приема документов на регистрацию заявители имеют право на получение сведений, а специалисты Управления в обязательном порядке обязаны (и это должным образом выполняется) уведомлять стороны сделки о ходе правовой экспертизы: о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации прав, о сроке завершения оформления документов и возможности их получения. Информирование осуществляется специалистами при личном контакте с заявителями, с использованием почтовой и телефонной связи.

В большинстве случаев отказу в регистрации предшествует процедура ее приостановления. Если у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности предоставленных документов и (или) указанных в них сведений регистрация приостанавливается сроком на один месяц, о чем стороны сделки незамедлительно уведомляются. Письменное уведомление направляется всем сторонам договора, а также представителям по указанным в заявлениях адресам; впрочем, если вы не указали (указали неверно) контактный телефон либо указали адрес, по которому не проживаете, сделать это будет весьма затруднительно.

Таким образом, полные и достоверные сведения о сторонах сделки – гарантия своевременного получения информации о судьбе поданных на регистрацию документов.

Между тем нельзя не признать, что зачастую, получив уведомление, заявители не спешат в Управление, откладывая визит к эксперту на потом. Конечно, государственный регистратор и иные специалисты принимают меры по самостоятельному устранению причин, препятствующих регистрации (направляют запросы для получения недостающих или для проверки вызывающих сомнение сведений; получают информацию справочного характера и т.д.), но следует помнить, что регистратор ограничен временными рамками, он не может ждать дольше установленного Законом срока, а в ряде случаев никто, кроме вас, не может эти причины устранить. Принцип: «это нужно регистратору, а не нам» в данном случае неуместен.

Гражданско-правовой оборот недвижимого имущества характеризуется скоротечностью и оперативностью, которые достигаются в том числе благодаря развитию института представительства. Большое количество сделок заключается по доверенностям.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время ее отменить. К сожалению, в случае отмены доверенности продавцом у покупателя возникают серьезные проблемы, так как ввиду заявительного порядка государственной регистрации обращение продавца в УФРС обязательно! Поскольку регистратор не обладает полномочиями решать, кто в данной ситуации действует недобросовестно: продавец, покупатель или доверенное лицо, – в регистрации будет отказано, а решать этот вопрос будет суд.

Обратим внимание, что незаконная сделка, в результате которой были нарушены права покупателя (иных лиц), будет иметь негативные последствия и для продавца недвижимости: от возмещения материального и морального вреда в порядке гражданского судопроизводства вплоть до уголовной ответственности в случае, если в его действиях будут установлены признаки преступления.

Участникам сделок можно дать практический совет: во избежание отказа в регистрации в обязательном порядке самостоятельно проведите визуальную проверку всех документов на подлинность; при совершении сделки по доверенности обратите внимание на характер и объем полномочий, предоставленных доверителем, на срок ее действия, на наличие необходимых подписей и печатей.

Несколько слов о причинах отказа. Они различны, но наиболее распространенными применительно к договору купли-продажи являются следующие: несоответствие правоустанавливающих документов требованиям закона и непредоставление документов, необходимых для регистрации.

Приведу несколько примеров. Ошибочно полагая, что титульный собственник вправе распорядиться жилым помещением без нотариально удостоверенного согласия супруга, брак с которым расторгнут, гражданин П. и гражданин М. заключили договор купли-продажи квартиры. В ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что продавец приобрел жилое помещение по возмездной сделке в период брака.

Статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации установлен законный режим имущества супругов, суть которого в следующем: все имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно приобреталось. Законный режим общей совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел не произведен, следовательно, для совершения сделки купли-продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга.

Другой пример касается отказа в государственной регистрации по причине несоответствия правоустанавливающего документа требованиям действующего законодательства по содержанию. Иными словами регистратор отказал в регистрации сделки, противоречащей закону.

Между несовершеннолетним К. (покупатель) в лице законного представителя и гражданином Н. (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры. Из текста договора следовало, что расчет произведен несовершеннолетним. Статьей 128 ГК РФ денежные средства отнесены к имуществу, поэтому в данном случае необходимо соблюдение требований ст. 28 ГК РФ, п.2 и п.3 ст. 37 ГК РФ, согласно которым законный представитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

При совершении сделки указанное согласие получено не было. Законный представитель ребенка пояснил, что жилое помещение приобреталось на средства матери, но поскольку данное обстоятельство не нашло отражения в правоустанавливающем документе, в регистрации было отказано. Решение регистратора обжаловалось в судебном порядке, и было признано законным, при этом суд указал, что при совершении сделки такого рода (т.е. договора, содержащего условия исполнения обязательства, в данном случае обязательства по оплате) третьим лицом указанное обстоятельство должно быть отражено в договоре.

Что же делать, если в регистрации отказано?
Устранив недостатки, получив необходимые документы, можно обратиться в регистрационную службу повторно. При этом придется вновь оплатить государственную пошлину, так как согласно п.5 ст. 20 закона при отказе в регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию, не возвращается.

Согласно п.3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Поскольку от регистрации уклоняется одна из сторон договора, иск необходимо предъявлять именно к ней, а не к Управлению ФРС. В таком случае запись о регистрации сделки и права будет внесена в Единый государственный реестр в соответствии с решением суда, но необходимые для регистрации план объекта, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины и т.д., все же придется предоставить, так как решение только заменит заявление уклоняющейся стороны.

Можно оспорить отказ регистрирующего органа в судебном порядке. Это право предоставлено вам ст. 12 ГК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 закона о регистрации. Конечно, при этом вы должны быть уверены, что действовали в строгом соответствии с нормами закона.

Разумеется, обращение в суд является универсальным способом решения проблемы как в случае обжалования решения об отказе, так и в случае признания права, но все же гораздо правильнее действовать разумно и добросовестно при осуществлении гражданских правоотношений.

Журнал "Недвижимость" № 10 (653) от 10 марта 2008 г.