Чтобы не было «двойных продаж»

О том, почему может быть приостановлена регистрации договоров долевого участия в строительстве, рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве УФРС по Омской области, государственный регистратор Марианна Петриева.

С принятием федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закона), вступившего в силу с 1 апреля 2005 г., граждане приобрели гарантии более безопасного вложения денежных средств в долевое строительство путем заключения договоров долевого участия в строительстве, а также были четко регламентированы взаимоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав).

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве означает, что в соответствии с п.3 ст. 433 Гражданского кодекса такие договоры считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом. При этом датой государственной регистрации договора является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация договора долевого участия и уступки прав требования по договору была введена законодателем в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Особенностью государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору является то, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта долевого строительства осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Закон о государственной регистрации прав предусматривает возможность приостановления государственной регистрации как по инициативе сторон договора, так и по инициативе органов, осуществляющих государственную регистрацию. При этом под приостановлением государственной регистрации следует понимать либо продление срока регистрации, либо перерыв течения срока регистрации.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более одного месяца при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания договоров долевого участия или договоров уступки, правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации. Сомнения в наличии оснований для государственной регистрации могут также возникнуть в случае непредоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для проведения государственной регистрации в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

В рассматриваемой ситуации государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений, в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора в письменной форме уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации и об основаниях принятия такого решения. При этом заявители вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации договора, то государственный регистратор обязан отказать заявителям в государственной регистрации договора и в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направить сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Государственная регистрация договора может быть приостановлена также не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности (п.3 ст. 19 Закона о регистрации прав). В заявлении должны быть указаны причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации договора, и срок, необходимый для такого приостановления.

К таким причинам могут быть отнесены: реорганизация юридического лица, утрата гражданином дееспособности, необходимость предоставления дополнительных документов, необходимых для проведения государственной регистрации и иные уважительные причины. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации договора прерывает течение срока, установленного для государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с ч.2 ст. 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация договора может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации договора в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации договора государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации и об основаниях принятия такого решения.

Практика работы отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области показывает, что основной причиной приостановления по п.1 и п.3 ст. 19 Закона является отсутствие документов, предусмотренных ст. 17 Закона о регистрации, либо случай, когда указанные документы не отвечают требованиям ст. 18 указанного Закона, то есть не отражают информацию, необходимую для государственной регистрации.

Так, договоры долевого участия в строительстве и договоры уступки прав не содержат точного определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в договорах долевого участия и проектной документации имеются расхождения сведений. Проектные декларации, предоставляемые застройщиками, содержат неполную информацию о проекте строительства и о застройщике, что не соответствует требованиям ст.ст. 20-21 Закона. В некоторых договорах долевого участия в строительстве отсутствуют существенные условия договора такие, как срок и порядок уплаты цены договора, неправильно указывается гарантийный срок для объекта долевого строительства, что также противоречит требованиям п.4 ст. 4, п.5 ст. 6 Закона.

На государственную регистрацию не предоставляются необходимые документы такие, как нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки в соответствии с п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ либо предоставляется согласие супруга на заключение договора купли-продажи при необходимости предоставления согласия на заключение договора долевого участия или договора уступки прав, не предоставляются справки, подтверждающие, что сделка не является крупной в соответствии с п.1 ст. 78 ФЗ от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах». Отсутствует согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка в соответствии с п.4 ст. 6 ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».

Государственная регистрация договоров может быть приостановлена в соответствии с п.4 ст. 19 Закона о регистрации прав на основании определения или решения суда. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация приостанавливается в этом случае до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

При этом государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации договора в письменной форме уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации договора и об основаниях приостановления государственной регистрации.

В случае приостановления государственной регистрации последняя возобновляется до истечения срока этого приостановления, установленного законам, с момента устранения причин, лежащих в основе приостановления, в частности: получении дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации, сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений (п.1 ст. 19 Закона о регистрации прав), предоставлении стороной (сторонами) или уполномоченным им (ими) на то лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее приостановленную на основании его заявления (п.3 ст. 19 Закона о регистрации прав).

Решение регистратора о приостановлении государственной регистрации или об отказе в ее приостановлении может быть обжаловано заинтересованным лицом (заявителем, правообладателем, стороной по договору, иным лицом) в судебном порядке.

Журнал "Недвижимость" № 3 (646) от 21 января 2007 г.